Ogni guaina dell'isola ha una data, che qualcuno l'abbia scritta o no. Una membrana bituminosa posata su un tetto di Corralejo negli anni novanta ha passato trent'estati sotto un sole che invecchia il bitume più in fretta di quanto preveda qualsiasi tabella del produttore, trent'inverni di pioggia spinta dal vento e parecchie stagioni di calima che ne hanno riempito gli scarichi di polvere. Il nostro articolo sulle infiltrazioni spiegava chi paga quando l'acqua finisce per attraversare un soffitto. Questo riguarda il tetto in sé: quando un condominio è obbligato a rifare l'impermeabilizzazione, chi decide, come si divide il conto tra i proprietari — compreso quello che vive a Manchester — e cosa esigere dall'impresa perché la prossima data sulla guaina sia molto lontana.
Il tetto è comune — anche il terrazzo su cui prendete il sole
Il Codice civile elenca tra gli elementi comuni di un edificio «il suolo, lo spazio aereo, le fondazioni e le coperture» (Código Civil, art. 396). Un tetto non smette di essere comune perché il proprietario dell'ultimo piano ha l'uso esclusivo del terrazzo che vi poggia sopra: la struttura e l'impermeabilizzazione restano del condominio, ed è il condominio che le ripara e risponde dei danni che una guaina esausta provoca di sotto — la Corte suprema ha chiuso la questione nel gennaio 2024, nel caso raccontato nell'articolo sulle infiltrazioni. Privata è la superficie che il proprietario usa, e qualunque danno causato dal suo cattivo uso. Quella sola distinzione decide chi paga il rifacimento prima che si convochi qualsiasi assemblea: tutti, per la propria quota, e non il proprietario che per caso ci cammina sopra.
Quando rifare l'impermeabilizzazione è un dovere, non una scelta
La legge sulla proprietà orizzontale separa due tipi di lavori, e tutta la procedura dipende da quale dei due riguarda il tetto.
I lavori di conservazione sono obbligatori e non richiedono una delibera preventiva. La legge rende obbligatori, ed esenta da qualunque delibera preventiva dell'assemblea, «i lavori e le opere necessari all'adeguata manutenzione e all'adempimento del dovere di conservazione dell'immobile e dei suoi servizi e impianti comuni, compresi in ogni caso quelli necessari a soddisfare i requisiti fondamentali di sicurezza, abitabilità e accessibilità universale» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 10.1.a). Una guaina arrivata a fine vita è una questione di abitabilità — la tenuta all'acqua è uno dei requisiti fondamentali di ogni edificio (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 3.1.c) — quindi rinnovarla non è qualcosa che il condominio possa decidere di fare; è qualcosa che il condominio deve fare. Il ruolo dell'assemblea è più stretto di quanto i proprietari spesso credano: per i lavori obbligatori la delibera «si limita alla ripartizione della relativa derrama e alla determinazione dei termini del suo pagamento» (art. 10.2.a). Nessun proprietario può votare perché il tetto non venga riparato.
Le migliorie sono facoltative e seguono un'altra regola. Nuovi impianti o migliorie «non richiesti per l'adeguata conservazione, abitabilità, sicurezza e accessibilità dell'immobile» richiedono i tre quinti dei proprietari e delle quote, e il dissenziente non è vincolato quando la quota d'impianto supera tre mensilità ordinarie (art. 17.4). Il rifacimento dell'impermeabilizzazione non è questo. Posare un isolamento sopra la nuova guaina, per ridurre il carico di calore sugli appartamenti sottostanti, è un intervento di efficienza energetica con la propria maggioranza e il proprio tetto — dodici mensilità ordinarie al netto dei contributi, a maggioranza semplice (art. 17.2) — e conviene deciderlo nello stesso momento, perché il ponteggio e la squadra sono già lì.
Se i proprietari non concordano su quale tipo di lavoro sia, la legge rimanda la questione all'assemblea e consente agli interessati di chiedere un arbitrato o un parere tecnico (art. 17.10). In pratica la relazione tecnica che dice «la guaina ha ceduto» chiude la discussione prima che cominci.
Due organi agiscono prima di qualunque assemblea. L'amministratore deve «provvedere alla conservazione e alla manutenzione dell'edificio, disponendo le riparazioni e le misure urgenti» e riferirne subito al presidente (art. 20.c) — ecco come un tetto che cede a novembre viene rattoppato a novembre. E l'assemblea «approva i preventivi e l'esecuzione di tutti i lavori di riparazione dell'immobile, ordinari o straordinari, ed è informata delle misure urgenti adottate dall'amministratore» (art. 14.c) — ecco come il rifacimento completo viene deciso per la primavera successiva.
Chi vota, e su cosa
Si vota, dunque, il preventivo, l'impresa e la derrama — non se riparare. Quelle delibere passano con la maggioranza ordinaria: maggioranza dei proprietari che rappresentino la maggioranza delle quote in prima convocazione e, in seconda, maggioranza dei presenti che detengano più della metà delle quote presenti (art. 17.7). I proprietari regolarmente convocati e assenti si contano a favore, salvo che si oppongano per iscritto al segretario entro trenta giorni naturali dalla comunicazione della delibera (art. 17.8), e una delibera validamente adottata vincola ogni proprietario (art. 17.9). Chi ritiene la delibera illegittima o gravemente lesiva può impugnarla in tribunale — entro tre mesi, o un anno se contraria alla legge o allo statuto — ma solo se è in regola con le quote o deposita prima il debito (art. 18), e l'impugnazione non ferma i lavori salvo che un giudice lo disponga.
Per il proprietario all'estero le regole pratiche sono quelle delle nostre guide alle assemblee: una delega con scritto firmato (art. 15.1), un domicilio in Spagna comunicato per la convocazione (art. 9.1.h) e la finestra di trenta giorni dall'arrivo del verbale, che è il momento per opporsi se lo si intende fare. Il proprietario moroso partecipa ma non vota (art. 15.2).
Come si divide la derrama
Ogni proprietario contribuisce «secondo la quota di partecipazione fissata nel titolo, o secondo quanto specialmente stabilito» (art. 9.1.e). Per un tetto significa per cuota de participación — la percentuale sul vostro atto — e non per piano, esposizione o uso: il negozio al piano terra e l'attico pagano in proporzione alle loro quote, e il proprietario dell'ultimo piano con il terrazzo privato paga esattamente la sua quota, non di più, salvo che lo statuto del condominio ripartisca diversamente le spese di tetto o terrazzi, cosa che alcuni titoli più vecchi dell'isola fanno e che l'amministratore verifica prima di redigere la derrama. Le rate della derrama aderiscono all'appartamento come le quote ordinarie: l'immobile risponde della parte non pagata dell'anno in corso e dei tre precedenti (art. 9.1.e e 10.2.c), e l'acquirente eredita quella responsabilità — motivo per cui il certificato dei debiti che il venditore deve produrre dal notaio mostra quanto è dovuto, derramas comprese, come spiega la nostra guida a quote e derramas.
Prima della derrama viene il fondo di riserva. Ogni condominio deve averne uno, alimentato per quote, non inferiore al 10 % dell'ultimo bilancio ordinario, proprio «per far fronte ai lavori di conservazione, riparazione e riqualificazione dell'immobile» (art. 9.1.f). Raramente paga un tetto intero, ma paga la relazione tecnica, la prima fattura e il rattoppo urgente, e consente all'assemblea di dilazionare il resto.
Un esempio con i numeri. Un edificio di quaranta unità a Corralejo con un bilancio ordinario di 96.000 euro l'anno detiene un fondo di riserva di almeno 9.600 euro. La relazione tecnica valuta il rifacimento completo del tetto e dei due terrazzi comuni in 48.000 euro. L'assemblea approva il preventivo, attinge 8.000 euro dal fondo e delibera una derrama di 40.000 euro in quattro rate trimestrali. Un proprietario con una quota del 2,5 % paga 1.000 euro in totale, 250 a trimestre; il proprietario del grande attico con il 4 % paga 1.600, e il negozio con l'1,5 % paga 600. Nessuno paga per la vista.
Cosa devono contenere i lavori
Il metro tecnico è la sezione del Codice tecnico dell'edilizia sulla protezione dall'umidità — Código Técnico de la Edificación, DB-HS 1 — che stabilisce cosa un tetto deve fare piuttosto che quale prodotto usare: uno strato impermeabile continuo, pendenze che portino l'acqua agli scarichi, e i giunti, i risvolti e i bocchettoni — i puntos singulares dove comincia quasi ogni infiltrazione — risolti in modo che la guaina non si strappi dove il tetto incontra un muro, un lucernario o uno scarico. Su un tetto piano canario la risposta abituale è una membrana bituminosa applicata a fiamma o un sistema di poliuretano liquido, posato su pendenze corrette, risvoltato sui parapetti, rinforzato attorno a ogni bocchettone e finito con uno strato di protezione — ghiaia, piastrelle o un rivestimento riflettente — perché una guaina non protetta sotto l'ultravioletto dell'isola è la ragione per cui molti tetti qui cedono a dieci anni invece che a venti.
Tre pratiche nostre stanno in ogni contratto di tetto:
- Una direzione tecnica. Per lavori di questa entità insistiamo su un arquitecto técnico che scriva il capitolato, confronti i preventivi a parità di condizioni, sorvegli l'esecuzione e firmi il completamento. Anche il permesso è compito suo: nelle Canarie, i lavori di conservazione e riqualificazione che non aggiungono volume e non toccano un edificio vincolato richiedono solo una comunicación previa al comune, non una licenza (Ley 4/2017 del Suelo de Canarias, art. 332.1.a) — il ponteggio appoggiato sul marciapiede è l'unico dettaglio che può ancora richiedere una licenza — e la comunicazione viene presentata prima che si srotoli il primo rotolo.
- Tre preventivi confrontabili, prezzati sullo stesso capitolato, con marca e spessore della guaina, il trattamento di bocchettoni e parapetti, lo strato di protezione e la prova di allagamento nominati riga per riga. Un preventivo che dice «impermeabilizzazione del tetto, a corpo» non è confrontabile con niente.
- Una prova di allagamento prima dell'accettazione. Il tetto finito viene allagato e lasciato così per un giorno prima che il condominio firmi la consegna. Una guaina che la supera a settembre supererà la prima tempesta di novembre.
La garanzia da esigere
Le celebri garanzie della legge sull'edilizia — dieci anni per i difetti strutturali, tre per i difetti che compromettono l'abitabilità, tenuta all'acqua compresa, uno per le finiture (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17.1) — si applicano ai lavori edilizi nel campo della legge: edifici nuovi e interventi che alterano la configurazione di un edificio, che richiedono un progetto (art. 2.2). Il rinnovo di una guaina su un tetto esistente di solito non vi rientra, quindi la garanzia che un condominio ottiene è quella che scrive nel contratto. I nostri contengono tre cose: una garanzia di esecuzione di almeno tre anni, che rispecchia il termine di abitabilità della legge, per i difetti di esecuzione; la garanzia di sistema del produttore della guaina, che per le marche principali arriva a dieci anni quando la membrana è posata da un installatore autorizzato e il capitolato è rispettato — per iscritto, a nome del condominio, non dell'impresa; e una ritenuta su parte del prezzo — il riferimento della legge stessa è il 5 % dei lavori per il primo anno (art. 19.1.a) — svincolata dopo che la prima stagione delle piogge è passata senza una goccia. L'assicurazione di responsabilità civile dell'impresa si verifica prima di firmare, e il certificato di fine lavori, il verbale della prova di allagamento, le fatture e le garanzie vanno nel fascicolo tecnico del condominio, dove la prossima ispezione dell'edificio e il perito dell'assicurazione andranno a cercarli.
Il calendario dell'isola
Un tetto a Fuerteventura si pianifica contro il tempo atmosferico, non contro l'esercizio contabile. Le piogge che trovano le guaine cedute arrivano in autunno e in inverno; i lavori vogliono i mesi asciutti, e una membrana a fiamma vuole giornate senza gli alisei più forti. La sequenza che funziona nei condomini che amministriamo: la relazione tecnica in inverno, quando le infiltrazioni si vedono; la decisione nell'assemblea ordinaria di primavera, con preventivo e derrama; il contratto e il permesso prima dell'estate; i lavori a fine estate; la prova di allagamento e la consegna prima della prima pioggia d'autunno. Il proprietario all'estero riceve copia di ogni passo, perché i lavori avranno bisogno di accedere ai terrazzi privati — ogni proprietario deve consentire le riparazioni che il servizio dell'edificio richiede e lasciar entrare il condominio per eseguirle, con diritto al risarcimento dei danni che i lavori causano (art. 9.1.c e d) — e un terrazzo chiuso il giorno programmato costa al condominio la giornata di una squadra.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura commissionano la relazione tecnica, portano preventivo e derrama in assemblea in una forma che i proprietari all'estero possano votare per delega, mettono i tre preventivi a confronto su un unico capitolato, custodiscono la ritenuta e le garanzie a nome del condominio e tengono il fascicolo tecnico che la prossima ispezione chiederà. Vedete il nostro servizio di manutenzione del condominio, oppure chiedete un preventivo.
Domande frequenti
L'assemblea dei proprietari può rifiutare di rifare l'impermeabilizzazione di un tetto che cede?
No. I lavori necessari alla conservazione, alla sicurezza e all'abitabilità dell'edificio sono obbligatori ai sensi dell'articolo 10.1.a della legge sulla proprietà orizzontale e non richiedono una delibera preventiva; l'assemblea decide solo come la derrama viene ripartita e pagata. Un proprietario che contesti la necessità dei lavori può chiedere un parere tecnico, ma la relazione sulla guaina di solito la chiude.
Possiedo l'attico con il terrazzo. Pago di più per il tetto?
No. Il tetto e la sua impermeabilizzazione sono elementi comuni anche dove il terrazzo è a vostro uso privato, quindi pagate la vostra quota ordinaria di partecipazione come ogni altro proprietario — salvo che lo statuto del condominio ripartisca diversamente le spese del tetto. Pagate da soli solo i danni causati dal vostro cattivo uso del terrazzo.
Come si divide il costo se sono all'estero e non ho partecipato all'assemblea?
Per la vostra quota di partecipazione, come tutti, e la delibera vi vincola che abbiate partecipato o no. Se siete stati regolarmente convocati e non vi siete opposti per iscritto entro trenta giorni dalla comunicazione della delibera, siete contati come voto favorevole. Potete votare per delega con uno scritto firmato.
Quale garanzia dovrebbe ottenere il condominio sulla nuova guaina?
Una garanzia di esecuzione scritta di almeno tre anni, la garanzia di sistema del produttore — di solito dieci anni quando un installatore autorizzato rispetta il capitolato — intestata al condominio, e una ritenuta su parte del prezzo svincolata dopo la prima stagione delle piogge. Le garanzie di dieci, tre e un anno della legge sull'edilizia valgono per i lavori nel suo campo, in cui il rinnovo di una guaina di solito non rientra, quindi la garanzia vive nel contratto.
