La regola ITE delle Canarie non è quella dei siti della penisola. Che cosa deve ispezionare, mantenere e documentare la sua comunidad — e come finanziarlo.
Gli edifici non cedono all'improvviso. Cedono secondo un calendario che nessuno ha messo per iscritto.
L'intonaco rattoppato nel 2018 e mai più guardato; il fondo di riserva rimasto al minimo di legge mentre l'ascensore invecchiava; il certificato di ispezione scaduto in un cassetto di un amministratore che se n'è andato. Quando la comunidad se ne accorge, la conversazione non riguarda più la manutenzione. Riguarda una derrama.
Questa è la versione pratica dell'argomento: che cosa la Sua comunidad è davvero obbligata a fare, che cosa dicono le norme delle Canarie (non sono quelle che riportano le guide della penisola) e che aspetto ha un calendario di manutenzione su un'isola dove il clima è un processo chimico.
Sotto tutte le carte c'è un unico obbligo: l'edificio va mantenuto in condizioni adeguate di sicurezza, salubrità, accessibilità e decoro pubblico. È un dovere urbanistico, e non aspetta una votazione.
La Ley de Propiedad Horizontal lo rende esplicito dal lato della comunidad. L'articolo 10.1 elenca gli interventi che la comunidad deve eseguire senza bisogno di una previa delibera dell'assemblea: opere di conservazione, sicurezza, abitabilità e adeguamenti di accessibilità imposti dalla legge. Nessuno vota sul fatto che l'edificio debba essere sicuro. Ciò che l'assemblea decide è come pagare gli interventi e a chi affidarli.
Questa distinzione disinnesca molte discussioni. "Non l'abbiamo approvato" non è una risposta a un difetto strutturale.
Cerchi inspección técnica de edificios e troverà, ovunque, la regola dei 50 anni. È la cifra con cui lavora la maggior parte dei municipi spagnoli. Non è la cifra che vale qui.
Nelle Canarie, l'ispezione tecnica degli edifici è prevista dall'articolo 269 della Ley 4/2017 del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias, e la sua disposición adicional tercera fissa la soglia di attivazione: edifici residenziali collettivi la cui età al 30 giugno 2018 era di 80 anni o più. È una soglia molto diversa, ed è il motivo per cui a così poche comunidades di Fuerteventura è mai stato chiesto un certificato ITE.
Tre precisazioni, tutte importanti:
La risposta onesta a "ci serve un'ITE?" è quindi: dipende dall'età dell'edificio, dal suo municipio e dalle sue condizioni, e va verificata invece di darla per scontata in un senso o nell'altro. È esattamente ciò per cui esiste il nostro servizio ITE e certificati — accertarlo, mettere le date in un calendario e inserire il costo a budget con un anno di anticipo invece di incontrarlo sotto forma di sanzione.
Oltre all'ITE, una comunidad porta con sé una serie di obblighi con date annesse. La lista varia a seconda di ciò che l'edificio ha, ma tipicamente:
Nessuno di questi adempimenti è difficile. Falliscono per una sola ragione: nessuno è padrone del calendario. Quando una comunidad cambia amministratore e il fascicolo tecnico non viaggia con lei, il calendario riparte da zero — ed è per questo che, se la Sua comunidad sta pensando di cambiare amministratore, la documentazione tecnica va in cima alla lista del passaggio di consegne, non in fondo.
Fuerteventura non è un posto difficile in cui mantenere un edificio. È un posto specifico.
La salsedine costante nell'aria accelera la corrosione di armature e fissaggi; l'esposizione ai raggi UV invecchia sigillanti, rivestimenti e plastiche più in fretta di quanto faccia un clima temperato; il vento lavora su ringhiere, tende da sole e tutto ciò che è meccanico. La pioggia, intanto, è così rara che i difetti di drenaggio restano nascosti per anni e poi si presentano tutti in una volta.
La conseguenza pratica è che l'intervallo utile per pittura, sigillature, trattamento delle ringhiere e ispezione dei tetti qui è più corto di quanto suggeriscano le cifre standard — e che una comunidad che fa i budget con i parametri della penisola sarà sempre leggermente in ritardo rispetto al proprio edificio. I lavori non costano di più. Farli in ritardo sì.
Un calendario che funziona assomiglia meno a un documento e più a un'abitudine: un giro programmato dell'edificio, gli stessi controlli ogni volta, una nota scritta di ciò che è cambiato, e le due o tre voci che entrano nel budget dell'anno prossimo come una riga invece che nell'emergenza dell'anno prossimo come una derrama. È attorno a questo che è organizzato il nostro servizio di manutenzione — cicli, non emergenze.
L'articolo 9.1.f della LPH impone a ogni comunidad di mantenere un fondo di riserva non inferiore al 10% del suo ultimo budget ordinario, disponibile per la conservazione e la riparazione dell'edificio e, dopo le riforme più recenti, per opere di accessibilità ed efficienza energetica.
La maggior parte delle comunidades tratta il 10% come un numero da adempimento. È meglio inteso come il primo anno di un piano. Una comunidad che sa che la sua facciata ha un orizzonte di sei anni e vi orienta il budget non ha bisogno di un prelievo d'emergenza al sesto anno — ha bisogno di una votazione per sbloccare denaro che già possiede. Lo stesso edificio senza quell'abitudine ottiene la stessa facciata e un conto a quattro cifre per proprietario in un'unica assemblea.
Due leve che vale la pena conoscere quando il conto è grande:
L'assicurazione è il punto in cui una buona documentazione si converte in denaro. Nelle Canarie non esiste un obbligo legale generale per una comunidad di assicurarsi, ma ogni comunidad assennata lo fa — e la differenza tra un sinistro pagato per intero e un sinistro pagato a metà non sta quasi mai nella polizza. Sta nel fascicolo: fotografie scattate il giorno stesso, il sinistro registrato con le date, la fattura che corrisponde al preventivo, la clausola della polizza individuata prima che cominci la discussione.
Siamo amministratori, non broker, e non guadagniamo nulla da nessun assicuratore. Quello che facciamo è costruire il fascicolo. Ogni segnalazione in una comunidad che gestiamo viene registrata con fotografie dalla prima comunicazione fino alla fattura di chiusura, e i proprietari possono vederla — il che significa che quando un assicuratore chiede che cosa è successo la notte della tempesta, la risposta esiste già.
Se la Sua comunidad ha perso il filo del proprio calendario, è una situazione recuperabile e tutt'altro che rara. Ci parli del Suo edificio, oppure legga che cosa copre il nostro servizio di amministrazione della comunidad.
