Danni da tempesta nell'edificio: l'assicuratore del condominio o il Consorcio, chi paga che cosa

Quando una tempesta strappa una pergola da un lastrico a Corralejo o spinge il mare attraverso il muro di un giardino a Caleta de Fuste, dietro la riparazione possono esserci tre pagatori diversi, e quale risponde dipende da un numero che la maggior parte dei proprietari non ha mai sentito: 120 chilometri all'ora. Sopra quel numero, e per le inondazioni e il mare, paga un ente pubblico chiamato Consorcio de Compensación de Seguros, alle condizioni della polizza del condominio e senza franchigia. Sotto, paga l'assicuratore del condominio, se è soddisfatta la clausola di vento e pioggia della polizza. E dove la causa è uno scarico ostruito o una copertura che nessuno ha mantenuto, paga il condominio stesso. Questo articolo divide i danni di una tempesta in quelle tre caselle, con le regole in vigore a ottobre 2026: il regolamento sui rischi straordinari, lo statuto del Consorcio e la sua guida per chi chiede l'indennizzo, la legge sul contratto di assicurazione, la legge sulla proprietà orizzontale e due condizioni generali di polizze condominiali lette clausola per clausola. Poi segue una tempesta attraverso un edificio di quest'isola, causa per causa e fattura per fattura.

Tre pagatori: l'assicuratore, il Consorcio e il condominio stesso

L'assicurazione spagnola divide il maltempo in due. La legge sul contratto di assicurazione dice che l'assicuratore non copre la guerra ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario, né i danni derivanti da rischi straordinari sulle persone e sui beni, salvo patto contrario. Quei rischi straordinari vanno al Consorcio, che ogni contraente finanzia con un piccolo sovrappremio; quel sovrappremio, e ciò che una polizza condominiale deve contenere, li abbiamo spiegati nella nostra guida all'assicurazione del condominio. Il Consorcio copre allora los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro, gli stessi beni e le stesse somme assicurate stabiliti dalla polizza. Da solo non assicura nulla: senza polizza, niente Consorcio.

Due miti vanno sgombrati prima del dettaglio. Il primo è che il Governo debba dichiarare una calamità. Il Consorcio dice il contrario con parole sue: Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización, il sinistro può colpire un solo assicurato, che ha pieno diritto all'indennizzo, e non occorre alcuna dichiarazione ufficiale di zona calamitata. Il secondo è che una tempesta sia sempre affare del Consorcio. La maggior parte non lo è: una normale burrasca d'inverno e un normale acquazzone restano all'assicuratore del condominio, o a nessuno.

Che cosa è straordinario: 120 km/h, l'inondazione e il mare

Il regolamento elenca i fenomeni naturali che il Consorcio copre: terremoti e maremoti, inondazioni straordinarie, eruzioni vulcaniche, la tempesta ciclonica atipica e la caduta di meteoriti. Per un edificio di Fuerteventura ne contano tre.

Il vento è straordinario solo a una velocità precisa. Il regolamento definisce Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora, venti straordinari quelli con raffiche che superano i 120 km all'ora, e la raffica come el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos, il valore più alto della velocità del vento, mantenuto per tre secondi. La cifra era 135 fino a ottobre 2011, e un vecchio libretto di polizza può ancora stamparla; quella in vigore è 120. Il proprietario non deve provare il vento: i dati li ottiene il Consorcio dall'agenzia meteorologica statale, che delimita l'area colpita comune per comune.

Un'inondazione è straordinaria quando è il terreno stesso a finire sott'acqua: l'allagamento del suolo per pioggia, per disgelo o per fiumi e corsi d'acqua naturali che escono dal loro alveo. La stessa definizione aggiunge il mare, así como los embates de mar en las costas, così come i colpi di mare sulle coste, e la guida del Consorcio va oltre: Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento, è incluso il colpo di mare sulla costa anche se non c'è allagamento. Per i complessi in prima linea di quest'isola, quella frase è la riga più preziosa del regolamento.

Ciò che la definizione lascia fuori è altrettanto preciso. Non è inondazione ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios, la pioggia caduta direttamente sull'edificio assicurato o raccolta dalla sua copertura o dal suo lastrico, dalla sua rete di scarico o dai suoi cortili. L'acqua che entra dall'alto non è un'inondazione per il Consorcio, per quanto forte abbia piovuto.

Che cosa il Consorcio non paga

L'elenco delle esclusioni del regolamento è breve, e due di esse decidono la maggior parte dei rifiuti in un condominio. Il Consorcio non paga i danni Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento, dovuti a un vizio o difetto proprio della cosa assicurata o alla sua manifesta mancanza di manutenzione, né quelli dovuti al semplice passare del tempo. La sua guida ne fa un elenco piano di ciò che resta fuori: il vento senza raffiche superiori a 120 km/h, la grandine, la neve e Goteras, filtraciones o humedades, gocciolamenti, infiltrazioni e umidità.

Tre condizioni dipendono dalla polizza e non dal tempo. La polizza deve essere viva e pagata: il Consorcio indennizza siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima, purché la polizza sia in vigore al momento dei danni e il premio sia in regola. Una polizza nuova deve avere sette giorni prima di un evento naturale, una carenza che non si applica quando una polizza ne sostituisce un'altra senza interruzione. E un edificio assicurato per meno del suo valore viene pagato in proporzione, esattamente come lo pagherebbe il suo assicuratore.

Sotto la linea: che cosa copre la polizza del condominio

Sotto i 120 km/h la risposta è nella polizza del condominio, e le polizze non sono d'accordo tra loro. Abbiamo letto due condizioni generali pubblicate per edifici residenziali. Una lavora con i numeri: copre vento, pioggia, grandine e neve siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora, purché si registri una precipitazione superiore a 40 litri per metro quadrato e ora, e, per il vento, velocidades superiores a 90 km/hora, velocità superiori a 90 km all'ora, provate con un certificato dell'agenzia meteorologica statale o della stazione ufficiale più vicina. L'altra non fissa una cifra: copre pioggia, vento e grandine quando se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate, si producono in modo anomalo per il tempo e il luogo, cosa che si prova con rapporti ufficiali o, in mancanza, con elementi come edifici vicini solidi danneggiati dallo stesso fenomeno.

Entrambi i modelli lasciano un vuoto, e in quel vuoto nasce la maggior parte delle discussioni: un vento di 70 km/h che solleva una tenda, o una pioggia costante di 25 litri l'ora che trova una crepa. Quel danno non è straordinario né, in una polizza a numeri, coperto. L'agenzia meteorologica statale aiuta a fissare i fatti prima che cominci la discussione: pubblica, provincia per provincia e mese per mese, le stazioni in cui l'intensità di precipitazione o la raffica massima han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros, hanno superato le soglie usate di frequente nelle coperture assicurative, e rilascia su richiesta certificati del tempo passato.

La polvere sahariana, la calima, non è in nessuno dei due elenchi: gli eventi del Consorcio non la comprendono, e una delle condizioni generali che abbiamo letto esclude espressamente la sabbia o la polvere che entra da aperture rimaste non chiuse. È pulizia, e la pulizia è una spesa dell'edificio.

La pioggia che entra dalla copertura è un capitolo a sé, perché la polizza che copre il danno all'interno raramente copre la copertura che l'ha lasciato passare. Chi paga la riparazione l'abbiamo spiegato in l'impermeabilizzazione del tetto come lavoro del condominio, e chi paga il danno in le infiltrazioni tra appartamenti e dalle parti comuni.

I primi sette giorni: chi fa che cosa

La legge dà la prima mossa all'amministratore dell'edificio. La legge sulla proprietà orizzontale gli affida la conservazione della casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios, disponendo le riparazioni e le misure urgenti e dandone immediato conto al presidente o, se del caso, ai proprietari. Non serve un'assemblea per svuotare un locale tecnico o transennare un parapetto caduto, e l'assemblea dei proprietari viene informata dopo: deve ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador, essere informata delle misure urgenti adottate dall'amministratore. Il proprietario che vede il danno per primo ha un suo dovere: si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador, chi nota la necessità di riparazioni urgenti deve comunicarlo senza indugio all'amministratore.

• Mettere in sicurezza e impedire che peggiori. La legge sul contratto di assicurazione dice che l'assicurato o il contraente deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro, devono impiegare i mezzi a loro disposizione per ridurre le conseguenze del sinistro, e pone a carico dell'assicuratore il costo ragionevole di farlo.
• Fotografare prima di spostare qualsiasi cosa. Il Consorcio chiede che se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito, i resti dei beni danneggiati siano conservati a disposizione del suo perito, e che si fotografi quando non è possibile.
• Conservare ogni fattura dei lavori d'emergenza. Fanno parte della richiesta.
• Comunicare entro sette giorni. La legge dà all'assicurato un termine dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido, di sette giorni al massimo da quando ha conosciuto il sinistro. Il Consorcio raccomanda gli stessi sette giorni, aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo, anche se accetta ugualmente una richiesta presentata dopo quel termine.
• Mandare ogni richiesta alla porta giusta. L'inondazione e il mare vanno al Consorcio, per telefono al 900 222 665, o al +34 952 367 042 dall'estero, in spagnolo, inglese o francese, o dal suo sito. Il vento va all'assicuratore del condominio qualunque sia la sua velocità: poiché il rapporto dell'agenzia meteorologica richiede settimane, el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización, il Consorcio e gli assicuratori hanno convenuto che l'assicurato si rivolga al proprio assicuratore, che si occupa della pratica e dell'indennizzo e poi regola i conti con il Consorcio.

Il proprietario all'estero aggiunge una telefonata a quell'elenco: quella alla propria assicurazione sulla casa, per i mobili e gli oggetti dentro l'appartamento, che una polizza condominiale non copre. Il nostro articolo su l'appartamento lasciato vuoto spiega chi deve avere le chiavi quando quella telefonata va fatta da un altro paese.

Come procede la richiesta: il perito, nessuna franchigia, e chi riceve il denaro

Il Consorcio valuta il danno con il proprio perito, sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios, senza essere vincolato dalle valutazioni che l'assicuratore dei rischi ordinari abbia eventualmente fatto. Un condominio che non è d'accordo può nominare un proprio perito, a proprie spese, e i due lavorano allora congiuntamente.

Non c'è franchigia. L'ordinanza ministeriale che fissa la franchigia del Consorcio al 7 % del danno aggiunge che no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas, non si applica alcuna franchigia ai danni che colpiscono abitazioni o condomini di abitazioni. Anche la pulizia è pagata, entro un limite: la rimozione dei fanghi, la demolizione e lo sgombero e trasporto delle macerie contano come danno all'edificio, e La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada, l'indennizzo complessivo per queste spese complementari è limitato al 4 % della somma assicurata.

Quando la polizza copre insieme le parti comuni e gli elementi fissi propri degli appartamenti, il denaro arriva in un solo pagamento. Il perito del Consorcio valuta tutto e el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada, il Consorcio paga l'importo totale al condominio assicurato stesso, sicché ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios, è il condominio a dover determinare la ripartizione dell'indennizzo tra i comproprietari. È una decisione dell'assemblea, con il dettaglio del perito sul tavolo.

Con l'assicuratore del condominio gli orologi sono quelli ordinari. L'assicuratore deve pagare almeno il minimo che può dovere dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro, entro quaranta giorni dalla ricezione della denuncia di sinistro; dopo tre mesi senza pagamento deve gli interessi; e l'azione del condominio contro di lui si prescrive en el término de dos años si se trata de seguro de daños, in due anni se si tratta di assicurazione danni.

Da Fuerteventura: una tempesta, tre cause, tre pagatori

Un complesso di 48 appartamenti in prima linea a Caleta de Fuste, con l'edificio assicurato per 6.000.000 €, subisce una tempesta invernale nella notte di martedì 10 novembre 2026. La stazione ufficiale più vicina registra una raffica massima di 104 km/h. Al mattino sono successe tre cose. Il vento ha strappato le coperture delle pergole e sollevato un tratto di copertina del parapetto: 18.400 €. Il mare ha scavalcato il lungomare, è entrato nel giardino basso e ha riempito il locale tecnico della piscina di acqua di mare e fango: 41.700 € di danni e 6.300 € per rimuovere il fango e le macerie. E la pioggia è entrata, da uno scarico di terrazzo ostruito dalle foglie, in due appartamenti al piano terra: 3.900 €.

L'amministratore dispone quella mattina lo svuotamento, le transenne e un telone, per 2.150 €, ne dà conto al presidente e fotografa tutto prima che si tocchi il fango. Le due richieste vengono presentate giovedì 12 novembre, entro i sette giorni.

Il vento, a 104 km/h, è sotto la linea: è dell'assicuratore, in base a una clausola di vento che parte da 90 km/h, meno la franchigia di 300 € della polizza stessa, cioè 18.100 €. Il mare è del Consorcio: 41.700 € più 6.300 €, 48.000 € in tutto, senza franchigia, con la pulizia molto al di sotto del limite del 4 %, che in questa polizza è di 240.000 €. I lavori urgenti da 2.150 € entrano nelle richieste come costo della limitazione del danno. Lo scarico non è di nessuno se non del condominio: la pioggia raccolta da un terrazzo è fuori dall'inondazione del Consorcio, 104 km/h di vento non hanno ostruito lo scarico, e i 3.900 € si pagano con i fondi del condominio ai due proprietari i cui appartamenti sono stati danneggiati.

Se la raffica fosse stata di 126 km/h, anche le pergole sarebbero state del Consorcio, e il condominio avrebbe comunque presentato quella richiesta al proprio assicuratore.

Che cosa facciamo nei condomini che amministriamo

Negli edifici che gestiamo a Corralejo, Caleta de Fuste e nel sud, un'allerta di tempesta avvia una routine, non un'assemblea. Facciamo controllare gli scarichi e i pluviali della copertura prima della stagione, perché uno scarico ostruito è l'unica causa che nessun assicuratore paga. Dopo la tempesta disponiamo le misure urgenti che la legge affida all'amministratore, apriamo la segnalazione con fotografie perché i proprietari all'estero vedano che cosa è successo al loro edificio, e presentiamo ogni richiesta al pagatore giusto entro i sette giorni, con la polizza, la quietanza del premio e le fatture dei lavori d'emergenza. All'assemblea successiva si dà conto delle misure, si presenta il dettaglio del perito e si mette ai voti la ripartizione dell'indennizzo. I proprietari che vogliono questo per il loro edificio possono leggere che cosa comprende la nostra amministrazione di condomini e chiedere un preventivo indicando il numero di abitazioni e il nome dell'assicuratore attuale.

Domande frequenti

Sono all'estero e la tempesta ha danneggiato il mio appartamento. Chi chiamo?

Due interlocutori. L'amministratore, senza indugio, perché la legge sulla proprietà orizzontale obbliga ogni proprietario a segnalare la necessità di riparazioni urgenti e perché da lì parte la richiesta del condominio per l'edificio. E la vostra assicurazione sulla casa, per il contenuto e per tutto ciò che la vostra polizza copre. Se la causa è stata un'inondazione o il mare, il centro telefonico del Consorcio raccoglie la richiesta in inglese o in francese al +34 952 367 042 e chiede la polizza, il bene danneggiato e un conto bancario per il bonifico.

Il Governo deve dichiarare lo stato di calamità perché il Consorcio paghi?

No. La copertura del Consorcio è automatica una volta avvenuto uno degli eventi dell'elenco, e la sua stessa guida dice che il sinistro può colpire un solo assicurato, con pieno diritto all'indennizzo, senza alcuna dichiarazione ufficiale. Ciò che serve è una polizza in vigore, con il premio pagato, che abbia almeno sette giorni.

Il nostro condominio non ha un'assicurazione. Il Consorcio paga comunque l'edificio?

No. Il Consorcio indennizza alle condizioni di una polizza e solo dove ce n'è una, sicché un edificio non assicurato non ha nulla da chiedergli, qualunque sia la velocità del vento. La riparazione è allora un'opera obbligatoria di conservazione che i proprietari pagano per quota con una rata straordinaria. Né la legge statale né quella canaria obbligano qui un condominio ad assicurare l'edificio, ed è proprio per questo che la domanda va fatta prima della tempesta.

L'assicuratore dice che il vento non ha mai raggiunto la velocità della polizza. Che cosa può fare il condominio?

Verificare il fatto prima di discutere la clausola. L'agenzia meteorologica statale pubblica le stazioni in cui la raffica ha superato le soglie usate nelle assicurazioni e certifica su richiesta il tempo passato; una polizza che parla di tempo anomalo e non di una cifra può essere soddisfatta anche con elementi come i danni a edifici vicini solidi. Se il disaccordo riguarda l'importo, la legge sul contratto di assicurazione dà un perito a ciascuna parte e, in mancanza di accordo, un terzo. Il condominio ha due anni per esercitare l'azione.