La comunità come datore di lavoro: portiere, giardiniere e addetto alle pulizie in busta paga

Il giardiniere viene ogni giovedì da sei anni. Lo paga in contanti chi è presidente quell'anno, e nessuno ricorda chi gli abbia chiesto di venire la prima volta. Il giorno in cui si farà male alla schiena sulla scala delle palme, o il giorno in cui un ispettore del lavoro gli chiederà per chi lavora, la risposta sarà la comunità: la legge spagnola tratta una comunità di proprietari come qualsiasi altro datore di lavoro, con un contratto da scrivere, un'iscrizione da fare prima del primo giorno e una busta paga da gestire. Questo testo legge che cosa serve a ottobre 2026: chi decide e chi firma, il contratto, la previdenza sociale, il documento informativo che ogni datore di lavoro deve dal 5 ottobre, quanto costa un posto, la sicurezza sul lavoro, l'alloggio del portiere e l'alternativa di affidarsi a un'impresa, che da una sentenza del Tribunale Supremo del 2022 non è l'opzione senza rischi che molti consigli credono.

La legge chiama la comunità datore di lavoro

Lo Statuto dei lavoratori spagnolo non chiede se il datore di lavoro sia un'impresa. Ai suoi fini, serán empresarios todas las personas, físicas o jurídicas, o comunidades de bienes que reciban la prestación de servicios, sono datori di lavoro tutte le persone, fisiche o giuridiche, o le comunioni di beni che ricevono la prestazione di un lavoratore (articolo 1.2). E non aspetta una firma per trovare un contratto: Se presumirá existente entre todo el que presta un servicio por cuenta y dentro del ámbito de organización y dirección de otro y el que lo recibe a cambio de una retribución a aquel, il contratto si presume esistente tra chi presta un servizio per conto e nell'ambito di organizzazione e direzione di un altro e chi lo riceve in cambio di una retribuzione (articolo 8.1).

È questa la prova per il giardiniere del giovedì. Se la comunità gli dice quando venire e che cosa fare, gli presta gli attrezzi e gli paga una somma regolare, è un suo dipendente, comunque si chiami l'accordo. Un giardiniere autonomo ha un altro aspetto: attrezzi e furgone propri, altri clienti, una fattura con il suo codice fiscale e la libertà di mandare qualcun altro. Al primo servono un contratto e un'iscrizione; al secondo una fattura e la prova che è iscritto come autonomo.

Sbagliare ha un prezzo prima ancora che qualcosa vada storto. No solicitar la afiliación inicial o el alta de los trabajadores que ingresen a su servicio, non chiedere l'iscrizione iniziale o la registrazione dei lavoratori che entrano al proprio servizio, è un'infrazione grave, contata una volta per ogni lavoratore, e la sanzione va da 3.750 € a 12.000 € (Ley sobre Infracciones y Sanciones en el Orden Social, articoli 22.2 e 40.1.e).

Chi decide e chi firma

Il personale è una decisione dell'assemblea dei proprietari. La legge sulla proprietà orizzontale affida all'assemblea il bilancio e le misure necesarias o convenientes para el mejor servicio común, necessarie o convenienti per il miglior servizio comune (articolo 14), e fissa una maggioranza rafforzata per il servizio stesso: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, l'istituzione o la soppressione dei servizi di portineria, vigilanza o altri servizi comuni di interesse generale, richiede il voto favorevole dei tre quinti di tutti i proprietari, che rappresentino anche i tre quinti delle quote (articolo 17.3). Creare un posto di portiere, o sopprimerlo, è una delibera di quel tipo.

Il contratto lo firma poi il presidente, perché El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, il presidente rappresenta legalmente la comunità, in giudizio e fuori (articolo 13.3). L'amministratore esegue i pagamenti e tutto ciò che l'assemblea gli affida (articolo 20), il che in pratica comprende le carte di ogni mese. Per un proprietario che vive all'estero, il posto dove guardare è il bilancio: il personale è una voce dei conti che l'assemblea vota, e la nostra nota su come leggere il rendiconto annuale dall'estero mostra dove trovarla.

Prima del primo giorno

La previdenza sociale viene prima, due volte. Una comunità che non ha mai assunto nessuno deve iscriversi come datore di lavoro como requisito previo e indispensable a la iniciación de sus actividades, come requisito previo e indispensabile all'inizio delle sue attività, e nella stessa domanda indica quale ente, in pratica una mutua, coprirà gli infortuni sul lavoro (Real Decreto 84/1996, articolo 5). Poi ogni lavoratore viene iscritto con carácter previo al comienzo de la prestación de servicios por el trabajador, prima che il lavoratore cominci a prestare servizio, e mai più di 60 giorni prima (articolo 32.3). Non c'è un periodo di tolleranza dopo il primo giorno. L'uscita funziona al contrario: dal 1 agosto 2026 la comunità ha sei giorni di calendario dalla fine del lavoro per cancellare il lavoratore, mentre prima ne aveva tre.

Il contratto: a tempo indeterminato, salvo che ci sia una ragione

Il punto di partenza dello Statuto è la stabilità: El contrato de trabajo se presume concertado por tiempo indefinido, il contratto di lavoro si presume concluso a tempo indeterminato (articolo 15.1). Un contratto a termine è ammesso solo per circostanze della produzione o per sostituire un lavoratore, e il contratto deve dire quale e perché. Per una comunità i due casi reali sono questi:

• Coprire le ferie. Tra le circostanze della produzione lo Statuto conta le oscillazioni que derivan de las vacaciones anuales, che derivano dalle ferie annuali (articolo 15.2), sicché l'agosto del portiere può essere coperto con un contratto a termine, per non più di sei mesi.
• Sostituire chi tornerà. Una malattia o un congedo parentale si coprono con un contratto di sostituzione che indica la persona sostituita e il motivo (articolo 15.3).

Tutto il resto è a tempo indeterminato, e questo include il lavoro a tempo parziale. Quattro ore di pulizie la settimana sono un contratto a tempo indeterminato e parziale, scritto, che indica le ore e la loro distribuzione (articolo 12.4.a). Le sue ore si registrano: l'orario di un lavoratore a tempo parziale se registrará día a día y se totalizará mensualmente, si registra giorno per giorno e si totalizza ogni mese, con una copia consegnata insieme alla busta paga (articolo 12.4.c). Per il personale a tempo pieno la comunità tiene il registro giornaliero che tiene ogni datore di lavoro, con el horario concreto de inicio y finalización de la jornada de trabajo de cada persona trabajadora, l'orario preciso di inizio e di fine della giornata di ogni lavoratore (articolo 34.9). Il lavoro che ritorna ogni stagione, come quello di un bagnino d'estate, è un contratto fisso-discontinuo, anch'esso a tempo indeterminato (articolo 16.1).

Dal 5 ottobre 2026: il documento informativo

Il Real Decreto 723/2026 si applica a tutte le imprese e a tutti i lavoratori che rientrano nello Statuto dei lavoratori (articolo 2.1), e una comunità che assume vi rientra. Per ogni lavoro che dura più di quattro settimane, gli elementi essenziali del rapporto devono essere consegnati al lavoratore per iscritto con carácter previo al inicio de la relación laboral, prima dell'inizio del rapporto di lavoro: chi è il datore di lavoro, il luogo e l'orario, la retribuzione e la sua composizione, le ferie, i termini di preavviso. Il personale già in servizio a quella data può chiedere le stesse informazioni, e la comunità ha trenta giorni lavorativi per consegnarle. La nostra nota sorella su il nuovo obbligo di informazione legge il decreto articolo per articolo.

Quanto costa un posto

Il pavimento è il salario minimo. Per il 2026 è di 40,70 euros/día o 1 221 euros/mes, 40,70 € al giorno o 1.221 € al mese, in quattordici mensilità, sicché nessun lavoratore a tempo pieno può guadagnare meno di 17.094 € l'anno (Real Decreto 126/2026, articoli 1 e 3). I contributi del datore di lavoro alla previdenza sociale aggiungono circa il 30,65 %, più il premio per gli infortuni dell'attività: un portiere a tempo pieno al salario minimo costa alla comunità circa 22.300 € l'anno prima di quel premio. Un'addetta alle pulizie per dieci ore la settimana costa un quarto. Il conto, riga per riga, è nella nostra nota sorella su quanto costa un dipendente nel 2026.

Sopra il pavimento, in questa provincia, c'è solo il contratto. Il registro nazionale dei contratti collettivi, che abbiamo consultato il 4 ottobre 2026, non riporta alcun contratto collettivo per i dipendenti degli edifici residenziali nella provincia di Las Palmas né per le Canarie nel loro insieme, mentre quello di Madrid compare nella stessa ricerca. Senza contratto collettivo, la paga, le categorie e le indennità sono ciò che dice il contratto, mai sotto lo Statuto né sotto il salario minimo. Se il vostro amministratore applica un contratto collettivo al personale della comunità, chiedete quale e perché.

Anche le ferie entrano nel bilancio. En ningún caso la duración será inferior a treinta días naturales, in nessun caso la durata sarà inferiore a trenta giorni di calendario, e il lavoratore deve conoscere le date con almeno due mesi di anticipo (articolo 38). Una comunità che a giugno sa quando manca il portiere può programmare la sostituzione invece di improvvisarla.

La sicurezza sul lavoro non è solo per i grandi

La legge spagnola sulla prevenzione dei rischi sul lavoro non ha eccezioni per il piccolo datore di lavoro: el empresario deberá garantizar la seguridad y la salud de los trabajadores a su servicio en todos los aspectos relacionados con el trabajo, il datore di lavoro deve garantire la sicurezza e la salute dei lavoratori al suo servizio in tutti gli aspetti legati al lavoro (Ley 31/1995, articolo 14.2). In pratica significa un piano di prevenzione e una valutazione dei rischi delle mansioni reali (articolo 16): la scala, i prodotti della piscina, il locale dei rifiuti. Significa anche qualcuno che se ne occupi. La legge consente a un piccolo datore di lavoro di farlo di persona solo se lavora abitualmente nel luogo di lavoro (articolo 30.5), cosa che una comunità non può fare, sicché la risposta abituale è un contratto con un servizio di prevenzione esterno. Quando il personale di un appaltatore lavora nell'edificio accanto a quello della comunità, i due datori di lavoro devono coordinarsi (articolo 24).

L'alloggio del portiere

Quando il posto comprende un alloggio, due regole risolvono quasi tutte le discussioni. L'alloggio è retribuzione in natura, e la retribuzione in natura non può mai superare il trenta per cento del salario, ni dar lugar a la minoración de la cuantía íntegra en dinero del salario mínimo interprofesional, né comportare la riduzione dell'importo integrale in denaro del salario minimo (Statuto dei lavoratori, articolo 26.1). Il minimo si paga in denaro, e l'alloggio si aggiunge. E l'alloggio non è una locazione. La legge sulle locazioni lascia fuori dal suo ambito El uso de las viviendas que los porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del cargo que desempeñen o del servicio que presten, l'uso delle abitazioni che portieri, guardiani, salariati, impiegati e funzionari hanno assegnate in ragione dell'incarico che svolgono o del servizio che prestano (Ley de Arrendamientos Urbanos, articolo 5.a). Il diritto di abitarvi arriva con il posto e finisce con esso.

Sopprimere il posto richiede due passi, e il primo non sostituisce il secondo. L'assemblea vota la fine del servizio, con i tre quinti dell'articolo 17.3. Il licenziamento segue poi lo Statuto, con le sue cause e le sue forme. Quando è un licenziamento per cause oggettive, la lettera si consegna insieme a la indemnización de veinte días por año de servicio, l'indennità di venti giorni per anno di servizio, con un massimo di dodici mensilità (articolo 53.1.b).

Affidarsi a un'impresa: che cosa ha detto il Tribunale Supremo nel 2022

Molti consigli esternalizzano per evitare tutto questo, e per le carte funziona: il datore di lavoro è l'impresa. Per il rischio funziona meno di una volta. Lo Statuto fa rispondere dell'appaltatore chi appalta la sua «attività propria». Risponde dei debiti verso la previdenza sociale che l'appaltatore accumula durante l'appalto fino a tre anni dopo la sua fine, e delle retribuzioni non pagate responderá solidariamente durante el año siguiente a la finalización del encargo, risponde in solido durante l'anno successivo alla fine dell'incarico (articolo 42.2). Per anni i tribunali hanno ritenuto che una comunità di proprietari non fosse quel tipo di committente. Il 27 maggio 2022 il Tribunale Supremo ha deciso il contrario in un caso su un servizio di portineria: La Comunidad de Propietarios participa de la condición de agente económico, la comunità dei proprietari partecipa della condizione di agente economico, e il servizio che aveva esternalizzato era la sua attività propria (Sezione lavoro, sentenza 486/2022). La comunità è stata condannata a pagare, in solido con l'impresa, le retribuzioni che questa doveva al suo portiere.

Dall'articolo stesso e da quella sentenza derivano tre precauzioni:

• Chiedere il certificato prima di firmare. Il committente deve verificare che l'appaltatore sia in regola con la previdenza sociale chiedendo un certificato; se la Tesoreria non lo rilascia entro trenta giorni, il committente è esonerato da quella responsabilità (articolo 42.1).
• Chiedere la prova ogni mese. Un contratto che obblighi l'impresa a mostrare le buste paga e le ricevute dei contributi delle persone che manda, e che permetta alla comunità di trattenere il pagamento se non lo fa, trasforma un anno di esposizione in un controllo mensile.
• Leggere il contratto collettivo dell'appaltatore prima di cambiare impresa. Le imprese di pulizia di questa provincia hanno un proprio contratto collettivo; prima di cambiare appaltatore, leggete che cosa dice delle persone che hanno pulito l'edificio.

La sentenza riguardava un portiere. Non ha deciso se un'impresa di manutenzione degli ascensori o di trattamento delle piscine svolga l'«attività propria» della comunità, e noi non daremmo per scontato né che sì né che no.

Una lista per il consiglio

• Elencare tutti quelli che lavorano nell'edificio. Per ogni persona: dipendente, impresa o autonomo. L'accordo in contanti che nessuno ricorda di aver iniziato è il primo da sistemare.
• Per ogni dipendente, il fascicolo. Contratto, iscrizione, documento informativo, buste paga, registro dell'orario, calendario delle ferie, valutazione dei rischi.
• Per ogni appaltatore, la prova. Certificato della previdenza sociale, prova mensile di retribuzioni e contributi, assicurazione di responsabilità civile.
• Una voce nel bilancio. Retribuzione, contributi, sostituzione per le ferie e servizio di prevenzione, votati dall'assemblea prima che l'anno cominci.

Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo

Nelle comunità che amministriamo a Corralejo e in tutta Fuerteventura, il personale fa parte dell'amministrazione: contratti scritti e registrati, buste paga e previdenza sociale presentate ogni mese dagli specialisti del lavoro di AAA+ Consulting, lo studio di consulenza che sta dietro questo marchio, ferie e sostituzioni programmate, e il costo dentro il bilancio che l'assemblea ha votato. Quando una comunità arriva da noi con del personale, i suoi diritti arrivano con esso: rivediamo i contratti, correggiamo ciò che va corretto e proseguiamo il rapporto di lavoro. Che cosa copre il compenso è spiegato nella nostra nota su il compenso dell'amministratore; il servizio è descritto nella nostra pagina su personale e buste paga della comunità, e potete chiedere un preventivo.

Domande frequenti

Poche ore di pulizie la settimana: serve davvero un contratto?

Sì, se la persona lavora per la comunità con regolarità, secondo le sue istruzioni e in cambio di una paga. Le ore non cambiano questo; cambiano il contratto, che sarà a tempo parziale, scritto, con le ore indicate e registrate, e con il lavoratore iscritto alla previdenza sociale prima del primo giorno.

Esiste un contratto collettivo per i portieri a Fuerteventura?

Non l'abbiamo trovato. Il registro nazionale dei contratti collettivi, consultato il 4 ottobre 2026, non ne mostra alcuno per i dipendenti degli edifici residenziali nella provincia di Las Palmas né nelle Canarie. Il contratto, lo Statuto dei lavoratori e il salario minimo di 1.221 € al mese in quattordici mensilità fissano le condizioni.

Se ci affidiamo a un'impresa, la comunità è libera dal rischio?

No. Dalla sentenza 486/2022 del Tribunale Supremo, la comunità che esternalizza il suo servizio di portineria risponde in solido delle retribuzioni che l'impresa lascia non pagate, durante l'anno successivo alla fine del contratto, e lo Statuto aggiunge tre anni per i debiti verso la previdenza sociale. Quel rischio si gestisce con i certificati e con la prova mensile.

La comunità può sopprimere il posto del portiere?

L'assemblea può porre fine al servizio con i tre quinti di proprietari e quote. Il rapporto di lavoro deve poi cessare come richiede lo Statuto dei lavoratori, il che per un licenziamento per cause oggettive significa venti giorni di retribuzione per anno di servizio, con un massimo di dodici mensilità. Se il posto comprendeva un alloggio, il diritto di abitarvi finisce con il lavoro.