Chi compra a Fuerteventura: cosa dicono i dati di notai e registri per un condominio

Un condominio di trentotto appartamenti a Corralejo tiene la sua assemblea annuale nella sala riunioni di un albergo, un giovedì di ottobre. In sala ci sono undici proprietari, altri nove hanno mandato una delega firmata, il presidente è di Milano, il tesoriere di Leeds e l'ordine del giorno è stato tradotto due volte. Nessuno in quella sala ha bisogno di un istituto di statistica per sapere che i condomini dell'isola sono internazionali. Ciò di cui hanno bisogno, quando c'è da votare un ascensore, da sollecitare un debitore all'estero o da far arrivare una convocazione a quaranta cassette postali in sei paesi, è sapere che cosa dicono davvero le cifre ufficiali su chi compra qui e su chi vive qui, perché non sono la stessa cosa, e nello scarto tra le due comincia il lavoro di un amministratore. Il condominio è inventato; le cifre no.

Contano tre fonti pubbliche. Il centro statistico dei notai conta ogni atto di compravendita firmato in Spagna e dice quali acquirenti erano stranieri, se vivevano in Spagna o all'estero e quanto hanno pagato; il suo ultimo rapporto, sul primo semestre 2026, porta la data del 15 ottobre 2026. I conservatori dei registri immobiliari contano gli stessi acquisti settimane dopo, quando arrivano al registro, e pubblicano ogni trimestre la quota di abitazioni comprate da stranieri in ogni provincia; il loro ultimo rapporto copre da aprile a giugno 2026. L'istituto canario di statistica conta le persone che vivono qui, per nazionalità e comune, al 1º gennaio di ogni anno; le sue ultime cifre sono quelle del 1º gennaio 2025. Questa nota legge le tre così come stavano il 21 ottobre 2026, dice che cosa misura ciascuna e che cosa non misura nessuna, e poi porta le cifre fin dentro la sala dell'assemblea: la lingua dei verbali, l'indirizzo che un proprietario all'estero deve comunicare, la delega, la morosità e il canale bancario. Ogni cifra è attribuita e datata, non c'è alcuna previsione, e la questione se a qualcuno si possa impedire di comprare appartiene allo studio legale del nostro gruppo, che tiene aggiornato quel fascicolo.

Tre contatori, tre momenti della stessa vendita

Il Centro de Información Estadística del Consejo General del Notariado, noto con la sigla CIEN, trae le sue cifre dagli atti stessi, come dice la nota del suo rapporto: Los datos ofrecidos proceden de las escrituras públicas autorizadas por los notarios en el primer semestre de 2026. I dati provengono dagli atti autenticati dai notai nel primo semestre 2026, e l'atto è il momento in cui l'acquirente firma, quindi il conteggio dei notai è il più precoce dei tre; copre solo la «vivienda libre», l'edilizia libera, e registra ciò che l'atto registra: nazionalità, residenza in Spagna o all'estero, prezzo. Il suo rapporto pubblico divide il paese per comunità autonome, quindi per noi l'unità sono le Canarie; l'isola non la pubblica.

L'Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores conta una vendita quando l'atto viene iscritto, di solito alcune settimane dopo la firma, e riferisce ogni trimestre. Pubblica la percentuale degli acquisti di abitazioni iscritti compiuti da stranieri per ogni provincia, che è quanto di più vicino a Fuerteventura arrivi una serie ufficiale: la provincia di Las Palmas è Gran Canaria, Lanzarote e Fuerteventura insieme, e gli 875.589 residenti di Gran Canaria pesano sulla media provinciale molto più dei 129.080 di quest'isola. Vale la pena tenere a mente la lettura che gli stessi conservatori fanno della loro mappa: La intensidad turística se configura como factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas e islas con esta característica. L'intensità turistica, in altre parole, è ciò che decide la quota straniera di una provincia, e le province in testa sono mediterranee e insulari.

L'Instituto Canario de Estadística, ISTAC, pubblica chi vive in ogni comune, per nazionalità, al 1º gennaio di ogni anno, e definisce così la sua cifra di popolazione straniera: Número de personas de nacionalidad extranjera residentes en Canarias a 1 de enero de cada año. Hasta 2020, estas cifras se obtienen del Padrón Municipal de Habitantes y desde 2021, del Censo de Población. La cifra è il numero di persone di nazionalità straniera residenti nelle Canarie al 1º gennaio di ogni anno, preso dall'anagrafe comunale fino al 2020 e dal censimento della popolazione dal 2021. Quella serie conta residenti, non proprietari: un proprietario che vive ad Amburgo e passa sei settimane all'anno a Costa Calma sta nella colonna dei non residenti dei notai e in nessuna colonna delle cifre di popolazione. Tenete separate le tre e le cifre smettono di contraddirsi.

Spagna, primo semestre 2026: meno atti stranieri, prezzi più alti

Il rapporto dei notai del 15 ottobre 2026 conta 62.327 acquisti di abitazioni libere da parte di stranieri in Spagna tra gennaio e giugno 2026, il 13,0 % in meno rispetto al primo semestre 2025: Se trata del mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020. È il calo annuo più forte dal primo semestre 2020. Gli stranieri hanno firmato il 18,3 % dei 341.283 acquisti di abitazioni del semestre, dal 19,2 % di un anno prima e dal 20,3 % del 2024.

Il calo non si è distribuito in modo uniforme. Los extranjeros residentes concentraron el 63,2% de las operaciones, con un descenso del 9,7% frente a la primera mitad de 2025. Per contro, las compraventas de los no residentes correspondieron al 36,8% restante, con un retroceso del 18,0% respecto al primer semestre de 2025, 22.940 atti in tutto, che il rapporto chiama el menor volumen desde el primer semestre de 2021. In parole semplici, gli stranieri residenti hanno firmato il 63,2 % degli atti e comprato il 9,7 % in meno rispetto a un anno prima; i non residenti hanno firmato il restante 36,8 % e comprato il 18,0 % in meno, il loro semestre più basso dal primo semestre 2021. I prezzi sono andati nella direzione opposta: gli stranieri hanno pagato in media 2.644 € al metro quadrato, il 9,4 % in più rispetto a un anno prima, e Los extranjeros no residentes continuaron siendo el grupo que pagó los precios más elevados, con una media de 3.493 €/m², frente a los 2.102 €/m² de los extranjeros residentes y los 1.971 €/m² de los compradores nacionales. I non residenti, cioè, hanno pagato 3.493 € al metro quadrato contro 2.102 € degli stranieri residenti e 1.971 € degli acquirenti spagnoli.

Per nazionalità, Por nacionalidad, los compradores de Marruecos concentraron el mayor número de operaciones en el primer semestre de 2026, con 4.960 compraventas (8,0% del total), seguido de los de Reino Unido con 4.541 (7,3%), Italia (4.109; 6,6%), Rumanía (3.974; 6,4%) y Alemania (3.907; 6,3%). I marocchini sono venuti primi con 4.960 atti, poi i britannici con 4.541, gli italiani 4.109, i romeni 3.974 e i tedeschi 3.907. Le due colonne hanno volti diversi: tra gli acquirenti non residenti guidavano gli olandesi con il 12,6 %, poi i tedeschi con l'11,8 %, i britannici con il 10,4 % e i polacchi con l'8,1 %; tra gli acquirenti residenti guidavano i marocchini con il 12,4 %, poi gli italiani con il 9,2 %, i romeni con il 9,0 % e i britannici con il 5,5 %.

I conservatori, che contano iscrizioni anziché firme e trimestri anziché semestri, hanno pubblicato ad agosto 2026 una cifra che si legge al contrario, ed entrambe sono vere: El peso de compras de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre de 2026 ha sido del 15,98% (13,92% 1T26), muy por encima del peso del mismo trimestre del año precedente (14,1% 2T25). Gli stranieri hanno compiuto il 15,98 % degli acquisti di abitazioni iscritti tra aprile e giugno 2026, contro il 13,92 % del primo trimestre e il 14,1 % di un anno prima. I conservatori aggiungono che Este resultado supone el nivel máximo de la serie histórica disponible, il livello più alto della serie disponibile, con poco più di 26.800 acquisti da parte di stranieri iscritti nel trimestre, e che En todas las comunidades autónomas se ha incrementado el peso de compras por extranjeros, cioè che la quota è salita in ogni comunità autonoma. Per l'intero 2025 la stessa fonte aveva contato che El 13,82% de las compras de vivienda de 2025 han sido formalizadas por extranjeros, a cierta distancia del máximo de la serie histórica (14,98% en 2023), con un descenso anual de -0,78 pp, il 13,82 % degli acquisti dell'anno, sotto il massimo della serie, il 14,98 % del 2023. Una quota può salire mentre un volume scende, perché il volume degli acquirenti spagnoli è sceso di più, e un'iscrizione contata a giugno può essere un atto firmato a marzo. Nessuna delle due serie è sbagliata, e nessuna è una tendenza finché la successiva non la conferma.

Le Canarie e la provincia di Las Palmas

Nel semestre dei notai le isole sono state tra le tre regioni in cui gli acquisti stranieri sono calati di più: Las caídas más intensas se produjeron en Cantabria (-20,5%), Islas Canarias (-20,3%) y Comunidad de Madrid (-19,7%) In numeri, l'allegato del rapporto dà 3.694 acquisti da parte di stranieri nelle Canarie tra gennaio e giugno 2026 contro 4.635 negli stessi mesi del 2025. Il prezzo pagato da quegli acquirenti è salito comunque, a 3.171 € al metro quadrato da 2.891 € un anno prima; le isole stanno nell'elenco degli aumenti moderati del rapporto, con il 9,7 %: Con avances más moderados se situaron Islas Canarias (9,7%), Islas Baleares (9,3%), Galicia (5,2%), Cataluña (3,0%) y Aragón (0,4%).

La cifra che più conta per un condominio è la ripartizione per residenza, e nelle isole è l'inverso di quella spagnola. Dei 3.694 atti canari, il rapporto conta Islas Canarias (2.046 operaciones; 8,9% del total) tra le regioni in cui hanno comprato i non residenti, cioè 2.046 acquisti di stranieri che vivono all'estero, più della metà di tutti gli acquisti stranieri dell'arcipelago, mentre alle isole è andato solo il 4,2 % degli acquisti compiuti da stranieri residenti in Spagna. A livello nazionale quasi due acquirenti stranieri su tre vivono in Spagna; nelle Canarie, nel primo semestre 2026, la maggioranza degli acquirenti stranieri non viveva qui.

La quota trimestrale dei conservatori dà alle isole il loro posto. Da aprile a giugno 2026, Las comunidades autónomas que han registrado un mayor peso de compra por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Illes Balears (32,27%), Comunitat Valenciana (31,03%), Canarias (29,33%), Región de Murcia (23,71%), Cataluña (17,63%) y Andalucía (15,95%). Baleari, Comunità Valenciana e Canarie guidano, le isole al 29,33 %. Per provincia, Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Alicante (46,43%), Málaga (37,01%), Illes Balears (32,27%), Santa Cruz de Tenerife (32,25%), Las Palmas (26,55%), Girona (25,48%), Murcia (23,71%), Almería (20,96%) y Tarragona (17,65%). Santa Cruz de Tenerife è al 32,25 % e Las Palmas al 26,55 %. Nel trimestre chiuso a giugno 2026, quindi, un acquisto di abitazione iscritto su quattro nella nostra provincia è andato a un acquirente straniero, e quasi uno su tre nella provincia occidentale.

Un trimestre è una fotografia, non un film. Nel primo trimestre 2026 la stessa tabella diceva Santa Cruz de Tenerife (26,05%), Girona (24,7%), Murcia (21,73%), Las Palmas (20,14%), e nel secondo trimestre 2025 Santa Cruz de Tenerife (35,72%), Málaga (33,29%), Illes Balears (28,42%), Las Palmas (24,83%). Per l'intero 2025 l'annuario dei conservatori ordina così le province: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el año 2025 han sido Alicante (43,29%), Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Illes Balears (29,86%), Girona (25%), Las Palmas (21,72%), Murcia (21,42%), Almería (17,47%), Tarragona (15,86%) y Barcelona (14,21%). Las Palmas, dunque, segnava il 24,83 % nella primavera 2025, il 21,72 % su tutto quell'anno, il 20,14 % nel primo trimestre 2026 e il 26,55 % nel secondo, un balzo di più di sei punti in un solo trimestre. Un condominio che legge il 26,55 % come la nuova normalità, o il 20,14 % come quella vecchia, legge troppo in entrambi.

Lo stesso rapporto trimestrale dà le dimensioni della provincia. I conservatori hanno contato 3.102 acquisti di abitazioni iscritti a Las Palmas tra aprile e giugno 2026, l'11,2 % in meno rispetto al trimestre precedente, di cui 724 abitazioni nuove e 2.378 usate; nei dodici mesi fino a giugno la provincia ha iscritto 13.336 acquisti di abitazioni, l'1,0 % in meno rispetto ai dodici precedenti. Il prezzo medio iscritto nella provincia è stato di 3.059 € al metro quadrato nel trimestre e di 2.735 € al metro quadrato nei dodici mesi, il 14,7 % in più rispetto a un anno prima. Nessuna di queste cifre è una cifra di Fuerteventura; ciascuna è quanto di più vicino offrono le serie pubbliche.

Chi sono: le nazionalità che comprano nelle isole

Il rapporto dei notai nomina le nazionalità per regione in due frasi, una per colonna. Tra i non residenti, Los de Alemania por su parte reunieron una parte considerable de las operaciones en Islas Baleares (52,5%), Castilla-La Mancha (26,5%), Islas Canarias (22,3%) y Galicia (14,3%). Tra i residenti, Italia fue la segunda nacionalidad en volumen de operaciones (9,2% del total), con peso destacado en Islas Canarias (22,3%), Islas Baleares (16,8%), Comunidad de Madrid (13,4%) y Cataluña (11,8%), e Los compradores de Reino Unido ocuparon el cuarto lugar (5,5% de las operaciones) y alcanzaron especial relevancia en Andalucía (11,2%), Región de Murcia (9,5%), Islas Canarias (8,4%) e Islas Baleares (8,1%). Lette insieme: nel primo semestre 2026 più di un acquisto di non residenti su cinque nelle Canarie era tedesco, più di un acquisto di residenti su cinque era italiano, e i britannici erano presenti in entrambe le colonne senza guidarne nessuna.

L'annuario 2025 dei conservatori dice lo stesso dell'arcipelago nel suo insieme: gli acquirenti britannici guidano gli acquisti stranieri in Andalusia, a Murcia e nella Comunità Valenciana, alemanes en Illes Balears, franceses en Cataluña, italianos en Canarias, chinos en Comunidad de Madrid: tedeschi alle Baleari, francesi in Catalogna, italiani alle Canarie, cinesi a Madrid. Per il paese, l'ultimo trimestre dei conservatori mette primi i britannici con il 6,99 % degli acquisti stranieri, gli olandesi al 6,94 %, i tedeschi al 6,11 % e i marocchini al 6,09 %.

Ciò che un condominio deve ricavarne non è una classifica ma una mappa di lingue e di abitudini. Un proprietario italiano è, il più delle volte, un residente con un indirizzo spagnolo, un conto bancario spagnolo e una conoscenza sufficiente della lingua dei verbali; un proprietario tedesco è, il più delle volte, un non residente che avrà bisogno dell'ordine del giorno in anticipo, di una delega e di un canale per pagare le quote da un conto estero; un proprietario britannico può essere l'uno o l'altro e, dal 2021, è cittadino di un paese extra-UE per ogni regola che ne dipenda. Le cifre non dicono quale dei vostri proprietari sia quale. Dicono che un condominio di Fuerteventura deve aspettarsi tutti e tre.

Chi vive già qui: il registro dell'isola, comune per comune

I notai contano acquirenti; l'ISTAC conta vicini. Al 1º gennaio 2025 l'isola aveva 129.080 residenti, di cui 40.402 di nazionalità straniera, cioè, secondo il nostro calcolo da quei due conteggi, poco più del 31 %. Le comunità straniere più numerose erano gli italiani, 9.802 persone, poi i colombiani con 4.817, i tedeschi con 4.012, i marocchini con 3.707 e i britannici con 3.673, seguiti a distanza dai polacchi con 944, dai venezuelani con 905 e dai francesi con 886. La serie è salita ogni anno dal 2022: 35.130 cittadini stranieri al 1º gennaio 2021, 34.682 nel 2022, 37.421 nel 2023, 39.011 nel 2024 e 40.402 nel 2025, mentre il totale dell'isola passava da 119.278 a 129.080. L'arcipelago nel suo insieme contava 2.258.866 residenti e 342.612 cittadini stranieri, con gli italiani di nuovo gruppo più numeroso, 55.553.

L'isola non è un solo mercato, e i comuni lo mostrano. La tabella dà, per ciascuno dei sei, i residenti al 1º gennaio 2025, i cittadini stranieri tra loro e i tre gruppi più numerosi, tutto dalle cifre 2025 dell'ISTAC.

Due comuni, La Oliva e Antigua, hanno quasi un cittadino straniero per ogni spagnolo: secondo il nostro calcolo, 13.705 su 29.864 e 6.429 su 14.027 sono entrambi appena sotto il 46 %. A La Oliva, cioè Corralejo, El Cotillo e Lajares, gli italiani da soli sono 5.310 persone, più dei quattro gruppi successivi messi insieme. Ad Antigua, cioè Caleta de Fuste, i britannici sono il primo gruppo straniero, 1.766, ed è l'unico comune in cui lo sono. Pájara, da Costa Calma a Morro Jable, è il comune tedesco, 1.918, con i residenti marocchini come secondo gruppo. La capitale e Tuineje sono ancora un'altra cosa: un residente su cinque ha un passaporto straniero, e il primo gruppo in entrambi è colombiano, 2.683 a Puerto del Rosario e 758 a Tuineje, persone che comprano, quando comprano, come residenti.

Per confronto, Lanzarote contava 166.878 residenti e 41.020 cittadini stranieri, Gran Canaria 875.589 e 89.813, Tenerife 966.469 e 153.696; e la Spagna, secondo il conteggio provvisorio dell'istituto nazionale al 1º luglio 2026, 49.801.559 residenti e 7.437.543 cittadini stranieri, 87.197 in più rispetto a tre mesi prima. La quota di residenti stranieri a Fuerteventura è la più alta delle quattro isole maggiori con un certo margine, e questo prima di contare un solo proprietario non residente.

Residente o non residente: l'unica distinzione che un condominio sente ogni mese

Le due colonne dei notai sono la stessa distinzione che la legge sulla proprietà orizzontale traccia nella pratica senza mai usare la parola. Un proprietario che vive sull'isola riceve la convocazione nell'appartamento, paga con un addebito spagnolo, va all'assemblea a piedi e legge il verbale nella lingua in cui è stato scritto. Un proprietario che vive all'estero deve essere raggiunto, rappresentato e riscosso, e la legge dà al condominio tre strumenti per farlo, ciascuno dei quali funziona solo se il proprietario lo usa.

Il primo è l'indirizzo. L'articolo 9.1.h della legge fa a ogni proprietario il dovere di Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. Ogni proprietario, cioè, deve comunicare al segretario, con un mezzo che provi la ricezione, un indirizzo in Spagna per ogni notifica riguardante il condominio. La legge dice poi che cosa accade quando il proprietario all'estero non lo ha fatto: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. Senza quell'indirizzo, l'appartamento stesso è l'indirizzo, e una notifica consegnata a chi lo occupa ha pieno effetto giuridico. Se l'appartamento è vuoto e la notifica non può essere consegnata lì, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, con pieno effetto tre giorni dopo. Un proprietario di Monaco che non ha mai comunicato un indirizzo in Spagna è, in diritto, notificato di ogni assemblea e di ogni delibera da un foglio di carta su una bacheca a Costa Calma. La nostra nota sugli obblighi di un proprietario non residente spiega che cos'altro ne deriva, compreso il calendario fiscale, che non è affare del condominio ma lo è del proprietario.

Il secondo è la delega. L'articolo 15.1 non potrebbe essere più semplice: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. La presenza è personale o tramite un rappresentante, e uno scritto firmato dal proprietario basta a provare la rappresentanza. Basta una lettera firmata; niente notaio, niente apostille, nessuna forma particolare. Il proprietario che non può prendere l'aereo per l'assemblea conserva il voto mandando il foglio, e la convocazione dell'assemblea annuale, che secondo l'articolo 16.3 deve partire cuando menos, con seis días de antelación, almeno sei giorni prima, è il momento di decidere a chi mandarlo. La nostra guida all'assemblea quando si vive all'estero percorre la convocazione, la delega e le maggioranze.

Il terzo è il quorum, ed è qui che le cifre mordono di più. L'articolo 16.2 dispone che se la prima convocazione non raccoglie la maggioranza dei proprietari che rappresentino la maggioranza delle quote, se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum», che può tenersi lo stesso giorno mezz'ora dopo. Un condominio in cui più della metà dei proprietari stranieri vive all'estero, che è ciò che descrive la colonna canaria dei notai, si riunisce in seconda convocazione quasi di regola, e le delibere sono allora prese dai presenti e dai rappresentati. È legittimo, ed è anche il motivo per cui la delega conta qui più che in un palazzo di Madrid.

Morosità, lingue e canale bancario: le cifre in assemblea

La morosità è il punto in cui la residenza diventa costo. L'articolo 15.2 lascia partecipare i proprietari in ritardo con le quote ma dice che podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, e l'articolo 16.2 esige che La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. Recuperare un debito da un proprietario che vive a Lione o a Leeds segue la stessa procedura spagnola di uno che vive al piano di sopra, ma ogni passo che dipende dal raggiungere il debitore, dall'intimazione alla notifica degli atti giudiziari, passa per l'indirizzo dell'articolo 9.1.h, e un debitore senza indirizzo in Spagna è un debitore più lento. La nostra nota sulle quote non pagate espone il percorso e il termine di cinque anni che la Corte suprema ha fissato nel 2025.

Le lingue discendono direttamente dalla tabella sopra. In un condominio di La Oliva la sala avrà proprietari italiani, inglesi e tedeschi, più o meno in quest'ordine; a Pájara, tedeschi per primi; ad Antigua, inglesi per primi. La legge non ha alcuna regola sulla lingua: i verbali si tengono nel libro in spagnolo, e l'articolo 19.3 dice soltanto che El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. Il verbale arriva ai proprietari con la procedura dell'articolo 9, cioè all'indirizzo dell'articolo 9.1.h. Tutto il resto è un servizio che il condominio compra o che un amministratore fornisce: una presidenza bilingue, un ordine del giorno tradotto, una sintesi del verbale nelle lingue dei proprietari. La nostra nota sulla lingua delle assemblee e dei verbali spiega quanto vale una traduzione in diritto e quanto vale nella pratica.

Il canale bancario è quello silenzioso. Uno straniero residente paga come qualsiasi vicino; un non residente paga da un conto tedesco, italiano o britannico, e un condominio il cui bilancio presuppone addebiti spagnoli spenderà le ore del suo amministratore su ricevute respinte, a meno che le quote possano essere incassate con addebito SEPA da qualsiasi conto dell'area euro e con bonifico da fuori, con una ricevuta per ogni addebito. È una questione del contratto dell'amministratore più che di legge, e merita di essere posta prima del prossimo bilancio, non dopo.

Ciò che le cifre non dicono, e il tetto che non esiste

Tre cose che le cifre non possono dirvi. Non possono dirvi quanti proprietari del vostro condominio siano stranieri o assenti: nessuna serie pubblica conta i proprietari per edificio, e l'unico registro che lo fa è quello del condominio stesso, l'elenco degli indirizzi dell'articolo 9.1.h, che l'amministratore tiene e che le regole sulla protezione dei dati mantengono dentro il condominio. Non possono dirvi la quota straniera degli acquisti a Fuerteventura: i conservatori si fermano alla provincia e i notai all'arcipelago, e qualsiasi percentuale dell'isola leggiate sulla stampa è la stima di qualcuno. E non possono dirvi dove va il mercato: un semestre in cui gli atti stranieri sono calati del 13 % mentre la quota straniera delle iscrizioni toccava un record è un avvertimento contro il leggere l'uno o l'altra come una direzione.

Sulla questione che riempie i giornali dell'isola, se ai non residenti si possa impedire di comprare, la situazione al 21 ottobre 2026 è che nessuna norma canaria, spagnola o europea limita chi può comprare un'abitazione nelle Canarie; che la proposta di legge sugli alloggi a prezzi accessibili della Commissione europea del 9 settembre 2026 permetterebbe limiti per uso, non per passaporto, ed è una proposta; e che il governo canario spinge per di più. In una dichiarazione al parlamento regionale riportata il 13 ottobre 2026, il suo assessore alla casa ha detto che il governo aveva inviato a Madrid una serie di emendamenti alla proposta europea perché le regioni ultraperiferiche potessero limitare, per un tempo, l'acquisto, l'uso e la locazione di abitazioni da parte di stranieri non residenti, No pedimos un privilegio, pedimos que el Reglamento aplique el artículo 349 del Tratado de la Unión, con medidas temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de vivienda, non chiediamo un privilegio, ha detto, solo che il regolamento applichi l'articolo 349 del trattato, con misure temporanee e proporzionate che integrino la costruzione di alloggi; e il 16 ottobre la stampa ha riferito di una bozza del governo che richiederebbe dieci anni di iscrizione come residente per comprare. Entrambe sono proposte. L'unico limite davvero in vigore ha cinquant'anni e riguarda i terreni rurali e gli acquirenti extra-UE. Lo studio legale del nostro gruppo tiene quel fascicolo, con le sue date, in una nota che viene aggiornata man mano che il dibattito avanza.

Che cosa facciamo

La metà dei proprietari che serviamo vive all'estero, e la nostra amministrazione per proprietari non residenti è costruita intorno a quella cifra e non a dispetto di essa. Per un proprietario all'estero portiamo la delega o organizziamo la partecipazione digitale dove gli statuti lo permettono, mandiamo l'ordine del giorno prima dell'assemblea e l'esito dopo, in inglese, e teniamo verbali, conti e comunicazioni in inglese e spagnolo, con sintesi in tedesco su richiesta. Le quote sono incassate con addebito SEPA da qualsiasi conto dell'area euro, con conti britannici e di altri paesi accettati e una ricevuta per ogni addebito. I guasti si segnalano dal telefono del proprietario e si chiudono con fotografie del prima e del dopo; l'IBI, le date delle ispezioni e i rinnovi delle assicurazioni sono seguiti con promemoria prima della scadenza; ogni proprietario riceve un rapporto trimestrale leggibile in cinque minuti e dispone di un portale del proprietario con ogni documento e ogni voto. Le richieste ricevono risposta entro 24 ore da tre punti di servizio sull'isola, da uno studio la cui titolare è iscritta all'ordine degli avvocati di Las Palmas dal 1998. Se il vostro condominio sta capendo come funzionare con proprietari in sei paesi, inviateci il modulo e avrete un compenso fisso, con il suo perimetro, entro un giorno lavorativo.

Domande frequenti

Esiste una cifra ufficiale sugli acquirenti stranieri solo per Fuerteventura?

No. Il rapporto pubblico dei notai si ferma alle Canarie e quello dei conservatori alla provincia di Las Palmas, che contiene anche Gran Canaria e Lanzarote. Nel trimestre chiuso a giugno 2026 i conservatori collocano la quota straniera degli acquisti di abitazioni iscritti nella provincia al 26,55 %, e per l'intero 2025 al 21,72 %. Qualsiasi percentuale per la sola isola è una stima di chi la pubblica.

Quanti proprietari del mio condominio vivono all'estero?

Nessuna statistica pubblica lo sa. L'approssimazione più vicina è la ripartizione per residenza dei notai per l'arcipelago, dove nel primo semestre 2026 più della metà degli acquisti stranieri, 2.046 su 3.694, è stata di non residenti. L'unico conteggio affidabile è quello del condominio stesso: gli indirizzi per le notifiche che ogni proprietario deve comunicare secondo l'articolo 9.1.h, che l'amministratore tiene. Chiedete il numero, non i nomi.

La legge tratta diversamente un proprietario non residente?

No. I doveri sono gli stessi: pagare le quote, comunicare un indirizzo in Spagna per le notifiche, rispettare le regole. Ciò che cambia è la pratica: senza un indirizzo spagnolo il proprietario è notificato nell'appartamento e poi in bacheca; senza delega il proprietario non ha voto; senza un conto europeo o britannico predisposto in anticipo le quote arrivano in ritardo. Gli obblighi fiscali di un non residente sono un altro elenco e non sono affare del condominio.

Sta arrivando un limite agli acquisti dei non residenti?

Nulla è in vigore e nulla è stato approvato. Al 21 ottobre 2026 il governo canario ha inviato a Madrid emendamenti alla proposta di legge sugli alloggi a prezzi accessibili della Commissione europea e ha redatto un requisito di residenza per gli acquirenti, entrambi riportati a metà ottobre; la stessa proposta europea permetterebbe limiti per uso, non per nazionalità, ed è ancora una proposta. Lo studio legale del nostro gruppo segue il fascicolo e data ogni passo.

I notai dicono che gli acquisti stranieri sono calati del 20 % nelle isole. Il mio condominio deve aspettarsi meno proprietari dall'estero?

La cifra confronta gli atti firmati nel primo semestre 2026 con quelli del primo semestre 2025 e non dice nulla su un singolo edificio né sul semestre successivo; negli stessi mesi i conservatori hanno registrato la quota straniera degli acquisti più alta della loro serie. Un condominio pianifica per i proprietari che ha: quelli dell'elenco dell'articolo 9.1.h, con i loro indirizzi, le loro deleghe e i loro conti bancari.