Un condominio di Corralejo ha votato i lavori di facciata a marzo, l'architetto ha consegnato il progetto ad aprile e a ottobre la pratica aspetta ancora la relazione tecnica del comune. La legge dice che una licenza si decide in tre mesi; il preambolo della legge stessa chiama il ritardo dei comuni il difetto che intende neutralizzare, e indica la relazione tecnica come sua prima causa: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia, il ritardo nell'emissione di quella relazione tecnica è il motivo più rilevante di ritardo nella trattazione delle domande di licenza. Dal 15 agosto 2026 le Canarie hanno uno strumento per esattamente quell'attesa: il condominio può pagare un ordine professionale o un ente privato accreditato perché scriva lui la relazione tecnica, presentarla con la domanda, e il tecnico comunale non deve più scriverne una sui punti che quella relazione certifica. Questa nota spiega che cosa la Ley 7/2026 permette a un condominio, quanto costa, che cosa non cambia, chi risponde se la relazione è sbagliata e a quali lavori di Fuerteventura si applica, se si applica.
Una relazione che il richiedente porta invece di aspettarla
Quando un condominio chiede una licenza di lavori, il comune deve raccogliere due relazioni prima di decidere, una tecnica e una giuridica, in quest'ordine. La relazione tecnica verifica il progetto su cinque punti: le regole urbanistiche e ambientali, la qualifica del professionista che l'ha redatto, il contenuto formale del progetto compreso il visto dell'ordine dove è richiesto, le norme tecniche di settore che la licenza deve verificare, e l'accessibilità e l'abitabilità dove si applicano (Ley 4/2017, articolo 342.3, nella redazione che gli ha dato la Ley 7/2026). È a quella relazione che le pratiche aspettano: serve un tecnico qualificato nell'organico comunale, e il preambolo attribuisce il ritardo alla mancanza di mezzi dei comuni stessi.
La legge permette che la scriva un terzo. Un informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración è una relazione che, versata alla pratica, constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal, accerta la conformità del progetto esaminato a tutti, alcuni o uno dei punti che la legge elenca, e che è stata emessa da uno di tre tipi di organismo: un ordine professionale competente, un organismo interno del comune, o un ente privato accreditato chiamato entidad urbanística de colaboración (Ley 7/2026, articolo 1). Il richiedente può ricorrere a due dei tre: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado, chiunque chieda una licenza urbanistica può volontariamente allegare alla domanda una relazione tecnica sul progetto presentato, ottenuta direttamente dall'ordine o da un ente collaboratore (articolo 5). Il comune può anche commissionare quelle relazioni da sé, a uno qualsiasi dei tre, quando il richiedente non ne ha portata nessuna o ne ha portata una parziale (articolo 6). Il regime si applica alle domande di licenza, non alle comunicazioni preventive: per una comunicación previa il comune può commissionare una relazione di verifica, ma il richiedente non ha nulla da allegare (articolo 10).
L'idea è più vecchia della legge. Il governo canario l'ha scritta nel Decreto ley 3/2025 nell'aprile 2025, che la legge del 31 luglio 2026 ha sostituito dopo il suo passaggio in Parlamento come disegno di legge; due tentativi precedenti, del 2021 e del 2024, furono abrogati da quel decreto. La legge è stata pubblicata nel Boletín Oficial de Canarias il 14 agosto 2026 ed è entrata in vigore il giorno dopo; il 6 ottobre il testo consolidato della Ley 4/2017 nel BOE mostrava ancora la redazione dell'aprile 2025 dell'articolo 342, così che il testo della legge stessa nel BOC è quello da leggere.
Chi può scriverla
Un ordine professionale può emettere la relazione quando rappresenta la professione abilitata a redigere il progetto, il che per i lavori edilizi significa, in pratica, l'ordine degli architetti o quello degli architetti tecnici, a seconda di chi può redigere il progetto (articolo 2). Un ente privato ha bisogno di più: un oggetto sociale che comprenda questa funzione di controllo, nessun divieto di contrattare con il settore pubblico, l'accreditamento ENAC secondo la norma UNE-EN-ISO/IEC 17020 come organismo di tipo A, almeno un professionista con dieci anni di esperienza documentata nella redazione e direzione di progetti edilizi e di strumenti di pianificazione, un'assicurazione di responsabilità civile per una cuantía mínima de 1.000.000 de euros, un importo minimo di un milione di euro, e una comunicazione preventiva presentata al dipartimento per l'assetto del territorio del governo canario (articolo 4). La comunicazione stessa è il titolo per operare; il dipartimento iscrive l'ente in un registro la cui iscrizione è dichiarativa, e un ente che ha presentato la comunicazione e non è ancora iscritto può operare se prova i requisiti al comune. Un certificato di iscrizione basta come prova davanti a qualsiasi comune delle isole.
Chi scrive la relazione deve farlo con imparcialidad, confidencialidad e independencia, con imparzialità, riservatezza e indipendenza; chi firma deve avere la stessa qualifica che il progetto richiedeva, e la relazione deve dichiarare che nessuno dei coinvolti è soggetto a una causa di astensione o ricusazione secondo le norme statali del settore pubblico. Che l'autore del progetto appartenga allo stesso ordine non è, espressamente, una di quelle cause (articolo 1.2). Una relazione che ometta, falsifichi o alteri contenuti essenziali è un'infrazione urbanistica grave per chi l'ha emessa, come firmarne una essendo soggetti a una causa di astensione (Ley 4/2017, articolo 372.3, lettere h e j, come la legge le ha riscritte).
Quanto costa, e che cosa non sostituisce
Paga il condominio. Il costo di una relazione che il richiedente commissiona será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante, è a carico di questi e mai del comune, alla tariffa che l'ordine o l'ente approva, e quella tariffa, IGIC escluso, no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad, non può superare un importo tra lo 0,5 e il 3 per cento del budget di esecuzione materiale del progetto secondo la sua complessità (articolo 8.2). Per un progetto di facciata con un budget di esecuzione materiale di 180.000 euro è un tetto tra 900 e 5.400 euro prima dell'IGIC, e il governo canario può modificare le percentuali con un accordo. Il decreto dell'aprile 2025 aveva messo un tetto alla stessa tariffa in altro modo, a un importo equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística, equivalente alla tassa che si applicherebbe per la trattazione della licenza urbanistica; la legge ha sostituito quel metro con la percentuale del budget. La relazione non sostituisce la tassa della licenza: il suo uso no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias, non tocca il regime generale delle tasse per il rilascio delle licenze (articolo 8.3), né l'imposta sulle costruzioni, dovuta per qualsiasi lavoro che richieda licenza, ottenuta o no (Real Decreto Legislativo 2/2004, articolo 100).
Ciò che la relazione compra è preciso. Sui punti che certifica, Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal, esclude l'obbligatorietà della relazione tecnica comunale, e non ha bisogno di una ratifica successiva da parte del personale proprio del comune su quei punti (articolo 7.2). Sui punti che non copre, o che copre in senso sfavorevole, non ha alcun effetto, e il tecnico comunale deve ancora riferire su di essi (articoli 7.2 e 7.3). Resta un'opinione: le relazioni Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes, sono tenute in conto nella decisione dei procedimenti come relazioni non vincolanti, e i servizi propri del comune possono inoltre, su richiesta motivata dell'organo che decide, riferire anche sui punti certificati, o chiedere a chi l'ha emessa di correggerla o completarla. La relazione giuridica non esce mai dal comune: en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante, è in ogni caso emessa dai servizi propri dell'amministrazione, e dove le due relazioni discordano sulle regole urbanistiche la segreteria comunale risolve la differenza (Ley 4/2017, articolo 342.3, lettere b e c). Una relazione deve seguire le istruzioni, i criteri interpretativi e i protocolli tecnici che il comune ha pubblicato sul suo sito web, quindi la prima cosa da chiedere a chi la emette è se ha letto quelli del vostro comune.
I tre mesi, e chi risponde se la relazione è sbagliata
Il termine non si muove. Il termine per decidere e notificare es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales, è di tre mesi contati dal giorno in cui la domanda entra in uno qualsiasi dei registri comunali, e un'ordinanza può abbreviarlo ma mai allungarlo (Ley 4/2017, articolo 343). Ciò che la relazione cambia è ciò che resta da fare al comune dentro quei mesi. Quando i mesi passano senza decisione, il silenzio vale rifiuto per i lavori edilizi nel senso della legge statale sul suolo, tra cui gli edifici nuovi e gli ampliamenti, e vale licenza per il resto, salvo che il progetto contravvenga in modo manifesto alla pianificazione vigente (articoli 344 e 345); il lato del compratore di quelle regole, con l'orologio dei quattro anni e le carte che un acquirente deve vedere, è nella nota dei nostri colleghi di Olga Caballero su le licenze edilizie e la cédula de habitabilidad alle Canarie.
La responsabilità segue la scelta. I difetti di una relazione che il condominio ha presentato se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado, si considerano imputabili al committente che l'ha presentata, senza pregiudizio di ciò che può essere chiesto all'ente o ai professionisti che l'hanno firmata (Ley 7/2026, articolo 9.4). Quando una licenza è annullata per difetti che una relazione non ha visto, o una relazione tardiva ha lasciato scadere il termine, il richiedente può chiedere al comune di dire chi fosse responsabile, una richiesta che interrompe la prescrizione dell'azione di responsabilità, e un comune che paga può rivalersi sui responsabili (articolo 9.1 e 9.2). In parole semplici: un condominio che commissiona una relazione deve commissionarla a un organismo di cui ha visto l'assicurazione e l'accreditamento, e conservare l'incarico con le carte del condominio.
Un condominio che ha presentato la domanda prima del 15 agosto non resta fuori. Il regime si applica ai procedimenti già avviati, e in quelli i richiedenti podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos, possono presentare, in una fase successiva alla domanda di licenza, le relazioni tecniche, salvo che la relazione comunale, o una commissionata, sia già stata emessa; la legge dà al richiedente il diritto di chiedere prima a che punto è la pratica (disposizione transitoria, paragrafo 2).
Il veto del comune
Un comune può rifiutare l'intero meccanismo. Con una delibera del consiglio comunale può rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado, respingere la possibilità che nel suo territorio si presentino relazioni tecniche emesse in regime di collaborazione su iniziativa diretta dell'interessato, nel qual caso le relazioni comunali restano obbligatorie per ogni procedimento avviato dopo la data di quella delibera, mentre il comune conserva il potere di commissionare da sé quelle relazioni (articolo 5.4). Il 6 ottobre 2026 non abbiamo trovato nessuna delibera del genere tra ciò che Puerto del Rosario, La Oliva, Antigua, Betancuria, Pájara e Tuineje pubblicano in rete; una delibera di questo tipo è un atto del consiglio, non un'ordinanza, e la domanda giusta al comune prima di pagare una relazione è se il suo consiglio ne ha adottata una e se ha firmato una convenzione con un ordine, perché un comune che ha fatto la seconda cosa manderà la pratica all'ordine da sé.
A quali lavori del condominio arriva
La relazione serve una domanda di licenza, quindi conta solo per i lavori che richiedono una licenza. Alle Canarie, i lavori di conservazione, restauro, riparazione e riabilitazione di un edificio non vincolato che non aggiungono volume né superficie edificabile richiedono una comunicazione preventiva, non una licenza, e così i lavori esterni che non siano una modifica generale della facciata (Ley 4/2017, articolo 332.1); la mappa di quale lavoro condominiale va per quale via, ponteggi compresi, è nella nostra nota su rifare l'impermeabilizzazione del tetto. La licenza è la via per gli ampliamenti di ogni tipo, per una modifica generale della facciata o la chiusura con vetrate delle terrazze con un progetto unitario di facciata, per qualsiasi intervento su un edificio protetto o catalogato, e per ponteggi, gru o puntelli che poggiano sulla carreggiata o lasciano meno di 1,20 metri di marciapiede libero (articolo 330.1, lettere f, i e p). Un vano ascensore costruito fuori dalla facciata, un piano aggiunto sul tetto, il restauro di un edificio protetto: sono le pratiche condominiali dove si perdono mesi e dove una relazione di conformità si guadagna la tariffa. Un ascensore nel vano scale esistente, senza volume nuovo, è di solito una comunicazione preventiva, e le maggioranze e i tetti di costo per esso sono nella nostra nota su i lavori di accessibilità che il condominio deve pagare. I lavori ordinati dopo un'ispezione dell'edificio sono l'altro caso frequente; che cosa sia l'ispezione e che cosa inneschi è nella nostra nota su l'ispezione tecnica degli edifici a Fuerteventura.
Una volta concessa la licenza, espressamente o per silenzio, i lavori non possono semplicemente iniziare: il condominio deve notificarlo al comune con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio, con almeno dieci giorni di anticipo sulla data prevista per l'inizio, allegando il progetto esecutivo quando la licenza è stata rilasciata su un progetto di massima, e nessun altro titolo è necessario; se i tecnici del comune non vengono entro quei giorni a tracciare allineamenti e quote, il committente, la direzione dei lavori e l'impresa possono firmare il verbale di tracciamento e cominciare (Ley 4/2017, articolo 346, come la legge l'ha riscritto).
Che cosa facciamo, e che cosa no
Prepariamo il lato del condominio di una pratica di licenza: i preventivi confrontati riga per riga, il voto preparato con documentazione chiara, gli onorari del progetto e i costi della licenza nel budget che i proprietari approvano, e i lavori supervisionati in cantiere una volta iniziati; quando i lavori rientrano in una linea di sovvenzione aperta, prepariamo e presentiamo la pratica. Non siamo architetti e non scriviamo progetti né relazioni di conformità; quelli spettano al professionista che redige il progetto e all'ordine o all'ente che il condominio incarica. Ciò che aggiungiamo è che le carte sono affar nostro, non del presidente: la pratica seguita dal voto alla consegna, ogni fase documentata per ogni proprietario. Vedete il nostro servizio lavori e contributi, o chiedete un preventivo.
Domande frequenti
Una relazione di conformità garantisce la licenza?
No. Sostituisce la relazione tecnica comunale sui punti che certifica ed è tenuta in conto come opinione non vincolante; la relazione giuridica resta al comune, che decide ancora, e ancora entro tre mesi. Ciò che toglie è l'attesa di un tecnico comunale.
Chi la paga, il condominio o il comune?
Il condominio, quando la commissiona il condominio: alla tariffa dell'ordine o dell'ente, con un tetto tra lo 0,5 e il 3 per cento del budget di esecuzione materiale del progetto più IGIC, oltre alla tassa della licenza e all'imposta sulle costruzioni. Quando la relazione la commissiona il comune con una propria convenzione, paga il comune.
Il nostro comune può rifiutarsi di accettarla?
Sì, con una delibera del suo consiglio, che si applica poi ai procedimenti avviati dopo quella data. Il 6 ottobre 2026 non ne abbiamo trovata nessuna tra ciò che i sei comuni di Fuerteventura pubblicano in rete; chiedete al comune prima di pagare una relazione, e chiedete se ha firmato con un ordine.
La nostra domanda è pendente dalla primavera. Possiamo ancora aggiungere una relazione?
Sì, se la relazione tecnica comunale non è ancora stata emessa: la legge permette a chi ha un procedimento in corso di presentare la relazione in una fase successiva, e gli dà il diritto di chiedere prima a che punto è la pratica.
Si applica a una comunicazione preventiva per riparazioni?
No. La relazione è per le domande di licenza. Le riparazioni, l'impermeabilizzazione e la maggior parte dei lavori interni in un edificio non vincolato vanno per comunicazione preventiva, che il condominio presenta e con cui comincia senza aspettare alcuna relazione; il comune può verificare la comunicazione dopo, con una relazione propria.
