NIE, IBI, Modelo 210, assicurazione e obblighi di comunidad — che cosa deve fare ogni anno un non residente a Fuerteventura, e che cosa succede se non lo fa.
Possedere una casa a Fuerteventura da un altro paese è, dal punto di vista amministrativo, semplice — una volta che si conosce la lista. La difficoltà è che nessuno Gliela consegna. Arriva a frammenti: una lettera del municipio, un promemoria di un gestor, un avviso della comunidad che non riesce a leggere e, prima o poi, una maggiorazione per qualcosa che non sapeva nemmeno esistesse.
Ecco dunque la lista, così com'è nel 2026, con i punti in cui la gente inciampa segnalati come tali. Siamo amministratori, non consulenti fiscali — dove una cifra dipende dalla Sua situazione lo diciamo, e La indirizziamo a chi lo fa di mestiere.
Il Número de Identidad de Extranjero è la Sua identità fiscale e legale in Spagna. Le è servito per comprare, e Le serve per tutto ciò che viene dopo: pagare le imposte, firmare atti, aprire un contratto di fornitura, figurare come proprietario nei registri della Sua comunidad.
Conservi il certificato. Comunichi il numero all'amministratore della Sua comunidad — un registro dei proprietari con NIE mancanti è un registro che non può emettere un certificato dei debiti quando arriva il momento di vendere.
L'Impuesto sobre Bienes Inmuebles viene riscosso ogni anno dal Suo ayuntamiento — La Oliva, Pájara, Puerto del Rosario, Antigua, Tuineje o Betancuria — e si calcola sul valor catastral dell'immobile, non su quanto lo ha pagato. L'aliquota la fissa ciascun municipio entro fasce di legge, per cui due appartamenti comparabili in due paesi diversi di Fuerteventura possono comportare importi diversi.
Due cose che contano più dell'importo:
Il Suo municipio può inoltre applicare una tassa sui rifiuti separata — diversi comuni canari le stanno rivedendo — e se la Sua comunidad ha contratti di fornitura propri, l'acqua viene fatturata attraverso la comunidad e non direttamente a Lei.
È quella che sorprende di più i proprietari britannici, tedeschi e italiani, perché nei loro paesi non esiste nulla di equivalente.
Se il Suo immobile spagnolo non è affittato, la Spagna La tassa comunque su un reddito figurativo che gli attribuisce — la renta imputada, il reddito imputato. La base è una percentuale del valore catastale: 1,1% se il Suo municipio ha rivisto i valori catastali negli ultimi dieci anni, 2% in caso contrario. Su quella base si applica poi un'aliquota del 19% per i residenti UE/SEE, o del 24% per tutti gli altri — il che, dopo la Brexit, include il Regno Unito.
Lo si dichiara con il Modelo 210, una volta all'anno, per l'anno precedente. Per l'anno fiscale 2025 la scadenza è il 31 dicembre 2026 — e se paga con addebito in conto (domiciliación) il termine pratico cade diversi giorni lavorativi prima, per cui presentare la dichiarazione a metà dicembre invece che il 30 è semplicemente buon senso.
Se il Suo immobile è affittato, dichiara invece il reddito da locazione — e il reddito imputato per le parti dell'anno in cui non è stato locato. Le dichiarazioni dei redditi da locazione un tempo erano trimestrali; dall'anno fiscale 2024 sono un'unica dichiarazione annuale, da presentare all'inizio dell'anno successivo. La finestra esatta di presentazione è cambiata più di una volta di recente, quindi verifichi le date per l'anno che sta dichiarando invece di fidarsi dell'appunto dell'anno scorso.
Due questioni aperte che vale la pena conoscere:
Ci sono poi imposte che arrivano solo in momenti particolari: l'imposta patrimoniale se i Suoi beni in Spagna superano la franchigia, una ritenuta del 3% trattenuta dall'acquirente quando un non residente vende, e la plusvalía municipale al trasferimento. Tutte e tre sono questioni individuali. Si faccia consigliare prima, non dopo.
La Sua comunidad assicura l'edificio e le aree comuni, con la relativa copertura di responsabilità civile. Quella è la polizza della comunidad, pagata con la Sua quota, e non copre l'interno del Suo appartamento, i Suoi mobili né la Sua responsabilità come singolo proprietario.
La Ley de Propiedad Horizontal non impone alle comunidades un obbligo generale di assicurarsi — un paio di regioni spagnole lo hanno introdotto con la propria legislazione sulla casa; le Canarie no. In pratica ogni comunidad ben gestita ha una polizza, e una comunidad che non ce l'ha è a un solo incidente non assicurato di distanza da una derrama.
Per la Sua unità: una polizza contenuto e responsabilità civile costa poco e, per un immobile che resta vuoto per mesi interi, vale la pena averla. Verifichi che cosa copre davvero la polizza della comunidad prima di duplicarla — un buon amministratore Le dirà dove passa il confine. (Non siamo broker e non guadagniamo nulla da nessun assicuratore; veda che cosa fa e che cosa non fa il nostro servizio assicurativo.)
Li fissa la legge, non il Suo amministratore, e tre di essi colpiscono più duramente i proprietari che vivono all'estero.
Comunichi alla comunidad un indirizzo in Spagna. L'articolo 9.1.h della LPH impone a ogni proprietario di notificare al segretario della comunidad un domicilio in Spagna per citazioni e notifiche. Se non lo fa, vale come indirizzo il Suo appartamento nella comunidad — e dove la consegna lì non è possibile, un avviso affisso nella bacheca della comunidad produce pieni effetti legali dopo tre giorni di calendario. Una convocazione che non ha mai visto può comunque essere una convocazione valida.
Paghi la quota, puntualmente. Un proprietario non in regola all'apertura dell'assemblea può parlare ma non può votare (art. 15.2), e non può impugnare in tribunale le delibere della comunidad senza prima pagare o depositare quanto dovuto (art. 18). Trattenere la quota per far valere una ragione Le toglie la possibilità di farla valere.
Ricordi che il debito segue l'appartamento. In base all'articolo 9.1.e chi compra risponde con l'immobile stesso delle quote di comunidad non pagate dell'anno in corso e dei tre anni solari precedenti. È anche il motivo per cui, quando un giorno venderà, il venditore deve presentare un certificato sullo stato dei debiti — emesso entro sette giorni di calendario dal segretario con l'approvazione del presidente — e per cui un acquirente non dovrebbe mai rinunciarvi.
Quasi tutti i problemi di questa lista sono problemi di comunicazione prima che problemi di denaro. Maggiorazioni, votazioni perse e verbali mai letti cominciano tutti allo stesso modo: una lettera spedita a un indirizzo che ha smesso di essere attuale nel 2019.
Tenga quindi aggiornate quattro cose: il Suo indirizzo per le notifiche, la Sua email, il Suo mandato bancario e un contatto presente sull'isola. E chieda all'amministratore della Sua comunidad che cosa può consultare senza dover chiedere. Il nostro pubblica gli estratti conto online, segue ogni segnalazione con fotografie dalla prima comunicazione fino alla fattura, emette un rapporto trimestrale per i proprietari — quote pagate, segnalazioni risolte, votazioni in arrivo — e riunisce convocazioni, deleghe di voto e verbali nello stesso posto, in inglese, spagnolo o tedesco, dietro un unico accesso.
Dovrebbe poter controllare il Suo edificio da una cucina di Manchester alle undici di sera. Non è un lusso; per metà dei proprietari di quest'isola è l'unico modo in cui il rapporto può funzionare.
Per saperne di più su come lavoriamo con i proprietari che vivono all'estero: amministrazione immobiliare per proprietari non residenti. Se desidera un onorario fisso per la Sua comunidad, richieda un preventivo.
