Tre preventivi sul tavolo di un consiglio di Costa Calma questo mese: uno a 6,50 € per unità al mese, uno a 4,90 €, uno a 7,20 € «tutto incluso». La domanda del consiglio era quella che sentiamo ogni settembre, nelle settimane prima delle assemblee ordinarie che approvano il bilancio dell'anno successivo: qual è davvero il più economico? La risposta onesta è che una cifra per unità, da sola, dice quasi nulla, perché la legge spagnola sulla proprietà orizzontale, la Ley de Propiedad Horizontal, mette un nucleo fisso di lavoro dentro l'incarico dell'amministratore e lascia tutto il resto al contratto. Questo articolo legge quel nucleo nell'articolo 20, ciò che la legge dice su come si fissano gli onorari e su ciò che un preventivo deve dirvi prima di firmare, ciò che garantisce l'iscrizione all'ordine professionale e come verificarla, le clausole che dovrebbero preoccuparvi, e due preventivi illustrativi per lo stesso edificio di quaranta unità, calcolati in un anno tranquillo e in un anno con lavori. Le citazioni sono in spagnolo, la lettura in italiano; le cifre del confronto sono nostre, scelte per mostrare il meccanismo, non un tariffario.
Ciò che la legge mette dentro l'incarico
L'articolo 20 della Ley de Propiedad Horizontal elenca sei funzioni, e le prime cinque sono il servizio base a cui ogni comunità ha diritto per gli onorari che approva. L'amministratore deve Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios — vigilare sul buon andamento dell'edificio, dei suoi impianti e servizi — e avvertire i proprietari quando qualcosa non va (20.a). Deve Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los medios necesarios para hacer frente a los mismos — preparare per tempo il piano delle spese prevedibili, proporre i mezzi per farvi fronte e sottoporlo all'assemblea (20.b). Deve provvedere alla conservazione e manutenzione dell'edificio, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente — disponendo le riparazioni e le misure urgenti e dandone immediato conto al presidente (20.c). Deve Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que sean procedentes — eseguire le delibere in materia di lavori ed effettuare i pagamenti e gli incassi dovuti (20.d). E, dove gli incarichi sono riuniti, agisce da segretario dell'assemblea e deve custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — custodire la documentazione della comunità a disposizione dei proprietari (20.e).
La sesta funzione è la porta verso tutto il resto: Todas las demás atribuciones que se confieran por la Junta — tutte le altre attribuzioni che l'assemblea conferisce (20.f). Quella riga spiega perché due preventivi con lo stesso prezzo per unità possono descrivere due servizi diversi. Ciò che l'assemblea o il contratto aggiungono oltre le cinque funzioni è negoziabile, e ciò che non aggiungono non è dovuto.
Intorno all'articolo 20 stanno le regole che danno forma al carico di lavoro. L'assemblea nomina e revoca l'amministratore e deve resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la actuación de aquéllos — decidere sui reclami che i proprietari presentano contro il suo operato (articolo 14.a); approva il bilancio e i conti (14.b), ed è per questo che leggere i conti annuali dall'estero è il lato del proprietario dello stesso dovere. L'assemblea deve riunirsi por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas — almeno una volta all'anno per approvare bilanci e conti (16.1), con una convocazione che porta l'elenco dei proprietari morosi (16.2). Il verbale deve essere chiuso dentro de los diez días naturales siguientes — entro i dieci giorni di calendario successivi alla riunione — e inviato a ogni proprietario (19.3), e il segretario conserva convocazioni, deleghe e documenti per cinque anni (19.4). L'onorario stesso è una spesa generale a cui ogni proprietario contribuisce per quota (9.1.e), approvata dentro il bilancio.
Come si fissano gli onorari: non esiste un tariffario
Da dicembre 2009 nessun ordine professionale può pubblicare un tariffario. L'articolo 14 della legge sugli ordini professionali, la Ley de Colegios Profesionales, aggiunto dalla Ley 25/2009, dice che gli ordini no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales — non possono stabilire tariffe orientative né alcun altro orientamento, raccomandazione, direttiva, norma o regola sugli onorari professionali. Ogni studio fissa liberamente i prezzi, e la «tariffa ufficiale» che alcuni proprietari ci chiedono non esiste. Ciò che esiste è un'abitudine di mercato: un onorario mensile per abitazione o unità, a volte una somma annua per l'intera comunità, più l'IGIC all'aliquota generale: El tipo general en el impuesto general indirecto canario es el 7% — l'aliquota generale dell'imposta indiretta canaria è il 7 % (articolo 32.1 del testo consolidato canario approvato con il Decreto Legislativo 1/2025).
Ciò che muove la cifra è il lavoro dietro: quante unità e quante sono locali commerciali o garage, se l'edificio ha ascensore, piscina, giardini o dipendenti, quante assemblee include il contratto, quanti proprietari vivono all'estero e in quali lingue, quanta gestione di morosità porta la comunità, e se i conti sono tenuti e pubblicati ogni mese o ricostruiti una volta all'anno. Un preventivo che non nomina queste cose è un numero, non un'offerta.
Ciò che un preventivo deve dirvi prima di firmare
La Ley 17/2009 sul libero accesso alle attività di servizi si applica agli amministratori come a qualunque prestatore, e il suo articolo 22 elenca ciò che devono mettere a disposizione prima del contratto: identità, forma giuridica, codice fiscale e indirizzo (22.2.a), dati di registro (22.2.b), per le professioni regolamentate la qualifica e l'ordine a cui appartengono (22.2.d), El precio completo del servicio, incluidos los impuestos, cuando el prestador fije previamente un precio para un determinado tipo de servicio — il prezzo completo del servizio, imposte incluse, quando il prestatore fissa in anticipo un prezzo per un tipo di servizio (22.2.g), e el seguro o garantías exigidas, y en particular, los datos del asegurador y de la cobertura geográfica del seguro — l'assicurazione o le garanzie richieste, in particolare i dati dell'assicuratore e la copertura geografica (22.2.i). Su richiesta devono fornire anche un presupuesto suficientemente detallado — un preventivo sufficientemente dettagliato (22.3.a), la durata del contratto (22.3.b) e le misure adottate contro i conflitti di interesse (22.3.d).
Letto come lista di controllo, l'articolo 22 è la richiesta che un consiglio dovrebbe allegare alla sua richiesta di preventivi: il prezzo con IGIC, l'ambito per iscritto, il certificato assicurativo, la durata del contratto e come termina, e la risposta a una domanda a cui ogni studio dovrebbe rispondere senza esitare: ricevete qualcosa dai fornitori che proponete?
Dentro l'onorario e fuori
| Dentro l'onorario base (le cinque funzioni della legge) |
Di solito a prezzo separato (20.f: il contratto) |
| Il bilancio e l'assemblea ordinaria annuale: convocazione con l'elenco dei morosi, presenza, verbale entro dieci giorni |
Assemblee straordinarie oltre il numero incluso nel contratto |
| Conti mensili, pagamenti e incassi, il conto bancario intestato alla comunità |
Gestione di un lavoro importante: gare, sopralluoghi, certificazioni, spesso in percentuale sui lavori |
| Incidenti, riparazioni urgenti e la loro comunicazione al presidente |
Recupero giudiziale delle quote (lo paga il debitore secondo l'articolo 21.3) |
| Gestione dei fornitori e contratti annuali: ascensore, pulizie, piscina, assicurazione |
Sinistri assicurativi gestiti dall'inizio alla fine |
| Custodia dei documenti e certificati di cui i proprietari hanno bisogno per vendere |
Dipendenti: buste paga e previdenza del personale della comunità |
| Risposta ai proprietari nelle lingue promesse dal contratto |
Pratiche di sussidi, di ispezioni, di protezione dei dati |
La colonna di destra non è un elenco di abusi; è lavoro extra legittimo che la legge lascia al contratto. Il problema è un preventivo che prezza bassa la colonna sinistra e lascia vaga la destra, perché una comunità con un tetto da riparare o dodici proprietari morosi passerà l'anno nella colonna destra. Un extra merita una riga propria. L'articolo 21.3 permette di includere nella richiesta di un debito todos los gastos y costes que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados de la intervención del secretario administrador, que serán a cargo del deudor — tutte le spese e i costi che la richiesta comporta, compresi quelli dell'intervento del segretario-amministratore, a carico del debitore. Un onorario per preparare il certificato di debito e la richiesta è quindi normale; addebitarlo alla comunità invece che al debitore è una scelta che il preventivo dovrebbe spiegare, e il nostro articolo sulle quote non pagate percorre la richiesta stessa.
Iscrizione all'ordine: cosa garantisce e come verificarla a Fuerteventura
La legge è aperta su chi può ricoprire l'incarico. L'articolo 13.6 ammette qualunque proprietario, personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida — persone fisiche con qualifica professionale sufficiente e legalmente riconosciuta — e persone giuridiche. L'iscrizione all'ordine non è obbligatoria per legge: la Ley de Colegios Profesionales la esige solo cuando así lo establezca una ley estatal — quando una legge statale lo stabilisce (articolo 3.2), e nessuna lo fa per gli amministratori di immobili. Proprio per questo vale la pena verificarla: è la garanzia che uno studio sceglie di dare.
Per la provincia la verifica è pubblica. Il Colegio Oficial de Administradores de Fincas de Las Palmas, la cui provincia copre Gran Canaria, Fuerteventura e Lanzarote, pubblica il suo registro sotto l'intestazione Encuentra a tu colegiado/a — trova il tuo iscritto —, consultabile per isola e località; quando lo abbiamo consultato nel settembre 2026 elencava ventisette iscritti per Fuerteventura. La sua pagina di sportello unico rimanda al registro, al modulo per i reclami e al codice deontologico della professione. Quel codice, pubblicato dal Consejo General de Colegios, è dove sono scritte le garanzie. L'articolo 6 impone agli amministratori iscritti assicurazioni che coprano la loro responsabilità professionale e la responsabilidad en la que pueda incurrir con respecto a los fondos, bienes y derechos que les hayan sido depositados o confiados — la responsabilità per i fondi, i beni e i diritti loro affidati —, e dice che A solicitud del interesado, el Administrador de Fincas colegiado habrá de exhibir el correspondiente certificado que acredite la vigencia de dichas garantías — su richiesta deve esibire il certificato che prova che quelle garanzie sono in vigore. L'articolo 2 fissa le regole di condotta che dovrebbero contare di più per un consiglio: Abstenerse de recibir comisiones, descuentos o beneficios por los gastos comprometidos derivados de la cuenta de un mandante, sin haber obtenido antes el consentimiento de éste — astenersi dal ricevere commissioni, sconti o benefici sulle spese impegnate dal conto di un mandante senza il suo consenso preventivo (regola 3), scegliere i fornitori e fatturarli con totale trasparenza (regola 4), dichiarare qualunque fornitore in cui abbia interessi (regola 5), non impegnare spese senza autorizzazione salvo le urgenti che la legge consente (regola 2), e informar con exactitud a éste de los honorarios profesionales correspondientes a los servicios prestados, procediendo, en su caso, al desglose — informare con esattezza il cliente degli onorari per i servizi resi, dettagliati se del caso (regola 10).
Il nostro studio è diretto da un'avvocata iscritta all'ordine di Las Palmas dal 1998 e ha un'assicurazione di responsabilità civile professionale; mostriamo il certificato su richiesta, e ci aspettiamo lo stesso da qualunque studio con cui ci confrontiate.
Le clausole che dovrebbero preoccuparvi
- Un prezzo senza ambito. «Amministrazione completa» senza numero di assemblee, senza periodicità dei conti e senza elenco degli extra è il preventivo che cresce al secondo anno.
- Silenzio sui fornitori. Fate per iscritto la domanda dell'articolo 22.3.d. Uno studio che propone la propria società di manutenzione, o quella di un parente, deve dirlo; la regola 5 del codice esiste per quel caso.
- Un conto che non è della comunità. Il conto bancario deve essere intestato alla comunità con il suo codice fiscale, con il presidente tra i firmatari. Il nostro articolo precedente su cambiare amministratore spiega cosa esigere al passaggio di consegne; la stessa lista vale all'inizio.
- Nessun certificato assicurativo. L'articolo 22.2.i della Ley 17/2009 e l'articolo 6 del codice dicono entrambi che potete chiederlo. Se non arriva, la risposta è l'assenza.
- Verbali che arrivano mesi dopo. La legge dà dieci giorni per chiuderli ed esige l'invio a ogni proprietario; uno studio che non ci riesce con le dimensioni della vostra comunità non riuscirà nel resto.
- Richieste di debito fatturate alla comunità. L'articolo 21.3 mette il costo a carico del debitore. Un preventivo che addebita alla comunità per pratica, e poi anche al debitore, fattura due volte lo stesso lavoro.
- Rinnovo tacito con penale. L'articolo 13.7 permette all'assemblea di revocare l'amministratore in qualunque momento; un contratto che rende costoso andarsene vi fa pagare un diritto che la legge già vi dà.
Due preventivi per lo stesso edificio, fianco a fianco
Prendiamo un edificio di quaranta unità a Caleta de Fuste con ascensore, piscina e giardiniere. Il preventivo A chiede 6,50 € per unità al mese, 3.120 € all'anno più IGIC, e include l'assemblea ordinaria, una straordinaria, conti mensili online, incidenti e la gestione di lavori fino a 15.000 € senza sovrapprezzo. Il preventivo B chiede 4,90 €, 2.352 € all'anno più IGIC, ed elenca i suoi extra: 150 € per assemblea straordinaria, il 4 % del preventivo per la gestione di qualunque lavoro, 90 € per pratica di morosità, 60 € per sinistro.
In un anno tranquillo, un'assemblea ordinaria, nessun lavoro, due sinistri e tre pratiche di morosità, il preventivo A costa 3.120 € e il B 2.352 € più 120 € per i sinistri, 2.472 €, con gli onorari di morosità addebitati ai debitori secondo l'articolo 21.3. B è più economico di circa 650 €. In un anno con una riparazione del tetto da 30.000 €, due assemblee straordinarie, gli stessi sinistri e sei pratiche di morosità, A costa 3.120 € più quanto addebita oltre il suo tetto di 15.000 € di lavori, diciamo il 2 % dell'eccedenza, 300 €, cioè 3.420 €; B costa 2.352 € più 300 € per le assemblee, 1.200 € per il lavoro e 120 € per i sinistri, 3.972 €. Ora A è più economico di circa 550 €, e la comunità ha inoltre avuto i lavori gestiti dallo studio che risponde dell'edificio il resto dell'anno. Nessuno dei due è il preventivo sbagliato. Il punto è che un consiglio non può scegliere tra loro senza leggere la colonna destra della tabella qui sopra contro l'anno che si aspetta, e che il 7 % di IGIC si aggiunge a ogni cifra.
Come facciamo i preventivi
Le comunità che amministriamo a Fuerteventura ricevono un onorario mensile fisso per unità con l'ambito scritto nel contratto: l'assemblea ordinaria e il numero di straordinarie incluse, conti pubblicati online ogni mese, incidenti gestiti da tre punti di servizio sull'isola, un team bilingue per i proprietari all'estero e un elenco di extra con i loro prezzi prima che servano. Il certificato assicurativo e l'identificazione richiesta dall'articolo 22 accompagnano il preventivo, e qualunque proposta abbiate già sul tavolo può essere letta contro la nostra riga per riga. Il nostro servizio di gestione della comunidad descrive lo standard; chiedete un preventivo e riceverete l'ambito, gli extra e l'imposta in vista, su una sola pagina.
Domande frequenti
L'onorario dell'amministratore è ripartito tra tutti i proprietari?
Sì. È una spesa generale ai sensi dell'articolo 9.1.e, pagata per quota di partecipazione salvo che il titolo o lo statuto fissino una regola diversa, ed è approvata dentro il bilancio annuale che l'assemblea vota secondo l'articolo 14.b. Un proprietario non può sottrarsene, e un proprietario moroso perde il voto in assemblea ma non l'obbligo.
Possiamo pagare l'amministratore a prestazione invece che per unità?
La legge non fissa il metodo; l'articolo 20.f lascia ciò che si aggiunge all'assemblea e al contratto. Un modello a prestazione è lecito, ma le cinque funzioni legali dell'articolo 20 devono essere coperte qualunque sia il modello, quindi un contratto che fattura a parte la preparazione del bilancio o l'assemblea ordinaria sta fatturando il nucleo dell'incarico.
Dobbiamo nominare un amministratore iscritto all'ordine?
No. L'articolo 13.6 ammette un proprietario, una persona fisica qualificata o una società, e l'iscrizione all'ordine non è obbligatoria per legge per gli amministratori. È la garanzia che uno studio offre: il registro pubblico dell'ordine di Las Palmas, la via dei reclami, il codice deontologico e il certificato assicurativo che potete esigere in base ad esso.
Chi paga l'onorario dell'amministratore per recuperare da un proprietario moroso?
Il debitore, una volta presentata la richiesta con la procedura della comunità. L'articolo 21.3 permette di includere nella richiesta tutti i costi del recupero, compresi quelli dell'intervento del segretario-amministratore, a carico del debitore, e l'articolo 21.5 aggiunge gli onorari di avvocato e procurador quando vengono usati. Prima della richiesta, il lavoro di solleciti e certificati appartiene al servizio ordinario o agli extra che il contratto prezza.
