Nel giro di undici mesi sono successe due cose distinte, e i proprietari a Fuerteventura, comprensibilmente, le confondono.
La prima è nazionale: dal 3 aprile 2025 la Ley de Propiedad Horizontal offre a una comunidad di proprietari una via diretta, a maggioranza qualificata, per approvare, condizionare o vietare l'affitto turistico all'interno dell'edificio. La seconda è regionale: il 10 dicembre 2025 le Canarie hanno approvato la Ley 6/2025, de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, che prevale sul decreto del 2015 ovunque i due siano in contrasto e riscrive le regole su quali abitazioni possano in assoluto essere affittate ai turisti.
Non sono alternative. Un affitto vacanze in una palazzina di Fuerteventura oggi deve soddisfare entrambi — la comunidad e il quadro normativo regionale/municipale. Il regime nazionale di registrazione arrivato nel 2025 non si sovrappone più a loro: il Tribunal Supremo lo ha annullato nel maggio 2026 (ne parliamo più avanti).
Che cosa dice davvero la riforma del 2025
La riforma è arrivata con la quarta disposizione finale della Ley Orgánica 1/2025, che ha riscritto l'articolo 17.12 della LPH. Le parole operative meritano di essere lette in originale:
"El acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad [...] requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación."
In parole povere: un accordo espresso per approvare, limitare, condizionare o vietare l'affitto turistico richiede una doppia maggioranza dei tre quinti — i tre quinti di tutti i proprietari, che a loro volta detengano i tre quinti delle quote di partecipazione. Non l'unanimità. Non la maggioranza semplice. E "di tutti i proprietari", non "di quelli che si sono presentati".
Ne derivano tre conseguenze, e contano più del titolo.
Vale in entrambe le direzioni
Una doppia maggioranza dei tre quinti poteva già limitare o condizionare gli affitti vacanze dal 2019, e nell'ottobre 2024 il Tribunal Supremo ha stabilito che poteva anche vietarli; la riforma del 2025 lo ha scritto nella legge. Quello che ha aggiunto è l'altra metà: è caduta la vecchia presunzione che l'attività sia libera finché non viene vietata, e la legge ora parla di approvazione espressa e preventiva. Un proprietario che vuole iniziare ad affittare in un edificio plurifamiliare non può più trattare la comunidad come una questione irrilevante.
"Limitare o condizionare" è l'opzione sottoutilizzata
La maggior parte delle comunidades non vuole un divieto. Vuole i bidoni svuotati, la piscina che non si trasformi in una sala feste alle 2 di notte e l'ascensore che non trasporti valigie a rotelle alle sei del mattino. Lo stesso articolo consente alla comunidad di condizionare l'attività — regolamento interno, modalità di consegna delle chiavi, un referente designato per ogni unità affittata — con la stessa maggioranza dei tre quinti. Molto spesso è questo l'accordo che passa davvero.
I costi si possono ripartire diversamente
Lo stesso articolo consente inoltre alla comunidad di stabilire una quota di spesa speciale, o una partecipazione maggiorata alle spese comuni, per l'abitazione che svolge l'attività — con un tetto del 20% di aumento. Riflette qualcosa che ogni amministratore può misurare: un'unità con cinquanta ricambi di ospiti l'anno usa l'ascensore, i corridoi e la piscina in modo diverso da un'unità abitata da un'unica famiglia.
E gli affitti già in corso?
La legge risponde in due punti. L'articolo 17.12 termina con le parole Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, questi accordi non avranno effetti retroattivi. E la riforma del 2025 ha aggiunto una seconda disposizione aggiuntiva per il proprietario che già affittava ai turisti prima del 3 aprile 2025 secondo la normativa turistica: quel proprietario podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, potrà continuare a esercitare l'attività alle condizioni e per i termini che quella normativa stabilisce. Un affitto che funzionava legittimamente prima di quella data non ha quindi bisogno dell'approvazione della comunidad per continuare; per quanto tempo, lo decide la legge canaria descritta più sotto. Restano due limiti. Nessuna delle due regole, per come le leggiamo, salva un affitto che il titolo costitutivo o lo statuto già vietavano. E fino a che punto un accordo successivo possa condizionare un affitto precedente, o applicargli la quota maggiorata, la legge non lo dice a chiare lettere. Dipende dal titolo costitutivo, dallo statuto e da come viene redatto l'accordo — ed è esattamente per questo che vale la pena redigerlo come si deve.
Poi le Canarie hanno aggiunto la propria legge
La Ley 6/2025 è il cambiamento strutturale più grande per Fuerteventura, perché decide se l'abitazione possa essere un affitto vacanze o meno — prima ancora che la comunidad voti.
Le linee principali:
- Un tetto per municipio. Come regola generale, almeno il 90% del patrimonio abitativo di un municipio è riservato all'uso residenziale, lasciando fino al 10% disponibile per l'uso turistico. Il margine è più ampio (20%) solo a El Hierro, La Gomera e La Palma. Fuerteventura ricade nella regola generale.
- Le nuove costruzioni aspettano. Le abitazioni di nuova costruzione non possono passare all'uso turistico per dieci anni dopo la costruzione (cinque nelle isole a minor pressione e nei municipi con difficoltà demografiche).
- Standard tecnici veri. Superficie minima (35 m² utili; un'abitazione più piccola che rispetti il minimo di legge per un'abitazione è ammessa solo con uno degli extra di un elenco, come un posto auto o una piscina per gli ospiti), numero di bagni proporzionato all'occupazione e una soglia minima di prestazione energetica — orientativamente classe F per gli edifici precedenti al 2007 e D per quelli successivi — più acqua calda da fonti rinnovabili e conformità in materia di accessibilità. Parecchi appartamenti meno recenti di Fuerteventura avranno bisogno di lavori, non di scartoffie.
- Un periodo transitorio. Le viviendas vacacionales esistenti possono proseguire per cinque anni dall'entrata in vigore della legge, fino a dicembre 2030, prorogabili una sola volta fino a dieci su domanda; il proprietario che è anche il titolare registrato dell'attività, con più di un anno di esercizio prima della legge, può invece dichiarare l'uso turístico consolidado, che non ha scadenza ma si estingue se l'immobile cambia di mano. Da agosto 2026 una data viene prima: chi si è registrato prima della legge senza presentare al municipio la comunicazione preventiva di attività classificata (comunicación previa) deve presentarla prima del 31 luglio 2027 o cessare (Ley 7/2026).
- Basta pseudo-hotel. La pianificazione non può fare dell'affitto vacanze l'uso principale di un lotto, e un appartamento in un edificio autorizzato come struttura turistica conta come unità ricettiva, non come abitazione che si possa registrare.
- Le licenze smettono di viaggiare con la vendita. L'uso consolidato si estingue quando l'immobile è trasferito a qualsiasi titolo; da agosto 2026 l'unica eccezione è la successione, in cui l'erede può subentrare nella dichiarazione per dieci anni al massimo — un punto che cambia l'aritmetica per chiunque compri un appartamento "con licenza di affitto". La verifichi prima di pagarla.
E sotto entrambe, uno strato appena caduto: il Real Decreto 1312/2024 aveva creato un registro nazionale unico degli affitti e uno sportello unico digitale, e dal 1º luglio 2025 gli annunci di soggiorni brevi richiedevano un numero di registrazione statale. Il 19 maggio 2026 il Tribunal Supremo (sentenza 620/2026, Terza Sezione) ha annullato il registro e l'obbligo di iscrizione — turismo e abitazione sono competenze regionali — lasciando in piedi solo lo sportello digitale e il dovere delle piattaforme di comunicare allo Stato i dati dell'attività. Un numero statale non è più condizione per pubblicare un annuncio; la registrazione che sostiene il suo diritto di operare è quella canaria. L'era in cui un affitto vacanze poteva semplicemente non esistere sul piano amministrativo resta finita — il registro che conta si è soltanto trasferito alle isole.
Che cosa significa per lei, a seconda di chi è
Se possiede un appartamento in una comunidad e lo affitta ai turisti. Verifichi tre cose in quest'ordine: se l'abitazione è ancora ammissibile secondo la Ley 6/2025 e i numeri del suo municipio, se la sua registrazione canaria è valida e se il municipio ha la comunicazione preventiva di attività classificata (comunicación previa) che la legge chiede entro il 31 luglio 2027, e che cosa dicono già lo statuto e i verbali della sua comunidad. Un divieto potrebbe già esistere nel suo statuto da molto prima del 2025.
Se è presidente o fa parte del consiglio direttivo. La soglia dei tre quinti si misura su tutti i proprietari e su tutte le quote — il che, in una comunidad dove metà dei proprietari vive all'estero, significa che il voto si vince o si perde sulla partecipazione, non sulle opinioni. Un accordo votato da quattordici persone in una comunidad di sessanta non la raggiungerà. È questa la ragione più pratica di tutte per condurre una convocazione come si deve: preavviso adeguato, il punto all'ordine del giorno redatto con le parole stesse della legge, il modulo di delega fatto circolare per tempo e uno sforzo reale per raggiungere i proprietari non residenti in una lingua che leggono.
Se è proprietario nell'edificio e si oppone agli affitti. Ora ha una via che non richiede il consenso del suo vicino. Chieda al presidente di mettere all'ordine del giorno un accordo espresso, e sia realista su quale versione — approvare con condizioni, limitare o vietare — possa davvero raccogliere i tre quinti.
Come lo gestiamo noi
Siamo amministratori, non avvocati, e lo diciamo. Quello che facciamo è rendere la decisione solida sul piano procedurale: la convocazione redatta in modo che l'accordo non sia impugnabile per un cavillo, la maggioranza calcolata sulla tabella reale delle quote prima dell'assemblea e non dopo, le deleghe sollecitate perché la soglia sia raggiungibile, e il verbale scritto in modo che dica ciò che è stato davvero deciso. Dove una comunidad ha bisogno di un lavoro legale formale — una modifica statutaria, un'impugnazione, un'azione giudiziaria — lo diciamo anche, e viene preventivato per iscritto prima di cominciare. È a questo che serve il nostro servizio di supporto legale.
I proprietari che vivono all'estero vedono tutto attraverso il proprio login: la convocazione quando parte, il modulo di delega pronto da firmare, il punto all'ordine del giorno in inglese, spagnolo o tedesco, e il verbale quando viene chiuso. Votare sul futuro del proprio edificio non dovrebbe dipendere dal fatto di trovarsi o meno sull'isola a marzo.
Se la sua comunidad sta per affrontare questa conversazione e preferisce che venga condotta come si deve, ci parli della sua comunidad — oppure legga che cosa copre il nostro servizio di amministrazione della comunidad.
