Chiudere una terrazza, una tenda da sole, un condizionatore: che cosa richiede il permesso della comunità

Il proprietario di un appartamento al secondo piano a Corralejo vuole tre cose prima della prossima estate: pannelli di vetro per chiudere la terrazza contro il vento, una tenda da sole sopra ciò che ne resta, e un condizionatore la cui unità esterna deve pur andare da qualche parte. Tutte e tre si trovano, per come la vede lui, nel suo appartamento. Tutte e tre toccano qualcosa che non è soltanto suo: la facciata. La legge sulla proprietà orizzontale (Ley de Propiedad Horizontal) lascia fare a un proprietario quasi tutto dentro le sue mura e quasi niente all'esterno, e dal 2013 nomina la chiusura delle terrazze a chiare lettere. Questo articolo legge la regola com'è a ottobre 2026: dove passa la linea, quale maggioranza richiede ogni tipo di lavoro, che cosa ha detto il Tribunale Supremo sui condizionatori e sui lavori che la comunità ha «tollerato per anni», quanto tempo ha la comunità per reagire, e il lato del Comune per gli stessi lavori.

La linea: dentro le vostre mura, e tutto il resto

La regola è l'articolo 7.1. Un proprietario può modificare gli elementi architettonici, gli impianti e i servizi del suo appartamento cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, quando ciò non pregiudichi o alteri la sicurezza dell'edificio, la sua struttura generale, la sua configurazione o il suo stato esterni, né leda i diritti di un altro proprietario, e deve informarne, prima dell'inizio dei lavori, chi rappresenta la comunità. La seconda frase è più breve: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, nel resto dell'immobile non potrà realizzare alcuna modifica.

«Il resto dell'immobile» è più grande di quanto sembri dal divano. Il Codice civile annovera tra gli elementi comuni le facciate, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, con i rivestimenti esterni di terrazze, balconi e finestre, compresa la loro immagine o configurazione (articolo 396), e nello stesso elenco figurano i tetti, i muri e i cortili, anche quando sono a uso privato di un proprietario. Il Tribunale Supremo ha tracciato la linea con rigore. Nella sentenza 164/2014, del 4 aprile 2014, una proprietaria aveva ridipinto di un altro colore i vani delle sue finestre poco dopo che la comunità aveva tinteggiato l'intera facciata; il Tribunale ha stabilito che l'autorizzazione della comunità è necessaria non solo quando si toccano la struttura o la sicurezza, perché basta che l'alterazione si produca en la configuración estética o estado exterior que presente la fachada del edificio, nella configurazione estetica o nello stato esterno che presenta la facciata dell'edificio. Nella sentenza 502/2025, del 27 marzo 2025, una recinzione di erica fissata su un muro divisorio comune a Minorca ha dovuto essere rimossa: cambiava l'aspetto del complesso e toglieva a una vicina la vista del mare, e l'argomento che si trattasse di «un'opera minima» non l'ha salvata.

La tabella: lavoro, maggioranza, permesso

La colonna di destra è la regola canaria letta in termini generali, e il piano di ogni Comune può aggiungere condizioni proprie; entrambe le cose sono spiegate più avanti.

Chiudere la terrazza: tre quinti, e chi viene contato

Fino al 2013 la legge non diceva nulla di specifico sulle terrazze, e i tribunali trattavano la chiusura come un'alterazione di un elemento comune che richiedeva il consenso di tutti i proprietari. Da giugno 2013 la chiusura è tra i lavori che richiedono i tre quinti di tutti i proprietari, che devono rappresentare anche i tre quinti delle quote, e dal 29 dicembre 2023 la regola si trova nell'articolo 17.4: la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, la costruzione di nuovi piani e qualsiasi altra alterazione della struttura o della fabbrica dell'edificio, compresa la chiusura delle terrazze o la modifica delle cose comuni.

Tre quinti è più facile dell'unanimità, ma il conteggio è più severo che nella maggior parte delle votazioni. Nelle delibere ordinarie i proprietari che non erano all'assemblea e non si oppongono entro trenta giorni sono contati come voti favorevoli. La legge disattiva questa regola en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, nei casi in cui la modifica o la riforma sia fatta per un vantaggio privato (articolo 17.8). Una chiusura che giova a un solo appartamento ha bisogno di veri voti favorevoli dei tre quinti dell'intera comunità, il che, in un edificio dove metà dei proprietari vive all'estero, significa deleghe raccolte prima dell'assemblea, non silenzio dopo.

Due cose possono rendere il voto superfluo o più facile. Gli statuti di molti complessi autorizzano le chiusure in anticipo, secondo un dato modello; allora il modello è il limite, e ciò che va oltre richiede un proprio consenso. La sentenza 909/2021, del 22 dicembre 2021, mostra la differenza: la comunità aveva autorizzato la chiusura delle terrazze con serramenti in alluminio, ma una proprietaria aveva anche demolito i muri tra le sue terrazze e le stanze retrostanti, e questo non era mai stato approvato. La vetrata è rimasta e i muri hanno dovuto essere ricostruiti, perché el art. 7 de la LPH impide las alteraciones en la configuración exterior de edificio sin la preceptiva autorización de la comunidad, l'articolo 7 della legge impedisce le alterazioni della configurazione esterna dell'edificio senza la prescritta autorizzazione della comunità. E una comunità può decidere una volta per tutti: un modello di chiusura approvato con i tre quinti, con il disegno allegato al verbale, consente a ogni proprietario di costruire secondo quel modello senza un nuovo voto.

Aria condizionata: flessibilità, con dei limiti

Nessun articolo della legge menziona l'aria condizionata. La linea del Tribunale Supremo, riassunta nella sentenza 453/2016, del 1º luglio 2016, è che l'installazione di questi apparecchi, anche quando tocca elementi comuni, ha sido enjuiciada con un cierto margen de flexibilidad para permitir la puesta al día de viviendas que en el momento de su construcción no pudieron adaptarse a las mejoras tecnológicas, è stata giudicata con un certo margine di flessibilità, per consentire l'aggiornamento di abitazioni che al momento della costruzione non poterono adattarsi ai miglioramenti tecnologici. Flessibilità non significa via libera. Se un apparecchio alteri gli elementi comuni si decide caso per caso: deben tenerse en cuenta las circunstancias de cada caso, entre las que se incluye que se hayan realizado obras de perforación, si devono considerare le circostanze di ogni caso, tra cui il fatto che siano state eseguite opere di perforazione.

Nel caso del 2016 gli apparecchi sono stati rimossi. L'edificio era stato consegnato con una predisposizione per l'aria condizionata in ogni appartamento, sicché nessuno aveva bisogno del muro esterno, e il muro in questione dava su un cortile comune, attrezzato con arredi e piante perché ci si potesse sostare, che aveva l'aspetto di una facciata principale. I ricorrenti avevano chiesto al Tribunale di modificare la propria giurisprudenza perché gli apparecchi fossero consentiti ogni volta che ricorressero determinate condizioni; il Tribunale non l'ha fatto. Per un proprietario l'ordine pratico è quindi questo: usare il posto che lo statuto o l'assemblea hanno indicato, sia esso il tetto, un cortile o il pavimento della terrazza dietro il parapetto; dove non c'è, chiedere prima di forare; e ricordare che un apparecchio che gocciola o ronza sopra la camera da letto di un vicino è anche materia del regolamento sui rumori.

Una questione è nuova. Da marzo 2026 la regola del terzo dell'articolo 17.1 copre i sistemi privati di sfruttamento di energie rinnovabili incluyendo la aerotermia y geotermia, comprese l'aerotermia e la geotermia, e un normale split è tecnicamente una pompa di calore ad aria. Se questo porti un condizionatore domestico sotto la regola del terzo, nessun tribunale lo ha ancora deciso; la nostra guida su i lavori energetici e la regola del terzo spiega la regola, che è anche quella che governa i pannelli solari su una terrazza privata.

«È lì da anni»: tollerare non è acconsentire

La difesa più comune di un'opera non autorizzata è il tempo: i vicini l'hanno vista, nessuno ha protestato, quindi erano d'accordo. Il Tribunale Supremo ammette il consenso tacito solo quando è inequivocabile. Nella sentenza 1006/2025, del 25 giugno 2025, su un cortile che il proprietario del locale al piano terra aveva coperto due decenni prima, ha ripetuto che no cabe equiparar el simple conocimiento con el consentimiento, ni el silencio como equivalente a manifestación positiva de voluntad, non si può equiparare la semplice conoscenza al consenso, né il silenzio a una manifestazione positiva di volontà. Il consenso deve risultare da atti concludenti, e ciò che conta è quanto le opere fossero evidenti per tutti i proprietari e come si è comportata la comunità. In quel caso le assemblee avevano protestato anno dopo anno, e il Tribunale ha ordinato che il cortile fosse restituito alla comunità e riportato allo stato originario.

La seconda difesa è il vicino che ha fatto lo stesso. Nella sentenza del 2014 la proprietaria indicava altre terrazze chiuse e altri apparecchi appesi senza permesso; il Tribunale ha risposto che il paragone no exime de la necesaria autorización, non esime dalla necessaria autorizzazione. E la sentenza del 2021 aggiunge due punti che contano in pratica: qualsiasi proprietario, non solo il presidente, può rivolgersi al giudice a beneficio della comunità per far ripristinare un elemento comune, e il consenso non può presumersi su una questione che all'assemblea non è mai stato permesso di discutere.

Quanto tempo ha la comunità

La legge non fissa un termine per queste azioni, e la risposta dei tribunali sorprende la maggior parte dei proprietari. Nella sentenza 534/2026, del 9 aprile 2026, il Tribunale Supremo ha richiamato la sua dottrina plenaria del 2016: l'azione con cui una comunità esige che un elemento comune sia riportato allo stato precedente, contro il proprietario che beneficia dell'alterazione, es de carácter real y por tanto el plazo de prescripción aplicable a las mismas es el de treinta años, è di carattere reale e il termine di prescrizione applicabile è quindi di trent'anni. In quel caso erano stati provati soltanto ventisette anni da quando un ripostiglio era stato costruito su una terrazza comune di copertura, sicché l'azione non poteva essere dichiarata prescritta. La sentenza del 2025 sul cortile aggiunge che chi invoca il decorso del tempo deve provarlo, e che il dubbio va a suo danno.

Ne derivano due conseguenze. L'azione non è il procedimento di «cessazione» dell'articolo 7.2, che riguarda le attività vietate o moleste e comincia con una diffida formale del presidente; è un'azione ordinaria per riportare l'edificio com'era. E segue l'appartamento, non la persona: si rivolge contro chi ne è proprietario oggi. Chi compra un appartamento con la terrazza chiusa o con un apparecchio in facciata dovrebbe chiedere il verbale o la clausola dello statuto che lo ha autorizzato, perché «era già così quando ho comprato» non è, da solo, una risposta all'azione.

Il Comune è un secondo permesso

Il consenso della comunità e il titolo urbanistico sono cose distinte, e nessuno dei due sostituisce l'altro. Lo dice la legge stessa: le chiusure di terrazze e le modifiche delle cose comuni Estarán sujetas al régimen de autorización administrativa que corresponda, saranno soggette al regime di autorizzazione amministrativa che corrisponda (articolo 10.3). Nelle Canarie la legge regionale sul territorio, la Ley 4/2017, sottopone le opere esterne su un edificio non vincolato a una comunicazione preventiva, senza licenza, salvo que se refieran a la modificación general de fachada o al acristalamiento de terrazas existentes mediante un proyecto conjunto de fachada, salvo che riguardino la modifica generale della facciata o la vetratura di terrazze esistenti mediante un progetto unitario di facciata (articolo 332.1.b); per queste, cioè per las de modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, le opere di modifica generale della facciata o la vetratura di terrazze esistenti che interessi l'insieme della facciata, occorre una licenza (articolo 330.1.f).

Letti insieme, i due articoli mettono la vetrata, la tenda o l'unità esterna di un singolo proprietario sotto comunicazione preventiva, e un progetto per tutto l'edificio sotto licenza. Questo è solo il quadro regionale. Il piano comunale decide se una terrazza chiusa conta come superficie edificata, e un Comune può avere regole su colori e materiali; la domanda va quindi posta all'ufficio tecnico comunale prima di ordinare l'alluminio. La nostra guida su i lavori sul tetto e i loro permessi spiega come funzionano i due titoli.

Una lista prima di ordinare qualsiasi cosa

• Leggete lo statuto e gli ultimi verbali. Un modello di chiusura o di tenda, o un posto per gli apparecchi, può essere già stato concordato.
• Chiedete per iscritto, con un disegno. Dite che cosa, dove, in quale materiale e colore, e inviatelo al presidente o all'amministratore prima dei lavori.
• Fate contare bene il voto. Tre quinti di tutti i proprietari e delle quote per una chiusura, con le deleghe di chi non può partecipare; il silenzio non conta a vostro favore.
• Fate allegare il modello al verbale. Vi protegge, e dice al proprietario successivo che cosa è consentito.
• Andate in Comune. Presentate la comunicazione preventiva, o chiedete la licenza, prima che arrivi l'installatore.
• Conservate le carte per il giorno in cui venderete. Il consulente dell'acquirente le chiederà.

Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo

Negli edifici che gestiamo a Corralejo, Caleta de Fuste e nel sud, la richiesta di chiudere una terrazza, appendere un apparecchio o cambiare una tenda ci arriva attraverso la sezione delle segnalazioni del portale del proprietario, con le foto. La confrontiamo con lo statuto e con i modelli già concordati, la mettiamo all'ordine del giorno della prossima assemblea quando richiede un voto, e inviamo il modulo di delega con la convocazione perché i proprietari all'estero siano contati. Il verbale e il modello approvato restano poi nel portale con gli altri documenti della comunità, sotto lo stesso accesso. I proprietari che vogliono che la loro comunità sia gestita così possono leggere che cosa facciamo per i proprietari che vivono all'estero e chiedere un preventivo.

Domande frequenti

Mi serve un permesso per vetrare la mia terrazza?

Sì, salvo che lo statuto della vostra comunità lo autorizzi già. La legge richiede il voto favorevole dei tre quinti di tutti i proprietari che rappresentino i tre quinti delle quote (articolo 17.4), e poiché l'opera è a vostro vantaggio privato, i proprietari che tacciono non sono contati a favore. Vi serve anche il titolo del Comune: una comunicazione preventiva per una sola terrazza, una licenza quando si ridisegna l'intera facciata.

La comunità può obbligarmi a togliere un condizionatore che è in facciata da anni?

Può chiedere a un giudice di ordinarlo, e il tempo da solo non vi protegge: l'azione per ripristinare un elemento comune dura trent'anni, e tollerare non è acconsentire. I tribunali giudicano però questi apparecchi con una certa flessibilità dove l'edificio non offre un altro posto e nessuno è danneggiato, per cui l'esito dipende dalla facciata, dal fissaggio e dalle alternative.

I miei vicini hanno chiuso le terrazze senza chiedere. Posso fare lo stesso?

No. Il Tribunale Supremo ha stabilito che indicare altre opere non autorizzate non esime un proprietario dal chiedere l'autorizzazione. Se diverse terrazze sono già chiuse, il passo utile è chiedere all'assemblea di approvare un modello unico per l'edificio.

Sto comprando un appartamento con la terrazza chiusa. Che cosa devo controllare?

Chiedete la clausola dello statuto o il verbale dell'assemblea che ha autorizzato la chiusura, e il documento del Comune. L'azione per ripristinare la facciata si rivolge contro il proprietario attuale, chiunque abbia eseguito l'opera, e può essere esercitata per trent'anni.