Le ispezioni che un edificio residenziale non può saltare: un calendario per il condominio

Prima o poi ogni presidente apre una lettera in cui si dice che è in scadenza un'ispezione: l'ascensore, l'impianto elettrico, gli estintori, il gas. Alcune di quelle lettere citano un regolamento e una data. Altre arrivano da un'azienda che vende il certificato che, a suo dire, la legge impone. Distinguere le une dalle altre è più difficile di quanto dovrebbe, perché nessuna legge elenca le ispezioni che un edificio residenziale deve superare: ogni impianto ha il suo regolamento, il suo orologio e il suo ispettore, e le Canarie aggiungono regole proprie.

Questo è l'elenco per un condominio di Fuerteventura, impianto per impianto: la regola, ogni quanto, e chi firma la carta. Nomina anche due cose che compaiono in molte liste e che non hanno alcuna ispezione ufficiale.

Il dovere dietro ogni data

Il punto di partenza è la legge sull'edilizia (Ley de Ordenación de la Edificación): i proprietari devono conservar en buen estado la edificación mediante un adecuado uso y mantenimiento, conservare in buono stato l'edificio mediante un uso e una manutenzione adeguati. Il Codice tecnico dell'edilizia lo traduce in tre compiti: eseguire il piano di manutenzione dell'edificio, annotare ogni riparazione nel libro dell'edificio e Realizar las inspecciones reglamentariamente establecidas y conservar su correspondiente documentación, eseguire le ispezioni stabilite dai regolamenti e conservarne la documentazione.

In un palazzo di appartamenti gli impianti comuni appartengono al condominio, sicché il dovere ricade sul condominio e, giorno per giorno, sul suo amministratore, al quale la legge sulla proprietà orizzontale affida il compito di Atender a la conservación y entretenimiento de la casa, provvedere alla conservazione e alla manutenzione della casa. Quando un'ispezione si chiude con un elenco di difetti, le riparazioni non si mettono ai voti: le opere necessarie a conservare l'edificio e i suoi impianti comuni sono obbligatorie in base all'articolo 10.1.a di quella legge, e l'assemblea decide soltanto come si ripartisce e si paga la quota straordinaria.

Due nomi ricorrono in quel che segue. Una ditta di manutenzione si occupa di un impianto per contratto, e per alcuni impianti quel contratto è esso stesso obbligatorio. Un organismo di controllo (organismo de control, di solito abbreviato in OCA) è un ispettore accreditato e indipendente che esamina l'impianto a distanza di alcuni anni e rilascia un certificato. Sono imprese diverse con mestieri diversi, e l'ispettore lo sceglie e lo incarica il condominio.

Il calendario in una tabella

Le scadenze qui sotto sono quelle fissate dai regolamenti. Le sezioni dopo la tabella spiegano da dove viene ogni soglia e quali edifici ne restano fuori.

L'ascensore

L'ascensore ha il regime più severo, e gli abbiamo dedicato un articolo intero. Dal 1º luglio 2024 l'istruzione tecnica approvata dal Regio Decreto 355/2024 fissa l'ispezione periodica ogni quattro anni per l'ascensore di un edificio con più di venti abitazioni o che serve più di quattro piani, ogni sei anni per ogni altro ascensore residenziale e ogni due anni negli edifici industriali e nei luoghi aperti al pubblico. Il condominio la affida a un organismo di controllo, e l'istruzione è netta su chi non può farlo: La inspección periódica no podrá ser contratada en ningún caso por la empresa conservadora, l'ispezione periodica non potrà in nessun caso essere affidata dalla ditta di manutenzione. Quella ditta deve però avvisare il condominio della data con almeno tre mesi di anticipo, e mette l'ascensore fuori servizio se la data passa senza ispezione. Che cosa può scrivere l'ispettore, e gli adeguamenti che devono ricevere gli ascensori più vecchi, sono nel nostro articolo sugli ascensori dopo il RD 355/2024.

Elettricità: l'ispezione decennale e chi la deve

Il regolamento di bassa tensione (REBT, Regio Decreto 842/2002) riserva l'ispezione di un organismo di controllo agli impianti di particolare rilevanza, e la sua istruzione ITC-BT-05 vi comprende gli impianti comuni degli edifici residenziali. Si ispezionano cada 10 años, las comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 kW, ogni 10 anni, quelli comuni degli edifici di abitazioni con potenza totale installata superiore a 100 kW.

Pochi condomini conoscono la propria potenza totale installata, e il Governo delle Canarie ha chiuso la questione con una risoluzione del 16 novembre 2016. La potenza si calcola in ragione di non meno di 5.000 W per abitazione, più i locali e tutto ciò che è alimentato dall'allacciamento dell'edificio: garage, piscina, scale, gruppi di pressione, giardini, ascensori. La risoluzione traccia poi la linea pratica: En la práctica quedan incluidos aquellos edificios que dispongan de 20 o más suministros, entre viviendas y locales, in pratica restano inclusi gli edifici che dispongono di 20 o più forniture, tra abitazioni e locali. Un edificio con tante forniture ne esce solo se può dimostrare una potenza totale installata di 100 kW o meno, e uno più piccolo la cui potenza documentata sia superiore vi rientra comunque.

Ciò che l'ispettore esamina è la parte comune: gli impianti di collegamento, dalla cassetta generale di protezione fino all'impianto proprio di ciascun proprietario, i servizi generali (illuminazione di androni e scale, alimentazione degli ascensori, gruppi di pressione) e gli spazi particolari annessi all'edificio, come piscine, garage, illuminazione esterna, giardini, gruppi elettrogeni e impianti di energia rinnovabile. Gli appartamenti non vengono ispezionati.

L'orologio dipende dall'età dell'edificio. Un edificio la cui messa in servizio è stata presentata dopo il 18 settembre 2003, giorno in cui il regolamento è entrato in vigore, deve la prima ispezione a dieci anni e un'altra ogni dieci anni da allora. Agli edifici più vecchi sono state date date fisse tra il 18 settembre 2006 e il 18 settembre 2009, prima i più vecchi. Un palazzo degli anni Ottanta mai ispezionato non sta quindi aspettando la sua data: è in ritardo. Dove non restano documenti, l'età si ricava dalla data della prima fornitura di elettricità o, in mancanza, dalla cedola di abitabilità o dalla licenza comunale.

Il condominio richiede da sé l'ispezione a un organismo di controllo libremente elegido por el titular de la instalación, liberamente scelto dal titolare dell'impianto. Il certificato è favorevole, condizionato o negativo. Un difetto grave dà un certificato condizionato e un termine non superiore a sei mesi; la riparazione la esegue un installatore elettrico abilitato, che la certifica una volta corretti i difetti, e le carte si depositano presso il dipartimento dell'industria del Governo delle Canarie. Un difetto molto grave dà un certificato negativo che va subito al dipartimento, e un impianto che rappresenta un pericolo imminente può essere scollegato.

Alcune parti dell'edificio hanno un orologio più corto. In base alla stessa istruzione, gli impianti che hanno avuto bisogno di un'ispezione prima del primo utilizzo si ispezionano di nuovo ogni cinque anni, e tre di essi sono comuni nei complessi residenziali: il garage, la piscina con più di 10 kW di potenza installata e l'illuminazione esterna oltre 5 kW. Per i garage il testo statale esclude solo i piccoli, excepto aparcamientos o estacionamientos de menos de 25 plazas, eccetto i parcheggi con meno di 25 posti, mentre la tabella del decreto canario pone la linea a più di 25 posti; con quel numero esatto, chiedete all'organismo di controllo. Le stazioni di ricarica per veicoli elettrici entrano nell'elenco solo quando l'impianto ha richiesto un progetto; della colonnina del singolo proprietario si occupa il nostro articolo sulle colonnine di ricarica nel garage condominiale. La risoluzione canaria chiede di far coincidere, dove possibile, le ispezioni quinquennali con quella decennale.

Vale la pena conoscere altre due regole canarie. La ditta che mantiene l'impianto elettrico per contratto deve comunicare al condominio, con un mese di anticipo e in modo che ne resti prova, che l'ispezione è in scadenza, e deve segnalare al Governo gli impianti che hanno superato la data di tre mesi. La tabella del decreto rende obbligatorio quel contratto solo dove il garage supera i 5.000 m²; il condominio che non lo ha non riceve alcun promemoria, quindi la data deve stare nel suo calendario. E chi chiede denaro pubblico per miglioramenti energetici deve dimostrare che l'ispezione periodica è stata fatta. Un complesso con una propria cabina di trasformazione ha una data in più, perché gli impianti di media e alta tensione si ispezionano almeno ogni tre anni.

Antincendio: manutenzione sempre, ispezione solo per il garage più grande

Le attrezzature antincendio seguono il regolamento approvato dal Regio Decreto 513/2017, che separa due cose spesso confuse. La manutenzione è dovuta da ogni edificio che abbia le attrezzature. L'allegato II fissa il tempo massimo tra un'operazione e l'altra: gli estintori si controllano ogni tre mesi e si revisionano ogni anno, con una prova di pressione ogni cinque anni; gli idranti a muro si controllano ogni tre mesi e si revisionano ogni anno e ogni cinque anni, e le loro manichette si sostituiscono almeno ogni venti anni; le colonne a secco si controllano ogni sei mesi e si provano ogni cinque anni; i sistemi di allarme e rivelazione si controllano ogni tre mesi e si provano ogni anno. I controlli trimestrali e semestrali può farli il personale del condominio. Le operazioni annuali e quinquennali spettano a una ditta di manutenzione abilitata, e i verbali firmati vanno conservati per almeno cinque anni.

L'ispezione di un organismo di controllo è un'altra cosa. L'articolo 22 ne ordina una almeno ogni dieci anni e poi esenta, tra gli altri, gli stabilimenti di Uso residencial vivienda, uso residenziale abitativo, e di Uso aparcamiento con superficie construida menor de 500 m2, uso parcheggio con superficie costruita inferiore a 500 m2, purché non contengano zone a rischio speciale alto né zone di deposito. Non è richiesta nemmeno dove le uniche attrezzature sono estintori e simili, o l'illuminazione di emergenza. Un palazzo di appartamenti con gli estintori sui pianerottoli deve dunque la manutenzione e nessuna ispezione. Un garage di 500 m² o più con idranti a muro o allarme è, per come leggiamo l'articolo, fuori dall'esenzione: il Codice tecnico tratta un garage di oltre 100 m² come un uso a sé e un compartimento antincendio separato, e l'esenzione dell'abitazione non lo raggiunge. È la nostra lettura, e l'organismo di controllo la confermerà per un dato garage. Per gli impianti che già esistevano quando il regolamento è entrato in vigore, il 12 dicembre 2017, la prima ispezione scadeva dieci anni dopo la messa in servizio, e a quelli già più vecchi sono stati dati da uno a tre anni.

Gas

Il regolamento del gas (Regio Decreto 919/2006) distingue gli impianti alimentati da una rete di distribuzione da quelli alimentati da bombole o da un serbatoio proprio. Dove l'edificio è collegato a una rete, gli impianti riceventi sono ispezionati ogni cinque anni dal distributore o da un installatore di gas abilitato, parte comune compresa; il distributore deve avvisare con tre mesi di anticipo, e il costo viene addebitato all'utente. Dove non c'è rete, è il titolare a dover commissionare una revisione ogni cinque anni a un installatore di gas abilitato.

Un serbatoio condominiale di GPL aggiunge tre obblighi propri: un contratto di manutenzione con un installatore che abbia un servizio di emergenza permanente, una revisione del serbatoio insieme a quella quinquennale dell'impianto che alimenta, e una prova di pressione ogni quindici anni, che il condominio commissiona a un organismo di controllo. La sanzione è incorporata nella fornitura: No podrá suministrarse GLP a ninguna instalación, si el titular no acredita ante el suministrador la realización de las revisiones indicadas en esta ITC, non si potrà fornire GPL a nessun impianto se il titolare non dimostra al fornitore l'esecuzione delle revisioni indicate in questa istruzione. L'impianto interno a ogni appartamento lo fa revisionare il suo proprietario o chi lo occupa, con lo stesso orologio di cinque anni.

Acqua calda, pannelli solari e aria condizionata

Gli impianti termici, cioè riscaldamento, raffrescamento, ventilazione e acqua calda, seguono il RITE (Regio Decreto 1027/2007), e quasi tutto vi ruota attorno a una cifra: 70 kW di potenza termica installata. Al di sopra, il condominio deve avere un contratto di manutenzione con una ditta abilitata, che firma ogni anno un certificato di manutenzione; i generatori di calore o di freddo sono ispezionati per l'efficienza energetica ogni quattro anni da un ispettore indipendente accreditato scelto dal condominio; e quando l'impianto ha più di quindici anni viene ispezionato per intero, e di nuovo ogni quindici anni.

Da 5 kW a 70 kW non c'è ispezione ufficiale, ma la manutenzione la fa comunque una ditta abilitata seguendo il manuale dell'impianto, con intervalli che il regolamento fissa come minimi: i pannelli solari termici, per esempio, almeno una volta l'anno. In un complesso residenziale gli impianti che arrivano a queste regole sono l'acqua calda centralizzata, i pannelli solari sul tetto, una piscina riscaldata o l'aria condizionata centralizzata.

Acqua: il serbatoio e la piscina

Il serbatoio che molti edifici tengono tra il contatore e gli appartamenti non ha un ispettore, ma ha una regola che nomina il condominio. Il decreto del 2023 sull'acqua potabile dice che il proprietario dell'edificio, o il condominio, deberá limpiar periódicamente el depósito interior incluyendo desincrustación, desinfección y aclarado, dovrà pulire periodicamente il serbatoio interno, comprese disincrostazione, disinfezione e risciacquo, tramite un professionista e con una frequenza valutata secondo i criteri del comune in base all'acqua e alle dimensioni del serbatoio. Il decreto sulla legionella, che disciplina torri di raffreddamento e vasche idromassaggio, lascia fuori gli impianti situati in edificios dedicados al uso exclusivo de vivienda, edifici destinati a uso esclusivo di abitazione, purché non incidano sull'ambiente esterno. Il nostro articolo sull'acqua a Fuerteventura tratta il serbatoio, la pompa e la bolletta.

La piscina è una questione sanitaria più che industriale, e i suoi controlli li tiene il condominio stesso. Il regolamento canario delle piscine vuole l'acqua misurata 2 veces al día: apertura y máxima afluencia, 2 volte al giorno: all'apertura e alla massima affluenza, ogni giorno in cui la piscina è aperta, con i risultati nel registro della piscina, e le docce pulite, disincrostate e disinfettate contro la legionella almeno una volta l'anno. Il suo impianto elettrico, oltre i 10 kW, è la voce quinquennale della sezione sull'elettricità. Il bagnino, il registro e le analisi di laboratorio sono nel nostro articolo sulle piscine condominiali.

L'edificio stesso

L'ispezione tecnica dell'edificio, la ITE, è la data di cui quasi tutti i proprietari hanno sentito parlare e, per la maggior parte degli edifici, la più lontana. La legge canaria del suolo consente all'amministrazione di chiedere ai proprietari di dimostrare lo stato di conservazione del loro edificio con un'ispezione che deberá ser realizada por técnico competente y tendrá una eficacia de veinte años, dovrà essere eseguita da un tecnico competente e avrà un'efficacia di venti anni. Si applica agli edifici residenziali plurifamiliari che avevano ottant'anni o più al 30 giugno 2018, e agli altri man mano che li compiono. Un palazzo terminato nel 1990 arriva a quell'età nel 2070. Il nostro articolo sulla salute dell'edificio e la ITE ha i dettagli.

Due cose senza ispezione ufficiale

Due voci compaiono in molte offerte di manutenzione come se una legge imponesse per esse un certificato. Nessuna lo impone.

• Il parafulmine. Il Codice tecnico decide se un edificio ha bisogno di una protezione contro i fulmini, confrontando la frequenza attesa di fulminazioni con il rischio ammissibile, e non fissa alcuna ispezione periodica del sistema. Si mantiene come ogni altra parte dell'edificio, nel piano di manutenzione.
• La porta del garage. Il rapporto del Ministero dell'Industria su queste porte è chiaro su chi ne risponde: El propietario de la puerta es el responsable legal de que ésta sea mantenida adecuadamente, il proprietario della porta è il responsabile legale della sua corretta manutenzione, e in un edificio in regime di proprietà orizzontale quel proprietario è il condominio. La manutenzione segue le istruzioni del fabbricante, nella maggior parte dei casi richiede un professionista e si annota nel libretto di manutenzione della porta. Nessun organismo di controllo la ispeziona.

Quando una lettera dice che un certificato è obbligatorio, chiedete l'articolo. Ogni ispezione di questo testo ne ha uno.

Un esempio

Prendiamo un complesso di Corralejo terminato nel 2008: trentadue appartamenti e due negozi, un ascensore che serve cinque piani, un garage interrato di quaranta posti e 1.100 m², una piscina le cui pompe e luci sommano 12 kW, idranti a muro e allarme nel garage, estintori su ogni pianerottolo, pannelli solari per l'acqua calda e un serbatoio dell'acqua con gruppo di pressione.

L'ascensore si ispeziona ogni quattro anni, perché l'edificio ha più di venti abitazioni. Con trentaquattro forniture, l'impianto elettrico comune si ispeziona ogni dieci anni: nel 2018 e di nuovo nel 2028. Il garage e la piscina seguono l'orologio elettrico dei cinque anni, e il condominio chiede all'organismo di controllo di unirli alla visita decennale quando gli anni coincidono. Le attrezzature antincendio hanno la loro manutenzione trimestrale, annuale e quinquennale, e il garage, con più di 500 m², ha secondo la nostra lettura la sua ispezione di un organismo di controllo ogni dieci anni. I pannelli solari sono revisionati almeno una volta l'anno da una ditta abilitata, e il serbatoio si pulisce con l'intervallo indicato dai criteri del comune. La ITE non scade fino al 2088.

Quanto costa una data mancata

La legge sull'industria elenca tra le infrazioni gravi Mantener en funcionamiento instalaciones sin haber superado favorablemente las inspecciones, revisiones o comprobaciones, mantenere in funzione impianti senza aver superato favorevolmente le ispezioni, revisioni o verifiche, e anche il non avere un contratto di manutenzione quando è obbligatorio. Non correggere in tempo i difetti rilevati da un'ispezione è un'infrazione lieve. I massimi sono molto al di sopra di ciò che un condominio vedrebbe mai, fino a 60.000 euro per un'infrazione lieve e fino a 6.000.000 per una grave, e la multa reale si gradua secondo il danno, l'intenzione e i mezzi del trasgressore; ma la risoluzione canaria sulle ispezioni elettriche rinvia espressamente a queste sanzioni.

I costi pratici arrivano prima. Un ascensore con l'ispezione scaduta viene messo fuori servizio. Un serbatoio di gas senza le sue revisioni non viene riempito. Un impianto elettrico che rappresenta un pericolo imminente può essere scollegato. Un condominio che vuole un contributo per lavori energetici deve dimostrare di aver fatto l'ispezione. E le riparazioni che un'ispezione impone sono opere obbligatorie, pagate da tutti i proprietari per quota, con un termine che si conta in mesi.

Una lista di controllo per il consiglio

• Elencate ciò che l'edificio ha. Ascensore, numero di appartamenti e di locali, posti e superficie costruita del garage, potenza installata della piscina, serbatoio del gas, acqua calda centralizzata o pannelli solari, serbatoio dell'acqua, attrezzature antincendio. Ogni soglia di questo testo è una di quelle cifre.
• Trovate le date di messa in servizio. Ogni orologio parte da quando l'impianto è stato messo in servizio o ispezionato l'ultima volta. I documenti sono nell'archivio del condominio o presso la ditta di manutenzione; se non ne resta nessuno, vale la data della prima fornitura di elettricità.
• Chiedete a ogni ditta di manutenzione le sue date per iscritto. Quella dell'ascensore deve avvisare tre mesi prima; quella dell'impianto elettrico, quando il condominio ne ha una sotto contratto, un mese prima.
• Incaricate voi l'organismo di controllo. Lo sceglie il condominio, e per l'ascensore alla ditta di manutenzione è vietato incaricarlo.
• Mettete a bilancio le correzioni, non solo l'ispezione. I difetti gravi arrivano con un termine non superiore a sei mesi, e le opere sono obbligatorie.
• Conservate i certificati. Il decreto canario obbliga il titolare a custodire la documentazione tecnica e amministrativa dell'impianto elettrico per tutta la sua vita utile, e i verbali di manutenzione antincendio si conservano almeno cinque anni.

Che cosa facciamo nei condomini che amministriamo

Nei condomini che amministriamo, un calendario di manutenzione viene definito nei primi 90 giorni e rivisto ogni anno: piscine, ascensori, facciate, giardini e impianti idrici, ognuno con la sua stagione e la sua voce di budget, concordato con il condominio. Le date di questo articolo hanno il loro posto in quel calendario, accanto alla manutenzione a cui seguono. Quando un'ispezione finisce in lavori, i lavori importanti arrivano al condominio con tre preventivi confrontabili, e la fattura si paga quando il lavoro corrisponde al preventivo, verificato di persona. I certificati si conservano con i documenti del condominio, sotto lo stesso accesso dei verbali. I proprietari che vogliono il proprio edificio gestito così possono leggere della manutenzione dei condomini e chiedere un preventivo.

Domande frequenti

Tutti gli edifici devono fare l'ispezione elettrica decennale?

Solo gli edifici i cui impianti comuni superano i 100 kW di potenza totale installata. Alle Canarie questo significa, in pratica, ogni edificio con 20 o più forniture tra abitazioni e locali, a meno che possa dimostrare 100 kW o meno. Gli edifici messi in servizio dopo il 18 settembre 2003 devono la prima ispezione a dieci anni; i più vecchi avevano scadenze tra il 2006 e il 2009.

Chi sceglie l'ispettore, e chi paga?

Sceglie il condominio, tra gli organismi di controllo accreditati; per l'ascensore, alla ditta di manutenzione è espressamente vietato affidare l'ispezione. Il costo è una spesa generale ripartita per quota, e lo sono anche le opere che il certificato impone, che sono obbligatorie e non richiedono alcun voto.

Gli estintori hanno bisogno di un'ispezione ufficiale?

In un edificio residenziale no: il regolamento antincendio esenta l'uso abitativo dall'ispezione decennale di un organismo di controllo. Hanno invece bisogno di manutenzione: un controllo ogni tre mesi, una revisione annuale da parte di una ditta abilitata e una prova di pressione ogni cinque anni. Un garage di 500 m² o più con idranti a muro o allarme è, secondo la nostra lettura, un caso diverso.

Il nostro edificio deve già fare la ITE?

Alle Canarie l'ispezione si applica agli edifici residenziali plurifamiliari che avevano ottant'anni al 30 giugno 2018 e agli altri man mano che li compiono; una volta fatta, vale venti anni. A un palazzo costruito negli anni Ottanta o dopo mancano decenni, anche se l'amministrazione può sempre ordinare riparazioni quando la sicurezza lo richiede.