L'auto nuova arriva a Corralejo prima del cavo. Il proprietario ha un posto auto numerato nel garage del condominio, una wallbox nella scatola e un messaggio di un vicino che dice che «il condominio dovrà votare». No. La Ley de Propiedad Horizontal dà a un punto di ricarica privato sul proprio posto auto una delle procedure più leggere di tutta la legge, la Corte Suprema ha chiuso l'ultima discussione nel dicembre 2025 e il regolamento elettrico dice all'installatore esattamente come cablarlo. Ecco come lo gestiamo nei condomini che amministriamo — e quando il garage diventa davvero una questione condominiale.
Il diritto individuale: comunicare, non chiedere il permesso
«L'installazione di un punto di ricarica per veicoli elettrici a uso privato nel parcheggio dell'edificio, purché si trovi in un posto auto individuale, richiederà soltanto la comunicazione preventiva al condominio. Il costo di tale installazione e il consumo di energia elettrica corrispondente saranno a carico integrale dell'interessato o degli interessati diretti» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 17.5). Tre condizioni e una conseguenza: uso privato, posto auto individuale, comunicazione prima dei lavori — e ogni euro a carico tuo.
Comunicare non è chiedere. L'assemblea non vota, il presidente non firma e la legge non fissa né forma né contenuto della comunicazione. La Corte Suprema ha chiuso l'ultima controversia con la sentenza del 1º dicembre 2025 (STS 1745/2025): un condominio si era opposto perché il cavo avrebbe attraversato il soffitto del garage, un elemento comune, e la sua assemblea aveva poi votato la rimozione della colonnina. La Corte ha annullato quella delibera. L'articolo 17.5 non distingue se l'installazione tocca o meno elementi comuni; il legislatore ha scelto deliberatamente la procedura più leggera per favorire la mobilità elettrica; far passare il cavo per il soffitto, le pareti o le canaline del garage non richiede autorizzazione. L'unico limite che la Corte ha mantenuto è quello del buon senso: un'incidenza «non necessaria o sproporzionata» sugli elementi comuni, o un pregiudizio reale per gli altri condomini, resta impugnabile. Scegli il percorso più breve e ragionevole e non ci sarà nulla da impugnare.
Ciò che il condominio può legittimamente chiedere — e ciò che chiediamo nei condomini che amministriamo — è che i lavori siano eseguiti da un installatore di bassa tensione abilitato, che rispettino il regolamento elettrico, che il certificato dell'installatore sia depositato presso il servizio industria del Governo delle Canarie con copia all'amministratore, che il percorso e i fissaggi nelle parti comuni siano concordati prima con l'amministratore, e che l'assicuratore del proprietario sia informato del nuovo impianto. Nulla di tutto ciò è condizione del diritto; è la burocrazia che protegge tutti, il proprietario per primo.
Invia la comunicazione per iscritto al presidente o all'amministratore — il nostro articolo sul presidente spiega chi fa cosa — prima che arrivi l'installatore, con il numero del posto auto, il nome dell'installatore, lo schema di collegamento e il percorso previsto. Una settimana è un margine cortese; la legge non ne fissa alcuno.
Come si cabla: i quattro schemi del regolamento elettrico
Dal regolamento del 2014 sulle infrastrutture di ricarica (Real Decreto 1053/2014, istruzione ITC-BT-52 del regolamento di bassa tensione), l'installatore deve preparare una relazione tecnica o un progetto prima di iniziare, e in esso deve indicare quale dei quattro schemi di collegamento viene usato:
- Una linea collettiva o dorsale con un contatore principale all'origine, da cui dipende ogni posto auto — lo schema del condominio, per i garage che si attrezzano per tutti.
- Una linea individuale che condivide il contatore della tua abitazione — la fornitura del tuo appartamento alimenta la colonnina; di solito la via più economica quando il locale contatori è vicino al tuo posto.
- Una linea individuale con contatore proprio per il punto di ricarica — un contratto di fornitura separato per il garage, che lascia intatta la potenza contrattuale di casa tua.
- Un circuito aggiuntivo per la ricarica da un impianto esistente — il caso della casa unifamiliare e della villetta a schiera.
Qualunque sia lo schema, il regolamento fissa anche ciò che l'edificio deve poter sopportare: la previsione di carico di un parcheggio collettivo conta 3.680 W per ogni 10 % dei posti auto, ed è per questo che un garage vecchio di Caleta de Fuste può aver bisogno di una verifica della linea principale o del locale contatori prima che entri la quinta o la sesta colonnina — e per questo un condominio che si aspetta molte colonnine fa meglio con una dorsale che con sei cavi individuali che competono per le stesse canaline. Gli edifici nuovi il cui progetto è stato presentato dopo l'entrata in vigore del regolamento devono nascere con la preinstallazione: condotti per cavi dal locale contatori lungo le corsie principali, fino a ogni posto auto quando il progetto li copre tutti.
Chi paga cosa
Per il punto individuale la legge è netta: installazione e consumo sono tuoi. Con lo schema 2 l'elettricità passa dal tuo contatore; con lo schema 3 firmi un contratto di fornitura per il garage e lo paghi direttamente; con una dorsale condominiale il contatore secondario del tuo posto misura ciò che devi e il condominio te lo riaddebita senza margine. Ciò che non è mai solo tuo è l'infrastruttura comune che il condominio decide di costruire per tutti — ed è il caso successivo.
Quando il garage diventa una questione condominiale
Tre situazioni portano la colonnina fuori dall'articolo 17.5 e dentro una votazione.
Un parcheggio condiviso senza posti individuali. Il diritto spetta al proprietario di un posto auto individuale. Quando il parcheggio del condominio è un'area aperta usata a turno, o i posti sono assegnati dall'assemblea invece di essere di proprietà o pertinenza di un'abitazione, un punto di ricarica è una decisione del condominio sull'uso di un elemento comune, non un diritto individuale — e a Fuerteventura è così in più di qualche complesso.
Una preinstallazione comune. Una dorsale, le canaline lungo ogni corsia, un contatore principale e il locale che lo ospita, così che qualsiasi proprietario possa collegare poi una colonnina a una frazione del costo: è un'innovazione non necessaria alla conservazione dell'edificio, e la lettura che applica la maggior parte degli amministratori è l'articolo 17.4 — i tre quinti dei proprietari e delle quote. Ne seguono due conseguenze. Se il costo per proprietario supera tre mensilità ordinarie di spese comuni, un proprietario che ha votato contro non è obbligato a pagare e conserva il diritto di aderire più tardi pagando la sua quota aggiornata con l'interesse legale (art. 17.4). E la quota del dissenziente non cambia. Alcuni leggono la regola delle forniture collettive dell'articolo 17.1 — un terzo dei proprietari e delle quote, con il costo solo su chi ha votato a favore — come applicabile alle dorsali di ricarica; noi portiamo il progetto in assemblea come delibera a tre quinti, che regge con entrambe le letture, e lo diciamo nella convocazione. Il nostro articolo su quote e spese straordinarie spiega come si riscuote poi la parte di ciascuno.
Un progetto rinnovabile. Una pensilina solare sul parcheggio che alimenta le colonnine è un impianto rinnovabile a uso comune, e la legge tratta questi in modo diverso: basta la maggioranza semplice quando il costo annuo per proprietario, al netto dei contributi, resta entro dodici mensilità ordinarie, e allora pagano tutti (art. 17.2). Il punto all'ordine del giorno deve dire con quale regola si vota; il nostro articolo sull'assemblea per i proprietari all'estero copre la convocazione, la delega e il voto a distanza.
Contributi, quest'anno
Il bando MOVES III 2025 del Governo delle Canarie — che finanziava le colonnine private negli edifici residenziali e la preinstallazione nei condomini — si è chiuso alle nuove domande il 31 dicembre 2025 ed è aperto solo per le pratiche successive dei contributi già concessi. Nel momento in cui scriviamo, settembre 2026, nelle isole non è aperto alcun nuovo bando per i punti di ricarica. Chiedi prima di installare, non dopo: i contributi sono per lavori non ancora iniziati, e il nostro servizio lavori e contributi segue i bandi man mano che si aprono.
I dettagli di Fuerteventura
L'aria salmastra corrode: una wallbox in un parcheggio scoperto a Corralejo o Costa Calma vuole un apparecchio stagno omologato per esterni e fissaggi inossidabili, e le canaline del condominio vogliono un'occhiata prima che vi si posi un cavo. Una colonnina sulla parete di un garage sotterraneo a Caleta de Fuste non ha bisogno né dell'una né dell'altra cosa. Quando un complesso funziona con un supercondominio o una mancomunidad, la comunicazione va al condominio proprietario del parcheggio, non al sottocondominio del tuo blocco. E un proprietario all'estero non fa nulla di tutto questo di persona: la comunicazione, l'installatore, il certificato e la lettera all'assicuratore sono esattamente le commissioni che sbriga un amministratore.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura ricevono la comunicazione, concordano il percorso nelle parti comuni, archiviano il certificato dell'installatore nella documentazione del condominio e — quando più proprietari vogliono le colonnine — portano in assemblea un progetto di dorsale con la maggioranza giusta e i bandi dei contributi in vista. Consulta il nostro servizio di manutenzione condominiale o chiedi un preventivo.
Domande frequenti
Il mio condominio può rifiutare il mio punto di ricarica?
No, se è a tuo uso privato e si trova sul tuo posto auto individuale: l'articolo 17.5 chiede solo la comunicazione preventiva, e la Corte Suprema ha confermato nel dicembre 2025 che un cavo attraverso elementi comuni non cambia nulla. Il condominio può ancora opporsi a un percorso che danneggi inutilmente gli elementi comuni o pregiudichi altri proprietari — cosa che un percorso ragionevole non fa mai.
Cosa deve dire la comunicazione?
La legge non fissa né forma né contenuto. In pratica: il tuo posto auto, l'installatore, lo schema di collegamento e il percorso nelle parti comuni, inviati per iscritto al presidente o all'amministratore prima dei lavori. Consegna poi il certificato dell'installatore per l'archivio del condominio.
Chi paga l'elettricità?
Tu, per intero. Attraverso il contatore della tua abitazione, un contratto di fornitura separato per il garage, oppure il contatore secondario di una dorsale condominiale, che il condominio ti riaddebita.
Vogliamo colonnine per tutto il garage. Che maggioranza serve?
Una preinstallazione comune è un'innovazione ai sensi dell'articolo 17.4: tre quinti dei proprietari e delle quote, e i dissenzienti non devono pagare se la loro parte supera tre mensilità ordinarie. Un impianto solare che alimenta le colonnine rientra nella regola della maggioranza semplice dell'articolo 17.2 quando il costo annuo al netto dei contributi resta entro dodici mensilità.
