Tinteggiare e riparare la facciata: chi decide, chi paga e che cosa chiede il comune

Dieci anni di vento salmastro hanno fatto a un blocco di ventiquattro appartamenti di Corralejo ciò che fanno a ogni edificio di questa costa: la pittura sfarina, la ruggine cola dai bordi dei balconi e due crepe scendono lungo la parete sud. Il presidente ha tre preventivi sul tavolo. Un proprietario vuole approfittarne per sostituire il crema con il bianco, un altro ha chiuso a vetri la sua terrazza l'anno scorso senza chiedere a nessuno, e un terzo dice che non pagherà per una parete che non guarda mai. Ognuno pone una domanda giuridica diversa. Questa nota le prende in ordine: di chi è la facciata, quando ripararla è un dovere, che cosa richiede un cambio di colore, come si divide il conto, che cosa chiede il comune prima che salga il ponteggio e che cosa cambia vicino alla riva.

La facciata è di tutti, e anche il suo aspetto

Il Codice civile elenca la facciata tra gli elementi comuni, ed è preciso su fin dove arriva la regola: las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, le facciate, con i rivestimenti esterni di terrazze, balconi e finestre, compresa la loro immagine o configurazione (articolo 396). Il balcone è vostro per l'uso. La sua faccia esterna, il suo colore e il suo profilo appartengono all'edificio.

La legge sulla proprietà orizzontale ne trae la conseguenza. Un proprietario può modificare l'interno del proprio appartamento purché non tocchi la sicurezza, la struttura o l'aspetto esterno dell'edificio, e oltre la sua porta la regola è breve: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, nel resto dell'immobile non può fare alcuna modifica (Ley 49/1960, articolo 7.1). Questo riguarda la terrazza chiusa a vetri, la tenda di un altro colore, il condizionatore appeso alla parete sulla strada e il balcone ridipinto a gusto del proprietario. Un'assemblea che approva queste cose a posteriori non sempre le salva: nel 2025 la corte d'appello di Alicante ha confermato la nullità di una delibera che convalidava due case dipinte di marrone in un complesso che manteneva il bianco come aspetto comune, perché serviva quei due proprietari e non la comunità (sentenza 494/2025 del 20 ottobre 2025).

Riparare e ridipingere è un dovere

Se riparare o no una facciata che cede non si mette ai voti. La legge dice che i lavori necessari per mantenere l'edificio e adempiere al dovere di conservazione, compreso ciò che serve per la sicurezza, l'abitabilità e il decoro, Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, sono obbligatori e non richiedono una delibera preventiva dell'assemblea dei proprietari (articolo 10.1). L'assemblea ha comunque un compito, e la legge lo delimita: pagano i proprietari, limitándose el acuerdo de la Junta a la distribución de la derrama pertinente y a la determinación de los términos de su abono, e la delibera dell'assemblea si limita a ripartire la spesa straordinaria e a fissare i termini del suo pagamento (articolo 10.2). Scegliere l'impresa e il calendario è ordinaria amministrazione, decisa a maggioranza semplice.

Il dovere non nasce dalle regole della comunità. Nasce dalla legge sul suolo, che obbliga ogni proprietario di un edificio a Conservarlos en las condiciones legales de seguridad, salubridad, accesibilidad universal, ornato, conservarli nelle condizioni legali di sicurezza, salubrità, accessibilità universale e decoro (Real Decreto Legislativo 7/2015, articolo 15). Alle Canarie il comune lo fa rispettare con ordini di esecuzione, e un ordine ignorato gli consente di eseguire esso stesso i lavori a spese dei proprietari o di ricorrere alla Imposición de hasta diez multas coercitivas con periodicidad mínima mensual, por valor máximo, cada una de ellas, del 10% del coste estimado de las obras ordenadas, l'imposizione di fino a dieci multe coercitive, con cadenza non inferiore al mese, ciascuna fino al 10 % del costo stimato dei lavori ordinati (Ley 4/2017 delle Canarie, articolo 272). I proprietari che bloccano o ritardano un ordine senza un buon motivo rispondono personalmente delle multe che ne derivano (Ley 49/1960, articolo 10.2).

L'ispezione tecnica che può far scattare un ordine del genere è l'argomento della nostra nota sulla salute dell'edificio e l'ITE, e i lavori che rendono accessibile un edificio hanno un regime e un tetto propri, esposti nella nostra nota sui lavori di accessibilità.

Cambiare il colore o la finitura

Ridipingere nello stesso colore è conservazione. Un colore diverso, un nuovo rivestimento o un cambio di ringhiere è una decisione, e la legge non ha una regola scritta per il colore. Possono applicarsi tre delle sue regole.

• Lo statuto fissa l'aspetto. Quando lo statuto della comunità o il suo titolo costitutivo stabilisce un colore o un disegno, cambiarlo significa cambiare quella regola, e ciò richiede l'unanimità di tutti i proprietari (articolo 17.6).
• Il cambiamento altera un elemento comune. Occorrono i tre quinti dei proprietari e delle quote per cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes, qualsiasi altra alterazione della struttura o della fabbrica dell'edificio, compresa la chiusura delle terrazze o la modifica delle cose comuni (articolo 17.4).
• Tutto il resto. La maggioranza dei proprietari e delle quote, e in seconda convocazione la maggioranza dei presenti (articolo 17.7).

Dove cada una nuova tonalità fra le tre è stato deciso in un caso di Marbella. Una comunità ha cambiato i suoi edifici da un ocra a un bianco sporco a maggioranza, e alcuni proprietari hanno sostenuto che servisse l'unanimità. La corte d'appello di Málaga ha rilevato che lo statuto fissava i colori di tende e ombrelloni ma non quello della facciata, che la nuova tonalità era simile e valeva per tutti gli edifici, e che quindi l'unanimità non era richiesta, sicché pueda adoptarse el acuerdo mediante el sistema de simple mayoría, la delibera può essere adottata a maggioranza semplice (sentenza 289/2023 dell'8 maggio 2023). La sentenza riguarda una tonalità simile e uno statuto che tace. Un materiale nuovo o un disegno diverso è più vicino alla seconda regola, e quando i proprietari non sono d'accordo su quale tipo di lavori stanno votando, la legge lascia decidere l'assemblea e consente a ciascuno di loro di chiedere un arbitrato o un parere tecnico (articolo 17.10).

Chi paga, e come si divide il conto

Ogni proprietario paga secondo la propria quota, la percentuale che il suo appartamento ha nel titolo, qualunque cosa veda dalle sue finestre, salvo che il titolo o lo statuto fissino un altro criterio. Una parte del conto può venire dal fondo di riserva, che esiste per i lavori di conservazione e riparazione e che en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, non può in nessun caso essere inferiore al 10 % dell'ultimo bilancio ordinario della comunità (articolo 9.1). Il resto è una spesa straordinaria, una derrama. Come funzionano le quote, le spese straordinarie e le morosità è spiegato nella nostra nota sulle spese di comunità e le derramas.

Prendiamo l'edificio di Corralejo. Il preventivo scelto è di 62.000 euro: riparazione delle crepe e dei bordi arrugginiti dei balconi, un fondo pensato per l'aria di mare, due mani e il ponteggio. Sui lavori grava l'IGIC all'aliquota generale del 7 %, cioè 4.340 euro, perché l'aliquota zero che il testo fiscale canario riconosce ai lavori sulle abitazioni è riservata all'edilizia protetta (Decreto Legislativo 1/2025, articoli 32 e 38). Il totale è di 66.340 euro. L'assemblea prende 10.000 dal fondo di riserva e divide i restanti 56.340 per quota, da pagare in sei rate mensili. Le cifre sono inventate per mostrare il metodo.

Per l'appartamento tipo sono 375,60 euro al mese per sei mesi. Il proprietario del piano terra che non guarda mai la parete sud paga il suo 3,2 % come tutti gli altri. Come si vota una spesa straordinaria per lavori e quale garanzia pretendere dall'impresa è nella nostra nota sul rifacimento dell'impermeabilizzazione del tetto e delle terrazze.

Che cosa chiede il comune

La legge canaria sul suolo distingue i lavori che richiedono una licenza, quelli che richiedono solo una comunicazione preventiva, la comunicación previa, e quelli che non richiedono nulla. Un lavoro di facciata tocca di solito tre delle sue regole.

• Riparazione e ritinteggiatura. Basta la comunicazione preventiva per i lavori di conservazione e restauro e per i lavori esterni su edifici non vincolati (Ley 4/2017, articolo 332). Va presentata quince días antes, como mínimo, del inicio de la obra, almeno quindici giorni prima dell'inizio dei lavori, e va comunicata anche la fine dei lavori (articolo 350).
• Una facciata nuova. Serve una licenza per la modificación general de la fachada o el acristalamiento de terrazas existentes afectante al conjunto de la fachada, la modifica generale della facciata o la chiusura a vetri di terrazze esistenti che interessa l'insieme della facciata (articolo 330), e per qualsiasi lavoro su un edificio vincolato.
• Il ponteggio. Rientra nella comunicazione preventiva salvo que apoyen sobre la calzada o cuando la ocupación sobre la acera no permita un paso libre de 1,20 metros, salvo che poggi sulla carreggiata o che il suo ingombro sul marciapiede non lasci un passaggio libero di 1,20 metri (articolo 332). In questi due casi richiede una licenza (articolo 330).

Ogni comune aggiunge i propri moduli e le proprie tasse, e nominiamo solo i due di cui abbiamo letto i testi. Puerto del Rosario ha approvato nel 2024 un'ordinanza sui documenti che accompagnano la comunicazione preventiva per lavori in edifici esistenti: la conservazione e la manutenzione ne restano fuori, e i lavori che vanno oltre richiedono una relazione tecnica firmata da un professionista abilitato. L'ordinanza fiscale di La Oliva elenca i lavori esterni che non modificano in modo sostanziale la composizione o i materiali della facciata, tra cui la tinteggiatura, fra quelli che vengono semplicemente comunicati, salvo quando serve il ponteggio. Ad Antigua e a Pájara la domanda da porre al comune è la stessa: quale modulo, quale tassa e che cosa vuole per il ponteggio.

In riva al mare: la dichiarazione della legge sulle coste

Molti edifici di quest'isola si trovano dentro la fascia di protezione della legge sulle coste, che misura 100 metri verso l'interno dalla riva e 20 metri sui terreni che erano già classificati come urbani quando la legge è entrata in vigore nel 1988 (Ley 22/1988, articolo 23 e terza disposizione transitoria). Gli edifici che vi si trovavano legalmente prima della legge possono essere riparati, migliorati e ammodernati siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, purché i lavori non aumentino il volume, l'altezza o la superficie delle costruzioni esistenti (quarta disposizione transitoria). Il comune non può dare il via libera finché i proprietari non dimostrano di aver presentato all'amministrazione regionale una dichiarazione responsabile in tal senso. Per una ritinteggiatura la dichiarazione è breve, e viene prima della comunicazione preventiva.

Che cosa deve fissare il contratto

Un contratto di facciata fallisce ogni volta negli stessi punti, e ciascuno può essere risolto sulla carta prima del primo giorno.

• L'oggetto. Le superfici misurate, le riparazioni contate, il prodotto indicato e un prezzo per ciò che emerge una volta tolta la vecchia pittura.
• L'accesso. Ponteggio o lavori in fune, chi presenta la comunicazione preventiva e chi paga le tasse del comune.
• La preparazione. Su questa costa la pittura dura quanto ciò che sta sotto: ruggine rimossa e trattata, crepe aperte e sigillate, un fondo adatto all'aria di mare.
• Il colore. Il riferimento approvato dall'assemblea, scritto nel verbale e nel contratto.

Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo

Nelle comunità che amministriamo, i lavori arrivano in assemblea con tre preventivi sul tavolo, confrontati riga per riga, e il nostro compenso è una quota fissa per unità, mai una percentuale dei lavori né una provvigione di un fornitore. Il servizio è descritto nella nostra pagina di gestione delle comunità, e potete chiedere un preventivo per la vostra comunità.

Domande frequenti

Per ridipingere la facciata serve un voto?

Non per decidere di riparare: la conservazione è obbligatoria. L'assemblea ripartisce la spesa straordinaria e fissa come si paga, e sceglie l'impresa a maggioranza semplice.

La comunità può cambiare il colore?

Sì, e la maggioranza dipende dalle sue stesse regole. Se lo statuto fissa il colore, cambiarlo richiede l'unanimità. Se tace e la nuova tonalità è simile, un tribunale ha accettato la maggioranza semplice. Un materiale o un disegno nuovi portano verso i tre quinti, come alterazione di un elemento comune.

Posso dipingere il mio balcone o montare una tenda?

Non di vostra iniziativa. La faccia esterna di terrazze e balconi, compreso il suo aspetto, è un elemento comune, e fuori dal vostro appartamento non potete modificare nulla senza la comunità.

Serve una licenza per ridipingere?

No. Alle Canarie basta una comunicazione preventiva presentata almeno quindici giorni prima dell'inizio per riparare e ridipingere. La licenza serve per una modifica generale della facciata, per un edificio vincolato e per un ponteggio che poggia sulla carreggiata.

Che cosa succede se la comunità non fa nulla?

Il comune può ordinare i lavori, eseguirli a spese dei proprietari o imporre fino a dieci multe coercitive, e i proprietari che hanno bloccato i lavori rispondono personalmente di quelle multe.