Ogni autunno arriva lo stesso messaggio da Amburgo, Leeds e Milano: «Posso partecipare alla junta in videoconferenza?» La risposta onesta, nel settembre 2026, ha tre parti. La legge spagnola sulla proprietà orizzontale non dice che potete e non dice che non potete; l'unica norma che lo ha mai detto espressamente è morta il 31 dicembre 2021; e una proposta di legge che scriverebbe nella legge la partecipazione in videoconferenza è al Congresso, in fase di emendamenti, senza data. Chi vi racconta che «dalla riforma del 2025» le assemblee possono tenersi online cita un mito diffuso nei blog degli amministratori: l'articolo della legge sulle riunioni è stato toccato l'ultima volta nel 1999, e lo abbiamo riletto questa settimana nel testo consolidato. Questo articolo espone che cosa dice la legge oggi, che cosa permise la norma del 2021 e perché contò, che cosa cambierebbe la proposta e a che punto è, e il protocollo che usiamo nel frattempo nelle comunità con proprietari in cinque Paesi: una riunione ibrida con una delega dietro ogni schermo. Le citazioni sono in spagnolo con la lettura in italiano.
Che cosa dice oggi la legge: un luogo, un giorno e un'ora
La Ley de Propiedad Horizontal descrive la junta come una riunione in un luogo. La convocazione deve indicare «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» — l'ordine del giorno, il luogo, il giorno e l'ora della prima e della seconda convocazione (art. 16.2). La partecipazione «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — di persona o tramite un rappresentante, e uno scritto firmato basta a provare la delega (art. 15.1). Il verbale deve riportare «la fecha y el lugar de celebración» — la data e il luogo (art. 19.2.a) — e l'elenco dei presenti e dei rappresentati, con le loro quote (art. 19.2.d). Le parole «videoconferencia» e «telemático» non compaiono in nessun punto della legge. Questa è tutta la posizione giuridica: la legge è stata scritta per una sala e non è mai stata riscritta per uno schermo.
La data conta per via del mito. L'articolo 16 è stato modificato l'ultima volta dalla Ley 8/1999; gli articoli 15, 18 e 19 altrettanto. La legge sull'efficienza della giustizia del gennaio 2025 ha toccato sì la legge, ma ciò che ha cambiato è la maggioranza dei tre quinti per le locazioni turistiche (art. 17.12, con effetto dal 3 aprile 2025) e due disposizioni collegate: nulla su come si partecipa a una riunione. Un decreto-legge del marzo 2026 ha ritoccato la maggioranza di un terzo per gli impianti a energie rinnovabili (art. 17.1). Niente di tutto questo dice una parola sul video. Quando leggete «dalla riforma le assemblee possono essere online o ibride», chiedete quale articolo: non ce n'è nessuno.
Nulla di regionale si aggiunge. La proprietà orizzontale è diritto civile statale, e le Canarie non hanno una norma propria sulle comunità. L'unico territorio con un regime proprio è la Catalogna, il cui Codice civile — come i gruppi catalani hanno ricordato al Congresso il 26 maggio — permette già le riunioni telematiche; quel regime non arriva a Fuerteventura.
L'unica volta in cui fu espressamente permesso: da maggio a dicembre 2021
La pandemia ha prodotto l'unico testo che abbia mai regolato una junta in video, e merita di essere letto perché ogni protocollo serio da allora lo ha copiato. Il Real Decreto-ley 8/2021 del 4 maggio sospese l'obbligo di convocare e tenere la junta «hasta el 31 de diciembre de 2021» (art. 2.1), prorogò l'ultimo bilancio approvato e le cariche in essere (art. 2.3) e permise una riunione solo per delibere che non potevano attendere (art. 3.1). Per quella riunione disse: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — in videoconferenza o in conferenza telefonica, purché ogni proprietario disponesse dei mezzi necessari, verificati in anticipo dall'amministratore, e il segretario riconoscesse l'identità dei partecipanti e la annotasse nel verbale (art. 3.2). La delibera si intendeva adottata dove sedeva il segretario. Lo stesso articolo permise il voto senza riunione, per posta o comunicazione telematica, con dieci giorni di calendario per esprimerlo (art. 3.3), e fece della violazione di quelle garanzie una causa espressa di impugnazione (art. 3.5).
Il decreto-legge aveva una scadenza e non fu rinnovato. Le società ricevettero il trattamento opposto nella stessa primavera: la Ley 5/2021 del 12 aprile aggiunse alla legge sulle società di capitali un articolo per cui lo statuto può autorizzare assemblee «celebradas sin asistencia física de los socios» — tenute senza la presenza fisica dei soci — purché identità e partecipazione effettiva siano garantite (Ley de Sociedades de Capital, art. 182 bis). Una società a responsabilità limitata di Corralejo tiene la sua assemblea annuale online con piena copertura legale dal 2021. La comunità di proprietari accanto, no.
Allora una comunità può tenere oggi una junta in video?
Non è vietato e non è regolato, che è cosa diversa dall'essere sicuro. Il presidente del consiglio nazionale degli ordini degli amministratori lo ha detto chiaramente alla stampa a giugno, quando la proposta è stata presa in considerazione: era difficile capire «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — che le riunioni telematiche fossero regolate e accettate quasi ovunque e tuttavia non esistesse una regolazione chiara per le comunità di proprietari.
Il rischio è l'impugnazione. Una delibera è impugnabile «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — quando è contraria alla legge o allo statuto (art. 18.1.a). Sono legittimati i proprietari che hanno votato contro, gli assenti «por cualquier causa» e quelli indebitamente privati del voto, purché in regola con le quote (art. 18.2); l'azione decade a tre mesi, o a un anno per gli atti contrari alla legge o allo statuto, e per i proprietari assenti il termine decorre dalla comunicazione della delibera (art. 18.3). L'impugnazione non sospende la delibera salvo che il giudice lo disponga (art. 18.4). Non conosciamo una linea consolidata di sentenze sulle assemblee in video dopo il 2021, e non costruiremmo la spesa straordinaria di una comunità su un vuoto giurisprudenziale: un proprietario che non ha acconsentito al formato, non è stato identificato correttamente o non ha potuto votare ha un argomento, e un anno per farlo valere.
Ne seguono tre letture pratiche, che sono nostre e non della legge. Primo: una junta in cui ogni proprietario partecipa o è rappresentato, e nessuno si oppone, è difficile da attaccare; la legge stessa lascia i proprietari riunirsi validamente senza alcuna convocazione «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (art. 16.3). Secondo: una riunione ibrida — una sala nel luogo e all'ora indicati, con il video per chi è all'estero — soddisfa la lettera degli articoli 16.2 e 19.2.a, cosa che una riunione puramente virtuale non fa. Terzo: una delega dietro ogni schermo elimina del tutto l'argomento: la proprietaria di Amburgo che segue il dibattito in video è, per il verbale, una proprietaria rappresentata con scritto firmato ai sensi dell'articolo 15.1, e il suo voto conta qualunque cosa dica poi un tribunale sulla telecamera.
La proposta al Congresso: che cosa cambierebbe
Il testo è breve. Il gruppo parlamentare popolare ha presentato al Congresso la Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960 il 14 novembre 2025 (fascicolo 122/000240, pubblicata il 21 novembre). Ha un articolo unico con tre punti. L'articolo 15.1 direbbe: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — partecipazione di persona, in videoconferenza o per rappresentanza. L'articolo 9.1.h permetterebbe a ogni proprietario di comunicare al segretario «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» — un domicilio in Spagna o un indirizzo di posta elettronica per le notifiche. L'articolo 19.1 consentirebbe di tenere il libro dei verbali «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» — in formato elettronico, secondo il modello approvato dalla direzione dei registri. La sua disposizione finale fa entrare la legge in vigore il giorno dopo la pubblicazione nel Boletín Oficial del Estado.
Due cose nel testo meritano attenzione prima che qualcuno ci pianifichi sopra. Il preambolo dice che la partecipazione in video dovrebbe essere possibile «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — se la junta l'ha approvata in precedenza o lo statuto la prevede — ma l'articolo, così come è redatto, non reca tale condizione né alcuna garanzia di identità o di voto; il gruppo basco lo ha detto esattamente così in aula, ha votato a favore della presa in considerazione e ha aggiunto che il testo «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — così com'è, non dovrebbe arrivare alla gazzetta ufficiale. Aspettatevi che gli emendamenti aggiungano condizioni del tipo di quelle del 2021. E lo stesso relatore ha difeso dalla tribuna il modello ibrido — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — perché i proprietari anziani conservino il loro posto in sala: nulla nella proposta obbligherebbe una comunità a passare online.
A che punto è mentre scriviamo
L'aula del Congresso ha preso in considerazione la proposta il 26 maggio 2026 con 306 voti favorevoli, 33 contrari e 10 astensioni; Junts ha votato contro perché la Catalogna legifera già sulla materia. La proposta è passata alla Comisión de Justicia con piena competenza legislativa, il che di norma significa che la commissione fissa il testo del Congresso senza un ulteriore voto dell'aula; la pubblicazione per la commissione è andata dall'8 al 12 giugno, e la fase degli emendamenti si è aperta il 12 giugno. Il termine per gli emendamenti, fissato dapprima al 30 giugno, è stato prorogato tre volte, l'ultima fino al 16 settembre 2026. Dopo gli emendamenti vengono la relazione dei relatori, il parere della commissione, i due mesi del Senato e il Boletín Oficial del Estado; nessuna data è fissata per nulla di tutto ciò. Un testo gemello che lo stesso gruppo presentò al Senato nel novembre 2024 fu lì preso in considerazione nel febbraio 2025 e da allora non si è mosso. Abbiamo letto i sommari quotidiani della gazzetta ufficiale dal 26 maggio al 9 settembre 2026: nessuna modifica della Ley 49/1960 è stata pubblicata, e il testo consolidato dell'articolo 16 porta ancora il 1999 come ultima modifica. Finché la gazzetta non la stampa, la legge è quella descritta sopra.
Nel frattempo: la junta ibrida, fatta bene
Nelle comunità che amministriamo l'assemblea annuale è costruita perché nessuna delibera dipenda dalla telecamera.
- Una regola della casa, approvata una volta. La junta adotta, con la maggioranza ordinaria dell'articolo 17.7, una delibera che stabilisce come si organizza la partecipazione a distanza: la piattaforma, l'identificazione, il voto per appello nominale, la delega. Una clausola nello statuto è più forte, ma modificare lo statuto richiede l'unanimità (art. 17.6) e la clausola vincola i futuri acquirenti solo una volta iscritta (art. 5); una delibera votata dai proprietari è, in pratica, ciò che la maggior parte delle comunità può raggiungere.
- Una convocazione con un luogo. L'avviso indica la sala, il giorno e l'ora di entrambe le convocazioni (art. 16.2), l'ordine del giorno, il link video e l'elenco dei proprietari morosi, e parte secondo l'articolo 9.1.h, almeno sei giorni prima della junta ordinaria (art. 16.3); il nostro parte settimane prima, con i documenti.
- Una delega dietro ogni schermo. Ogni proprietario che parteciperà in video firma anche il modulo di delega — al presidente, all'amministratore o a un vicino, con istruzioni punto per punto — e lo restituisce prima che la riunione cominci. Il verbale lo riporta come rappresentato (art. 19.2.d); il suo voto è al sicuro qualunque cosa accada alla connessione.
- Identità verificata e messa per iscritto. Il segretario identifica ogni partecipante remoto davanti alla telecamera e annota nel verbale chi ha partecipato in video, come richiedeva l'articolo 3.2 del decreto-legge del 2021.
- Voti per nome e quota. Ogni votazione avviene per appello nominale ed è registrata con i nomi favorevoli e contrari e le loro quote quando la maggioranza dipende da ciò (art. 19.2.f); i morosi parlano ma non votano (art. 15.2).
- Il verbale e i 30 giorni. Il verbale indica la sala come luogo, è firmato dal presidente e dal segretario entro dieci giorni di calendario ed è inviato a ogni proprietario secondo l'articolo 9 (art. 19.3); per le delibere che richiedono una maggioranza qualificata, i proprietari assenti debitamente convocati si computano come voti favorevoli salvo che comunichino il loro dissenso al segretario entro 30 giorni di calendario dal ricevimento (art. 17.8). Le convocazioni, le deleghe e le altre carte della riunione restano cinque anni nell'archivio del segretario (art. 19.4); la registrazione, se ne viene fatta una, resta con esse.
- Niente voti per e-mail senza una riunione. La norma del 2021 che lo permetteva non c'è più, e un voto raccolto per e-mail non ha oggi alcuna base legale; il punto più vicino a cui arriva la legge è la riunione di tutti i proprietari senza convocazione (art. 16.3), che è pur sempre una riunione.
Il protocollo non costa a una comunità altro che disciplina, e sopravvive intatto alla riforma: quando la proposta passerà, la delega smetterà di essere necessaria e diventerà una comodità.
Dove entriamo noi
Nelle comunità che amministriamo la convocazione è pubblicata sulla nostra piattaforma dei proprietari il giorno stesso in cui è emessa, in inglese, spagnolo o tedesco, con il modulo di delega pronto da firmare e restituire la sera stessa; i conti, il bilancio e i preventivi stanno accanto, perché un proprietario di Leeds legga l'ordine del giorno prima della riunione e non dopo. Presiediamo la junta ibrida con il protocollo qui sopra, teniamo l'identificazione e l'appello nominale nel verbale e inviamo il verbale con l'avviso dei 30 giorni ai proprietari che non c'erano. La nostra guida all'assemblea annuale per proprietari all'estero copre l'avviso, la delega e le maggioranze; l'articolo sul presidente che vive all'estero, che cosa può e non può fare un presidente che vive altrove; l'articolo sui conti annuali, come leggere le carte prima di votare; e la checklist d'autunno, il calendario in cui la riunione si inserisce. La pagina amministrazione per proprietari non residenti descrive ciò che vede un proprietario all'estero, e un preventivo è a un modulo di distanza. Aggiorneremo questo articolo nella settimana in cui la riforma sarà pubblicata.
Domande frequenti
La nostra comunità può tenere la junta interamente in video?
Non con copertura legale. La legge sulla proprietà orizzontale non lo permette né lo vieta; l'unica norma espressa, l'articolo 3 del Real Decreto-ley 8/2021, è scaduta il 31 dicembre 2021, e la proposta che permetterebbe la partecipazione in videoconferenza è in fase di emendamenti al Congresso. Una comunità che si riunisce solo online confida che nessuno impugni: qualsiasi proprietario assente o dissenziente in regola con le quote può agire entro un anno contro una delibera contraria alla legge. Una riunione ibrida — una sala nel luogo e all'ora indicati, il video per chi è all'estero e una delega firmata per ogni proprietario remoto — è ciò che facciamo al suo posto.
Una delibera adottata in una junta in video o ibrida è valida?
È valida finché un tribunale non la annulla. Le delibere possono essere impugnate quando sono contrarie alla legge o allo statuto, dai proprietari che hanno votato contro, dagli assenti e da chi è stato indebitamente privato del voto, entro tre mesi, o entro un anno per le delibere contrarie alla legge; per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui ricevono il verbale. L'impugnazione non sospende la delibera salvo che il giudice lo ordini. La delega è ciò che elimina l'argomento: un proprietario che ha votato tramite un rappresentante con scritto firmato ai sensi dell'articolo 15.1 ha votato, qualunque cosa si dica della telecamera.
La nuova legge obbligherà la nostra comunità a riunirsi online?
No. Così com'è redatta, la proposta aggiunge la videoconferenza come terza forma di partecipazione accanto alla presenza e alla delega, permette ai proprietari di indicare un indirizzo di posta elettronica per le notifiche e ammette un libro dei verbali elettronico; il suo preambolo dice che la partecipazione in video dovrebbe seguire una decisione preventiva della junta o una clausola statutaria, e il relatore ha difeso in aula la riunione ibrida perché i proprietari anziani conservino il loro posto in sala. Ci si aspetta che gli emendamenti aggiungano condizioni su identità e voto del tipo di quelle della norma del 2021. Una comunità che preferisce una sala terrà la sua sala.
Quando entrerà in vigore la riforma?
Nessuno lo sa. Il Congresso ha preso in considerazione la proposta il 26 maggio 2026; la fase degli emendamenti nella Comisión de Justicia si è aperta il 12 giugno e il suo termine è stato prorogato fino al 16 settembre 2026; il parere della commissione, il Senato e la pubblicazione nel Boletín Oficial del Estado sono ancora davanti, e il testo entra in vigore il giorno dopo la pubblicazione. Fino a quel giorno la legge è quella scritta nel 1999 per una sala, e il protocollo sicuro è la junta ibrida con una delega dietro ogni schermo.
