Cosa dice la legge su revoca e nomina dell'amministratore, la maggioranza necessaria, il passaggio di consegne da esigere e il mese giusto per farlo.
La maggior parte dei proprietari non pensa mai a chi amministra la propria comunidad finché qualcosa non va storto: i conti arrivano una settimana prima dell'assemblea, ad agosto non risponde nessuno, una perdita d'acqua impiega tre mesi a essere riparata, o la lista della morosità cresce in silenzio da quattro anni. E allora la stessa domanda spunta a ogni assemblea — possiamo davvero cambiare amministratore, o siamo bloccati?
Bloccati non si è. La legge spagnola ne fa una delle decisioni più semplici che una comunidad possa prendere. Ciò che mette in difficoltà le comunidades non è la legge: sono i tempi e il passaggio di consegne.
Secondo la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), nominare e revocare l'amministratore è una competenza della junta de propietarios — l'assemblea dei proprietari — e di nessun altro (art. 14.a). L'articolo 13.7 è esplicito: salvo che lo statuto disponga diversamente, le cariche sono nominate per un anno, e i nominati "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" — possono essere rimossi dall'incarico prima della scadenza del mandato con una delibera dell'assemblea dei proprietari, convocata in sessione straordinaria.
Quindi: niente unanimità, niente notaio, niente tribunale. Un'assemblea e un voto.
Revocare e nominare l'amministratore non rientra tra i casi speciali elencati dall'articolo 17, quindi ricade nella regola residuale (art. 17.7): una maggioranza semplice — la maggioranza dei proprietari che rappresenti a sua volta la maggioranza delle quote di partecipazione in prima convocazione, oppure la maggioranza dei presenti che rappresenti più della metà delle quote presenti in seconda convocazione.
Due note pratiche. Primo: i proprietari non in regola con i pagamenti alla comunidad possono partecipare e intervenire, ma non hanno diritto di voto (art. 15.2) — il che a volte cambia l'aritmetica. Secondo: le deleghe contano; un proprietario a Düsseldorf che invia una delega firmata è presente quanto il vicino del piano di sotto.
A convocare l'assemblea è il presidente. Se il suo presidente è restio, la LPH offre ai proprietari una leva: i proprietari che rappresentano il 25% delle quote di partecipazione (o il 25% dei proprietari) possono esigere che venga convocata un'assemblea (art. 16.2).
Tre cose da fare bene nella convocazione, perché una convocazione approssimativa è il modo più facile per vedersi impugnare la decisione in seguito:
Il voto richiede dieci minuti. È nel passaggio di consegne che le comunidades perdono un anno.
Qui la LPH è più scarna di quanto ci si aspetti. Obbliga l'amministratore a "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" — custodire e tenere a disposizione dei titolari la documentazione della comunidad (art. 20.e) — e l'articolo 19 disciplina il libro dei verbali. Ma le scadenze familiari che leggerà online (dieci giorni per i documenti essenziali, quarantacinque per la contabilità) vengono dai codici deontologici della professione, non dalla legge. Le tratti come buone pratiche da mettere per iscritto, non come un diritto che si fa valere da sé.
Quindi le scriva direttamente nella delibera. Il verbale dovrebbe registrare la data di cessazione e un termine per la consegna, come minimo, di:
Un nuovo amministratore che subentra senza le pratiche dei morosi è un nuovo amministratore che, in silenzio, condona la morosità della sua comunidad. Chieda quella lista per prima cosa.
Sul piano legale, l'assemblea può revocare l'amministratore in qualsiasi momento — è l'articolo 13.7, e nessun contratto può escluderlo. Quanto eventualmente si debba pagare è una questione contrattuale: alcuni contratti di amministrazione hanno durata determinata e prevedono il pagamento dei mesi restanti. Legga il contratto prima dell'assemblea, perché fa parte della discussione.
In pratica la maggior parte dei contratti a Fuerteventura è annuale e scade con la nomina, ed è per questo che l'assemblea ordinaria è il momento naturale. E uno studio professionale che vuole la sua comunidad non dovrebbe farle pagare il proprio arrivo. Noi non lo facciamo — subentrare in una comunidad a metà mandato o al rinnovo non costa nulla in più, in nessuno dei due casi.
Questo è il pezzo che quasi nessuno pianifica.
L'esercizio della sua comunidad è un ciclo: l'assemblea ordinaria approva i conti di chiusura dell'anno concluso e il budget dell'anno successivo, e le quote che tutti pagano derivano da quel budget. Se l'amministratore cambia nell'assemblea che fissa il budget dell'anno prossimo, lo studio entrante è titolare dei numeri sui quali sarà giudicato. Se il cambio arriva tre mesi dopo, qualcuno passa un anno ad amministrare un budget che non ha contribuito a costruire — e ogni cifra scomoda ha due possibili autori.
Quindi la domanda utile non è "quando possiamo cambiare?" ma "quando approva il budget la nostra comunidad?" Da quella data si lavora a ritroso:
Le comunidades che guardano al ciclo di budget 2027 dovrebbero avviare la prima conversazione adesso, non nella settimana dell'assemblea.
L'articolo 13.6 consente che l'incarico sia ricoperto da un proprietario, da un professionista qualificato o da una società. È una libertà a doppio taglio, quindi chieda:
Niente di tutto questo è esotico. È il minimo che un edificio merita.
