Nel giro di undici mesi sono successe due cose distinte, e i proprietari a Fuerteventura, comprensibilmente, le confondono.
La prima è nazionale: dal 3 aprile 2025 la Ley de Propiedad Horizontal offre a una comunidad di proprietari una via diretta, a maggioranza qualificata, per approvare, condizionare o vietare l'affitto turistico all'interno dell'edificio. La seconda è regionale: il 10 dicembre 2025 le Canarie hanno approvato la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, che sostituisce il vecchio decreto del 2015 e riscrive le regole su quali abitazioni possano in assoluto essere affittate ai turisti.
Non sono alternative. Un affitto vacanze in una palazzina di Fuerteventura oggi deve soddisfare entrambi — la comunidad e il quadro normativo regionale/municipale. Il regime nazionale di registrazione arrivato nel 2025 non si sovrappone più a loro: il Tribunal Supremo lo ha annullato nel maggio 2026 (ne parliamo più avanti).
Che cosa dice davvero la riforma del 2025
La riforma è arrivata con la quarta disposizione finale della Ley Orgánica 1/2025, che ha riscritto l'articolo 17.12 della LPH. Le parole operative meritano di essere lette in originale:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
In parole povere: un accordo espresso per approvare, limitare, condizionare o vietare l'affitto turistico richiede una doppia maggioranza dei tre quinti — i tre quinti di tutti i proprietari, che a loro volta detengano i tre quinti delle quote di partecipazione. Non l'unanimità. Non la maggioranza semplice. E "di tutti i proprietari", non "di quelli che si sono presentati".
Ne derivano tre conseguenze, e contano più del titolo.
Vale in entrambe le direzioni
Prima della riforma, una comunidad che volesse vietare gli affitti vacanze aveva bisogno dell'unanimità — il che significava, in pratica, che non poteva. Quella barriera è caduta. Ma è caduta anche la vecchia presunzione che l'attività sia libera finché non viene vietata: la legge ora parla di approvazione espressa e preventiva. Un proprietario che vuole iniziare ad affittare in un edificio plurifamiliare non può più trattare la comunidad come una questione irrilevante.
"Limitare o condizionare" è l'opzione sottoutilizzata
La maggior parte delle comunidades non vuole un divieto. Vuole i bidoni svuotati, la piscina che non si trasformi in una sala feste alle 2 di notte e l'ascensore che non trasporti valigie a rotelle alle sei del mattino. Lo stesso articolo consente alla comunidad di condizionare l'attività — regolamento interno, modalità di consegna delle chiavi, un referente designato per ogni unità affittata — con la stessa maggioranza dei tre quinti. Molto spesso è questo l'accordo che passa davvero.
I costi si possono ripartire diversamente
Lo stesso articolo consente inoltre alla comunidad di stabilire una quota di spesa speciale, o una partecipazione maggiorata alle spese comuni, per l'abitazione che svolge l'attività — con un tetto del 20% di aumento. Riflette qualcosa che ogni amministratore può misurare: un'unità con cinquanta ricambi di ospiti l'anno usa l'ascensore, i corridoi e la piscina in modo diverso da un'unità abitata da un'unica famiglia.
E gli affitti già in corso?
Qui le risposte oneste sono brevi. La riforma non contiene alcuna norma transitoria espressa, e la dottrina è sinceramente divisa sulla possibilità che un nuovo accordo della comunidad fermi un'attività già legittimamente avviata prima del 3 aprile 2025. Chi le dice che la risposta è ovvia, in un senso o nell'altro, le sta vendendo una certezza che ancora non esiste. Dipende dal titolo costitutivo, dallo statuto e da come viene redatto l'accordo — ed è esattamente per questo che vale la pena redigerlo come si deve.
Poi le Canarie hanno aggiunto la propria legge
La Ley 6/2025 è il cambiamento strutturale più grande per Fuerteventura, perché decide se l'abitazione possa essere un affitto vacanze o meno — prima ancora che la comunidad voti.
Le linee principali:
- Un tetto per municipio. Come regola generale, almeno il 90% del patrimonio abitativo di un municipio è riservato all'uso residenziale, lasciando fino al 10% disponibile per l'uso turistico. Il margine è più ampio (20%) solo a El Hierro, La Gomera e La Palma. Fuerteventura ricade nella regola generale.
- Le nuove costruzioni aspettano. Le abitazioni di nuova costruzione non possono passare all'uso turistico per dieci anni dopo la costruzione (cinque nelle isole a minor pressione e nei municipi con difficoltà demografiche).
- Standard tecnici veri. Superficie minima (35 m², o 25 m² con dotazioni compensative), numero di bagni proporzionato all'occupazione e una soglia minima di prestazione energetica — orientativamente classe F per gli edifici precedenti al 2007 e D per quelli successivi — più acqua calda da fonti rinnovabili e conformità in materia di accessibilità. Parecchi appartamenti meno recenti di Fuerteventura avranno bisogno di lavori, non di scartoffie.
- Un periodo transitorio. Le viviendas vacacionales esistenti hanno una finestra generale di cinque anni per adeguarsi, estendibile a dieci in casi definiti, con una via per dichiarare l'uso turístico consolidado.
- Basta pseudo-hotel. Gli edifici interi convertiti unità per unità in affitti vacanze da un unico grande titolare sono presi di mira direttamente.
- Le licenze smettono di viaggiare con la vendita. È lo stesso Governo delle Canarie, nel dare conto dell'approvazione della legge, a sottolineare che l'autorizzazione non è più liberamente trasmissibile — un punto che cambia l'aritmetica per chiunque compri un appartamento "con licenza di affitto". La verifichi prima di pagarla.
E sotto entrambe, uno strato appena caduto: il Real Decreto 1312/2024 aveva creato un registro nazionale unico degli affitti e uno sportello unico digitale, e dal 1º luglio 2025 gli annunci di soggiorni brevi richiedevano un numero di registrazione statale. Il 19 maggio 2026 il Tribunal Supremo (sentenza 620/2026, Terza Sezione) ha annullato il registro e l'obbligo di iscrizione — turismo e abitazione sono competenze regionali — lasciando in piedi solo lo sportello digitale e il dovere delle piattaforme di comunicare allo Stato i dati dell'attività. Un numero statale non è più condizione per pubblicare un annuncio; la registrazione che sostiene il suo diritto di operare è quella canaria. L'era in cui un affitto vacanze poteva semplicemente non esistere sul piano amministrativo resta finita — il registro che conta si è soltanto trasferito alle isole.
Che cosa significa per lei, a seconda di chi è
Se possiede un appartamento in una comunidad e lo affitta ai turisti. Verifichi tre cose in quest'ordine: se l'abitazione è ancora ammissibile secondo la Ley 6/2025 e i numeri del suo municipio, se la sua registrazione canaria è valida e i documenti reperibili, e che cosa dicono già lo statuto e i verbali della sua comunidad. Un divieto potrebbe già esistere nel suo statuto da molto prima del 2025.
Se è presidente o fa parte del consiglio direttivo. La soglia dei tre quinti si misura su tutti i proprietari e su tutte le quote — il che, in una comunidad dove metà dei proprietari vive all'estero, significa che il voto si vince o si perde sulla partecipazione, non sulle opinioni. Un accordo votato da quattordici persone in una comunidad di sessanta non la raggiungerà. È questa la ragione più pratica di tutte per condurre una convocazione come si deve: preavviso adeguato, il punto all'ordine del giorno redatto con le parole stesse della legge, il modulo di delega fatto circolare per tempo e uno sforzo reale per raggiungere i proprietari non residenti in una lingua che leggono.
Se è proprietario nell'edificio e si oppone agli affitti. Ora ha una via che non richiede il consenso del suo vicino. Chieda al presidente di mettere all'ordine del giorno un accordo espresso, e sia realista su quale versione — approvare con condizioni, limitare o vietare — possa davvero raccogliere i tre quinti.
Come lo gestiamo noi
Siamo amministratori, non avvocati, e lo diciamo. Quello che facciamo è rendere la decisione solida sul piano procedurale: la convocazione redatta in modo che l'accordo non sia impugnabile per un cavillo, la maggioranza calcolata sulla tabella reale delle quote prima dell'assemblea e non dopo, le deleghe sollecitate perché la soglia sia raggiungibile, e il verbale scritto in modo che dica ciò che è stato davvero deciso. Dove una comunidad ha bisogno di un lavoro legale formale — una modifica statutaria, un'impugnazione, un'azione giudiziaria — lo diciamo anche, e viene preventivato per iscritto prima di cominciare. È a questo che serve il nostro servizio di supporto legale.
I proprietari che vivono all'estero vedono tutto attraverso il proprio login: la convocazione quando parte, il modulo di delega pronto da firmare, il punto all'ordine del giorno in inglese, spagnolo o tedesco, e il verbale quando viene chiuso. Votare sul futuro del proprio edificio non dovrebbe dipendere dal fatto di trovarsi o meno sull'isola a marzo.
Se la sua comunidad sta per affrontare questa conversazione e preferisce che venga condotta come si deve, ci parli della sua comunidad — oppure legga che cosa copre il nostro servizio di amministrazione della comunidad.
