Arriva la quota straordinaria per l'ascensore, e una proprietaria di un complesso di Corralejo vi legge due cose che non capisce: il suo appartamento paga il 2,40 per cento di tutto, e i negozi del piano terra non ne pagano nulla. Nessuna delle due cifre è stata decisa dall'amministratore, dal presidente o dall'assemblea dell'anno scorso. Entrambe vengono da carte firmate prima che fosse venduto il primo appartamento, che la maggior parte dei proprietari non ha mai letto e che, di regola, non si cambiano per alzata di mano. Questa nota spiega quali sono quelle carte, che cosa decide ciascuna, come i tribunali leggono le clausole che esonerano alcuni proprietari da una spesa, come si modifica tutto ciò e dove ottenerne una copia.
Tre testi e un numero
Il primo testo è il titolo costitutivo dell'edificio, il título constitutivo. La legge sulla proprietà orizzontale dice che cosa descrive: l'edificio nel suo insieme e ciascun appartamento o locale, con la sua superficie, i confini, il piano e gli annessi, come un garage, una soffitta o una cantina (Ley 49/1960, articolo 5). Il titolo fissa anche il numero che accompagna ogni proprietario finché resta tale: A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo, a ciascun appartamento o locale è attribuita una quota di partecipazione in rapporto al valore totale dell'immobile, espressa in centesimi (articolo 3).
Il secondo testo è facoltativo e di solito sta dentro il primo. Il titolo può contenere regole sull'uso dell'edificio e dei suoi appartamenti, locali, impianti e servizi, sulle spese, l'amministrazione, le assicurazioni e le riparazioni, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formando uno statuto proprio che non pregiudicherà i terzi se non è stato iscritto nel Registro della proprietà (articolo 5). Sono gli statuti, gli estatutos: il luogo in cui un edificio dice che il piano terra non paga l'ascensore, o che gli appartamenti non possono diventare uffici.
Il terzo testo è il più leggero. Per regolare i dettagli della convivenza e dell'uso dei servizi comuni, i proprietari possono approvare normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, un regolamento interno che obbliga anche ogni titolare finché non viene modificato nella forma prevista per le delibere sull'amministrazione (articolo 6). Lì stanno gli orari della piscina e quelli dei rifiuti, e la nostra nota su regolamento interno, rumori e animali spiega perché il divieto di un uso non sta lì.
| Il testo e che cosa decide |
Come si modifica |
| Il titolo costitutivo: l'edificio, ciascun appartamento o locale con i suoi annessi e la quota di ciascuno |
L'accordo di tutti i proprietari, o un giudice |
| La quota: la vostra parte delle spese generali e il peso del vostro voto |
Come parte del titolo; fissata di nuovo con i tre quinti quando gli appartamenti vengono divisi o uniti |
| Gli statuti: che cosa si può fare nell'edificio, chi paga quale spesa, come si governa il condominio |
L'accordo di tutti i proprietari, salvo dove la legge chiede meno: la maggioranza per un ascensore, i tre quinti per la portineria o la vigilanza e per gli affitti turistici |
| Il regolamento interno: il dettaglio della convivenza e dell'uso dei servizi comuni |
La maggioranza ordinaria dell'assemblea |
Come è stata fissata la vostra quota, e a che cosa serve
Di solito l'ha fissata il costruttore. La legge elenca chi può farlo: la quota è determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial, determinata dal proprietario unico dell'edificio all'inizio della vendita per appartamenti, per accordo di tutti i proprietari esistenti, per lodo arbitrale o per decisione giudiziaria (articolo 5). Non è un semplice conto di metri quadrati. La base è la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes, la superficie utile di ciascun appartamento o locale in rapporto all'intero immobile, la sua collocazione interna o esterna, la sua posizione e l'uso che si presume ragionevolmente farà dei servizi o elementi comuni.
La quota fa poi due lavori. È la misura con cui ogni proprietario paga le spese generali, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, secondo la quota di partecipazione fissata nel titolo o secondo quanto specialmente stabilito (articolo 9); la nostra guida a quote e spese straordinarie segue quel denaro. Ed è il peso di ogni voto, perché la legge conta due volte le maggioranze dell'assemblea, per proprietari e per quote (articolo 17).
Due regole proteggono il numero. Ciò che un proprietario fa del suo appartamento non lo sposta: Las mejoras o menoscabos de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, i miglioramenti o i deterioramenti di un appartamento o di un locale non altereranno la quota attribuita (articolo 3). E non usare qualcosa non è una scusa: le spese generali sono dovute sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, senza che il mancato uso di un servizio esoneri dagli obblighi corrispondenti (articolo 9).
«O secondo quanto specialmente stabilito»: le clausole che esonerano alcuni proprietari
Queste ultime parole dell'articolo 9 sono la porta da cui entrano gli statuti. Un edificio può ripartire una spesa in modo diverso che per quote, e una clausola frequente è quella che esonera i locali del piano terra, che danno sulla strada, dalle spese dell'androne, delle scale e dell'ascensore. Il Tribunale Supremo ha letto molte volte clausole di questo tipo, e noi abbiamo letto per intero quattro delle sue sentenze. Tracciano tre linee.
Una clausola scritta in termini generali copre molto. La dottrina del tribunale è che las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, le esenzioni generiche dalle spese a favore dei locali contenute nelle clausole statutarie, fondate sul mancato uso del servizio, comprendono tanto le spese ordinarie quanto quelle straordinarie; ciò include la trasformazione o la sostituzione di un ascensore che esiste già (Tribunale Supremo, sentenza 531/2019 del 10 ottobre, che ribadisce le precedenti).
Le parole della clausola restano decisive. In quello stesso caso gli statuti di un edificio di Logroño esoneravano due piani soltanto dalla pulizia, dalla manutenzione ordinaria e dall'elettricità di androni, scale e ascensori. Quando si dovettero sostituire gli ascensori, ormai logori, i proprietari di quei piani dovettero pagare con tutti gli altri, dado que la exención no era genérica, dato che l'esenzione non era generica.
E nessuna clausola sulle spese dell'ascensore copre un ascensore che non c'era. Le clausole di esenzione, dice il tribunale, han de interpretarse siempre restrictivamente de modo que no abarquen los gastos de instalación de ascensor, devono essere interpretate sempre restrittivamente, in modo che non comprendano le spese di installazione di un ascensore (sentenza 381/2018 del 21 giugno). Portare fino al livello della strada un ascensore esistente è trattato allo stesso modo. Il 17 settembre 2026 il tribunale ha deciso il caso di un edificio di Oviedo i cui statuti esoneravano i negozi dalle spese dell'ascensore e il cui ingresso aveva già una rampa: i negozi hanno dovuto pagare la loro parte, perché debe entenderse que la bajada a cota 0, se encuentra comprendida dentro de los gastos de instalación, que no de conservación o mantenimiento, la discesa dell'ascensore a quota 0 va intesa come una spesa di installazione, non di conservazione o manutenzione (sentenza 1440/2026, che cita la propria del 2021). Il 2 giugno aveva detto lo stesso di una rampa e di porte scorrevoli in un ingresso i cui ascensori non potevano essere portati più in basso: tales trabajos no constituyen obras de conservación ni de reparación, sino que son las precisas para garantizar la accesibilidad universal al inmueble, tali lavori non sono opere di conservazione né di riparazione, ma quelle necessarie per garantire l'accessibilità universale all'edificio, e i locali che gli statuti esoneravano dalla conservazione e dalla riparazione dell'androne hanno dovuto pagare la loro parte (sentenza 844/2026). Chi paga quei lavori quando nessuno è esonerato è l'argomento della nostra nota sui lavori di accessibilità.
Modificare il titolo o gli statuti
La regola è tutti. Le delibere che approvano o modificano le regole del titolo o degli statuti requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación, richiedono per la loro validità l'unanimità di tutti i proprietari che, a loro volta, rappresentino tutte le quote di partecipazione (articolo 17), e ogni modifica del titolo segue los mismos requisitos que para la constitución, gli stessi requisiti previsti per la sua costituzione (articolo 5).
Unanimità non significa che tutti debbano essere presenti. Di regola, i voti dei proprietari regolarmente convocati che non sono intervenuti contano come favorevoli se, una volta informati della delibera, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, non manifestano il loro dissenso a chi esercita le funzioni di segretario del condominio entro trenta giorni di calendario (articolo 17). Basta un'opposizione scritta in quel termine per fermare la modifica.
La legge stessa abbassa l'asticella in pochi casi, e lo dice ogni volta. Un ascensore, o i lavori che eliminano barriere, possono essere approvati a maggioranza dei proprietari e delle quote incluso cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, anche quando comportano la modifica del titolo o degli statuti. Istituire o sopprimere la portineria, la vigilanza o un altro servizio comune di interesse generale richiede i tre quinti; lo stesso vale per la delibera che approva, limita, condiziona o vieta gli affitti turistici; e lo stesso per la divisione di un appartamento o l'unione di due, in cui l'assemblea fissa le nuove quote con la stessa maggioranza (articoli 10 e 17).
Una modifica che non viene iscritta è fatta a metà. L'iscrizione di un edificio nel Registro della proprietà comprende aquellas reglas contenidas en el título y en los estatutos que configuren el contenido y ejercicio de esta propiedad, quelle regole del titolo e degli statuti che configurano il contenuto e l'esercizio di questa proprietà (Ley Hipotecaria, articolo 8), e uno statuto non iscritto, nelle parole dell'articolo 5, non pregiudica i terzi, fra cui l'acquirente.
Quando la quota sembra sbagliata
Un condominio di San Sebastián addebitava a uno dei suoi locali il 2,40 per cento delle spese fin dagli anni Settanta. Nel 2015 il proprietario lesse il suo atto e vi trovò 1,30. Il condominio andò in tribunale: le quote del titolo non davano cento, altri locali di 13 metri quadrati avevano lo stesso 1,30 del suo di 98, e lui aveva pagato la parte più alta per decenni senza dire nulla. Chiese al giudice di dichiarare che la vera quota era 2,40.
Il 27 febbraio 2026 il Tribunale Supremo ha detto di no (sentenza 324/2026). La quota è quella del titolo iscritto. Un proprietario che paga ciò che l'amministratore gli addebita, confidando che sia giusto, non ha accettato nulla pagando. La superficie è solo uno dei criteri dell'articolo 5, sicché un'unità grande con una quota piccola non prova un errore. E ciò che il condominio voleva era modificare il titolo senza l'accordo che la legge richiede. Il tribunale ha però indicato la via che esiste: a falta de acuerdo de todos los propietarios existentes, es posible acudir a la vía judicial para modificar el título constitutivo cuando en su otorgamiento no se hayan respetado los criterios que deben tomarse en consideración para la fijación de la cuota, in mancanza dell'accordo di tutti i proprietari esistenti, è possibile ricorrere al giudice per modificare il titolo costitutivo quando, nel concederlo, non sono stati rispettati i criteri da considerare per fissare la quota. In quel giudizio, ha aggiunto, devono essere parti tutti i comproprietari.
Ne derivano tre cose per un edificio qualunque. Le spese si ripartiscono secondo il titolo, non secondo la consuetudine, per quanto antica. Un proprietario che scopre che le ricevute usano un numero che il suo atto non contiene può chiedere quello dell'atto. E una quota davvero sbagliata si corregge con l'accordo di tutti o con un giudice, mai con un voto a maggioranza. Chi impugna una delibera che stabilisce o altera le quote non deve nemmeno essere prima in regola con il condominio, cosa che la legge richiede invece a chiunque impugni una delibera (articolo 18).
Dove leggerli
Il Registro della proprietà custodisce il testo che conta. Un estratto informativo, la nota simple, dell'iscrizione principale dell'edificio, chiesto parola per parola, mostra il titolo, gli statuti iscritti e ogni quota, e qualsiasi conservatore può rilasciarlo per un immobile ovunque in Spagna (Ley Hipotecaria, articolo 222). È un'informazione, non una prova: La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, l'estratto informativo ha valore puramente informativo e non fa fede del contenuto delle iscrizioni. Per una controversia, chiedete una certificazione.
Il vostro atto di acquisto indica la vostra quota, e l'iscrizione del vostro appartamento la ripete. L'amministratore è la terza fonte, poiché la legge elenca fra i suoi compiti quello di custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, custodire a disposizione dei titolari la documentazione del condominio (Ley 49/1960, articolo 20). Il regolamento interno non è nel Registro: è nel verbale dell'assemblea che lo ha approvato.
Un complesso formato da più edifici può avere più di un titolo, uno per ciascun condominio e un altro per ciò che condividono. La nostra nota sui complessi con più condomini spiega come capire in quale vi trovate.
Che cosa facciamo, e che cosa no
Statuti e regolamenti interni fanno parte del nostro supporto legale ai condomini: li redigiamo, li aggiorniamo e li portiamo al Registro, e li leggiamo con attenzione prima che qualcuno prometta all'assemblea qualcosa che gli statuti vietano. Alle domande di proprietari e consigli rispondiamo in linguaggio semplice, con ciò che dice la legge e ciò che vi aggiungono i vostri statuti, e quando una questione richiede un giurista lo studio del gruppo prende in carico la pratica, con un preventivo scritto prima di ogni passo formale.
Ciò che non facciamo è spostare una quota. Un amministratore non può correggere il titolo, e nemmeno una maggioranza dell'assemblea: lo diciamo al condominio prima che voti, e gli esponiamo le due vie che esistono. Se avete una clausola o un numero che non sapete spiegarvi, mandateceli.
Domande frequenti
Ho un appartamento al piano terra e non uso mai l'ascensore. Devo pagarlo?
Sì, a meno che gli statuti iscritti non vi esonerino. Non usare un servizio non esonera dal pagarlo. Se gli statuti esonerano il piano terra dalle spese dell'ascensore in termini generali, ciò copre la sua manutenzione e perfino la sua sostituzione, ma non l'installazione di un ascensore che non c'era, né i lavori per portarlo al livello della strada.
Il condominio mi addebita da anni il 2,40 per cento e il mio atto dice 1,30. Quale vale?
Quello del titolo iscritto. Nel febbraio 2026 il Tribunale Supremo ha rifiutato di alzare la quota di un proprietario per il fatto che avesse pagato la parte più alta per decenni. Chiedete per iscritto che sia applicata la quota del titolo; ciò che si può recuperare per gli anni passati è una domanda per un giurista, con le ricevute in mano.
Abbiamo chiuso la terrazza e l'appartamento ora è più grande. La nostra quota aumenta?
No. I miglioramenti di un appartamento non alterano la sua quota, che cambia solo nei modi previsti dalla legge. La chiusura in sé è un'altra questione: richiede l'approvazione dell'assemblea.
L'assemblea può modificare gli statuti a maggioranza?
Di regola no. Una modifica degli statuti richiede l'accordo di tutti i proprietari, contando come favorevoli gli assenti che non si oppongono entro trenta giorni di calendario da quando ne sono informati. Le eccezioni sono quelle che la legge nomina, come un ascensore, la portineria o la vigilanza e gli affitti turistici.
Sto comprando un appartamento. Mi vincolano statuti che nessuno mi ha mostrato?
Se sono iscritti, sì, ed è per questo che vale la pena leggere l'estratto dell'iscrizione dell'edificio prima di firmare. Gli statuti mai iscritti non pregiudicano, secondo la legge, i terzi, e un acquirente lo è.
