La maggior parte degli edifici che amministriamo a Fuerteventura è stata costruita tra la fine degli anni Settanta e i primi anni Duemila, e una buona parte non ha ascensore, ha una rampa di scalini all'ingresso e una generazione di proprietari che ha comprato a cinquant'anni e oggi ha superato i settanta. La domanda arriva ogni anno nella stessa forma: un proprietario ha bisogno di una rampa o di un ascensore, gli altri non vogliono pagare — chi decide? La legge spagnola sulla proprietà orizzontale risponde con tre regole che la maggior parte delle assemblee non ha mai letto insieme: una regola che rende obbligatori alcuni lavori di accessibilità senza alcuna votazione, un tetto che dice quanto si può obbligare la comunità a spendere, e una via a maggioranza per tutto ciò che supera il tetto. Aggiungete il fondo di riserva, le sovvenzioni statali e canarie e una detrazione regionale, e la domanda passa da se a quanto, e chi firma. Questo articolo espone le tre regole, un esempio calcolato su un edificio di Corralejo, il denaro e il modo in cui gestiamo il punto in assemblea.
Chi può esigere i lavori, e cosa deve fare la comunità
Dalla riforma del 2013 la legge elenca lavori che «hanno carattere obbligatorio e non richiedono la previa delibera dell'assemblea dei proprietari, comportino o meno la modifica del titolo costitutivo o degli statuti»: tra questi «le opere e gli interventi necessari a garantire gli accomodamenti ragionevoli in materia di accessibilità universale e, in ogni caso, quelli richiesti dai proprietari nel cui appartamento o locale vivano, lavorino o prestino servizi di volontariato persone con disabilità o persone di età superiore ai settant'anni», per assicurare loro un uso adeguato degli elementi comuni, «nonché l'installazione di rampe, ascensori o altri dispositivi meccanici ed elettronici che favoriscano il loro orientamento o la loro comunicazione con l'esterno» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.b). Tre cose in quella frase decidono la maggior parte delle controversie. La richiesta viene da un proprietario, ma la persona che ha bisogno dei lavori può essere chiunque viva, lavori o presti volontariato nell'appartamento — il padre di un inquilino, un assistente convivente. L'età da sola basta: oltre i settanta, senza certificato di disabilità. E l'assemblea non vota sul se: quando un lavoro è obbligatorio, «la delibera dell'assemblea si limita alla ripartizione della relativa quota straordinaria e alla determinazione delle modalità di pagamento», il costo grava sui proprietari per millesimi e ogni appartamento ne risponde esattamente come per le spese ordinarie (art. 10.2).
Gli «accomodamenti ragionevoli» cui la legge si riferisce hanno una definizione legale: le misure che rendono un edificio accessibile «in modo efficace, sicuro e pratico, senza comportare un onere sproporzionato», e l'onere è sproporzionato, in un edificio in regime di proprietà orizzontale, «quando il costo dei lavori, ripartito annualmente e al netto degli aiuti pubblici cui si ha diritto, supera dodici mensilità ordinarie di spese comuni» (Real Decreto Legislativo 7/2015, art. 2.5). Gli edifici esistenti suscettibili di accomodamenti ragionevoli dovevano soddisfare le condizioni di base di accessibilità entro il 4 dicembre 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013, disposizione aggiuntiva 3) — una scadenza passata in silenzio nella maggior parte delle comunità e che un'ispezione comunale può ancora invocare.
Il test delle dodici mensilità: come funziona il tetto
L'obbligo ha un soffitto, e il soffitto è il bilancio stesso della comunità. I lavori sono obbligatori «purché il loro costo ripartito annualmente, al netto delle sovvenzioni o degli aiuti pubblici, non superi dodici mensilità ordinarie di spese comuni» — un anno di quote ordinarie dell'intero edificio. Seguono due frasi che la maggior parte dei proprietari non ha sentito: i lavori non cessano di essere obbligatori perché i proprietari richiedenti si accollano la parte del costo sopra il tetto; e sono obbligatori in ogni caso quando gli aiuti pubblici cui la comunità può accedere raggiungono il 75 % del loro costo (art. 10.1.b).
Un edificio di 24 appartamenti a Corralejo con un bilancio ordinario di 36.000 € l'anno — 125 € al mese per appartamento in media — riceve la richiesta di un ascensore da un proprietario di settantaquattro anni. Il preventivo è di 70.000 €. Con il programma a livello di edificio del Piano statale per la casa 2026–2030, l'aiuto per i lavori di accessibilità può raggiungere il 70 % del costo, l'80 % se nell'edificio risiede una persona con più di sessantacinque anni o con una disabilità riconosciuta pari o superiore al 33 %, entro un tetto di 13.000 € per appartamento che sale a 18.000 € in quel caso (Real Decreto 326/2026, art. 99); con la linea dell'80 % il costo netto della comunità è di 14.000 €, ben sotto il test dei 36.000 €, e l'ascensore è obbligatorio senza votazione. Senza alcun aiuto — perché nessun bando è aperto quando si tiene l'assemblea — il costo netto è di 70.000 €, sopra il tetto: i lavori non sono obbligatori di per sé. La comunità ha allora tre strade: il proprietario richiedente paga i 34.000 € sopra il tetto e il resto rimane obbligatorio; la comunità chiede prima l'aiuto e ripete il test con il contributo concesso; oppure l'assemblea approva l'ascensore a maggioranza, e il tetto scompare.
Una cautela sull'aritmetica: la legge parla di costo «ripartito annualmente», e i tribunali hanno letto quell'espressione guardando al finanziamento — un ascensore pagato in più anni pesa ogni anno meno di uno pagato in una volta. Come si programma la quota straordinaria cambia dunque il test, ed è la prima cosa che progettiamo quando arriva una richiesta.
Oltre il tetto: la via della maggioranza e i dissenzienti
I lavori «che abbiano per finalità l'eliminazione delle barriere architettoniche che ostacolano l'accesso o la mobilità delle persone con disabilità e, in ogni caso, l'istituzione del servizio di ascensore, anche quando comportino la modifica del titolo costitutivo o degli statuti», richiedono «il voto favorevole della maggioranza dei proprietari che, a loro volta, rappresentino la maggioranza delle quote di partecipazione»; e «quando vengono validamente adottate delibere per la realizzazione di lavori di accessibilità, la comunità resta obbligata al pagamento delle spese, anche se il loro importo ripartito annualmente supera dodici mensilità ordinarie di spese comuni» (art. 17.2). È tutta la differenza tra l'accessibilità e qualsiasi altra miglioria. Per le innovazioni «non richieste per l'adeguata conservazione, abitabilità, sicurezza e accessibilità dell'immobile» serve una maggioranza dei tre quinti e il proprietario dissenziente non è vincolato quando il costo supera tre mensilità (art. 17.4); un ascensore è per definizione necessario all'accessibilità, quindi il dissenziente paga con tutti gli altri, che il suo appartamento sia o meno al piano terra. I proprietari assenti cui la delibera è notificata contano come voti favorevoli se non si oppongono per iscritto entro trenta giorni, e la delibera può essere impugnata solo nei termini della legge — la meccanica che la nostra guida all'assemblea espone.
Da dove vengono i soldi: il fondo di riserva, la quota straordinaria e le sovvenzioni
- Il fondo di riserva. Ogni comunità deve tenere un fondo di almeno il 10 % del suo ultimo bilancio ordinario, e la legge nomina tra i suoi impieghi «i lavori di accessibilità di cui all'articolo 10.1.b» e «i lavori di accessibilità ed efficienza energetica di cui all'articolo 17.2» (art. 9.1.f). Nell'edificio di Corralejo sono 3.600 € al minimo legale — un inizio, non un ascensore; le comunità ben gestite dell'isola ne tengono di più, e il nostro articolo sui conti annuali spiega come leggere ciò che ha la vostra.
- La quota straordinaria. Ciò che il fondo non copre è una derrama ripartita per quota di partecipazione — la regola ordinaria delle spese generali, che la nostra guida a spese e quote straordinarie tratta — pagabile secondo il calendario fissato dall'assemblea e garantita su ogni appartamento come le quote ordinarie.
- Il piano statale, gestito dal Governo delle Canarie. Il Piano statale per la casa 2026–2030 finanzia lavori di accessibilità negli edifici residenziali — ascensori, rampe, montascale, porte automatiche, l'adeguamento degli elementi comuni — tramite bandi che il governo regionale apre; a livello di edificio l'aiuto ha il tetto del 70 % del costo, o dell'80 % con un residente oltre i sessantacinque anni o con disabilità riconosciuta, e di 13.000 € per appartamento, che salgono a 18.000 €, a 20.500 € con una disabilità pari o superiore al 65 % e a 22.000 € quando i lavori rendono accessibile l'intero edificio (Real Decreto 326/2026, artt. 95–99); a livello di appartamento l'aiuto per un residente con disabilità può raggiungere l'80 % entro 15.000 € o 18.000 € per abitazione (art. 108). L'ultimo bando per l'accessibilità del Governo delle Canarie con il piano precedente si è chiuso il 30 giugno 2024, con il 60 % del costo, l'80 % se un residente aveva una disabilità funzionale o più di settantacinque anni; i bandi del nuovo piano spetta al governo regionale aprirli, e se ce n'è uno aperto il giorno della vostra assemblea è una domanda da farci la settimana prima.
- La detrazione regionale. Un residente alle Canarie che paga lavori «strettamente necessari all'accessibilità» nella casa in cui vive una persona con una disabilità riconosciuta pari o superiore al 65 % può detrarre il 14 % di quanto pagato nella parte regionale della sua imposta sul reddito — il 18 % se quella persona ha anche più di sessantacinque anni — su una base fino a 15.000 € l'anno, al netto degli aiuti pubblici ricevuti (Decreto Legislativo 1/2009, artt. 14 ter e 14 quater). Se la quota di un proprietario in un ascensore comune vi rientri dipende dal certificato e dai lavori; lo chiediamo al consulente fiscale del proprietario prima di programmare la quota straordinaria.
L'assemblea: come gestiamo un punto sull'accessibilità
- La richiesta, per iscritto. La lettera del proprietario all'amministratore con il certificato di disabilità o la prova dell'età, e ciò che si chiede — una rampa, un ascensore, un montascale, una porta automatica.
- Il fascicolo tecnico. Una relazione sulle carenze di accessibilità dell'edificio — dove esiste una relazione di ispezione, la nostra parte da quella, come spiega il nostro articolo sull'ispezione degli edifici — e due o tre preventivi con licenza e onorari di progetto inclusi.
- L'aiuto, prima dei lavori. Nessun programma paga lavori già iniziati: la domanda parte prima, e il test delle dodici mensilità si fa con l'aiuto concesso, o con la linea del 75 % in vista.
- Il punto all'ordine del giorno. Formulato per mostrare quale regola si applica: un lavoro obbligatorio ai sensi dell'articolo 10.1.b con la quota straordinaria da ripartire, o un lavoro di accessibilità sottoposto alla maggioranza dell'articolo 17.2. I proprietari all'estero votano per delega o per iscritto; la regola dei trenta giorni conta i silenziosi.
- Il piano della quota straordinaria. Il contributo del fondo di riserva, la quota per millesimi, il calendario e la linea bancaria quando la comunità finanzia i lavori — i numeri che decidono il test annuale.
- I lavori. Licenza, impresa, il contratto di manutenzione della ditta dell'ascensore dal primo giorno, e il verbale che registra chi paga cosa, perché il prossimo acquirente di qualsiasi appartamento lo legga nel certificato che rilasciamo alla vendita.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura ricevono la richiesta, commissionano la relazione sull'accessibilità e i preventivi, presentano la domanda di aiuto al Governo delle Canarie prima dell'inizio dei lavori, eseguono il test delle dodici mensilità e redigono il piano della quota straordinaria, formulano il punto all'ordine del giorno sotto l'articolo giusto, contano le deleghe e i silenzi di trenta giorni, e gestiscono poi i lavori e il contratto di manutenzione dell'ascensore. Vedete i nostri servizi di lavori e contributi e manutenzione del condominio, oppure richiedete un preventivo.
Domande frequenti
Un solo proprietario può obbligare la comunità a installare un ascensore?
Sì, entro un tetto. Un proprietario nel cui appartamento viva, lavori o presti volontariato una persona con disabilità o una persona oltre i settant'anni può esigere lavori di accessibilità, ascensore compreso, senza votazione, purché il costo annuo della comunità dopo gli aiuti pubblici non superi dodici mensilità ordinarie di spese comuni — un anno di quote ordinarie. Oltre, il proprietario richiedente può pagare l'eccedenza, un aiuto pubblico del 75 % rende i lavori comunque obbligatori, oppure l'assemblea può approvarli a maggioranza, dopo di che la comunità paga senza tetto.
Abito al piano terra. Devo pagare l'ascensore?
Sì. I lavori di accessibilità gravano su tutti i proprietari per quota di partecipazione, siano obbligatori ai sensi dell'articolo 10.1.b o approvati a maggioranza ai sensi dell'articolo 17.2, e la regola che libera il proprietario dissenziente da una miglioria che costa più di tre mensilità non si applica ai lavori necessari all'accessibilità. Solo gli statuti, o un'esenzione valida pattuita nel titolo, cambiano la ripartizione.
Quali sovvenzioni esistono per un ascensore a Fuerteventura nel 2026?
Il Piano statale per la casa 2026–2030 finanzia lavori di accessibilità negli edifici residenziali fino al 70 % del costo — l'80 % se risiede una persona oltre i sessantacinque anni o con disabilità riconosciuta — con tetti da 13.000 € a 22.000 € per appartamento, tramite bandi che il Governo delle Canarie apre; il suo ultimo bando con il piano precedente si è chiuso il 30 giugno 2024 al 60 % e all'80 %. Le domande partono prima dell'inizio dei lavori. Un residente alle Canarie può inoltre detrarre il 14 % o il 18 % dei lavori di accessibilità per una persona con disabilità pari o superiore al 65 %, fino a 15.000 € l'anno.
Il fondo di riserva può pagare i lavori?
Sì. La legge nomina i lavori di accessibilità degli articoli 10.1.b e 17.2 tra gli impieghi del fondo di riserva, che deve tenere almeno il 10 % dell'ultimo bilancio ordinario. In pratica il fondo copre una rampa o una porta automatica e una frazione di un ascensore; il resto è una quota straordinaria per millesimi, programmata negli anni che decide l'assemblea.
