L'appartamento di Corralejo si svuota l'ultima settimana di settembre e non rivedrà il suo proprietario fino a Pasqua. Tra le due visite dovrà affrontare un flessibile sotto il lavello, uno scarico del terrazzo e le prime piogge d'autunno, un salvavita che scatta una notte sopra un frigorifero lasciato pieno, un'infiltrazione del vicino da rintracciare attraverso il vostro bagno e una convocazione d'assemblea notificata a una porta vuota. Niente di tutto questo ha bisogno di voi sull'isola. Tutto ha bisogno di qualcuno con una chiave, di un foglio che dica che cosa può fare e di un canale che vi racconti che cosa è successo. Questo è il protocollo di assenza che chiediamo ai proprietari all'estero delle comunità che amministriamo di lasciare dietro di sé — e la legge che sta sotto ogni sua riga.
Che cosa la legge si aspetta da un appartamento vuoto
L'assenza non cambia nulla nella Ley de Propiedad Horizontal, ed è proprio questo il problema: ogni dovere che impone al proprietario continua a correre mentre l'appartamento è vuoto. Dovete mantenere la vostra unità e i suoi impianti privati in buono stato «en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder» — in termini che non pregiudichino la comunità o gli altri proprietari, risarcendo i danni causati dalla vostra negligenza o da quella delle persone di cui rispondete (LPH, art. 9.1.b). Dovete consentire nel vostro appartamento «las reparaciones que exija el servicio del inmueble» — le riparazioni che il servizio dell'edificio richiede — e le servitù temporanee indispensabili ai lavori comuni, con il diritto di essere risarciti dei danni che causano (art. 9.1.c), e dovete «permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores» — lasciar entrare la comunità a questi fini (art. 9.1.d). Se vi accorgete che l'edificio ha bisogno di una riparazione urgente, dovete comunicarlo all'amministratore «sin dilación», senza indugio (art. 7.1).
Il dovere in cui inciampano più proprietari all'estero è quello silenzioso. Ogni proprietario deve comunicare al segretario della comunità un domicilio in Spagna per le notifiche; in mancanza, «se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo» — l'appartamento stesso vale come domicilio, e una notifica consegnata a chi lo occupa produce pieni effetti. Se non può essere consegnata neppure lì, va in bacheca e produce pieni effetti tre giorni naturali dopo (art. 9.1.h). Un appartamento vuoto, in altre parole, riceve le sue convocazioni, le sue liste di morosi e le sue spese straordinarie in bacheca, e i termini corrono che le abbiate lette o no.
Dietro la LPH stanno le regole generali. Chi causa un danno ad altri per colpa o negligenza è tenuto a ripararlo (Código Civil, art. 1902), e il proprietario di un edificio risponde dei danni che derivano dalla sua rovina «si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias» — se sopravviene per mancanza delle riparazioni necessarie (art. 1907). Un flessibile che scoppia e allaga l'appartamento di sotto non è sfortuna agli occhi della legge; è un impianto privato che non è stato mantenuto in buono stato, e il conto segue l'origine, come spiega il nostro articolo sulle infiltrazioni.
Le chiavi: chi le tiene, e con quale mandato
Chi tiene le chiavi è tutto il protocollo in una persona. Un vicino che abita nell'edificio, un amico sull'isola, chi fa le pulizie, un'agenzia, l'ufficio dell'amministratore: chiunque di loro può farlo, e la scelta conta meno del foglio che accompagna la chiave.
Consegnare una chiave con l'autorità di entrare e agire è, in diritto, un mandato. Il Código Civil ammette che sia «expreso o tácito», e quello espresso può essere dato «por instrumento público o privado y aun de palabra» — per atto pubblico o privato, e perfino a voce (Código Civil, art. 1710). A voce vale, ed è inutile: il giorno in cui chi tiene le chiavi sta nel vostro corridoio con un idraulico e un vicino che vuole sapere con quale diritto, la risposta è un foglio firmato. Il Codice fissa anche il limite del mandato generale: «no comprende más que los actos de administración» — comprende solo gli atti di amministrazione, e qualsiasi atto che disponga dell'immobile richiede un mandato espresso (art. 1713). Far entrare l'impresa della comunità, chiudere un rubinetto d'arresto, chiamare un idraulico, arieggiare l'appartamento e fotografarlo sono atti di amministrazione. Firmare qualsiasi cosa riguardi l'immobile non lo è, e il foglio deve dirlo.
Che cosa chiediamo a ogni proprietario all'estero delle comunità che amministriamo di scrivere su quel foglio, con copia depositata presso l'amministratore:
- Chi tiene la chiave, con telefono ed e-mail, e una seconda persona raggiungibile quando la prima è via.
- Per che cosa: entrare per le riparazioni e le ispezioni della comunità ai sensi dell'articolo 9.1.c e d; entrare in un'emergenza; una visita mensile per arieggiare, far scorrere i rubinetti e controllare i soffitti; far entrare i tecnici che voi indicate.
- Autorità di spesa: se chi tiene le chiavi può chiamare un idraulico o un elettricista senza chiedervelo prima, e fino a quale importo.
- Il registro: ogni ingresso annotato con data, motivo e fotografie, inviate a voi — e all'amministratore quando l'ingresso riguarda la comunità.
- Che cosa non deve fare: cedere la chiave, far entrare qualcuno senza accompagnarlo, o firmare alcunché.
- Fino a quando: una data, o «fino a revoca scritta», e l'istruzione di restituire la chiave quel giorno.
Due chiavi, non una: quella di chi le tiene e un secondo mazzo in un luogo che possa raggiungere se il primo si perde. E una parola sulle cassette portachiavi. Le piccole cassette a combinazione avvitate allo stipite sono comode, e sono esattamente ciò che una polizza casa chiede: le condizioni per seconda casa che abbiamo letto escludono il furto quando l'abitazione non aveva le misure di sicurezza dichiarate nelle condizioni particolari, e altre escludono i furti resi possibili dalla negligenza dell'assicurato. Chiedete al vostro assicuratore per iscritto prima di installarne una, e non lasciate mai il codice dove sta la cassetta.
Emergenze: chi può entrare, e come
Acqua che cola dal soffitto dell'appartamento di sotto, fumo dietro una porta chiusa, odore di gas sul pianerottolo. La legge distingue tre situazioni.
Con il consenso, in qualsiasi momento. Se aprite voi o chi tiene le chiavi, o autorizzate l'amministratore a far entrare un tecnico, non si tocca il diritto di nessuno. Per questo esiste chi tiene le chiavi: l'idraulico della comunità può essere dentro la mattina stessa, e il dovere di accesso dell'articolo 9.1.d è adempiuto.
Senza consenso, in una vera emergenza. Il domicilio è inviolabile per la Costituzione: «Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito» — nessun ingresso né perquisizione senza il consenso del titolare o un provvedimento giudiziario, salvo in caso di flagranza di reato (Constitución, art. 18.2). L'eccezione per le emergenze appartiene alla polizia, non al presidente. Secondo la legge sulla sicurezza pubblica, «será causa legítima suficiente para la entrada en domicilio la necesidad de evitar daños inminentes y graves a las personas y a las cosas, en supuestos de catástrofe, calamidad, ruina inminente u otros semejantes de extrema y urgente necesidad» — la necessità di evitare danni imminenti e gravi alle persone o alle cose, in caso di catastrofe, calamità, crollo imminente o altri casi simili di estrema e urgente necessità, è causa legittima sufficiente per entrare in un domicilio (Ley Orgánica 4/2015, art. 15.2), e gli agenti trasmettono poi senza indugio il loro verbale al giudice (art. 15.4). La legge sulla protezione civile applica la stessa regola quando un'emergenza richiede di entrare in un domicilio (Ley 17/2015, art. 7 bis.4). Il protocollo per un appartamento irraggiungibile da cui esce acqua non è dunque un fabbro: è il 112, e sono gli agenti o i vigili del fuoco sul pianerottolo a decidere se il caso è abbastanza grave da aprire la porta. Un fabbro che apre sulla parola di un vicino, senza il consenso del proprietario e senza quella chiamata, espone tutti i coinvolti al reato di violazione di domicilio (Código Penal, art. 202).
Senza consenso, senza emergenza. Un'infiltrazione lenta, una riparazione approvata dall'assemblea, un'ispezione richiesta dall'assicuratore — e un proprietario che non risponde, o rifiuta. La comunità non ha alcun diritto di farsi giustizia da sé. Il suo rimedio è il tribunale: le azioni che la LPH attribuisce all'assemblea e ai proprietari, salvo le pure richieste di pagamento, passano per il procedimento ordinario (Ley de Enjuiciamiento Civil, art. 249.1.8.º), un percorso che si misura in mesi, durante i quali il danno continua e il proprietario che rifiuta accumula responsabilità ai sensi dell'articolo 9.1.b. Ognuno di quei mesi è ciò che una chiave affidata e un mandato firmato avrebbero risparmiato.
Qualunque sia la porta, il ruolo dell'amministratore è scritto nella legge: attendere alla conservazione dell'edificio «disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente» — disponendo le riparazioni e le misure urgenti e dandone immediato conto al presidente (LPH, art. 20.c), che rappresenta la comunità in giudizio e fuori (art. 13.3). E la prova comincia sul pianerottolo: fotografie con l'ora prima che si asciughi qualsiasi cosa, la nota del tecnico su da dove veniva l'acqua, il racconto del vicino e il perito dell'assicuratore appena si apre il sinistro — il fascicolo che decide chi paga.
Prima di partire: acqua, luce, aria, posta
La lista è breve, e ogni riga elimina uno dei sinistri classici.
Acqua. Chiudete il rubinetto generale — quello dentro l'appartamento, di solito dietro uno sportellino vicino all'ingresso o sotto il lavello — e, se i contatori stanno in un armadio comune, sappiate quale valvola è la vostra. I flessibili sotto i lavandini e dietro il water e la lavatrice sono l'origine più frequente di una perdita privata, e un'interruzione della fornitura seguita dal ritorno della pressione è il momento classico in cui un flessibile stanco cede. Spegnete lo scaldabagno elettrico dal suo interruttore. Pulite gli scarichi del vostro terrazzo: un'estate di calima li lascia pieni per le prime piogge d'autunno. I pluviali del tetto sono compito della comunità, ed è per questo che stanno nella nostra checklist d'autunno e che una guaina stanca è l'argomento del nostro articolo sul tetto.
Luce e gas. Svuotate il frigorifero e lasciate lo sportello socchiuso: tre delle condizioni che abbiamo letto escludono gli alimenti deteriorati quando l'abitazione è rimasta disabitata più di dieci giorni, così un frigorifero pieno dietro un salvavita scattato è una perdita che nessuno assicura. Staccate i circuiti che non servono e lasciate ciò che deve restare: l'allarme, il router se sorvegliate l'appartamento a distanza. Chiudete la valvola di qualsiasi bombola di butano e, se potete, tenete la bombola fuori dalla cucina.
Aria. L'aria di Fuerteventura porta sale e l'umidità invernale è reale; un appartamento chiuso fa muffa sulle pareti a nord e dentro gli armadi. La visita mensile di chi tiene le chiavi — finestre aperte un'ora, rubinetti fatti scorrere perché i sifoni non si secchino, soffitti e mobili sotto i lavandini controllati — vale più di qualsiasi dispositivo, e un sensore di umidità economico che manda la lettura al vostro telefono è una buona seconda linea.
Posta e notifiche. L'articolo 9.1.h è il motivo per cui la cassetta delle lettere conta: una convocazione o una spesa straordinaria consegnata all'appartamento è validamente consegnata. Comunicate al segretario della comunità un domicilio in Spagna, con un mezzo che provi la ricezione — l'ufficio dell'amministratore, con il mandato che descrive il nostro articolo sulla procura, o una persona che inoltri ciò che arriva — e chiedete a chi tiene le chiavi di svuotare la cassetta a ogni visita. Lasciate all'amministratore il vostro telefono e la vostra e-mail, e quelli di chi tiene le chiavi: una riparazione che aspetta una risposta aspetta voi.
Un registro all'uscita. Dieci fotografie datate — il rubinetto chiuso, il quadro elettrico, i soffitti, il terrazzo — fissano lo stato dell'appartamento per l'assicuratore e, se i lavori della comunità danneggiano qualcosa all'interno, per il risarcimento che vi dà l'articolo 9.1.c.
Se l'appartamento viene affittato mentre siete via, il gestore o l'inquilino è in pratica chi tiene le chiavi e il mandato deve dirlo; ciò che una locazione turistica richiede dalla comunità è un argomento a sé.
La vostra polizza casa mentre l'appartamento è vuoto
La polizza fabbricato della comunità copre le parti comuni e la responsabilità della comunità — il nostro articolo su che cosa copre la polizza della comunità la esamina — e nulla dentro il vostro appartamento. Un proprietario all'estero ha bisogno di una polizza casa propria, e la polizza deve sapere che l'appartamento è vuoto per la maggior parte dell'anno.
La legge sul contratto di assicurazione vi impone tre doveri che l'assenza tocca. Le clausole che limitano i vostri diritti devono essere evidenziate nella polizza e «específicamente aceptadas por escrito» — specificamente accettate per iscritto (Ley 50/1980, art. 3); le clausole sulle abitazioni disabitate sono di quelle, e sono le pagine da leggere. Durante il contratto dovete comunicare all'assicuratore, appena possibile, ogni variazione delle circostanze dichiarate nel questionario che aggravi il rischio (art. 11.1): un appartamento assicurato come abitazione principale e ora visitato due volte l'anno è, nelle condizioni che abbiamo letto, esattamente una variazione di quel tipo — tariffano e condizionano diversamente una seconda casa. Un sinistro va denunciato entro sette giorni da quando lo conoscete, salvo che la polizza conceda di più (art. 16), e dovete impiegare i mezzi a vostra disposizione per limitarne le conseguenze (art. 17) — chi tiene le chiavi e chiude il rubinetto alle otto del mattino fa esattamente ciò che la legge chiede, e il costo ragionevole di quel salvataggio è a carico dell'assicuratore.
Che cosa dicono le condizioni. Abbiamo letto nel settembre 2026 le condizioni generali di diversi assicuratori attivi in Spagna, e le soglie variano molto più di quanto i proprietari suppongano. Una definisce l'abitazione principale come quella che «no permanece deshabitada más de 30 días consecutivos al año» — non resta disabitata più di 30 giorni consecutivi all'anno —, la seconda casa come quella abitata almeno una volta al mese o quindici giorni all'anno, e l'abitazione non occupata come quella in cui si risiede meno di quindici giorni all'anno: tre categorie, tre prezzi, e un sinistro denunciato nella categoria sbagliata è un sinistro nei guai. Un'altra assicura le seconde case solo con una modalità propria e considera secondaria qualsiasi abitazione occupata dall'assicurato meno di quattro mesi all'anno. Sull'acqua, una condizione per seconda casa esclude i danni da gelo delle tubature e da rubinetti o valvole non chiusi «si la vivienda ha estado deshabitada más de 3 días seguidos» — se l'abitazione è rimasta disabitata più di 3 giorni di seguito. Sul furto, i gioielli fuori dalla cassaforte sono esclusi dopo 96 o 120 ore consecutive di casa vuota in due condizioni e dopo trenta giorni consecutivi in una terza; una esclude del tutto il furto senza scasso quando l'abitazione è affittata o resta vuota più di trenta giorni consecutivi; gli alimenti deteriorati escono dopo dieci giorni. Niente di tutto questo è una norma di legge — sono clausole contrattuali, e le vostre saranno diverse —, ma ognuna è una ragione per dichiarare l'appartamento per ciò che è, per chiedere per iscritto all'assicuratore che cosa significhi «deshabitada» nella vostra polizza, e per tenere traccia delle visite di chi tiene le chiavi.
Il protocollo, in una pagina
- Una persona con le chiavi, con un sostituto, e il mandato firmato depositato presso l'amministratore.
- Due chiavi; nessuna cassetta portachiavi senza risposta scritta dell'assicuratore.
- Rubinetto generale chiuso, scaldabagno spento, flessibili controllati una volta l'anno, scarichi puliti.
- Frigorifero vuoto, circuiti inutili staccati, valvola del gas chiusa.
- Una visita al mese: arieggiare, far scorrere i rubinetti, controllare soffitti e mobili sotto i lavandini, svuotare la cassetta delle lettere, fotografare.
- Un domicilio in Spagna per le notifiche, comunicato al segretario con un mezzo che provi la ricezione; il vostro telefono e la vostra e-mail presso l'amministratore.
- Una polizza casa dichiarata come seconda casa, con danni da acqua e responsabilità civile, le clausole sull'inoccupazione lette, e l'amministratore come contatto che l'assicuratore può chiamare.
- La linea di emergenza: prima chi tiene le chiavi; se è irraggiungibile e il danno è grave, il 112 — mai un fabbro sulla parola di un vicino.
- Un registro: fotografie datate alla partenza, e ogni ingresso annotato con data, motivo e immagini.
- Quote e IBI con addebito diretto, perché un appartamento vuoto non compaia mai nella lista dei morosi di una convocazione.
Dove entriamo noi
Per i proprietari all'estero delle comunità che amministriamo, il protocollo di assenza vive nel fascicolo dell'unità: chi tiene le chiavi e il suo sostituto, il mandato, l'assicuratore e il numero di polizza, il domicilio per le notifiche, i contatti che rispondono. Un'incidenza — la foto del vicino, la chiamata del portiere, acqua sulle scale — si segnala dal telefono; inviamo un tecnico verificato e chiudiamo la pratica con foto prima e dopo, e voi la vedete da dovunque viviate, lo stesso giorno. I rinnovi assicurativi sono tra le scadenze che sorvegliamo per voi. Guardate la nostra amministrazione per proprietari non residenti e il nostro servizio di manutenzione e imprese, oppure chiedete un preventivo.
Domande frequenti
La comunità può entrare nel mio appartamento mentre sono all'estero?
Solo con il consenso, tramite il 112 in un'emergenza grave, o con un provvedimento del giudice. Gli articoli 9.1.c e 9.1.d della Ley de Propiedad Horizontal vi obbligano a consentire le riparazioni che il servizio dell'edificio richiede e a far entrare la comunità per eseguirle, ma non danno a nessuno il diritto di forzare la vostra porta: chi tiene le chiavi con un mandato firmato adempie il dovere; senza, un'emergenza che minaccia danni gravi è materia della polizia ai sensi dell'articolo 15.2 della Ley Orgánica 4/2015, e tutto il resto passa dai tribunali.
Devo dire al mio assicuratore che l'appartamento è vuoto per la maggior parte dell'anno?
Sì. La legge sul contratto di assicurazione vi obbliga a dichiarare, appena possibile, ogni variazione delle circostanze fornite nel questionario che aggravi il rischio, e le condizioni che abbiamo letto classificano un'abitazione come principale, secondaria o non occupata in base ai giorni all'anno in cui è abitata — con modalità proprie, esclusioni sui danni da acqua e sul furto, e soglie che vanno da tre giorni consecutivi a trenta. Dichiarate l'appartamento come seconda casa e leggete le clausole sulla «vivienda deshabitada» prima di averne bisogno.
Che cosa deve dire il mandato scritto per le chiavi?
Chi tiene la chiave e chi lo sostituisce; che cosa può fare — entrare per le riparazioni e le ispezioni della comunità, entrare in un'emergenza, visitare ogni mese, far entrare i tecnici che voi indicate — e quanto può spendere senza chiedere; che ogni ingresso viene registrato con data, motivo e fotografie; che non può cedere la chiave né firmare nulla; e fino a quando. Un mandato in termini generali comprende solo gli atti di amministrazione, che è esattamente la portata che volete.
Che cosa succede alle notifiche della comunità mentre sono via?
Finché non avete comunicato al segretario un domicilio in Spagna, l'appartamento è il vostro domicilio per ogni notifica, la consegna a chi lo occupa è valida, e una notifica che non può essere consegnata va nella bacheca della comunità e produce effetti tre giorni naturali dopo. Comunicate un domicilio per iscritto — l'ufficio dell'amministratore con un mandato, o una persona sull'isola — e fate svuotare la cassetta delle lettere a chi tiene le chiavi a ogni visita.
