Ascensori dopo il RD 355/2024: cosa esigerà la prossima ispezione, i termini degli adeguamenti e la spesa straordinaria da pianificare

L’ascensore è l’unica macchina dell’edificio che tutti i proprietari usano e a cui nessuno pensa — fino al giorno in cui si ferma. Dal 1º luglio 2024 un nuovo corpo di regole decide ogni quanto viene ispezionato, cosa può scrivere l’ispettore e quali adeguamenti deve ricevere un ascensore datato entro termini fissi — e per una comunità di proprietari a Fuerteventura, dove la maggior parte dei palazzi è sorta tra gli anni Ottanta e i primi Duemila, la prima ispezione con le nuove regole è il momento in cui compare il conto. Questo articolo espone cosa il regolamento esige dalla comunità in quanto proprietaria dell’ascensore, il calendario delle ispezioni, i termini che seguono un difetto, l’elenco degli adeguamenti obbligatori con le loro scadenze e come si decide e si ripartisce la spesa straordinaria che ne deriva.

Il quadro dell’intero edificio — l’ITE, il calendario dei certificati, il fondo di riserva — è nel nostro articolo sulla salute dell’edificio a Fuerteventura. Questo riguarda l’ascensore.

La norma: il RD 355/2024 e l’ITC AEM 1

Il Regio Decreto 355/2024 del 2 aprile ha approvato l’istruzione tecnica ITC AEM 1 «Ascensores», in vigore dal 1º luglio 2024. Regola la messa in servizio, la modifica, la manutenzione e l’ispezione di ogni ascensore in Spagna, e aggiunge ciò che l’istruzione precedente non aveva: l’allegato VII, un elenco di misure minime di sicurezza che gli ascensori esistenti devono incorporare entro termini stabiliti. Gli ascensori messi in servizio prima di quella data conservano le regole essenziali di sicurezza con cui furono costruiti, ma le regole di manutenzione, ispezione e modifica della nuova istruzione si applicano loro dal primo giorno, e così l’allegato VII.

In una comunità di proprietari il titular dell’ascensore — il proprietario, nel lessico del regolamento — è la comunità stessa, e i suoi obblighi spettano al presidente e all’amministratore. Sono elencati nell’articolo 4, e sono più specifici di quanto la maggior parte dei consigli immagini.

Cosa deve la comunità ogni anno

• Un contratto di manutenzione, sempre. L’ascensore può essere usato solo mentre è in vigore un contratto con una ditta di manutenzione abilitata (empresa conservadora) (art. 4.1). La ditta tiene un piano di manutenzione dell’ascensore e consegna un verbale scritto di ogni visita entro dieci giorni (artt. 5.3 e 5.5).
• Visite mensili. Per un ascensore residenziale ordinario la ditta di manutenzione deve passare ogni mese, con non meno di venti e non più di quarantacinque giorni tra una visita e l’altra. Solo gli ascensori unifamiliari e i piccoli ascensori moderni — marcati CE, fino a tre fermate, al servizio di non più di venti abitazioni — possono avere un ritmo quadrimestrale (art. 5.4).
• Un dovere di ventiquattro ore. Gli incidenti si segnalano alla ditta di manutenzione immediatamente; le anomalie, le carenze o l’incuria entro ventiquattro ore (art. 4.3). Quando la ditta comunica per iscritto che un componente va riparato o sostituito, la comunità agisce entro il termine fissato dalla ditta — o chiede la messa fuori servizio; se contesta la diagnosi, può far verificare da un organismo di controllo (art. 4.4).
• L’ispezione la prenota la comunità, mai la ditta di manutenzione. L’ispezione periodica è contrattata dal proprietario con un organismo di controllo indipendente (organismo de control, OCA), e il regolamento vieta alla ditta di manutenzione di contrattarla (art. 4.5). La ditta di manutenzione deve però notificare alla comunità la scadenza con almeno tre mesi di anticipo (art. 7.6) — e se la scadenza passa senza ispezione, deve mettere l’ascensore fuori servizio entro ventiquattro ore e informare il servizio industria del Governo delle Canarie (art. 7.7).
• Il fascicolo. La comunità conserva la registrazione di messa in servizio, la dichiarazione CE o UE se esiste, la scheda tecnica, il manuale d’uso, il registro di manutenzione, il contratto e ogni certificato d’ispezione, a disposizione dell’autorità regionale su richiesta (art. 4.8). Quando cambia la ditta di manutenzione, quella uscente consegna il registro a quella entrante — e quella entrante deve presentare un’ispezione eseguita nei trenta giorni precedenti il nuovo contratto (artt. 4.1 e 7.11).
• Fermare l’ascensore di proposito. Una comunità che mette temporaneamente fuori servizio un ascensore lo notifica alla regione con un certificato della ditta di manutenzione; solo una ditta di manutenzione può rimetterlo in funzione, una fermata superiore a tre mesi richiede una revisione con la portata di quella annuale, e se una scadenza d’ispezione è caduta durante la fermata, prima della riattivazione serve un’ispezione favorevole (art. 4.7).

Il calendario delle ispezioni

L’articolo 11.4 fissa la frequenza minima dell’ispezione periodica secondo il tipo di edificio:

• Ogni due anni per gli ascensori in edifici a uso industriale o in luoghi aperti al pubblico — alberghi, pensioni, ristoranti, bar, uffici e negozi oltre certe capienze, parcheggi per più di cinque veicoli.
• Ogni quattro anni per gli ascensori in edifici con più di venti abitazioni o che servono più di quattro piani.
• Ogni sei anni per tutti gli altri.

La maggior parte dei palazzi che amministriamo — da venti a sessanta appartamenti su quattro o cinque piani a Corralejo, Caleta de Fuste o Costa Calma — rientra nella fascia dei quattro anni. Un complesso turistico con reception e uso alberghiero autorizzato rientra in quella dei due anni; un piccolo edificio residenziale di tre piani e dodici appartamenti in quella dei sei. Il regolamento aggiunge una frase utile per gli edifici misti: uno studio medico o uno studio legale in un palazzo per il resto residenziale non ne fa un luogo aperto al pubblico — decide l’uso principale dell’edificio.

Cosa può scrivere l’ispettore

L’ispezione è eseguita da un OCA accreditato secondo il protocollo UNE 192008, e il suo certificato arriva alla regione, alla comunità e alla ditta di manutenzione entro quindici giorni (art. 11.10). Ogni difetto viene classificato (art. 11.8), e la classificazione fa partire l’orologio (art. 11.9):

• Favorevole senza difetti. Un’etichetta verde va dentro la cabina. Nulla da fare fino al ciclo successivo.
• Favorevole con difetti lievi (leves). Vanno corretti entro sei mesi dal rilevamento e certificati dalla ditta di manutenzione all’OCA. Un difetto lieve ritrovato all’ispezione successiva è un difetto reiterato e può essere sanzionato dalla regione.
• Sfavorevole con difetti gravi (graves). L’ispettore fissa un termine secondo l’importanza del difetto — mai oltre sei mesi — e torna il giorno lavorativo successivo alla scadenza, o entro trenta giorni dalla comunicazione della comunità che il lavoro è fatto. Un secondo esito sfavorevole, o una seconda visita che la comunità o la ditta di manutenzione ostacolano, va alla regione, che ordina il fermo dell’ascensore. Nel frattempo la cabina porta un’etichetta «CONDICIONADA».
• Sfavorevole con difetti molto gravi (muy graves). La ditta di manutenzione presente mette l’ascensore fuori servizio all’istante; resta fermo finché il difetto non è corretto e una nuova ispezione completa dello stesso OCA non è favorevole, senza ulteriori termini. Le etichette vanno in cabina e sulla porta di piano del piano terra.

Una riga dell’articolo 11.8 conta più di ogni altra per gli ascensori datati: non eseguire una misura dell’allegato VII entro il suo termine è di per sé un difetto grave. Gli adeguamenti qui sotto non sono raccomandazioni; dal giorno in cui scade il loro termine trasformano un’ispezione favorevole in una sfavorevole.

Allegato VII: gli adeguamenti e i loro termini

L’allegato VII si applica a ogni ascensore privo di una dichiarazione di conformità ai sensi della direttiva Ascensori del 2014 o delle regole Macchine — in pratica, tutto ciò che è stato installato prima del 2016, cioè la maggior parte del parco dell’isola —, e ogni misura ha il proprio innesco e il proprio termine:

1. Precisione di livellamento. Dopo un incidente per cattivo livellamento, o quando si sostituisce l’argano, l’ascensore deve raggiungere una precisione di arresto di ± 10 mm e di livellamento di ± 20 mm entro sei mesi; un ascensore elettrico a una velocità misurato fuori da quei valori in un’ispezione periodica ha un anno — la risposta pratica è un inverter.
2. Protezione delle porte. Gli ascensori con porte automatiche devono avere un dispositivo di protezione che copra l’apertura da 25 mm a 1.600 mm sopra la soglia — una barriera fotoelettrica — entro un anno dalla prima ispezione che ne registra l’assenza (sei mesi dopo un incidente), quando è tecnicamente fattibile e meno costoso della sostituzione delle porte.
3. Protezione contro i movimenti incontrollati. Dovuta il giorno in cui argano e quadro di manovra vengono sostituiti insieme.
4. Comunicazione bidirezionale. Ogni cabina senza un dispositivo bidirezionale che permetta a un utente intrappolato di chiamare in qualsiasi momento un centro di soccorso deve riceverne uno, accessibile alle persone con disabilità, entro un anno dalla prima ispezione che ne registra l’assenza.
5. Guide. Le guide cilindriche, a rotaia o in legno con paracadute datato devono sparire. Per gli ascensori installati dal 1º aprile 1967 il termine è di dieci anni dalla prima ispezione che le registra; per quelli precedenti al 1967, tre anni se in legno o cilindriche cave e sei od otto per le altre.
6. Controllo del carico. Un ascensore senza dispositivo contro il sovraccarico ne riceve uno entro un anno dalla prima ispezione che ne registra l’assenza, quando è possibile senza sostituire il quadro di manovra.
7. Guida del contrappeso secondo la norma EN 81-20, sulla stessa scala da tre a dieci anni delle guide.
8. Le misure del 2005 già obbligatorie — interruttore di arresto, illuminazione e presa di corrente nella fossa; il grembiule sotto la soglia della cabina; porte di cabina con indicatore di posizione; luce e allarme di emergenza; protezione delle pulegge; contatto di allentamento fune; doppio contattore; parapetto sul tetto quando lo spazio supera 30 cm; amianto via dai freni alla loro sostituzione; pompa manuale sulle nuove centraline idrauliche — restano dovute su ogni ascensore esistente.

Sostituire le guide, l’argano o il quadro di manovra conta come modifica importante ai sensi dell’articolo 9: la esegue la ditta di manutenzione con l’ascensore fuori servizio e la sua conformità è certificata tramite un organismo di controllo (art. 10). Esistono due valvole di sfogo. Quando una misura è tecnicamente impossibile, la comunità può chiedere al servizio industria del Governo delle Canarie l’esonero, con una relazione favorevole dell’OCA e misure alternative equivalenti (disposizione transitoria 1.2). E l’istruzione non ha un innesco di costo proprio: ciò che ha è il termine, e il termine parte dalla prima ispezione che mette a verbale il difetto — il che, per un ascensore a ciclo quadriennale ispezionato nel 2025 o nel 2026, significa che le voci a un anno scadono nel 2026 o nel 2027 e quelle a dieci anni intorno al 2036.

Il conto, e come lo ripartisce la comunità

Un adeguamento dell’ascensore richiesto da un certificato d’ispezione è un lavoro di conservazione ai sensi dell’articolo 10.1.a della legge sulla proprietà orizzontale (Ley de Propiedad Horizontal): obbligatorio, non soggetto a votazione dell’assemblea, e pagato da ogni proprietario secondo la quota (art. 10.2). Il ruolo dell’assemblea è quello che le dà l’articolo 14.c — approvare il bilancio e la sua esecuzione — e, secondo l’articolo 10.2.a, ripartire la spesa straordinaria e fissarne i termini di pagamento. Il fondo di riserva, che l’articolo 9.1.f mantiene ad almeno il 10 % dell’ultimo bilancio ordinario proprio per lavori di conservazione e riparazione, è la prima fonte; la derrama copre il resto, e il nostro articolo su spese e quote straordinarie spiega come si emette e si riscuote una spesa straordinaria, anche dai proprietari all’estero. Tutto ciò che va oltre l’elenco obbligatorio — una cabina nuova, una conversione senza locale macchine, un secondo ascensore — è un miglioramento ai sensi dell’articolo 17 e ha bisogno, sì, della maggioranza dell’assemblea.

I contributi pubblici seguono la stessa linea. Il programma accessibilità del piano statale per la casa finanzia l’installazione di un ascensore in un edificio che non ce l’ha, o la messa in accessibilità di uno esistente, con i massimali esposti nel nostro articolo sui lavori di accessibilità; non finanzia l’adeguamento di sicurezza di un ascensore esistente in quanto tale, e l’ultimo bando accessibilità del Governo delle Canarie si è chiuso nel 2024. Una comunità dovrebbe mettere a bilancio l’allegato VII con il proprio fondo e la propria spesa straordinaria, e trattare qualsiasi contributo come un bonus.

Un esempio svolto. Un palazzo a Caleta de Fuste, ventiquattro appartamenti su cinque piani, un ascensore installato nel 1996 — senza marcatura CE, ciclo d’ispezione di quattro anni. La sua prima ispezione con la nuova istruzione, nella primavera del 2026, registra quattro assenze: comunicazione bidirezionale, barriera fotoelettrica, controllo del carico e livellamento fuori tolleranza su una macchina a una velocità; registra anche le guide cilindriche originali. Il certificato è favorevole, le quattro assenze hanno un termine di un anno, le guide di dieci. Il preventivo della ditta di manutenzione per le quattro voci a un anno ammonta a 7.200 € — nei nostri edifici il dispositivo di comunicazione e la barriera fotoelettrica sono lavori a tre cifre ciascuno, l’inverter e il controllo del carico la parte maggiore. Il fondo di riserva contiene 4.000 €; l’assemblea approva il bilancio, preleva 3.000 € dal fondo ed emette una spesa straordinaria di 4.200 € — 175 € per appartamento a quote uguali, in due rate prima dell’anniversario dell’ispezione. Le guide, un lavoro a cinque cifre, entrano nel piano decennale come accantonamento annuale, perché nessuna assemblea del 2035 debba votare in una volta una spesa di quelle dimensioni.

Dove entriamo noi

Per le comunità che amministriamo teniamo il fascicolo dell’ascensore, prenotiamo l’ispezione con un OCA indipendente non appena arriva il preavviso di tre mesi della ditta di manutenzione, confrontiamo ogni certificato con l’allegato VII e mettiamo a calendario ogni termine, raccogliamo preventivi concorrenti per gli adeguamenti e portiamo all’assemblea bilancio e spesa straordinaria con la posizione del fondo di riserva già calcolata. Vedete i nostri servizi di manutenzione del condominio e di lavori e contributi, oppure richiedete un preventivo per la vostra comunità.

Domande frequenti

Ogni quanto va ispezionato il nostro ascensore con le nuove regole?

Ogni due anni in un edificio aperto al pubblico come un albergo o un palazzo di uffici; ogni quattro anni in un edificio con più di venti abitazioni o più di quattro piani serviti; ogni sei anni altrimenti. La comunità prenota l’ispezione con un organismo di controllo indipendente — la ditta di manutenzione non può — dopo il preavviso di tre mesi che la ditta di manutenzione deve dare.

Cosa succede se la scadenza dell’ispezione passa?

La ditta di manutenzione deve mettere l’ascensore fuori servizio entro ventiquattro ore e informare il servizio industria del Governo delle Canarie. L’ascensore resta fermo fino a un’ispezione favorevole, e la comunità può essere sanzionata ai sensi della legge sull’industria.

Gli adeguamenti dell’allegato VII sono davvero obbligatori?

Sì. Ogni misura ha un termine che decorre dalla prima ispezione che ne registra l’assenza — un anno per il dispositivo di comunicazione, la barriera fotoelettrica, il controllo del carico e il livellamento degli ascensori a una velocità; da tre a dieci anni per guide e guida del contrappeso secondo l’età dell’ascensore. Mancare un termine è classificato di per sé come difetto grave, il che rende sfavorevole l’ispezione successiva. Quando una misura è tecnicamente impossibile, la comunità può chiedere l’esonero alla regione con una relazione favorevole dell’organismo di controllo.

L’assemblea deve votare i lavori, e chi paga?

Non serve alcuna votazione per i lavori che un certificato d’ispezione richiede: sono lavori di conservazione ai sensi dell’articolo 10.1.a della legge sulla proprietà orizzontale, obbligatori e pagati da ogni proprietario secondo la quota. L’assemblea approva il bilancio e decide come rateizzare la spesa straordinaria; il fondo di riserva può pagarne una parte. Solo i miglioramenti oltre l’elenco obbligatorio — una cabina nuova, un secondo ascensore — richiedono le maggioranze dell’articolo 17.