Un edificio «fuera de ordenación» alle Canarie: cosa può ancora riparare il condominio, cosa no, e la carta che dice in quale situazione vi trovate

Un condominio di ventiquattro appartamenti in un edificio completato nel 1979, a cento metri dalla spiaggia in una delle località del nord dell'isola, vota la riparazione della facciata, un ascensore nuovo e la chiusura a vetri delle terrazze posteriori. L'architetto che preventiva i lavori pronuncia le parole «fuera de ordenación», il presidente chiede cosa significhi per la votazione e tre proprietari scrivono per sapere se l'edificio è abusivo. Non lo è, o non necessariamente: la legge canaria del suolo tiene dietro quell'espressione e dietro la sua parente, la «situación legal de consolidación», tre situazioni diverse, ciascuna con la propria lista dei lavori che un condominio può ancora fare, e un decreto-legge del gennaio 2026 ha allungato una di quelle liste. Questa nota legge la legge 4/2017 così com'è al 21 ottobre 2026, il regolamento del 2018 che la sviluppa, la legge delle Coste e il suo regolamento per gli edifici vicini alla riva, la regola della legge statale del suolo sul registro immobiliare e quattro sentenze del Tribunale superiore di giustizia delle Canarie degli ultimi dieci mesi, e poi le applica ai tre lavori di quell'ordine del giorno. Le citazioni sono in spagnolo con la lettura in italiano; l'edificio è inventato, la legge no.

Tre situazioni, non una

Il punto di partenza è se l'edificio fosse legale quando fu costruito. La legge 4/2017 riserva le sue due situazioni più miti agli edifici existentes al tiempo de la entrada en vigor de un nuevo instrumento de ordenación, erigidas de conformidad con la ordenación vigente en el momento de su ejecución o posteriormente legalizadas, que resultasen disconformes con la nueva regulación sobrevenida, esistenti all'entrata in vigore di un nuovo strumento di pianificazione, eretti in conformità alle regole del loro tempo o legalizzati dopo, e ora in contrasto con le regole venute dopo (articolo 159.1). Un edificio autorizzato nel 1979 sotto un piano che permetteva cinque piani, in una via dove il piano ora ne permette tre, è esattamente questo. Un edificio così rientra nella situación legal de consolidación quando è tra quelli que resulten disconformes, aunque no incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación, in contrasto con le nuove determinazioni ma non incompatibili con esse (159.1.a), che è il caso comune; rientra nella situación legal de afectación por actuación pública solo quando il nuovo piano ha bisogno del suo suolo per una strada, una piazza, un'attrezzatura pubblica o un altro sistema pubblico (159.1.b), e anche allora la parte interessata può essere una striscia del lotto mentre il resto resta consolidato.

La terza situazione nasce diversamente. Un edificio, o una sua parte, è fuera de ordenación quando è stato costruito senza titolo o contro un titolo e il comune non può più ordinarne il ripristino: la legge vi colloca ogni costruzione respecto de las cuales ya no sea posible el ejercicio de las potestades de protección de la legalidad y restablecimiento del orden jurídico perturbado, rispetto alla quale non è più possibile esercitare i poteri di tutela della legalità e di ripristino dell'ordine giuridico violato (articolo 362.1). I termini che chiudono quei poteri hanno più sotto una sezione propria. Due dettagli della definizione contano per un condominio. Un'opera che potrebbe ancora essere legalizzata non esce dalla situazione perché viene tollerata: esos inmuebles permanecerán en esta situación hasta la obtención de los títulos habilitantes correspondientes, quegli immobili restano in questa situazione fino all'ottenimento dei titoli corrispondenti (362.1). E la situazione si attacca all'opera, non all'intero edificio: una terrazza che nessuno ha autorizzato può essere fuera de ordenación sulla facciata di un edificio che è, in sé, perfettamente legale, e il tetto e l'ascensore del condominio si giudicano sulle proprie carte.

Cosa può fare un edificio consolidato, e cosa è cambiato il 28 gennaio 2026

Per l'edificio consolidato la lista è lunga, e quest'anno è cresciuta. Dal 28 gennaio 2026 la legge ammette, in via generale, obras de mantenimiento, conservación, reforma, modernización, demolición parcial, consolidación, rehabilitación, remodelación, y ampliación, incluso las que tengan como efecto mantener y alargar la vida útil del inmueble, lavori di manutenzione, conservazione, riforma, ammodernamento, demolizione parziale, consolidamento, riabilitazione, rimodellamento e ampliamento, compresi quelli che hanno l'effetto di mantenere e allungare la vita utile dell'immobile (articolo 160.1.a). La parola «ampliación» è nuova: fino al 27 gennaio il paragrafo elencava gli stessi lavori senza l'ampliamento e si chiudeva con la regola opposta, che nessun aumento di volume o di edificabilità contro il nuovo piano era ammissibile. Il decreto-legge canario del 26 gennaio 2026 ha rovesciato quella regola, siendo admisible el incremento de volumen o edificabilidad previsto en el nuevo plan, essendo ora ammissibile l'aumento di volume o di edificabilità previsto dal nuovo piano (160.1.a), a un prezzo: quando il condominio aggiunge volume deve adeguare l'edificio al nuovo allineamento, mentre ogni altro lavoro lo lascia dov'è. La stessa riforma ha aperto la porta degli usi, che il testo precedente teneva socchiusa: Se admitirán cambios de uso salvo que sean manifiestamente incompatibles con el destino asignado por la nueva ordenación del inmueble, si ammettono cambi d'uso salvo che siano manifestamente incompatibili con la destinazione assegnata dalla nuova pianificazione all'immobile (160.1.b), e i lavori che una norma di settore esige perché un'attività continui possono perfino ampliare l'edificio dove nessuna riabilitazione o rimodellamento basterebbe.

Due regole dello stesso articolo decidono i giorni peggiori. Se il condominio demolisce l'intero edificio, o cessa definitivamente un uso che il nuovo piano respinge, il progetto successivo segue il piano vigente al momento del rilascio della nuova licenza (160.1.d). Una demolizione imposta al condominio, da una catastrofe o da un ordine per evitare un rischio, non gli costa l'edificio: in quel caso se permitirá la reconstrucción con la misma edificabilidad del inmueble sustituido, si permette la ricostruzione con la stessa edificabilità dell'immobile sostituito (160.1.e). L'edificio interessato da un'azione pubblica segue anch'esso il regime del consolidamento, salvo che l'esproprio sia programmato entro cinque anni dall'approvazione del piano; in quel caso i lavori ammessi si riducono a las precisas para el cumplimiento del deber de conservación de los inmuebles durante el periodo que reste hasta la expropiación, quelli necessari per adempiere al dovere di conservazione nel tempo che resta fino all'esproprio (160.2.a), non si ammette alcun cambio d'uso che richieda lavori diversi, la ricostruzione eccezionale non si applica e niente di ciò che il condominio spende conta nel prezzo dell'esproprio.

Cosa può fare un edificio fuera de ordenación: riparare, conservare, niente di più alto

La lista del fuera de ordenación è corta e la legge la scrive come un limite. In quelle costruzioni solo podrán realizarse las obras de reparación y conservación necesarias para garantizar la habitabilidad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles, possono eseguirsi solo i lavori di riparazione e conservazione necessari a garantire l'abitabilità, l'accessibilità e il decoro legalmente esigibili (articolo 362.2), più i lavori che adattano il locale o l'edificio all'uso consolidato o a un uso previsto dal piano vigente, e in ogni caso siempre que tales obras no supongan incremento de la volumetría o altura de la edificación existente, purché tali lavori non comportino un aumento della volumetria o dell'altezza dell'edificio esistente (362.2). Letta per un condominio, quella frase permette la reimpermeabilizzazione del tetto, la riparazione dell'intonaco, il rinnovo delle tubature e l'installazione di cui un ascensore ha bisogno per l'accessibilità, e vieta il piano in più, la terrazza chiusa e la piscina coperta; dice anche che quanto speso per quelle riparazioni non alza mai il prezzo in un esproprio. L'unica eccezione è di settore: dove l'uso è consolidato, il comune può autorizzare con licenza gli usi complementari e la ejecución de las obras estrictamente necesarias para cumplir las medidas obligatorias impuestas por la legislación sectorial que sean precisas para garantizar el mantenimiento y viabilidad de la actividad, l'esecuzione dei lavori strettamente necessari per adempiere alle misure obbligatorie imposte dalla legislazione di settore e indispensabili a garantire il mantenimento e la vitalità dell'attività (362.3), che è la via per cui una scala antincendio o un ascensore richiesto dalle norme di accessibilità raggiunge un edificio che non può crescere altrimenti.

La legge aggiunge due note che una perizia d'acquisto porta di rado. La dichiarazione di un edificio abusivo in situazione di fuera de ordenación es causa expropiatoria por incumplimiento de la función social de la propiedad, è causa di esproprio per inadempimento della funzione sociale della proprietà (362.4), e in quell'esproprio non si paga nulla di ciò che è stato costruito contro il piano e mai legalizzato. E un edificio di valore etnografico o architettonico, in entrambe le situazioni, può essere smontato e ricostruito con i propri materiali quando è in rovina manifesta o la sua riabilitazione richiederebbe di demolire più della metà della sua struttura: quegli edifici podrán obtener autorización para el desmontaje de los paramentos afectados y su reposición constructiva total o parcial, possono ottenere l'autorizzazione a smontare le pareti interessate e a ricostruirle in tutto o in parte (articolo 161), una regola che il Tribunale superiore di giustizia delle Canarie ha applicato il 20 maggio 2026 a una vecchia casa su suolo rustico protetto a La Gomera, dove ha ritenuto provato il valore e permessa la ricostruzione (STSJ Canarias 257/2026). È una regola per la pietra vecchia, non per un edificio del 1979, ma è l'unica via nella legge dal «fuera de ordenación» a un edificio nuovo nello stesso punto.

Dieci lavori, due colonne

L'ordine del giorno di un condominio usa di rado le parole della legge. La tabella traduce nei due regimi i lavori che arrivano più spesso al nostro ufficio: la prima colonna è la domanda del condominio, la seconda è la risposta della legge per l'edificio consolidato e poi, dopo il punto, per l'edificio fuera de ordenación.

Il titolo di cui i lavori hanno bisogno è il dettaglio che la tabella porta nella prima riga e quello che cambia il calendario. Per un edificio consolidato, i Obras de conservación, restauración, reforma, rehabilitación o reestructuración de edificaciones e instalaciones, siempre que no afecten a edificios catalogados ni supongan incremento de volumen o edificabilidad, lavori di conservazione, restauro, riforma, riabilitazione o ristrutturazione di edifici e impianti che non tocchino edifici vincolati e non aggiungano volume o edificabilità, vanno per comunicazione preventiva (articolo 332.1.a), e solo l'ampliamento, la modifica generale della facciata o la chiusura a vetri di terrazze che interessi l'intera facciata hanno bisogno di una licenza (330.1.f). Per un edificio fuera de ordenación la legge toglie la scorciatoia: tra gli atti soggetti a licenza ci sono Las obras que se realicen en instalaciones, construcciones, edificaciones e infraestructuras que se encuentren en situación de fuera de ordenación, i lavori eseguiti su impianti, costruzioni, edifici e infrastrutture che si trovino in situazione di fuera de ordenación (330.1.r), così che la stessa riparazione del tetto che un edificio legale comunica con un mese di anticipo aspetta una licenza nell'edificio accanto. L'unico atto che la legge manda alla comunicazione preventiva in ogni situazione è l'impianto fotovoltaico sul tetto, en las situaciones de conformidad, legal de consolidación o de fuera de ordenación, nelle situazioni di conformità, di consolidamento legale o di fuera de ordenación (332.1.r), e dal 15 agosto 2026 la stessa pratica di licenza può portare una relazione di conformità privata invece di aspettare il tecnico comunale, cosa che il nostro articolo sulle relazioni di conformità del 2026 spiega lavoro per lavoro.

L'orologio dei quattro anni, e i lavori che non prescrivono mai

Un'opera diventa fuera de ordenación col passare del tempo, e la legge misura quel tempo con precisione. Il comune può aprire il procedimento di ripristino in qualsiasi momento finché i lavori sono in corso e, una volta finiti, En el plazo de cuatro años desde su completa terminación, entro quattro anni dal loro completo compimento, per i lavori che richiedevano una licenza (articolo 361.1.b) e negli stessi quattro anni per quelli che richiedevano una comunicazione preventiva (361.1.c). Il completo compimento non è l'ultima fattura: i lavori sono finiti quando estén dispuestas para servir al fin o uso previstos sin necesidad de ninguna actuación material posterior, salvo obras de ornato y embellecimiento, sono pronti a servire al fine o all'uso previsti senza alcun ulteriore intervento materiale, salvo opere di ornato e abbellimento (361.3). Quando i quattro anni passano senza che si apra un procedimento, la costruzione entra nella situazione dell'articolo 362 (361.4). Un ordine già emesso tiene il proprio orologio: il comune può eseguirlo En el plazo de diez años contados desde que la orden de restablecimiento goce de ejecutividad, entro dieci anni dal giorno in cui l'ordine di ripristino è divenuto esecutivo (361.2.c), dopo di che l'ordine stesso decade.

Chi prova la data è la domanda che decide la maggior parte delle pratiche. Il regolamento del 2018 la mette sul proprietario: La carga de la prueba de la completa terminación corresponde a quien alegue la limitación temporal para el ejercicio de las potestades de restablecimiento o sancionadora, l'onere di provare il completo compimento spetta a chi invoca il limite temporale all'esercizio dei poteri di ripristino o sanzionatori (Decreto 182/2018, articolo 46.4), e quando l'opera non poteva vedersi da una via pubblica la data deve venire da un documento pubblico, da una fotografia ufficiale o da un documento privato la cui data vale verso i terzi solo dal giorno in cui è divenuta certa (46.5). Il Tribunale superiore di giustizia delle Canarie legge l'orologio allo stesso modo: il 22 dicembre 2025 ha respinto la prescrizione invocata da una società a Tacoronte perché la legge lega l'inizio del termine al compimento reale, anudando el dies a quo a la terminación efectiva, no a meras noticias o imágenes previas, ancorando il giorno iniziale al compimento effettivo, non a mere notizie o immagini anteriori (STSJ Canarias 435/2025), essendo i lavori ancora in corso nel giugno 2018 quando il procedimento si aprì nel 2021.

Alcuni lavori non arrivano mai ai quattro anni. La legge toglie i termini per ciò che è costruito En dominio público o en las zonas de protección o servidumbre del mismo, sul demanio pubblico o nelle sue zone di protezione o di servitù (361.5.b.2.º), che su quest'isola significa la prima linea della costa; per i lavori su suolo rustico a protezione ambientale, su edifici vincolati o dichiarati di interesse culturale, su strade, spazi liberi e zone verdi pubbliche, e sulle aree private non edificabili che contano per la capacità ricettiva di un centro turistico (361.5), un punto che ogni condominio di una località turistica dovrebbe leggere due volte. Il Tribunale superiore ha aggiunto i centri storici il 28 gennaio 2026: in un centro antico protetto no está sometido a plazo el ejercicio de la potestad de exigir el cumplimiento de las normas urbanísticas de un inmueble ubicado dentro del casco histórico protegido, l'esercizio del potere di esigere il rispetto delle norme urbanistiche per un immobile situato nel centro storico protetto non è soggetto a termine (STSJ Canarias 51/2026). Una terrazza chiusa a vetri senza titolo su un edificio dentro la servitù di protezione costiera, o su una facciata vincolata, non è mai messa al sicuro dal calendario.

Sulla costa: la legge delle Coste conserva la propria lista

L'edificio dell'esempio sta a cento metri dalla spiaggia, ed è la larghezza della servitù di protezione della legge delle Coste, misurata verso l'interno dal limite interno della riva del mare (Ley 22/1988, articolo 23.1); dove il suolo era già urbano quando la legge entrò in vigore nel 1988, la anchura de la servidumbre de protección será de 20 metros, la larghezza della servitù di protezione è di 20 metri (terza disposizione transitoria). Dentro quella fascia la legge ha la propria lista per gli edifici arrivati prima. Quelli costruiti con licenza prima del 1988 e contrari alla legge possono ricevere obras de reparación, mejora, consolidación y modernización siempre que no impliquen aumento de volumen, altura ni superficie de las construcciones existentes, lavori di riparazione, miglioramento, consolidamento e ammodernamento purché non comportino aumento di volume, altezza né superficie delle costruzioni esistenti (quarta disposizione transitoria, 2.c), e il valore che quei lavori aggiungono non si conta mai in un esproprio; nella fascia di transito lungo la riva gli stessi lavori non possono essere autorizzati sin que con carácter previo, la Administración del Estado emita un informe favorable en el que conste que la servidumbre de tránsito queda garantizada, senza che lo Stato emetta prima una relazione favorevole in cui risulti che la servitù di transito resta garantita (4.ª, 2.b), relazione favorevole per silenzio dopo due mesi. La legge chiede due cose in cambio dal 2013: i lavori devono portare l'edificio a una classe energetica con una mejora de dos letras o una letra B, un miglioramento di due lettere o una lettera B (4.ª, 3.a), e devono installare sistemi di risparmio idrico, entrambe dichiarate in una dichiarazione responsabile presentata prima della licenza.

Il regolamento del 2014 trasforma quelle quattro parole in definizioni contro cui si può verificare un preventivo. I lavori di riparazione conservano l'edificio senza toccarne la struttura né il volume; quelli di ammodernamento e miglioramento ne alzano la qualità e l'accessibilità senza modifiche strutturali; il consolidamento è strutturale, il rinforzo o la sostituzione di elementi portanti danneggiati con altri uguali, purché l'edificio non sia in rovina (Real Decreto 876/2014, quattordicesima disposizione transitoria, 2). La stessa disposizione dice cosa non conta come volume: Los cierres de los paramentos frontales de terrazas y balcones que no se realicen con elementos opacos o de fábrica, la chiusura delle facce frontali di terrazze e balconi quando non è fatta con elementi opachi o in muratura, le tende su strutture leggere smontabili e, quando la loro necessità è provata e con la minore incidenza possibile, i lavori di adeguamento alle norme di accessibilità, incluyendo la instalación de nuevos ascensores y sus casetas de operaciones en las azoteas de los edificios, compresa l'installazione di nuovi ascensori e dei loro locali macchine sui tetti degli edifici, insieme ai lavori antincendio e antisismici e a quanto esige la legge sull'edilizia (14.ª, 2.d). La dichiarazione responsabile va al servizio delle Coste quando i lavori stanno sul demanio pubblico o nella fascia di transito e all'autorità canaria altrimenti, e La declaración responsable tendrá validez para la ejecución de las obras indicadas durante el plazo de un año, la dichiarazione responsabile è valida per l'esecuzione dei lavori indicati per un periodo di un anno (quindicesima disposizione transitoria, 4). Niente di questo sostituisce il titolo comunale: la lista delle Coste si sovrappone all'articolo 160 o 362, e l'orologio dei quattro anni della legge del suolo non corre affatto dentro la servitù.

La carta che dice in quale situazione vi trovate

Non esiste un unico certificato chiamato «fuera de ordenación», e le quattro carte che esistono dicono cose diverse. La prima è l'informazione. Ogni persona ha diritto a sapere il regime urbanistico di ciò che intende costruire, sta costruendo o ha costruito, e il comune adempie a quel dovere, tra gli altri mezzi, mediante La expedición de cédula urbanística, con el valor informativo y efectos previstos en la legislación de suelo, il rilascio di un certificato urbanistico, con il valore informativo e gli effetti previsti dalla legislazione del suolo (Decreto 182/2018, articolo 2.2.a): una cédula dice cosa il piano stabilisce sul lotto e sull'edificio, ed è la prima carta che un condominio dovrebbe avere prima di votare lavori su un edificio la cui situazione è in dubbio. La seconda è il certificato che la legge stessa prevede per un uso: quando un uso è stato esercitato in un edificio finito per quattro anni senza procedimento, gli interessati possono chiedere all'amministrazione una certificación acreditativa del uso consolidado, certificazione attestante l'uso consolidato (Ley 4/2017, articolo 361.6), e la data che quel certificato comunale riporta si presume vera in ogni procedimento successivo (Decreto 182/2018, articolo 48.5).

La terza carta è quella che i proprietari chiedono e non possono esigere. Il regolamento tiene per vera la data di compimento riportata in un certificato comunale sulla prescrizione urbanistica: quella data se tendrá por cierta a los efectos de cualquier expediente de restablecimiento de la legalidad urbanística que se incoe sobre la misma actuación, salvo prueba en contrario, si terrà per certa ai fini di qualsiasi procedimento di ripristino della legalità urbanistica aperto sulla stessa opera, salvo prova contraria (articolo 46.6). Ma il Tribunale superiore di giustizia delle Canarie ha deciso il 30 marzo 2026 che nessuno ha diritto a quel certificato: quien incumple la legalidad urbanística no tiene legitimación para solicitar un certificado de prescripción urbanística, chi viola la legalità urbanistica non ha legittimazione a chiedere un certificato di prescrizione urbanistica, i comuni che lo offrono leggono male la legge perché non esiste alcun registro degli edifici abusivi da cui certificare, e quando un comune risponde fuori da un procedimento di legalità sólo cabe entender que expresa una opinión, si può solo intendere che esprima un'opinione, né un ordine né un divieto (STSJ Canarias 155/2026, un caso di Santa Úrsula). La lettura pratica per un condominio è che il certificato sulla prescrizione, dove un comune ancora lo rilascia, vale la sua presunzione dentro una pratica successiva e nulla più, e che la via che il tribunale lascia aperta è quella scomoda: un procedimento, aperto dal comune, che finisca dichiarando scaduto il termine.

La quarta carta si scrive nel registro immobiliare. Quando un atto di dichiarazione di nuova costruzione viene iscritto in forza della prescrizione, con un certificato di un tecnico, del catasto o del comune sulla data di compimento, il conservatore ne dà notizia al comune, e il comune estará obligado a dictar la resolución necesaria para hacer constar en el Registro de la Propiedad, por nota al margen de la inscripción de la declaración de obra nueva, la concreta situación urbanística de la misma, con la delimitación de su contenido e indicación expresa de las limitaciones que imponga al propietario, è obbligato a emettere la risoluzione necessaria per far constare nel registro immobiliare, con nota a margine dell'iscrizione della dichiarazione di nuova costruzione, la concreta situazione urbanistica dell'edificio, con la delimitazione del suo contenuto e l'indicazione espressa delle limitazioni che impone al proprietario (Real Decreto Legislativo 7/2015, articolo 28.4.c), pena rispondere dell'omissione verso un acquirente in buona fede. Quella risoluzione è un procedimento con il proprio orologio. Il 23 marzo 2026 il Tribunale superiore ha annullato una risoluzione di La Laguna che dichiarava un edificio fuera de ordenación trenta mesi dopo l'apertura della pratica sulla comunicazione del conservatore: la pratica si apre d'ufficio, vale il termine generale di tre mesi e la resolución dictada tras la caducidad es radicalmente nula, la risoluzione emessa dopo la decadenza è radicalmente nulla (STSJ Canarias 142/2026), così che la pratica fu archiviata e la domanda subordinata della proprietaria, che l'edificio era in realtà consolidato, non fu mai esaminata. Due regole in più del regolamento chiudono il capitolo per l'edificio che non ebbe mai licenza: la sua prima occupazione può comunicarsi solo con le carte che ne provano la sicurezza strutturale, la comunicazione deberá venir acompañada de la documentación que, en cada caso, se exija para la acreditación de las condiciones de seguridad estructural del inmueble a ocupar, deve essere accompagnata dalla documentazione richiesta in ciascun caso per attestare le condizioni di sicurezza strutturale dell'immobile da occupare (Decreto 182/2018, articolo 34.1), e in un edificio dichiarato fuera de ordenación corresponde al interesado la carga de acreditar la existencia de un uso residencial actual y compatible con las condiciones de seguridad, habitabilidad y salubridad del inmueble, spetta all'interessato l'onere di provare l'esistenza di un uso residenziale attuale e compatibile con le condizioni di sicurezza, abitabilità e salubrità dell'immobile (48.6).

Licenze, ITE, assicurazione e banca: cosa non cambia

Tre obblighi restano uguali qualunque sia la situazione. Il primo è l'ispezione. Il comune può chiedere a qualsiasi proprietario di provare lo stato di conservazione dell'edificio, la sua accessibilità e la sua efficienza energetica, l'ispezione è fatta da un tecnico abilitato e tendrá una eficacia de veinte años, ha efficacia per venti anni (Ley 4/2017, articolo 269.2); il calendario comincia dagli edifici residenziali collettivi cuando su antigüedad a fecha de 30 de junio de 2018 sea igual o superior a 80 años, quando la loro età al 30 giugno 2018 è di 80 anni o più (terza disposizione aggiuntiva), e gli altri seguono man mano che arrivano a 80. Un edificio fuera de ordenación si ispeziona come qualsiasi altro, e i difetti che l'ITE elenca sono proprio i lavori di riparazione e conservazione che l'articolo 362 ancora permette; il nostro articolo sull'ITE a Fuerteventura porta le date e il finanziamento. Il secondo è il tetto solare: un edificio a uso residenziale collettivo oggetto di riforma integrale, riabilitazione o rimodellamento deve coprire il tetto con pannelli fotovoltaici ya se encuentren en situación de conformidad al planeamiento, legal de consolidación o de fuera de ordenación, sia che si trovi in situazione di conformità al piano, di consolidamento legale o di fuera de ordenación (venticinquesima disposizione aggiuntiva, 2), metà del tetto dove altri impianti esigibili se lo contendono. Il terzo è la votazione stessa: il tetto che la legge sulla proprietà orizzontale rende obbligatorio, la derrama e la garanzia sono gli stessi su qualsiasi edificio, e il nostro articolo sui lavori al tetto li percorre.

Due cose cambiano nella pratica e in nessuna norma, e lo diciamo chiaramente. L'assicuratore dell'edificio chiede nel questionario le licenze e la situazione legale dell'edificio, e un elemento mai legalizzato può restare escluso dalla copertura o tariffato a parte, così la polizza del condominio dovrebbe rinnovarsi con la cédula sul tavolo e non con un silenzio. Il perito della banca annota la situazione urbanistica nella perizia, e una banca può rifiutare o ridurre il mutuo su un'unità la cui terrazza o il cui piano in più è fuera de ordenación; niente di questo è scritto nella legge del suolo, tutto è scritto nella pratica che vediamo sull'isola, e a pagarlo è il proprietario che vende, ragione per cui la lettura che fa il compratore delle stesse carte è lo specchio di questo articolo.

Cosa facciamo

Il nostro servizio di manutenzione apre una pratica di lavori su un edificio di situazione incerta con le carte, non con i preventivi: la cédula urbanística del comune, la licenza o il certificato di uso consolidato se esiste, la nota del registro se c'è e la linea delle Coste quando l'edificio sta vicino alla riva, perché l'architetto sappia quale lista si applica prima del primo disegno. I lavori importanti vanno poi al condominio con tre preventivi comparabili e la nostra raccomandazione scritta, il titolo si chiede per la via giusta, comunicazione o licenza, il lavoro si controlla in cantiere prima di pagare la fattura e ogni passo resta archiviato con foto dove i proprietari possono vederlo. Il servizio ITE e certificati tiene accanto a quella pratica la data dell'ispezione e il libro dell'edificio. Chiedete un preventivo a prezzo fisso e diteci l'anno in cui l'edificio fu completato e a che distanza sta dal mare.

Domande frequenti

Il nostro edificio fu costruito con licenza nel 1979 e il piano attuale permette meno piani. Siamo fuera de ordenación?

No. Un edificio costruito legalmente sotto il piano del suo tempo e in contrasto con un piano successivo è in situación legal de consolidación, non fuera de ordenación, salvo che il nuovo piano abbia bisogno del suo suolo per un uso pubblico. Il condominio può mantenerlo, conservarlo, riformarlo, consolidarlo, riabilitarlo e rimodellarlo, e dal 28 gennaio 2026 perfino ampliarlo dove il nuovo piano prevede il volume; il titolo per la conservazione ordinaria è una comunicazione preventiva.

Un proprietario ha chiuso a vetri la sua terrazza dodici anni fa senza licenza. Il comune può ancora ordinarne la rimozione, e il condominio può essere costretto a pagare?

Se la chiusura fu finita più di quattro anni fa, il comune non può più aprire il ripristino e la terrazza è fuera de ordenación: resta com'è, può ripararsi ma mai ampliarsi, e peserà sulla vendita e sull'assicurazione di quel proprietario. I quattro anni non corrono se l'edificio sta dentro la servitù di protezione costiera, su un edificio vincolato o su un suolo che la legge protegge, e il proprietario ha l'onere di provare la data. Il condominio non è l'autore dei lavori di un singolo proprietario, ma lo è un progetto di facciata che li incorpora.

Possiamo installare un ascensore in un edificio fuera de ordenación?

Sì, come l'accessibilità che la legge esige, purché il vano e il locale macchine non aggiungano volume né altezza all'edificio esistente, e con una licenza anziché una comunicazione. Nella servitù costiera il regolamento delle Coste dice che un ascensore nuovo e il suo locale sul tetto non contano come volume quando la loro necessità è provata, l'unico caso in cui la riva è più mite del piano.

Chi ci dà la carta che dice in quale situazione è l'edificio?

Il comune, in tre forme: la cédula urbanística, che chiunque può chiedere e che ha valore informativo; il certificato di uso consolidato, che la legge stessa prevede dopo quattro anni; e la nota a margine dell'iscrizione nel registro immobiliare, che il comune deve ordinare quando una nuova costruzione viene iscritta in forza della prescrizione. Un certificato che attesti la scadenza del termine per ripristinare la legalità non può essere preteso, come ha stabilito il Tribunale superiore di giustizia delle Canarie nel marzo 2026, e una risposta data fuori da un procedimento è un'opinione.

Siamo a sessanta metri dal mare. La legge delle Coste cambia la lista?

Ne aggiunge una propria. Dentro la servitù di protezione, cento metri o venti su un suolo che era urbano nel 1988, un edificio anteriore alla legge può essere riparato, migliorato, consolidato e ammodernato senza aumento di volume, altezza né superficie, dopo una dichiarazione responsabile che impegna anche i lavori a un miglioramento energetico di due lettere o a una classe B e al risparmio idrico; nella fascia di transito viene prima la relazione favorevole dello Stato. Il titolo comunale dell'articolo 160 o 362 resta necessario, e l'orologio dei quattro anni non corre mai dentro la servitù.