Il verbale ti arriva ad Amburgo una settimana dopo l'assemblea alla quale non hai partecipato: al punto quattro, «nombramiento de cargos», la presidenza del condominio è toccata a te. Non è un errore e non è facoltativo. È anche molto meno allarmante di quanto sembri alla prima lettura, perché la Ley de Propiedad Horizontal — la legge che regola ogni comunità di proprietari in Spagna — dice esattamente come si copre la carica, quanto dura, come puoi esserne esonerato e di cosa ti rende responsabile. Così lo spieghiamo ai proprietari all'estero dei condomini che amministriamo.
Come si sceglie il presidente
Gli organi della comunità sono l'assemblea dei proprietari, il presidente (con i vicepresidenti, se li vuole), il segretario e l'amministratore (Ley de Propiedad Horizontal, art. 13.1). Il presidente è nominato «tra i proprietari, per elezione o, in subordine, per turno o per sorteggio» (art. 13.2). Prima viene l'elezione; la maggior parte dei condomini non arriva a tanto, e decide il turno — la rotazione, di solito nell'ordine delle unità — o il sorteggio. Essere proprietario è l'unica condizione posta dalla legge: nulla in essa esige che tu viva nell'edificio, sull'isola o in Spagna.
La nomina dura un anno salvo che lo statuto del condominio disponga diversamente (art. 13.7); l'assemblea che nomina può anche revocare prima della scadenza, in seduta straordinaria convocata allo scopo (artt. 13.7 e 14.a). I vicepresidenti sono facoltativi, si nominano allo stesso modo e sostituiscono il presidente in caso di assenza, impedimento o vacanza (art. 13.4) — per un proprietario all'estero, la prima cosa da chiedere. Salvo che lo statuto o l'assemblea prevedano le cariche separatamente, il presidente è anche segretario e amministratore della comunità (art. 13.5); la carica di amministratore può essere affidata a qualsiasi proprietario o a una persona o società con qualifica professionale (art. 13.6).
Puoi rifiutare?
No — e sì. «La nomina è obbligatoria», dice la legge, e nella stessa frase apre una porta: il proprietario designato «può chiedere al giudice l'esonero entro il mese successivo all'assunzione della carica, invocando le ragioni che lo assistono» (art. 13.2). Il giudice decide sommariamente, per la stessa via che la legge prevede per le votazioni bloccate (art. 17.7), e nella stessa decisione designa il proprietario che terrà la carica finché il condominio non nomini di nuovo nel termine fissato dal tribunale. Ci si può rivolgere al giudice anche quando, per qualsiasi causa, all'assemblea risulti impossibile designare un presidente (art. 13.2).
Tre cose su quella porta. Il mese decorre dal giorno in cui assumi la carica, non dal giorno in cui leggi il verbale; un proprietario all'estero deve quindi rispondere nella settimana in cui arriva la comunicazione. La legge non elenca ragioni valide: l'età, la malattia e il vivere lontano dall'edificio sono quelle che i proprietari invocano, e il giudice valuta caso per caso — la distanza è un argomento, non un lasciapassare, e un rifiuto è possibile. E il tribunale è la porta costosa. Prima, chiedi all'assemblea: un'assemblea straordinaria può accettare la tua rinuncia ed eleggere un vicino che voglia la carica, oppure nominare un vicepresidente residente e lasciarti solo la firma. Nei condomini che amministriamo quella conversazione risolve la maggior parte dei casi prima che qualcuno rilegga l'articolo 13.2.
Cosa fa davvero il presidente
Il presidente «ha per legge la rappresentanza della comunità, in giudizio e fuori, in tutte le questioni che la riguardano» (art. 13.3). In pratica è una breve lista di atti che nessun altro può compiere:
- Convocare le assemblee. Il presidente convoca l'assemblea annuale e ogni altra che ritenga opportuna o che chieda un quarto dei proprietari, con l'ordine del giorno, il luogo, la data e l'ora, e deve inserire qualsiasi punto che un proprietario chieda per iscritto (artt. 16.1 e 16.2).
- Firmare i verbali. Il verbale si chiude con le firme del presidente e del segretario al termine della riunione o entro i dieci giorni naturali successivi; da quella chiusura le delibere sono esecutive (art. 19.3).
- Vistare il certificato di debito. Agire contro un moroso con il procedimento monitorio speciale richiede il certificato del debito del segretario con il visto bueno del presidente — salvo che il segretario sia un amministratore professionista che non interverrà nel recupero (art. 21.3). Il nostro articolo sulla morosità percorre la procedura.
- Fermare le attività vietate. Il presidente, di propria iniziativa o su richiesta di qualsiasi proprietario, intima la cessazione di un'attività molesta o vietata e, con l'autorizzazione dell'assemblea, promuove l'azione di cessazione (art. 7.2).
- Ricevere i rapporti dell'amministratore. Le riparazioni urgenti le dispone l'amministratore, che deve darne conto immediatamente al presidente (art. 20.c).
Tutto il resto — preparare il bilancio e i conti, inviare le convocazioni, tenere i libri e i documenti, ordinare la manutenzione, pagare e riscuotere, eseguire le delibere sui lavori — è lavoro dell'amministratore (art. 20). Un condominio senza amministratore professionista scarica tutto sul presidente. È questo, più delle firme, a rendere pesante la carica; ed è la parte che si può delegare.
Di cosa rispondi
Comincia da ciò di cui non rispondi. La comunità risponde dei propri debiti con tutti i suoi fondi e crediti; solo in via sussidiaria, dopo una richiesta di pagamento, il creditore può rivolgersi a ciascun proprietario per la sua quota di quanto resta insoluto (art. 22.1) — ed è l'esposizione di ogni proprietario in quanto proprietario, presidente o no. Il presidente è l'organo di rappresentanza della comunità: un contratto firmato a nome del condominio, entro ciò che l'assemblea ha deliberato, vincola il condominio, non la persona che ha firmato.
La responsabilità personale comincia dove finisce il mandato. I tribunali hanno fatto rispondere personalmente presidenti che hanno agito senza delibera o contro di essa, che hanno ordinato lavori o firmato contratti non approvati dall'assemblea, o che hanno limitato a un vicino l'uso delle parti comuni senza base legale né statutaria. Fuori dal mandato vale la regola generale: chi per azione od omissione causa un danno ad altri, con colpa o negligenza, è tenuto a ripararlo (Código Civil, art. 1902). Ignorare un pericolo noto nelle aree comuni — una ringhiera allentata segnalata due volte, una piscina senza i suoi controlli di sicurezza — è il tipo di omissione che può finire sulla porta del presidente.
La disciplina è semplice. Agisci su delibere e lasciale a verbale; lascia le decisioni tecniche al parere scritto dell'amministratore; spendi entro il bilancio o porta l'eccedenza al voto; e chiedi se l'assicurazione del condominio copre la responsabilità civile dei suoi organi — molte polizze condominiali offrono questa copertura come estensione, e per un presidente all'estero vale il premio. Il nostro servizio di assicurazione del condominio spiega cosa cercare nella polizza.
Esercitare la carica dall'estero
Farti rappresentare in assemblea con uno scritto firmato (art. 15.1) è un tuo diritto di proprietario; la presidenza, invece, non è un posto a cui puoi mandare qualcuno. Dove la legge ti dà un sostituto è nel vicepresidente (art. 13.4). Il protocollo che proponiamo ai proprietari all'estero nominati presidenti nei condomini che amministriamo è questo:
- Un vicepresidente residente, nominato dalla stessa assemblea, che possa ricevere una raccomandata, incontrare l'idraulico e firmare in un'emergenza.
- L'amministratore come segretario-amministratore (artt. 13.5 e 13.6), perché convocazioni, libri, riparazioni urgenti, pagamenti e riscossioni non aspettino il tuo fuso orario.
- L'assemblea online o ibrida, quando lo statuto o l'assemblea lo prevedono e sono garantiti l'identificazione e il voto — presiedi dalla tua scrivania, ma la legge non la regola ancora espressamente (una riforma è in esame al Congreso da maggio 2026), quindi la via sicura resta la delega; il nostro articolo sull'assemblea per i proprietari all'estero copre la convocazione, la delega e il voto.
- Un domicilio per le notifiche nel fascicolo del condominio (art. 9.1.h), un indirizzo e-mail accanto, e dieci giorni in calendario dopo ogni assemblea perché il verbale ti arrivi e torni firmato.
- Le due date dell'anno: l'assemblea ordinaria, dove i conti che firmerai si leggono come li legge il nostro articolo sui conti annuali, e l'assemblea in cui il turno avanza e passi la carica.
Nei condomini che amministriamo la carta non viaggia per posta. Gli estratti sono pubblicati online, i proprietari ricevono un rapporto trimestrale di quote pagate, incidenti risolti e votazioni in arrivo, e la convocazione arriva con il modulo di delega pronto — un accesso, ogni documento, in inglese, spagnolo o tedesco. Un presidente ad Amburgo vede ciò che vede un presidente a Corralejo.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura svolgono la funzione di segretario-amministratore per condomini il cui presidente vive in un altro paese: preparano il bilancio, le convocazioni e i verbali, dispongono le riparazioni urgenti e ne danno conto lo stesso giorno, tengono i libri e i documenti a disposizione di ogni proprietario e mettono davanti al presidente solo ciò che il presidente deve firmare. Consulta il nostro servizio di amministrazione condominiale o chiedi un preventivo. Se il tuo condominio ha un amministratore che non lavora così, cambiare amministratore è una delibera dell'assemblea, non una battaglia.
Domande frequenti
Un proprietario non residente può essere presidente del condominio?
Sì. La legge esige che il presidente sia proprietario e nient'altro — non la residenza nell'edificio, sull'isola o in Spagna. Vivere lontano è una ragione che puoi sottoporre al giudice per essere esonerato entro il mese successivo all'assunzione della carica; non impedisce la nomina, e non è nemmeno una liberazione automatica.
Quanto dura la carica, e posso essere revocato o rieletto?
Un anno, salvo che lo statuto del condominio fissi un'altra durata. L'assemblea può revocare il presidente prima della fine dell'anno in seduta straordinaria convocata allo scopo, e nulla impedisce la rielezione. Alla fine dell'anno il condominio nomina di nuovo — per elezione o, in subordine, per turno o sorteggio.
Il presidente è pagato?
La legge non dice nulla sul compenso, quindi la carica è gratuita salvo che l'assemblea deliberi un'indennità, come fanno alcuni condomini con delibera. Se il tuo lo fa, tratta la somma come un reddito e chiedi al tuo consulente fiscale come dichiararla.
Cosa succede se nessuno vuole fare il presidente?
La nomina è obbligatoria: se nessuno si candida all'elezione, decide il turno o il sorteggio, e il proprietario designato tiene la carica salvo che il giudice lo esoneri. Se all'assemblea risulta impossibile designare un presidente, ci si può rivolgere al giudice, che ne nomina uno; quella designazione vale finché il condominio non nomini di nuovo.
