Un proprietario che era andato in pensione a Corralejo vi muore, e i figli vivono ad Amburgo e a Manchester. Le quote della comunità continuano a scadere ogni mese, le lettere continuano ad arrivare in un appartamento vuoto, e per un certo tempo nessuno è proprietario in un modo che l'amministratore possa usare. Questa nota riguarda quell'intervallo: chi deve le quote finché la successione è aperta, che cosa può fare la comunità, che cosa la famiglia dovrebbe dire all'amministratore e quando, chi parla per l'appartamento in assemblea, e che cosa cambia il giorno in cui si firma l'atto. Chi eredita, e quanto costa in imposte, è il campo dei nostri colleghi di Olga Caballero; il loro articolo sulla rinuncia all'eredità è il compagno di questo.
Tra la morte e l'accettazione c'è un'eredità, non un proprietario
Secondo il Codice civile spagnolo nessuno diventa erede per la sola morte. La persona nominata nel testamento, o chiamata dalla legge, deve accettare, e fino ad allora i beni formano ciò che i giuristi chiamano herencia yacente, l'eredità giacente. Il Tribunale Supremo la descrive in una sentenza del 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina, il patrimonio si trova senza un titolare attuale, ma solo in via provvisoria (sentenza 1311/2025 del 25 settembre). Quando l'erede accetta, il Codice civile chiude il vuoto all'indietro: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda, gli effetti dell'accettazione e della rinuncia retroagiscono sempre al momento della morte (articolo 989).
Le quote non aspettano nulla di tutto questo. Il dovere di contribuire alle spese comuni spetta a ogni proprietario (Ley 49/1960, articolo 9), e il Tribunale Supremo ha detto nel luglio 2026 che tipo di dovere è: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, un obbligo legale inerente alla proprietà dell'appartamento, sicché spetta a chi è proprietario nel momento in cui matura (sentenza 1176/2026 del 16 luglio). Un appartamento ereditato porta quindi due strati di debito. Ciò che il defunto ha lasciato non pagato è un debito dell'eredità, come un altro. Ciò che scade dopo la morte spetta a chi risulta essere il proprietario, contato dal giorno della morte.
Un'avvertenza prima delle regole. Come gli eredi acquistano un'eredità, e fino a che punto rispondono dei suoi debiti, sono questioni di diritto successorio, e per una famiglia con legami in due paesi la prima cosa da stabilire è di quale paese sia quel diritto. Il regolamento europeo dà la regola generale, la legge dello Stato in cui il defunto aveva la propria residenza abituale al momento della morte, e permette di scegliere invece, in un testamento, la legge della propria cittadinanza (regolamento (UE) 650/2012, articoli 21 e 22). La legge così determinata regola, tra l'altro, las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado, le condizioni e gli effetti dell'accettazione dell'eredità o del legato o della rinuncia ad essi, e la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia, la responsabilità per i debiti e gli oneri dell'eredità (articolo 23). Le regole sull'accettazione e sulla responsabilità dell'erede nelle sezioni che seguono sono quelle del Codice civile spagnolo: sono le regole per un proprietario che viveva qui e non ha fatto quella scelta. Dove un'altra legge regola la successione, è quella legge a raccontare la parte degli eredi. La parte della comunità non si muove: chi deve la quota, di che cosa risponde l'appartamento, dove vanno le notifiche, come si porta una domanda davanti a un tribunale spagnolo e chi vota stanno nella legge sulla proprietà orizzontale e nella legge processuale spagnola.
Che cosa assume un erede accettando
Un acquirente e un erede stanno in posti diversi. La legge fa rispondere l'acquirente solo con l'appartamento, e solo per un periodo limitato: chi acquista responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios, risponde con lo stesso immobile acquistato delle somme dovute alla comunità di proprietari, fino alla parte già scaduta dell'anno dell'acquisto e ai tre anni solari precedenti (Ley 49/1960, articolo 9). Un erede che accetta senz'altro si mette al posto stesso del debitore: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios, l'erede resta responsabile di tutti gli oneri dell'eredità, non solo con i beni di questa, ma anche con i propri (Codice civile, articolo 1003). Il Codice offre un modo di tenere separati i due patrimoni, l'accettazione con beneficio d'inventario, che si dichiara davanti a un notaio e limita la responsabilità dell'erede a ciò che l'eredità contiene (articoli 1011 e 1023); l'articolo citato sopra la spiega, insieme all'alternativa di rifiutare.
Finché quella scelta non è fatta, la persona chiamata all'eredità non deve nulla personalmente. Nel caso del 2025 una vedova citò in giudizio due figli del marito per spese che aveva pagato per beni dell'eredità; risposero di non aver accettato, e il Tribunale Supremo stabilì che quello che aveva fatto ricorso non poteva essere condannato a pagare debiti che gli si chiedevano come erede. Comparire nella causa senza rinunciare non era un'accettazione. Il Codice protegge anche le cose ordinarie che una famiglia fa dopo una morte: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero, gli atti di mera conservazione o di amministrazione provvisoria non implicano l'accettazione dell'eredità, se con essi non si è assunto il titolo o la qualità di erede (articolo 999). Continuare a pagare le quote dell'appartamento perché il debito non cresca è il tipo di atto che quell'articolo descrive; se un certo pagamento o una certa firma vada oltre è una domanda per il giurista prima di farli, non dopo.
Dove ci sono più eredi, il Codice aggiunge una regola che sorprende le famiglie: una volta divisa l'eredità, i creditori podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario, potranno esigere il pagamento dei loro crediti per intero da uno qualsiasi degli eredi che non abbia accettato l'eredità con beneficio d'inventario (articolo 1084). Chi paga recupera poi dagli altri la loro parte (articolo 1085).
Che cosa può fare la comunità finché nessuno accetta
Una comunità non deve aspettare la famiglia. Un'eredità senza titolare può essere convenuta in giudizio (Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 6) e compare in giudizio tramite chi la amministra (articolo 7), e nel gennaio 2026 il Tribunale Supremo ha ripetuto che la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda, la legittimazione passiva della herencia yacente non lascia dubbi, in una causa promossa contro un'eredità nella persona dei suoi eredi conosciuti e viventi (sentenza 67/2026 del 26 gennaio). La legge sulla proprietà orizzontale va nella stessa direzione per le quote: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, potrà essere convenuto il titolare iscritto nel registro, perché l'esecuzione possa compiersi sull'immobile iscritto a suo nome (articolo 21). Il reclamo stesso, i passi che la legge richiede prima di esso e il tempo che la comunità ha per proporlo sono esposti nella nostra nota sulle quote condominiali non pagate.
Ciò che conta per una famiglia all'estero è come un simile reclamo la raggiunge. Nel monitorio, il procedimento di pagamento per le quote della comunità, il tribunale notifica all'indirizzo che il proprietario ha dato alla comunità, in mancanza nell'appartamento, e in mancanza per editti, cioè mediante pubblicazione (Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 815). Il Tribunale Supremo, riunito in seduta plenaria nel 2021, ha fissato i limiti. Se c'è il minimo indizio di un possibile erede, quella persona va cercata e informata della domanda. Se il proprietario è morto senza testamento e senza parenti conosciuti, il tribunale cita per editti gli eredi sconosciuti e debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso, dovrebbe comunicare alla delegazione del Tesoro competente la pendenza del processo (sentenza 590/2021 del 9 settembre), perché lo Stato eredita quando non eredita nessun altro, e per lo Stato se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario, l'eredità si intende sempre accettata con beneficio d'inventario (Codice civile, articolo 957).
Un caso di Arrecife, deciso dal Tribunale Supremo nel giugno 2026, mostra che cosa costa il silenzio. Una donna proprietaria di una casa a Lanzarote morì nel 2020; il suo unico erede era il padre, in una casa di riposo in Germania. L'uomo che le aveva venduto la casa citò in giudizio la sua eredità per una parte non pagata del prezzo, disse al tribunale ciò che sapeva del padre e gli chiese di rintracciarlo; non fu trovato, la causa proseguì per editti, e la sentenza divenne definitiva. L'erede del padre si presentò tredici mesi dopo l'editto e chiese al tribunale di Arrecife di rescindere la sentenza. Era troppo tardi: una sentenza pronunciata in assenza del convenuto può essere rescissa De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente, entro quattro mesi dalla pubblicazione dell'editto di notifica della sentenza definitiva, se questa non è stata notificata personalmente (Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 502), e quel tribunale ritenne che vivere in Germania non fosse la forza maggiore che avrebbe prolungato il termine. L'erede chiese allora al Tribunale Supremo la revisione della sentenza per frode, e perse di nuovo. Il Tribunale ha ricordato che gli editti sono l'ultima risorsa, poiché solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero, vi si può ricorrere solo come ultima soluzione quando non si conosce il domicilio della persona da notificare o si ignora dove si trovi, e che un attore che nasconde un indirizzo che conosce, o non fa il minimo sforzo per trovarlo, perde la sentenza; ma questo attore aveva dato al tribunale ogni indizio che aveva (sentenza 948/2026 del 18 giugno).
Dove il Codice civile regola la successione, la comunità ha anche un modo di porre fine all'attesa. Chiunque abbia interesse a sapere se l'erede accetta, e un creditore dell'eredità lo è, può chiedere a un notaio di porre la domanda: la persona chiamata ha trenta giorni di calendario per accettare, accettare con beneficio d'inventario o rinunciare, e se non dice nulla se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente, l'eredità si intende accettata puramente e semplicemente (Codice civile, articolo 1005). Dal 2015 solo un notaio può porre quella domanda; la sentenza del 2025 lo dice espressamente. E un creditore riconosciuto nel testamento o dagli eredi, o munito di titolo esecutivo, può opporsi alla divisione dell'eredità finché non sia pagato o garantito (Codice civile, articolo 1082; Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 782).
Che cosa dire all'amministratore, e quando
Il primo messaggio non ha bisogno di un atto. Ha bisogno di tre cose: che il proprietario è morto, chi si occupa dell'eredità, e dove la comunità deve scrivere d'ora in poi. La legge permette a ogni proprietario di indicare un indirizzo in Spagna per le notifiche, e dove non ne è stato dato nessuno l'appartamento stesso è l'indirizzo e poi viene la bacheca (Ley 49/1960, articolo 9). Una famiglia che il primo giorno dà al segretario un indirizzo che funziona si è tolta dalla storia di Arrecife.
Il secondo messaggio arriva quando l'eredità è stata accettata e l'appartamento assegnato. La legge lo chiede per nome: ogni proprietario deve comunicare al segretario, con un mezzo che lasci prova della ricezione, el cambio de titularidad de la vivienda o local, il cambio di titolarità dell'abitazione o del locale (articolo 9). In un'eredità quel cambio è dimostrato dall'atto di accettazione e aggiudicazione, perché è la divisione a trasformare una parte di eredità nella proprietà di un appartamento: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados, conferisce a ogni erede la proprietà esclusiva dei beni che gli sono stati aggiudicati (Codice civile, articolo 1068). Da quel giorno le ricevute, le notifiche e il voto sono del nuovo proprietario, e i libri della comunità dovrebbero dirlo.
Chi partecipa e vota nel frattempo
La legge dice come un proprietario partecipa a un'assemblea: di persona o tramite un rappresentante, e uno scritto firmato dal proprietario basta a provare la rappresentanza. Non ha una riga scritta per un'eredità. La regola più vicina è quella di un appartamento con più proprietari, che devono nominare un rappresentante para asistir y votar en las juntas, per partecipare e votare nelle assemblee (Ley 49/1960, articolo 15). Prima che l'eredità sia divisa gli eredi non sono ancora comproprietari dell'appartamento. Ciascuno ha una parte dell'intera eredità, e nelle parole del Tribunale Supremo ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria, nessun erede può reclamare per sé, ma per la comunione ereditaria (sentenza 701/2026 del 7 maggio). La risposta pratica è la stessa nelle due situazioni: una sola voce, con dietro un foglio firmato da tutti i chiamati all'eredità.
Altre due regole dello stesso articolo toccano molti appartamenti ereditati. Dove la vedova o il vedovo ha l'usufrutto e i figli la nuda proprietà, la partecipazione e il voto spettano al nudo proprietario, che si considera rappresentato dall'usufruttuario salvo che dica altrimenti; per le opere straordinarie e di miglioramento, tra le altre decisioni, la delega deve essere espressa. E un appartamento moroso ha voce ma non voto: i proprietari che non sono in regola all'inizio dell'assemblea podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, potranno partecipare alle sue deliberazioni ma non avranno diritto di voto, salvo che abbiano impugnato il debito in giudizio o depositato la somma. Un'eredità le cui quote si sono fermate il giorno della morte arriva alla sua prima assemblea senza voto.
Vendere dall'eredità, e l'assicurazione
Molte famiglie vendono. Per vendere devono prima essere proprietarie sulla carta, ed è per questo che l'accettazione si firma prima della vendita, se occorre la stessa mattina, e secondo il Codice civile vendere l'appartamento è un atto che solo un erede può compiere: è un'accettazione. Dal notaio il venditore deve dichiarare se le quote della comunità sono in regola e consegnare il certificato dei debiti della comunità, che il segretario rilascia entro sette giorni di calendario dalla richiesta; la nostra nota sul certificato dei debiti legge quel paragrafo della legge riga per riga. Ciò che l'eredità deve si salda alla vendita, oppure segue l'appartamento entro il limite descritto sopra.
Nemmeno la polizza casa del defunto finisce con la morte. La legge sull'assicurazione applica a una morte le regole che dà per una vendita: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular, l'acquirente subentra in quel momento nei diritti e negli obblighi che nel contratto di assicurazione spettavano al titolare precedente, salvo che la polizza sia nominativa e le sue condizioni generali dicano altro; l'assicuratore va informato per iscritto entro quindici giorni, gli eredi rispondono dei premi già scaduti, e ciascuna delle parti può porre fine al contratto entro quindici giorni, l'assicuratore da quando viene a sapere del cambio e il nuovo proprietario da quando viene a sapere che la polizza esiste (Ley 50/1980, articoli 34, 35 e 37). La polizza dell'edificio è della comunità e nulla di tutto questo la tocca.
Che cosa facciamo, e che cosa no
Nelle comunità che amministriamo, un'eredità che nessuno ha districato è una delle origini abituali di un debito, e il nostro recupero della morosità la tratta per quello che è. Ogni caso comincia dal fascicolo: che cosa è dovuto e da quando. Poi vengono un sollecito, una richiesta formale di pagamento per iscritto e, dove c'è volontà di pagare, un piano di pagamento; con i proprietari e gli eredi all'estero corrispondiamo in inglese, spagnolo o tedesco. Se un caso deve andare in tribunale, se ne occupano gli avvocati del gruppo, e la via giudiziale viene quotata per iscritto prima di depositare qualsiasi atto.
Ciò che non facciamo è decidere chi eredita, né consigliare a un erede se accettare. È il lavoro di un giurista, e la prima cosa che diciamo a una famiglia è di farlo fare. Se ha appena ereditato un appartamento in una comunità che gestiamo, ci scriva con l'indirizzo dell'edificio e Le diremo che cosa la comunità ha nel fascicolo e di che cosa ha bisogno da Lei.
Domande frequenti
Mio padre è morto e non ho accettato l'eredità. Devo pagare le sue quote della comunità?
Secondo il Codice civile, non personalmente finché non accetta. Ma le quote continuano a maturare, l'appartamento ne risponde entro il limite della legge, e se accetta sono Sue dal giorno della morte, insieme a ciò che Suo padre ha lasciato non pagato. Continuare a pagarle per l'eredità è il tipo di atto che il Codice chiama conservazione; chieda al Suo giurista prima di firmare qualsiasi cosa come erede.
Siamo tre eredi e nulla è stato diviso. Chi va all'assemblea?
Una sola persona, con uno scritto firmato da tutti e tre. L'appartamento ha un voto, e lo perde finché ci sono quote non pagate all'inizio dell'assemblea.
La comunità ha scritto all'appartamento e nessuno ha visto le lettere. Vale?
Sì, se non era stato dato un altro indirizzo: la legge fa dell'appartamento l'indirizzo per le notifiche, e poi la bacheca. Un reclamo giudiziale segue lo stesso ordine e finisce negli editti. Dia oggi un indirizzo al segretario.
La comunità può costringerci a decidere?
Dove il Codice civile regola la successione, può chiedere a un notaio di porre la domanda. Avete allora trenta giorni di calendario per accettare, accettare con beneficio d'inventario o rinunciare, e il silenzio vale come accettazione pura e semplice.
Vogliamo vendere subito l'appartamento. Che cosa c'entra la comunità?
Rilascia il certificato dei debiti che il notaio chiederà, entro sette giorni di calendario. Ciò che l'eredità deve si salda alla vendita, oppure segue l'appartamento entro il limite della legge.
