Il verbale dell'assemblea di ottobre arriva a una proprietaria di un complesso di Corralejo tre settimane dopo la riunione, e la delibera contro cui si era espressa è lì, nero su bianco: una nuova ripartizione delle spese della piscina che ricade sul suo appartamento al piano terra. Ha tre mesi, nella maggior parte dei casi, e un elenco di opzioni più corto di quanto pensi. Il diritto spagnolo della proprietà orizzontale permette a un proprietario di impugnare una delibera dell'assemblea solo per tre motivi, solo se il suo voto è stato espresso in un certo modo, solo dopo aver pagato quanto deve e solo entro un termine che i tribunali si rifiutano di allungare. Gli offre anche, prima di tutto questo, mosse meno costose dentro il condominio, e dall'aprile 2025 lo obbliga a tentare una trattativa prima che un giudice legga la sua domanda. Questo articolo è la sequenza sul campo: cosa conta come motivo, cosa tentare per primo, chi può agire, come corre l'orologio, cosa gli fa la fase di trattativa, cosa un'impugnazione non ferma e cosa costa la via giudiziaria a Fuerteventura.
Tre motivi, e quello che non è un motivo
L'articolo 18 della legge sulla proprietà orizzontale nomina le delibere che possono essere attaccate in tribunale. Il primo motivo è la legalità: Cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios, quando sono contrarie alla legge o allo statuto del condominio. Il secondo è il danno al condominio stesso: Cuando resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios, quando ledono gravemente gli interessi del condominio a vantaggio di uno o più proprietari. Il terzo è il danno a un proprietario: Cuando supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho, quando arrecano un grave pregiudizio a un proprietario che non ha l'obbligo giuridico di sopportarlo, o sono state adottate con abuso del diritto (articolo 18.1).
Ciò che manca dall'elenco è il motivo di rabbia più comune: una delibera che semplicemente ritieni sbagliata. Un bilancio che trovi alto, un'impresa che non avresti scelto, un colore di vernice, una decisione presa dalla maggioranza nei suoi poteri, niente di tutto questo è un motivo. La legge lo dice nell'articolo sulle maggioranze: Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, le delibere validamente adottate vincolano tutti i proprietari (articolo 17.9). Un'impugnazione non è un appello contro il giudizio della maggioranza; è la pretesa che la maggioranza abbia violato una regola, danneggiato il condominio o danneggiato te in un modo che la legge non consente. Ciò che un proprietario straniero può pretendere da un condominio spagnolo, dalla delega alla traduzione che non riceverà, è esposto in la guida del nostro studio sul condominio; questo articolo è la sequenza che segue una delibera che respinge. La proprietaria del primo paragrafo ha un caso solo se la nuova ripartizione si discosta dalle quote di partecipazione del titolo costitutivo o dello statuto senza la maggioranza che quei testi richiedono, il tipo di cosa che un avvocato verifica in un'ora sull'atto.
Prima della domanda: le mosse meno costose dentro il condominio
La legge dà tre strumenti che non costano nulla e non richiedono un avvocato, e un avvocato chiederà se li hai usati. Il primo è l'ordine del giorno. Qualsiasi proprietario può porre una questione all'assemblea: Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualsiasi proprietario può chiedere che l'assemblea esamini e si pronunci su qualsiasi tema di interesse per il condominio, scrivendo al presidente, che deve inserirlo nell'ordine del giorno della prossima assemblea (articolo 16.2). Una delibera presa in fretta può essere riconsiderata in quella successiva, e una riconsiderazione chiesta per iscritto e rifiutata è un fatto che un giudice legge in seguito.
Il secondo è l'assemblea straordinaria. Un quarto dei proprietari, o proprietari che detengono un quarto delle quote, possono pretenderla, e se il presidente non agisce possono convocarla da soli dopo un'attesa prudente; il nostro articolo su come forzare un'assemblea straordinaria espone le sentenze della Corte suprema del 2025 su come si fa. Per una delibera che una risicata maggioranza dei presenti ha fatto passare in seconda convocazione, un'assemblea completa con gli assenti presenti è spesso il rimedio più rapido.
Il terzo è il verbale stesso. Molte dispute riguardano ciò che dice il verbale più che ciò che l'assemblea ha deciso, e la legge ha una via di riparazione: Serán subsanables los defectos o errores del acta siempre que la misma exprese inequívocamente la fecha y lugar de celebración, i difetti e gli errori del verbale sono sanabili purché esso indichi inequivocabilmente la data e il luogo, i presenti e i rappresentati, le delibere con i voti favorevoli e contrari e le quote, e rechi le due firme; e Dicha subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación, la rettifica deve avvenire prima della prossima assemblea, che deve ratificarla (articolo 19.3). Il nostro articolo sul verbale spiega cosa deve contenere e quando devi riceverlo. Una proprietaria il cui voto contrario è stato omesso dal verbale chiede prima quella rettifica, perché la traccia del suo voto è la sua legittimazione.
Un altro strumento viene spesso scambiato per un'impugnazione e non lo è. Quando una delibera è adottata in tua assenza e non ti addebita un servizio per cui non hai votato, la legge conta il tuo voto come favorevole salvo opposizione: i proprietari assenti, debitamente convocati e informati della delibera, che no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, non manifestano il loro dissenso al segretario entro trenta giorni di calendario, sono contati come voti favorevoli (articolo 17.8). Quel dissenso ti protegge dall'essere addebitato come sostenitore di una miglioria che non volevi; non annulla nulla, e non sostituisce la domanda giudiziale né il suo termine.
Chi può impugnare: il voto che hai espresso decide
La legittimazione è la prima cosa che l'avvocato di un condominio verifica, ed è dove muoiono la maggior parte delle impugnazioni. L'articolo 18.2 la dà a los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, ai proprietari che hanno riservato il loro voto in assemblea, agli assenti per qualsiasi causa e a quelli indebitamente privati del diritto di voto. Il proprietario che ha votato a favore non può agire contro la delibera che ha contribuito ad approvare. L'assente può, qualunque sia il motivo dell'assenza: la legge dice «por cualquier causa» e non le chiede altro.
L'espressione che crea problemi è «salvar el voto», riservare il voto. La Corte suprema ne ha fissato il senso nella sentenza 242/2013 del 10 maggio 2013 e lo ha ribadito nella sentenza 844/2026 del 2 giugno 2026: il requisito no obliga al comunero que hubiera votado en contra del acuerdo, sino únicamente al que se abstiene, non vincola il condomino che ha votato contro la delibera, ma solo chi si astiene. Votare contro basta; chi si astiene deve dire in assemblea che riserva la propria posizione, per esempio perché gli manca l'informazione per votare. Nel caso del 2026, i proprietari di due locali commerciali di Oviedo parteciparono, rifiutarono di votare su una rampa che ritenevano non riguardarli e poi fecero causa: la Corte ha ritenuto che non avessero né votato contro né riservato il voto, limitándose a manifestar que el asunto no iba con ellos, proceder que no podemos identificar con el hecho de salvar el voto, limitandosi a dire che la questione non li riguardava, cosa che la Corte non ha potuto equiparare a una riserva del voto; solo il proprietario indebitamente privato del voto per morosità ha ottenuto una decisione nel merito, e l'ha persa. La lezione per la proprietaria del primo paragrafo è meccanica: votare contro, dirlo con chiarezza e verificare che il verbale lo registri.
La seconda condizione è il denaro. Per impugnare, il proprietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas, deve essere in regola con il pagamento di tutti i debiti scaduti verso il condominio o depositarli prima in tribunale (articolo 18.2). Un proprietario che contesta proprio quel debito lo paga o lo deposita con riserva e agisce; l'alternativa è una domanda inammissibile dal primo giorno. La legge prevede un'eccezione: Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación, la regola non si applica alle impugnazioni delle delibere relative alla fissazione o modifica delle quote di partecipazione. La Corte suprema legge quell'eccezione con generosità. Nella sentenza 287/2024 del 28 febbraio 2024, su un condominio di Torremolinos che addebitava ai proprietari su una base diversa dai coefficienti dell'atto, ha ripetuto la linea della sua sentenza 613/2013 secondo cui se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título, rientrano nell'eccezione non solo le delibere che modificano la quota fissata nel titolo ma anche quelle che istituiscono un sistema di ripartizione delle spese, in generale o per spese particolari, in modo permanente o per un'occasione. Una ripartizione di spese come quella della piscina del primo paragrafo rientra in quell'eccezione, così la morosità sulla quota contestata non impedisce la domanda; la morosità su qualsiasi altra cosa sì.
L'orologio: tre mesi o un anno, e il giorno in cui parte
L'articolo 18.3 fissa i termini: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año, l'azione decade tre mesi dopo l'adozione della delibera da parte dell'assemblea, o dopo un anno quando la delibera è contraria alla legge o allo statuto; e Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo, per i proprietari assenti il termine decorre dalla comunicazione della delibera, con i mezzi previsti dall'articolo 9. Così un proprietario che ha partecipato conta dal giorno dell'assemblea, per quanto tardi arrivi il verbale; una proprietaria che era via conta dal giorno in cui il verbale ha raggiunto l'indirizzo o l'e-mail che ha dato al condominio, e chi non ne ha dato nessuno è notificato nell'appartamento stesso, a chiunque lo occupi, e in mancanza tramite la bacheca, che ha effetto tre giorni dopo l'affissione (articolo 9.1.h). I motivi di danno, il secondo e il terzo dell'articolo 18.1, portano sempre i tre mesi; solo la legalità porta l'anno.
Sono termini di decadenza, non di prescrizione, e la differenza conta: un termine di decadenza non viene interrotto da una lettera, un reclamo o una riunione. L'Audiencia di Las Palmas lo ha detto nella sua sentenza 365/2025 dell'11 giugno 2025, su un condominio di Telde la cui proprietaria aveva partecipato a un'assemblea il 26 dicembre 2019 e aveva fatto causa nell'aprile 2020, ricordando che la legge aveva fissato i termini señalando un plazo de caducidad que no admite interrupción como la prescripción, stabilendo un termine di decadenza che, a differenza della prescrizione, non ammette interruzione, e ritenendo che la acción estaría caducada al haber transcurrido más de tres meses desde la celebración de la junta, l'azione fosse decaduta, essendo trascorsi più di tre mesi dall'assemblea, per ogni motivo tranne l'illegalità. L'unico arresto legale dell'orologio oggi è la richiesta di trattativa della sezione successiva, che nel 2020 non esisteva.
La Corte suprema tiene aperta una porta stretta oltre l'anno. Quando ciò che si attacca non è una delibera viziata ma l'assenza di qualsiasi delibera, un'assemblea convocata da chi non aveva il potere di convocarla, senza quorum e fuori da ogni regola, la Corte tratta gli atti come nulli di pieno diritto e non sanati dal passare dell'anno: nella sentenza 332/2024 del 6 marzo 2024, un caso di Tenerife con due consigli e due amministratori che pretendevano ciascuno di dirigere lo stesso condominio ad Arona, ha ripetuto che ciò che faltaba era el propio acuerdo en sí mismo, dándose así un atentado a la esencia de la institución incompatible con la sanación por caducidad, mancava era la delibera stessa, un attentato all'essenza dell'istituzione che la decadenza non può sanare. È l'eccezione per il caos, non per una delibera ordinaria che ritieni illegale; quelle portano l'anno e nulla più.
| La tua situazione |
L'orologio e la condizione |
| Eri presente e hai votato contro |
Tre mesi dall'assemblea; un anno se la delibera viola la legge o lo statuto |
| Eri presente e ti sei astenuto |
Solo se hai riservato la tua posizione in assemblea e il verbale lo dice; rifiutare di votare non è una riserva |
| Eri assente, per qualsiasi motivo |
Tre mesi, o un anno, dal giorno in cui il verbale ti è stato notificato |
| Ti è stato negato il voto ingiustamente |
Puoi impugnare; i termini corrono come per i presenti |
| Devi denaro al condominio |
Paga ogni debito scaduto, o depositalo in tribunale, prima di agire, salvo che la delibera fissi o modifichi le quote o il modo di ripartire le spese |
| Eri assente e la delibera ti conta a favore |
Trenta giorni di calendario per inviare il tuo dissenso al segretario (articolo 17.8); quel dissenso non è un'impugnazione |
| Il verbale travisa l'assemblea |
Rettifica prima della prossima assemblea, che la ratifica (articolo 19.3) |
| Invii la richiesta di trattativa |
L'orologio si ferma dal tentativo di consegna e riparte se entro trenta giorni non seguono né una riunione né una risposta scritta |
La fase di trattativa che la legge ora esige, e cosa fa all'orologio
Dal 3 aprile 2025 una domanda civile in Spagna è ammissibile solo dopo un tentativo di accordo, e l'impugnazione di una delibera condominiale è una domanda civile come le altre. La legge sull'efficienza, Ley Orgánica 1/2025, esige il tentativo en todos los procesos declarativos del libro II, in tutti i processi dichiarativi del libro II della legge di procedura civile, con un breve elenco di eccezioni che non nomina la proprietà orizzontale (articolo 5.2). L'articolo del nostro studio sul requisito spiega le forme che può assumere; la più semplice è quella che la legge stessa nomina, perché se considerará cumplido el requisito cuando la actividad negociadora se desarrolle directamente por las partes, o entre sus abogados o abogadas bajo sus directrices y con su conformidad, il requisito si considera soddisfatto quando la trattativa è condotta direttamente dalle parti o tra i loro avvocati su loro istruzioni (articolo 5.1). Una lettera motivata al presidente e all'amministratore che proponga una correzione, con una data e una richiesta di riunione, è quella trattativa.
La lettera fa all'orologio anche qualcosa che nient'altro fa. Secondo l'articolo 7.1 della stessa legge, la richiesta di aprire una trattativa, se ne definisce adeguatamente l'oggetto, interrumpirá la prescripción o suspenderá la caducidad de acciones desde la fecha en la que conste el intento de comunicación de dicha solicitud a la otra parte, interrompe la prescrizione o sospende la decadenza delle azioni dalla data in cui risulta il tentativo di comunicazione della richiesta all'altra parte. I tre mesi dell'articolo 18.3 si fermano il giorno in cui il burofax viene tentato all'indirizzo del condominio. Ripartono se l'altra parte non reagisce: il processo termina senza accordo, tra gli altri casi, Si transcurrieran treinta días naturales a contar desde la fecha de recepción de la solicitud inicial de negociación por la otra parte y no se mantuviera la primera reunión o contacto dirigido a alcanzar un acuerdo o no se obtenga respuesta por escrito, se trascorrono trenta giorni di calendario dalla ricezione della richiesta iniziale di trattativa da parte dell'altra parte senza che si tenga una prima riunione o un contatto diretto a raggiungere un accordo o si ottenga una risposta scritta (articolo 10.4). Dalla fine della trattativa las partes deberán formular la demanda dentro del plazo de un año, le parti devono proporre la domanda entro un anno, perché il requisito valga (articolo 7.3), ma il termine di decadenza ripreso della legge sulla proprietà orizzontale è il guinzaglio più corto, ed è quello da sorvegliare. La prova che il tribunale vorrà è semplice: cualquier documento que pruebe que la otra parte ha recibido la solicitud o invitación para negociar, qualsiasi documento che provi che l'altra parte ha ricevuto la richiesta o l'invito a trattare, la sua data e il suo contenuto integrale (articolo 10.2); un burofax con certificazione del contenuto lo fa; una semplice e-mail è più difficile da provare.
Messa insieme, la sequenza per la proprietaria del primo paragrafo è: verificare che il verbale registri il suo voto contrario; inviare la richiesta di trattativa al presidente e all'amministratore ben dentro i tre mesi, per burofax, definendo la delibera e la correzione che vuole; aspettare i trenta giorni o partecipare alla riunione che il condominio offre; e se nulla si muove, agire prima che si esauriscano i giorni residui dei tre mesi, con l'orologio della decadenza ripreso da dove si era fermato.
Cosa un'impugnazione non fa
Agire non congela la delibera. L'articolo 18.4 è esplicito: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución, salvo que el juez así lo disponga con carácter cautelar, a solicitud del demandante, oída la comunidad de propietarios, l'impugnazione non sospende l'esecuzione della delibera, salvo che il giudice lo disponga in via cautelare, su richiesta dell'attore, sentito il condominio. I lavori vanno avanti, l'impresa viene ingaggiata, la quota straordinaria viene addebitata. Il verbale rende la delibera esecutiva nel momento in cui viene chiuso: Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario, dalla sua chiusura le delibere sono esecutive, salvo che la legge disponga altrimenti (articolo 19.3).
Questo ha una conseguenza pratica per la proprietaria che agisce: continua a pagare. Una quota straordinaria che si rifiuta di pagare mentre la causa è in corso la rende morosa alla prossima assemblea, dove i proprietari in arretrato podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, possono partecipare alle deliberazioni ma non hanno diritto di voto (articolo 15.2), e la espone a una domanda di pagamento che il condominio può proporre nel frattempo. Una proprietaria che vuole fermare i lavori chiede al giudice la sospensione cautelare insieme alla domanda, mostra il danno che l'attesa causerebbe e può vedersi chiedere una cauzione; il condominio viene sentito prima, e la richiesta è concessa con parsimonia, perché ogni sospensione costa qualcosa agli altri proprietari.
La procedura e il costo a Fuerteventura
Un'impugnazione di delibera condominiale va al giudizio ordinario qualunque sia il suo valore: la legge di procedura civile (Ley 1/2000) manda a quella procedura le domande Cuando se ejerciten las acciones que otorga a las Juntas de Propietarios y a éstos la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal, siempre que no versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad, quando si esercitano le azioni che la legge sulla proprietà orizzontale concede all'assemblea e ai proprietari, purché non riguardino esclusivamente pretese di denaro (articolo 249.1.8.º). Il tribunale è quello del luogo dell'edificio, En los juicios en materia de propiedad horizontal, será competente el tribunal del lugar en que radique la finca (articolo 52.1.8.º); per ogni comune di Fuerteventura significa i tribunali di primo grado di Puerto del Rosario, l'unico circondario giudiziario dell'isola. Avvocato e procuratore sono obbligatori nel giudizio ordinario, perché l'esenzione copre solo i giudizi orali di piccolo valore, En los juicios verbales cuya determinación se haya efectuado por razón de la cuantía y ésta no exceda de 2.000 euros (articoli 23 e 31), e un'impugnazione di delibera non è mai uno di quelli.
Le fasi le fissa la legge e in pratica sono lente. Il condominio viene citato e risponde para que la conteste en el plazo de veinte días, entro venti giorni (articolo 404.1); segue un'udienza preliminare entro venti giorni dalla sua convocazione (articolo 414.1), poi l'udienza di merito, poi una sentenza attesa entro venti giorni dalla sua chiusura (articolo 434.1). Il Consiglio generale del potere giudiziario misura quanto dura il tutto: nel suo quaderno dell'aprile 2026, un giudizio ordinario concluso nel 2025 è durato 13,4 mesi in primo grado nelle Canarie, contro 15,5 mesi nell'insieme della Spagna, e un appello all'Audiencia di Las Palmas aggiunge i suoi mesi. Una proprietaria che agisce nel novembre 2026 contro una quota straordinaria per lavori che iniziano a gennaio sta, in pratica, litigando su denaro già speso.
Il costo ha due facce. Se la domanda fallisce per intero, las costas de la primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, le spese del primo grado sono poste a carico della parte le cui pretese sono state tutte respinte, salvo che il tribunale ravvisi, motivandolo, che il caso presentava seri dubbi di fatto o di diritto (articolo 394.1): la proprietaria paga allora l'avvocato e il procuratore del condominio oltre ai propri. Se la domanda è accolta, paga il condominio, e il denaro del condominio è il denaro di tutti i proprietari, compresa la parte dell'attrice, perché la difesa stessa del condominio è una spesa generale coperta dalle quote ai sensi dell'articolo 9.1.e. Questa è l'aritmetica che un buon consulente mette per iscritto prima che parta il burofax: quanto ti costa la delibera, quanto costa la causa se perdi e quanto recuperi se vinci.
Cosa facciamo
Rispondiamo alla domanda di un proprietario o di un consiglio su una delibera in linguaggio piano entro ventiquattro ore: cosa dice la legge, cosa aggiunge il tuo statuto e se quello che hai è un motivo. Quando la questione ha conseguenze, le opzioni vanno su carta, con quanto costa ogni strada, quanto dura e cosa può andare storto. Se il proprietario o il condominio sceglie la via formale, il fascicolo passa alla porta accanto, allo studio legale del gruppo a Corralejo, con i documenti completi, e nulla viene depositato senza prima un preventivo scritto. Il supporto legale ai condomini è dove atterra la domanda; il modulo di preventivo è il modo più rapido per porcela.
Domande frequenti
Ero all'estero, il verbale è arrivato per e-mail e non sono d'accordo con una delibera. Quando inizia il mio termine?
Il giorno in cui il verbale ti è stato notificato: tre mesi per i motivi di danno e un anno per una delibera contraria alla legge o allo statuto, purché il condominio l'abbia inviato all'indirizzo che gli hai dato. Se non hai mai dato un indirizzo al condominio, vale la consegna nel tuo appartamento a chiunque lo occupi, e se fallisce, l'avviso in bacheca vale come notifica tre giorni dopo l'affissione; l'orologio parte allora.
Ho votato a favore e ora me ne pento. Posso impugnare?
No. La legittimazione spetta a chi ha votato contro o riservato il voto, agli assenti e a chi è stato privato ingiustamente del voto. La tua via è l'ordine del giorno: chiedi per iscritto al presidente di portare la questione alla prossima assemblea, o raccogli un quarto dei proprietari per una straordinaria.
La delibera che voglio impugnare è proprio la quota che mi rifiuto di pagare. Devo pagare prima?
Se la delibera fissa o modifica le quote di partecipazione o il modo di ripartire le spese, no: la Corte suprema legge quell'eccezione come applicabile a qualsiasi ripartizione di spese, generale o particolare, permanente o per un'occasione. Per qualsiasi altra delibera devi essere in regola con ogni debito scaduto, o depositare in tribunale la somma contestata prima di agire.
Inviare un burofax mi dà più tempo?
Una richiesta di trattativa che definisca la delibera e ciò che vuoi sospende il termine di decadenza dal giorno in cui se ne tenta la consegna, e il termine riparte se il condominio non ti incontra né risponde per iscritto entro trenta giorni. Un reclamo ordinario, una richiesta di ordine del giorno o un dissenso ai sensi dell'articolo 17.8 non sospendono nulla.
Se vinco, il condominio paga il mio avvocato?
Quando tutte le tue pretese sono accolte, il tribunale di norma condanna il condominio alle spese, che includono il tuo avvocato e il tuo procuratore entro la tariffa ufficiale. Il condominio paga con il fondo comune, a cui contribuisci con le tue quote, e se perdi per intero la condanna va nell'altro senso.
