L'avviso di rinnovo arriva a ottobre, il premio è una riga del bilancio che nessuno mette in discussione, e la polizza — quaranta pagine di condizioni in spagnolo — dorme in un cassetto dello studio dell'amministratore. Così è assicurata la maggior parte dei condomini di Fuerteventura: per inerzia. Funziona fino al giorno in cui smette di funzionare: la tempesta che scoperchia un palazzo a Costa Calma, il bambino che si fa male in piscina, la colonna montante che scoppia e allaga tre appartamenti a Caleta de Fuste, e un perito della compagnia che apre la polizza e scopre che l'edificio era assicurato per la metà di quanto costa ricostruirlo. Il nostro articolo sulle infiltrazioni spiegava come si liquida un sinistro da acqua e i termini che fissa la legge. Questo riguarda la polizza in sé: se un condominio è obbligato ad averla, che cosa copre una polizza dell'edificio e che cosa lascia fuori senza far rumore, che cosa aggiunge il Consorcio dietro di essa, e come leggere l'unico numero che decide se un sinistro viene pagato per intero.
Il condominio è obbligato ad assicurare l'edificio?
Per legge statale, no. La Legge sulla proprietà orizzontale (Ley de Propiedad Horizontal) non impone alcun obbligo di assicurare, e le Canarie non ne aggiungono nessuno — un punto della nostra guida agli obblighi del proprietario non residente. La legge nomina l'assicurazione tre volte, e ogni volta è eloquente. Il fondo di riserva, quel 10 % del bilancio annuale che ogni condominio deve tenere, «potrà» servire a «stipulare un contratto di assicurazione che copra i danni causati all'immobile» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.f). Il titolo costitutivo può contenere regole su «assicurazioni, conservazione e riparazioni» (art. 5). E un edificio distrutto oltre la metà del suo valore pone fine al regime di proprietà orizzontale «a meno che l'eccedenza di tale costo sia coperta da un'assicurazione» (art. 23). La legge dà per scontata la polizza; non la ordina. Due regioni sono andate oltre per conto proprio: a Madrid «ogni edificio deve essere assicurato contro i rischi di incendio e danni a terzi» (Ley 2/1999 de la Comunidad de Madrid, art. 24), e nella Comunità Valenciana è il condominio stesso a dover assicurare le parti comuni contro incendio e danni a terzi (Ley 8/2004 de la Generalitat Valenciana, art. 30). Nessuna legge canaria dice lo stesso.
La ragione per cui un condominio si assicura comunque è scritta nel Codice civile. «Il proprietario di un edificio risponde dei danni derivanti dalla rovina di tutto o parte di esso, se questa sopravviene per mancanza delle riparazioni necessarie» (Código Civil, art. 1907), e chi causa danno ad altri con colpa o negligenza è tenuto a ripararlo (art. 1902). Il condominio risponde dei suoi debiti «con tutti i fondi e i crediti a suo favore», ed esauriti questi il creditore può rivolgersi a ciascun proprietario per la quota che gli spetta (Ley de Propiedad Horizontal, art. 22.1). Un cornicione che cade su un'auto parcheggiata, un ascensore che intrappola qualcuno, una piscina senza la recinzione dovuta: senza polizza il conto non è del condominio in alcun senso astratto — si divide tra i proprietari, compreso quello di Amburgo che non vede l'edificio da due anni. Questo è ciò che compra il premio.
Che cosa copre una polizza dell'edificio, e che cosa no
Le polizze vendute ai condomini in Spagna condividono una struttura, e conviene conoscerla prima di confrontare i preventivi. Il nucleo è il continente — l'edificio come cosa: struttura, tetti, facciate, vani scala, ascensori, garage, la piscina e il suo locale tecnico, gli impianti comuni — e nella maggior parte delle polizze condominiali anche gli elementi fissi delle unità private, pareti, pavimenti e impianti incassati di ogni appartamento, così che il danno di un appartamento per una causa comune si liquida sotto una sola polizza. Ciò che la polizza del condominio non copre mai è il contenuto degli appartamenti — mobili, elettrodomestici, effetti personali — e la responsabilità del proprietario verso un vicino: quelle spettano alla polizza casa del proprietario, e un proprietario all'estero dovrebbe averne una.
Su quel continente le garanzie abituali sono incendio, esplosione e fulmine; danni da vento, pioggia, grandine e neve oltre le soglie che la polizza fissa; danni da acqua, compresa la ricerca e la riparazione della perdita — la clausola su cui ruota l'articolo sulle infiltrazioni; rottura di vetri e sanitari; danni agli impianti elettrici da sovratensione; furto o vandalismo di parti comuni; e la responsabilità civile del condominio come proprietario e custode dell'edificio, con difesa legale e gestione dei sinistri. Le buone polizze aggiungono la responsabilità del presidente e dei consiglieri per gli atti compiuti in carica, un'estensione che descrive il nostro articolo sul presidente, e un servizio di assistenza per le emergenze.
Ciò che escludono è standard quanto ciò che coprono, ed è lì che un edificio isolano incontra la sua compagnia. Nelle condizioni che leggiamo ogni anno: usura, corrosione e il mero trascorrere del tempo — che su una costa con la salsedine e un sole che invecchia ogni guaina è una categoria enorme; mancata manutenzione e difetti che il condominio conosceva; umidità graduale in contrapposizione a una fuoriuscita d'acqua improvvisa; il tubo scoppiato in sé, distinto dai danni che causa; i danni durante lavori di cui la compagnia non è stata informata; i danni estetici — le piastrelle che non combaciano più — oltre un sottolimite; e, nelle polizze casa dei proprietari più che in quella del condominio, le clausole che riducono o sospendono la copertura quando un appartamento resta disabitato più a lungo di quanto la polizza consenta, di solito uno o due mesi. Ogni esclusione che limiti i diritti dell'assicurato deve essere evidenziata nella polizza e accettata specificamente per iscritto (Ley de Contrato de Seguro, art. 3); una limitazione sepolta nelle clausole minute e mai firmata non è opponibile al condominio.
La somma assicurata: costo di ricostruzione, non valore di mercato
L'unico numero che decide un sinistro è la somma assicurata sul continente, e i condomini sbagliano in una sola direzione: per difetto. La somma assicurata «rappresenta il limite massimo dell'indennizzo dovuto dall'assicuratore per ciascun sinistro» (Ley de Contrato de Seguro, art. 27), e se al momento del sinistro «è inferiore al valore dell'interesse, l'assicuratore indennizza il danno nella stessa proporzione in cui essa copre l'interesse assicurato» (art. 30). È la regola proporzionale, la regla proporcional, e si applica a ogni sinistro, non solo alla perdita totale.
Un esempio con le cifre. Un palazzo di trentasei appartamenti a Corralejo costerebbe oggi 6.000.000 di euro da ricostruire. La sua polizza, rinnovata per inerzia dal 2015, assicura il continente per 4.000.000. Una tempesta strappa parte del tetto e allaga l'ultimo piano: danni per 30.000 euro. La compagnia paga due terzi — 20.000 euro — e il condominio vara una ripartizione straordinaria per il resto. Il premio risparmiato negli anni con la somma bassa è una frazione di quel divario, e il divario cresce a ogni sinistro.
Il valore che conta è il costo di ricostruire l'edificio oggi — materiali, manodopera, onorari tecnici e demolizione —, non quanto si venderebbero gli appartamenti, né il prezzo che i proprietari hanno pagato. Il terreno non si assicura, perché un incendio non lo distrugge; un valore di mercato che lo include gonfia la somma, mentre una somma copiata da una polizza scritta anni fa la sottostima, e i costi di costruzione sull'isola sono saliti molto in questo decennio. Gli strumenti della polizza stessa correggono entrambi gli errori: lo stesso articolo consente alle parti di escludere la regola proporzionale di comune accordo (art. 30, secondo comma), cosa che le buone polizze condominiali fanno con una clausola «a primo rischio» o «di deroga»; una polizza può avere una clausola di rivalutazione che aggiorna la somma automaticamente, e allora deve dire come (art. 29); e quando la somma «supera notevolmente» il valore, ciascuna parte può esigere la riduzione di somma e premio (art. 31). Ciò di cui il condominio ha bisogno ogni pochi anni è una valutazione di ricostruzione fatta da un tecnico o dal perito della compagnia stessa — metri quadrati costruiti per un costo attuale al metro quadrato, corretto per la tipologia dell'edificio — e un'istruzione scritta all'intermediario di assicurare quella cifra con la regola proporzionale derogata.
Il Consorcio: la parte del premio che non si vede mai
Ogni polizza danni in Spagna porta un sovrapprezzo obbligatorio a favore del Consorcio de Compensación de Seguros, l'assicuratore pubblico di ultima istanza per gli eventi straordinari, e quel sovrapprezzo compra una copertura che la polizza ordinaria non dà. Il Consorcio paga, sugli stessi beni e fino alle stesse somme della polizza ordinaria, i danni causati da «terremoti e maremoti, inondazioni straordinarie, eruzioni vulcaniche, tempesta ciclonica atipica e caduta di corpi siderali e aeroliti», da terrorismo, ribellione, sedizione, sommossa e tumulto popolare, e da azioni delle Forze armate in tempo di pace (Reglamento del seguro de riesgos extraordinarios, RD 300/2004, art. 1). Per un condominio di Fuerteventura contano tre definizioni.
- Inondazione straordinaria è l'allagamento del terreno per la pioggia, per l'esondazione di fiumi o corsi d'acqua, o per «le mareggiate sulle coste». Espressamente non lo è «la pioggia caduta direttamente sul rischio assicurato, o raccolta dal suo tetto o terrazza, dalla sua rete di scarico o dai suoi cortili» (art. 2.1.c): un tetto che lascia entrare la pioggia è affare della polizza ordinaria — o del condominio, se la guaina si è semplicemente esaurita, come spiega il nostro articolo sul tetto. Una mareggiata che entra in un garage a piano terra sul lungomare è del Consorcio.
- Tempesta ciclonica atipica comprende i «venti straordinari, definiti come quelli con raffiche superiori a 120 chilometri orari», dove per raffica si intende la velocità massima del vento sostenuta per tre secondi (art. 2.1.e.4º). L'aliseo che scuote l'isola quasi ogni pomeriggio è ben al di sotto; la tempesta che lo raggiunge è del Consorcio, e la copertura vento della polizza ordinaria, con la sua soglia più bassa, gestisce tutto ciò che sta in mezzo.
- L'eruzione vulcanica è nell'elenco — una copertura a cui il resto della Spagna non pensa mai e di cui La Palma ha avuto bisogno nel 2021.
Tre regole viaggiano con la copertura. Il Consorcio non paga i danni «dovuti a vizio o difetto proprio della cosa assicurata, o alla sua manifesta mancanza di manutenzione», né quelli dovuti «alla mera azione del tempo» (art. 6.c e f) — uno scarico intasato dalla polvere della calima è una questione di manutenzione prima che un'inondazione. La copertura inizia sette giorni dopo l'emissione della polizza (art. 8), quindi un edificio assicurato il giorno prima della tempesta non è coperto dal Consorcio per quella. E la regola proporzionale si applica al Consorcio esattamente come alla compagnia (art. 5.3), seconda ragione per azzeccare la somma; il Consorcio valuta i danni da sé, indipendentemente dall'assicuratore ordinario (art. 10), e aggiunge fino al 4 % della somma assicurata per rimozione del fango, demolizione e sgombero delle macerie (art. 7).
Il prezzo è piccolo. Per abitazioni e condomini di abitazioni il sovrapprezzo è dello 0,07 per mille della somma assicurata all'anno, nella tariffa in vigore dal 1º gennaio 2026 (Resolución del 28 marzo 2018 della DGSFP, modificata dalla Resolución del 30 dicembre 2025); sull'edificio da 6.000.000 di euro dell'esempio sono 420 euro l'anno. Un condominio conta come «abitazioni» a quella tariffa quando la polizza copre le parti comuni e almeno un quarto della superficie costruita è residenziale. I danni materiali ad abitazioni e a condomini di abitazioni non hanno franchigia del Consorcio, a differenza dei rischi commerciali, che ne sopportano una del 7 %.
Responsabilità civile: la copertura che protegge le tasche di ogni proprietario
La sezione di responsabilità civile di una polizza dell'edificio è quella che si frappone tra un incidente e le quote dei proprietari. Con l'assicurazione di responsabilità civile l'assicuratore copre «il rischio che sorga a carico dell'assicurato l'obbligo di risarcire a un terzo i danni causati da un fatto previsto nel contratto» (Ley de Contrato de Seguro, art. 73); il danneggiato ha azione diretta contro l'assicuratore (art. 76); e salvo patto contrario l'assicuratore assume la direzione legale e ne paga le spese (art. 74). Per un condominio significa che la piscina, l'ascensore, la porta del garage, la ringhiera allentata, la piastrella che cade dalla facciata sul marciapiede e lo scivolone sulle scale bagnate li gestisce e li paga la compagnia, avvocati compresi, fino al limite della polizza.
Il limite è la riga da leggere. Una somma di responsabilità civile dimensionata per un piccolo palazzo senza impianti non lo è per un complesso con due piscine, una palestra e cento unità; le polizze che confrontiamo per i condomini che amministriamo si leggono cercando il limite complessivo, il sottolimite per vittima e le coperture specifiche — la piscina, i lavori in corso, il personale, il consiglio —, perché un limite esaurito lascia il condominio, e poi i proprietari, a pagare la differenza secondo l'articolo 22 della legge.
I termini: sinistri, rinnovi e il dovere di informare
Un sinistro va denunciato entro sette giorni da quando se ne ha notizia, l'assicuratore deve pagare almeno l'importo minimo non contestato entro quaranta giorni e deve gli interessi dopo tre mesi, e una controversia sull'importo va a un perito per parte e a un terzo se non si accordano — la sequenza che percorre l'articolo sulle infiltrazioni (Ley de Contrato de Seguro, artt. 16, 18, 20 e 38).
Il rinnovo ha il suo calendario, ed è per questo che l'assicurazione sta nella nostra checklist d'autunno. Una polizza si rinnova di anno in anno salvo che una parte si opponga per iscritto: un mese prima della scadenza se è il condominio a voler uscire, due mesi se è la compagnia, e la compagnia deve annunciare qualsiasi modifica del contratto con due mesi di anticipo (art. 22). Un condominio che decide a novembre di cambiare compagnia per un rinnovo di gennaio è in ritardo; uno che confronta i preventivi a settembre è in tempo.
Infine, il dovere di informare. Prima del contratto il condominio risponde al questionario della compagnia sul rischio (art. 10); durante il contratto deve comunicare «il prima possibile» ogni variazione che aggravi il rischio in modo che la compagnia lo avrebbe tariffato diversamente (art. 11). Lavori sul tetto con ponteggio, una piscina nuova, un ascensore installato dove non c'era, un edificio aperto agli affitti turistici: la compagnia può proporre nuove condizioni entro due mesi e il condominio ha quindici giorni per accettarle (art. 12). Un aggravamento mai dichiarato riduce l'indennizzo in proporzione al premio che avrebbe dovuto essere pagato, e lo annulla del tutto in caso di malafede (art. 12). L'amministratore che segnala i lavori alla compagnia prima che si monti il primo ponteggio non è pignolo; la clausola è nella legge.
Leggere un preventivo: le otto righe
Quando ci sono tre preventivi sul tavolo dell'assemblea, queste sono le righe che decidono, nell'ordine in cui le leggiamo:
- La somma del continente e la sua base — un valore di ricostruzione attuale, dichiarato come tale, non la cifra dell'anno scorso più l'inflazione.
- Le unità private — se gli elementi fissi di ogni appartamento sono dentro la somma, e a quale valore per unità.
- La deroga alla regola proporzionale — presente o assente.
- Il limite di responsabilità civile — complessivo, per vittima, e i sottolimiti per piscina, lavori e consiglio.
- Danni da acqua — ricerca e riparazione comprese, umidità graduale dentro o fuori, il limite per sinistro.
- Le soglie meteorologiche — la velocità del vento e la pioggia da cui risponde la copertura ordinaria, sotto i 120 km/h del Consorcio.
- Le franchigie per sinistro, che trasformano un premio economico in un anno caro.
- Il sovrapprezzo del Consorcio e l'intermediario — il sovrapprezzo è lo stesso in ogni preventivo; il compenso dell'intermediario è dentro il premio, e l'assemblea ha il diritto di chiedere chi è pagato da chi.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura leggono la polizza prima che si rinnovi, commissionano la valutazione di ricostruzione su cui deve poggiare la somma assicurata, presentano all'assemblea tre preventivi comparabili con le otto righe una accanto all'altra, segnalano lavori e variazioni alla compagnia in tempo, e gestiscono i sinistri dalla prima fotografia alla relazione del perito — con il proprietario all'estero in copia a ogni passo. Vedete il nostro servizio di assicurazione del condominio, oppure richiedete un preventivo.
Domande frequenti
L'assicurazione del condominio è obbligatoria alle Canarie?
No. Né la Legge sulla proprietà orizzontale né alcuna legge canaria obbligano un condominio ad assicurare l'edificio; solo Madrid e la Comunità Valenciana impongono per legge regionale la copertura incendio e danni a terzi. I condomini si assicurano perché il Codice civile rende il proprietario di un edificio responsabile dei danni da rovina, e perché i debiti del condominio ricadono sui proprietari per quota una volta esauriti i fondi.
Che cosa succede se l'edificio è sottoassicurato?
Ogni sinistro viene ridotto nella stessa proporzione. Un edificio che costa 6.000.000 di euro da ricostruire e assicurato per 4.000.000 riceve due terzi di qualsiasi perdita — 20.000 euro di un sinistro da tempesta di 30.000 — e i proprietari pagano il resto con una ripartizione straordinaria. La regola può essere esclusa per accordo nella polizza, e la somma dev'essere un costo di ricostruzione attuale, non un valore di mercato.
Il Consorcio copre tempeste e calima?
Copre gli eventi straordinari: inondazioni da pioggia o mareggiate, venti con raffiche oltre 120 km/h, terremoti, eruzioni vulcaniche e terrorismo, sulle stesse somme della polizza ordinaria e senza franchigia per abitazioni e condomini. Non copre la pioggia che entra dal tetto o da scarichi intasati, né i danni per mancata manutenzione; quelli spettano alla polizza ordinaria o al condominio.
La polizza del condominio copre l'interno del mio appartamento?
Di solito gli elementi fissi — pareti, pavimenti, impianti incassati — quando il danno deriva da una causa assicurata, ma mai il contenuto né la vostra responsabilità verso un vicino. Un proprietario all'estero ha bisogno di una polizza casa con danni da acqua e responsabilità civile, e dovrebbe controllarne la clausola sugli appartamenti disabitati.
