Una proprietaria che vive all'estero ha affittato per un anno il suo bilocale di Corralejo a una coppia che lavora sull'isola. In meno di un mese l'amministratore ha tre messaggi sullo stesso fascicolo: l'inquilino chiede se può pagare lui le spese condominiali, un vicino vuole che il condominio «faccia qualcosa» per il cane sulla terrazza, e la proprietaria chiede se il suo inquilino può andare all'assemblea al posto suo. Questo articolo risponde a quelle domande con i testi in vigore al 21 ottobre 2026: chi deve le spese al condominio quando l'appartamento è affittato, cosa deve dire la clausola che trasferisce le spese all'inquilino dopo il decreto di ottobre, fin dove arrivano il regolamento interno e l'azione di cessazione dell'articolo 7.2 contro un occupante che non è proprietario, dove arrivano le notifiche del condominio quando il proprietario vive in un altro paese, chi può votare, chi decide sui lavori, chi apre la porta all'idraulico, e in cosa un affitto a lungo termine differisce da un affitto turistico. I due decreti di settembre sono stati abrogati, un terzo è in vigore dall'8 ottobre e attende un voto, e l'articolo lo dice dove conta. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.
Chi deve al condominio: tu, qualunque cosa dica il contratto
La legge sulla proprietà orizzontale non conosce l'inquilino. Il suo elenco di obblighi si apre con Son obligaciones de cada propietario, gli obblighi di ciascun proprietario, e quello che conta qui è la lettera e) dell'articolo 9.1: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, contribuire, secondo la quota fissata nel titolo o quanto specialmente stabilito, alle spese generali per l'adeguata manutenzione dell'immobile, dei suoi servizi, oneri e responsabilità che non possono essere individualizzati. Il fondo di riserva della lettera f) segue la stessa regola. Nulla nel contratto di locazione cambia a chi il condominio può chiedere.
La Corte suprema lo ha ripetuto il 16 luglio 2026, nella sentenza 1176/2026, in cui un condominio di Madrid aveva citato sia la proprietaria di due appartamenti sia la società che era subentrata nei contratti e incassava i canoni. L'obbligo del proprietario, ha scritto la Corte, Se trata de una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo, è un obbligo legale inerente alla titolarità dell'unità privata, che ricade quindi su chi è proprietario nel momento in cui la spesa matura; la locazione e il condominio sono relaciones jurídicas distintas, sometidas a regímenes jurídicos diferentes, sin que la subrogación en una de ellas comporte, por sí sola, la asunción de las obligaciones propias de la otra, rapporti giuridici distinti, soggetti a regimi diversi, e subentrare nell'uno non comporta da solo l'assunzione degli obblighi dell'altro. La società che incassava i canoni è stata assolta; ha pagato la proprietaria. La Corte d'appello di Alicante lo aveva detto con parole più semplici il 4 novembre 2025, nella sentenza 581/2025, quando un condominio di Benidorm citò un padre, proprietario dell'appartamento, e il figlio che ci viveva e si era impegnato a pagare le spese: l'obbligo di contribuire se trata de una obligación que, frente a la comunidad de propietarios, recae, única y exclusivamente, en el propietario del piso o local, è un obbligo che, verso il condominio, ricade unicamente ed esclusivamente sul proprietario dell'appartamento o del locale, e il proprietario no puede oponer frente a ésta el pacto establecido en el contrato de arrendamiento que atribuye al arrendatario el pago de los gastos comunes, non può opporre al condominio la clausola del contratto che pone le spese comuni a carico dell'inquilino. Il condominio può accettare di inviare gli avvisi all'inquilino se il proprietario lo chiede; è una cortesia, non un cambio di debitore.
Per un proprietario all'estero le conseguenze sono tre. Se l'inquilino smette di pagare ciò che ti ha promesso, il debitore del condominio resti tu, e l'articolo 21 aggiunge che En cualquier caso, podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre, in ogni caso il proprietario iscritto può essere citato perché l'appartamento intestato a lui risponda del debito. Secondo, un proprietario in arretrato quando si apre l'assemblea conserva la parola ma perde il voto: quei proprietari podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, possono partecipare alle deliberazioni ma non hanno diritto di voto, secondo l'articolo 15.2, e la convocazione di ogni assemblea li nomina uno per uno. Terzo, un debito lasciato dall'inquilino lo paghi prima tu e lo recuperi da lui dopo. Il nostro consiglio a ogni proprietario che affitta: le spese partono con addebito dal conto del proprietario, e la parte dell'inquilino si regola dentro il canone, mai con un inquilino che paga direttamente il condominio.
La clausola che trasferisce le spese all'inquilino, come si legge la legge il 21 ottobre 2026
Tra locatore e inquilino le spese possono trasferirsi, e la regola che governa il trasferimento è stata riscritta questo mese. L'articolo 20 della legge sulle locazioni urbane, nel testo del Real Decreto-ley 29/2026 e in vigore dall'8 ottobre 2026, mantiene il patto: Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, le parti possono pattuire che le spese generali per l'adeguata manutenzione dell'immobile, dei suoi servizi, oneri e responsabilità che non possono essere individualizzati e che corrispondono all'abitazione locata o ai suoi accessori siano a carico dell'inquilino, e, per un appartamento in condominio, En edificios en régimen de propiedad horizontal los gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación, negli edifici in regime di proprietà orizzontale le spese sono quelle che corrispondono all'unità locata in base alla sua quota. La forma non è cambiata: Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato, per essere valido, il patto deve risultare per iscritto e determinare l'importo annuo di tali spese alla data del contratto. Un contratto che dice «l'inquilino paga le spese condominiali» senza dare una cifra non rispetta la legge.
Ciò che il decreto ha aggiunto sono due divieti. I tributi non possono più essere trasferiti: En ningún caso podrán imponerse los tributos asociados a la vivienda a la parte arrendataria, in nessun caso i tributi legati all'abitazione possono essere imposti all'inquilino, a meno che l'inquilino non sia lui stesso il soggetto passivo, cosa che per l'imposta sugli immobili e la tassa rifiuti non è. E l'agenzia è un costo del locatore: Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato no podrán ser repercutidos al arrendatario, ni directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación, le spese di gestione immobiliare e di formalizzazione del contratto non possono essere ribaltate sull'inquilino, né direttamente né indirettamente, sotto alcuna denominazione. Fino al 7 ottobre un contratto poteva ancora far pagare l'imposta sugli immobili all'inquilino se la cifra annua era nel contratto, come la Corte suprema ha confermato il 17 novembre 2025 nella sentenza 1637/2025 per un appartamento di Ibiza; dall'8 ottobre un nuovo contratto non può più. Quella sentenza resta utile per ciò che dice delle spese stesse: le spese generali dell'articolo 20.1 son los que corresponden al arrendador por razón de la comunidad, sono quelle che il locatore deve in ragione del condominio, e la cifra annua no solo permite al arrendatario oponerse a pagar cuantías superiores a lo fijado en el contrato, non solo permette all'inquilino di rifiutare di pagare importi superiori a quanto fissato nel contratto, ma ancora anche il tetto dell'articolo 20.3: durante i primi cinque anni del contratto, o sette se il locatore è una società, la somma sólo podrá incrementarse, por acuerdo de las partes, anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1, può aumentare solo per accordo delle parti, una volta all'anno, e mai di una percentuale superiore al doppio di quella con cui può essere aggiornato il canone. Se la clausola dice 1.140 € all'anno, quella è la cifra che l'inquilino ti deve, qualunque cosa voti poi il condominio.
Il che ci porta alla spesa straordinaria. Un contributo straordinario per l'ascensore, la facciata o il tetto, votato dopo la firma del contratto, non è la somma annua che la clausola ha fissato; che tu possa trasferirlo dipende da ciò che la clausola dice sulle spese straordinarie, e un inquilino che legge l'articolo 20 rifiuterà ciò che la clausola non nomina. Il nostro consiglio di redazione è deciderlo prima della firma: scrivere nella clausola la cifra annua del bilancio ordinario, dire nella stessa clausola se le spese straordinarie sono incluse o escluse, e allegare il bilancio del condominio per l'anno. La spesa straordinaria in sé resta del proprietario per l'articolo 9.1.e; l'inquilino la conosce solo attraverso di te.
Il tuo inquilino e il regolamento interno: l'articolo 7.2 raggiunge l'occupante
Qui la legge conosce eccome l'occupante. L'articolo 6 permette ai proprietari di fissare normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, norme di regime interno che vincolano anche ogni proprietario finché non siano modificate nella forma prevista per le decisioni di amministrazione, e l'articolo 7.2 estende i divieti a chiunque viva nell'appartamento: Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, né al proprietario né all'occupante è permesso svolgere, nell'appartamento o nel resto dell'immobile, attività vietate dallo statuto, dannose per lo stabile o contrarie alle disposizioni generali sulle attività moleste, insalubri, nocive, pericolose o illecite. Il cane sulla terrazza, la musica alle due di notte e l'officina nel garage si giudicano con le stesse tre prove, che dietro ci sia un proprietario o un inquilino.
La procedura è quella che ogni condominio di Fuerteventura dovrebbe sapere a memoria. Prima la diffida: El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes, il presidente del condominio, di propria iniziativa o su richiesta di qualunque proprietario o occupante, intima a chi svolge l'attività vietata di cessarla immediatamente, con l'avvertimento di avviare le azioni giudiziarie. Poi il voto, previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, con la previa autorizzazione di un'assemblea debitamente convocata allo scopo. Poi la citazione, ed è la riga che un proprietario all'estero deve leggere due volte: La demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local, la domanda deve essere diretta contro il proprietario e, se del caso, contro l'occupante dell'abitazione o del locale. Sei citato insieme al tuo inquilino, davanti a un tribunale in Spagna, per una condotta di cui puoi non sapere nulla; la Corte d'appello di Jaén ha confermato il 30 gennaio 2025, nella sentenza 130/2025, che vale così aunque el propietario no sea responsable de las actuaciones del inquilino u ocupante, anche se il proprietario non è responsabile delle azioni dell'inquilino o dell'occupante.
La sentenza può andare più lontano contro l'inquilino che contro di te. Contro un proprietario il giudice può disporre la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, la privazione del diritto d'uso dell'appartamento per un tempo non superiore a tre anni; contro un occupante che non è il proprietario, Si el infractor no fuese el propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos definitivamente todos sus derechos relativos a la vivienda o local, así como su inmediato lanzamiento, se l'autore non è il proprietario, la sentenza può dichiarare definitivamente estinti tutti i suoi diritti sull'abitazione e ordinare il suo sfratto immediato. Un condominio può porre fine al tuo contratto in tribunale. Non è un assegno in bianco, e la Corte d'appello di Tenerife ne ha mostrato i limiti il 28 novembre 2025 nella sentenza 678/2025: un condominio del nord dell'isola aveva promosso l'azione contro un inquilino e il suo proprietario, che non è comparso; la diffida inviata per burofax e rifiutata è stata ritenuta valida, perché una lettera rifiutata conta lo stesso, e la domanda è poi caduta nel merito, perché i litigi con il personale non rientravano in nessuna delle tre categorie e le condotte che si dicevano vietate dallo statuto no constan que estén expresamente prohibidas por los estatutos, que, ciertamente, no se aportan a los autos, non risultavano vietate, non essendo lo statuto stesso mai stato prodotto. Un condominio che voglia usare l'articolo 7.2 contro un inquilino ha bisogno dello statuto, del regolamento interno, delle lamentele datate e di una diffida che nomini la condotta; la nostra nota sul regolamento interno tratta di come scrivere regole che un tribunale farà rispettare.
Hai la tua leva, ed è più rapida. L'articolo 27.2 della legge sulle locazioni permette al locatore di risolvere il contratto Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, quando nell'abitazione hanno luogo attività moleste, insalubri, nocive, pericolose o illecite, e anche per La realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario, danni causati dolosamente all'immobile o lavori non consentiti dal locatore quando il suo consenso era necessario. Quando l'amministratore ti dice che il presidente ha inviato al tuo inquilino una diffida dell'articolo 7.2, la reazione giusta non è aspettare il voto del condominio ma inviare la tua diffida in base al contratto, perché l'articolo 9.1.g ti fa responder ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados, rispondere davanti agli altri proprietari delle infrazioni commesse e dei danni causati, e la lettera b) aggiunge i danni causati por su descuido o el de las personas por quienes deba responder, dalla tua negligenza o da quella delle persone di cui devi rispondere.
Le notifiche arrivano nel tuo appartamento, e questo conta
La lettera h) dell'articolo 9.1 è quella che un proprietario all'estero dimentica a sue spese. Ogni proprietario deve comunicare al segretario, con un mezzo che attesti la ricezione, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, un domicilio in Spagna per le convocazioni e le notifiche di ogni tipo riguardanti il condominio, e la legge dice cosa succede quando non lo fa: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, in mancanza, l'appartamento stesso è il domicilio, e le notifiche consegnate al suo occupante producono pieni effetti giuridici. La convocazione dell'assemblea annuale, il verbale, la richiesta di una spesa straordinaria non pagata e la diffida del presidente dell'articolo 7.2 sono tutte validamente notificate al tuo inquilino, che te le inoltri o no.
Se anche questo fallisce, la legge passa alla bacheca: una notifica che non può essere consegnata se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, si intende effettuata affiggendola nella bacheca del condominio, con un'annotazione datata e firmata dal segretario, e produce pieni effetti dopo tre giorni di calendario. Il termine per impugnare una delibera decorre da quella notifica, perché secondo l'articolo 18.3 Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, per i proprietari assenti il termine si computa dalla comunicazione della delibera secondo la procedura dell'articolo 9. Un proprietario che viene a sapere di una delibera dal suo inquilino con due mesi di ritardo ha di solito perso i tre mesi che aveva.
Ne seguono due istruzioni. Comunica al segretario un domicilio in Spagna con un mezzo che lasci prova della ricezione, che può essere quello del tuo avvocato, del tuo gestore o il nostro, e rinnovalo quando cambi gestore. E di' all'amministratore che l'appartamento è affittato e chi ci vive, con il telefono dell'inquilino: l'articolo 9.1 elenca gli obblighi del proprietario e non include l'avviso al condominio che l'appartamento è affittato, solo el cambio de titularidad de la vivienda o local, il cambio di titolarità dell'abitazione o del locale, alla lettera i), ma un condominio che non sa chi vive nell'appartamento manda le sue notifiche in un vuoto che la legge riempie contro di te.
L'assemblea: il tuo inquilino può portare il tuo voto, non esprimere il suo
Il voto appartiene al proprietario. L'articolo 15.1 dice: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, la partecipazione all'assemblea dei proprietari è personale o per rappresentanza legale o volontaria, bastando a provarla uno scritto firmato dal proprietario. Il tuo inquilino non ha un seggio proprio, ma può portare la tua delega come chiunque altro: uno scritto firmato che lo nomini, con l'assemblea e, se vuoi, il senso del voto su ogni punto. La maggior parte dei proprietari che rappresentiamo dà invece la delega all'amministratore o a un altro proprietario; l'ordine del giorno arriva loro prima dell'assemblea in inglese e spagnolo, il modulo firmato torna per e-mail, e il voto è espresso come istruito.
Due regole limitano la delega. La prima è l'articolo 15.2 già citato: se le tue spese sono insolute quando si apre l'assemblea, il tuo rappresentante può parlare e non può votare, e la tua quota non conta per le maggioranze, una ragione in più per tenere le spese sul tuo addebito e non sulla promessa dell'inquilino. La seconda è l'articolo 18.2, che riserva il diritto di impugnare una delibera los propietarios que hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto, ai proprietari che hanno fatto mettere a verbale il loro dissenso in assemblea, agli assenti per qualunque causa e a chi è stato indebitamente privato del diritto di voto. Un inquilino a cui non piace una delibera non ha legittimazione; un proprietario assente ce l'ha, entro tre mesi dalla notifica, e solo se è in regola con le spese.
Lavori e modifiche: il tuo consenso dentro, quello del condominio fuori
Dentro l'appartamento l'inquilino risponde a te. L'articolo 23 della legge sulle locazioni è breve: El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios, l'inquilino non può realizzare, senza il consenso scritto del locatore, lavori che modifichino la configurazione dell'abitazione o dei suoi accessori, e En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda, in nessun caso può realizzare lavori che riducano la stabilità o la sicurezza dell'abitazione; alla fine del contratto puoi esigere che rimetta le cose nello stato precedente, o tenere la modifica senza pagare nulla per essa.
Fuori dall'appartamento, e su tutto ciò che si vede, risponde il condominio, e risponde a te, non all'inquilino, perché il permesso di cui l'inquilino ha bisogno è il tuo e il permesso di cui tu hai bisogno è quello del condominio. L'articolo 7.1 permette a un proprietario di modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, modificare gli elementi architettonici, gli impianti o i servizi del proprio appartamento purché non pregiudichi la sicurezza dell'edificio, la sua struttura generale, la sua configurazione o il suo aspetto esterni, né i diritti di un altro proprietario, dandone previa comunicazione al rappresentante del condominio, e poi chiude la porta: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, nel resto dell'immobile non può fare alcuna alterazione. Una tenda, una terrazza vetrata, un condizionatore in facciata o un'antenna sul tetto installati da un inquilino sono, verso il condominio, un'alterazione del proprietario; la nostra nota su terrazze, tende e condizionatori espone quali di questi richiedono quale voto e quali lo statuto può vietare senz'altro. Il contratto dovrebbe quindi dire ciò che i moduli standard omettono: che l'inquilino non installa nulla sulla facciata, sulla terrazza o sul tetto senza il consenso scritto del proprietario, dato solo dopo quello del condominio, e che rimuove a sue spese ciò che ha installato senza di esso; quando il condominio nota un'installazione, la diffida arriva a te, e la clausola è ciò che ti permette di trasmetterla.
Chiavi, riparazioni ed emergenze con un inquilino dentro
Il diritto di un condominio di entrare in un appartamento non dipende da chi ci vive. L'articolo 9.1 obbliga ogni proprietario a Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble, consentire nella propria abitazione le riparazioni che il servizio dell'immobile richiede, e a Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores, permettere l'ingresso nel proprio appartamento a quegli scopi, il che copre una perdita dal tuo bagno all'appartamento di sotto, la sostituzione di una colonna comune che passa per la tua cucina e l'ispezione dell'edificio. Con un inquilino nell'appartamento il proprietario adempie quel dovere attraverso di lui, quindi il contratto deve obbligare l'inquilino a dare accesso, con preavviso ragionevole per i lavori previsti e subito in un'emergenza, e l'amministratore deve avere il telefono dell'inquilino. La nostra nota sull'appartamento vuoto, le chiavi e le emergenze descrive il protocollo delle chiavi che chiediamo di firmare a ogni proprietario all'estero; con un inquilino, chi ha la chiave è l'inquilino stesso, e il protocollo dice chi viene chiamato quando non è raggiungibile.
Le riparazioni dentro l'appartamento le ripartisce la legge sulle locazioni, e il decreto di ottobre ha spostato la linea. L'inquilino podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador, può realizzare quelle urgenti per evitare un danno imminente o un grave disagio, ed esigerne subito l'importo dal locatore, secondo l'articolo 21.3, e le piccole restano a lui: Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario, le piccole riparazioni richieste dall'usura per l'uso ordinario dell'abitazione sono a carico dell'inquilino, secondo l'articolo 21.4. Il nuovo comma 5, in vigore dall'8 ottobre 2026, mette un orologio al locatore assente: una volta che l'inquilino ha inviato una richiesta scritta con un preventivo ragionevole, El arrendador dispondrá de un plazo de quince días naturales desde la recepción del requerimiento para aceptar el presupuesto, proponer una reparación alternativa o ejecutar directamente la reparación, il locatore ha quindici giorni di calendario dalla ricezione per accettare il preventivo, proporre una riparazione alternativa o eseguirla direttamente, dopo di che el arrendatario podrá ejecutar las obras necesarias y descontar su importe de las rentas futuras, l'inquilino può eseguire i lavori necessari e detrarne l'importo dai canoni futuri.
Quindici giorni sono una vacanza all'estero. I proprietari per cui gestiamo l'immobile indirizzano a noi gli avvisi dell'inquilino, mandiamo l'idraulico o l'elettricista in giornata, le foto del prima e del dopo vanno nel fascicolo del proprietario, e la fattura viene controllata prima di essere pagata, così che i quindici giorni non scadano mai e non si discuta mai di una detrazione dal canone. Un altro documento appartiene a quel fascicolo: il verbale di riconsegna che l'articolo 36.7 ora esige, un documento de finalización del arrendamiento firmado por ambas partes, un documento di fine locazione firmato da entrambe le parti, che attesta lo stato dell'abitazione alla riconsegna del possesso.
Un affitto a lungo termine non è un affitto turistico, e cosa hanno cambiato i decreti di ottobre
Tutto quanto sopra presuppone un inquilino che vive nell'appartamento. Un affitto turistico è fuori dalla legge sulle locazioni e dentro un altro regime: l'articolo 5.e esclude l'abitazione arredata offerta sui canali turistici secondo la normativa del turismo, e il decreto di ottobre ha aggiunto un tetto, La duración máxima de este tipo de cesión, que será fijada por las administraciones competentes, no podrá en ningún caso superar los treinta y un días, la durata massima di questo tipo di cessione, fissata dalle amministrazioni competenti, non può in nessun caso superare i trentuno giorni. Tra i due si colloca la nuova locazione di «abitazione temporanea» dell'articolo 2.3, per un inquilino cuando éste se encuentra temporalmente desplazado de su domicilio habitual, por causa justificada y acreditable, che si trova temporaneamente lontano dal suo domicilio abituale per una causa giustificata e provabile, che l'articolo 9 bis mantiene tra trentuno giorni e, di regola, dodici mesi. Per il condominio, un affitto turistico richiede ciò che uno a lungo termine non richiede mai, l'approvazione dell'articolo 17.12 con i tre quinti dei proprietari e l'iscrizione canaria; la nostra nota sugli affitti turistici dopo la legge canaria è l'esposizione attuale di quel regime.
Il contratto in sé è soggetto alla legge come si legge il giorno in cui firmi, e nell'ottobre 2026 quel giorno conta. Due decreti-legge del 29 settembre hanno riscritto la legge per pochi giorni e sono stati respinti il 2 ottobre: il Congresso acordó derogar el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre, ha deciso di abrogare il Real Decreto-ley 26/2026, e ha fatto lo stesso con il Real Decreto-ley 27/2026 in una seconda risoluzione dello stesso giorno. Il 5 ottobre le Cortes sono state sciolte dal Real Decreto 806/2026, con elezioni que se celebrarán el domingo 29 de noviembre de 2026, che si terranno domenica 29 novembre 2026. Il 6 ottobre il Governo ha approvato altri due decreti-legge, pubblicati il 7 ottobre: il Real Decreto-ley 29/2026, in vigore dall'8 ottobre, che è quello che ha riscritto gli articoli 20 e 21 citati sopra, le definizioni degli articoli 2, 3 e 5 e diversi altri, e il Real Decreto-ley 28/2026, che riscrive l'articolo 10, l'articolo sulla proroga del contratto, dal 15 novembre 2026.
Entrambi attendono un voto, e il voto non è più del Congresso. La Costituzione dà a un decreto-legge trenta giorni, e il suo articolo 78.2 affida il voto alla Deputazione permanente di una camera sciolta, en caso de que éstas hubieren sido disueltas o hubiere expirado su mandato, nel caso in cui le camere siano state sciolte o il loro mandato sia scaduto. Il 16 ottobre quell'organo si è riunito e la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados, en su sesión del día de hoy, acordó convalidar el Real Decreto-ley 24/2026, la Deputazione permanente del Congresso, nella sua seduta di quel giorno, ha deciso di convalidare il Real Decreto-ley 24/2026, e il successivo, entrambi sulla DANA; i due decreti sulla casa non erano in quell'ordine del giorno, e al 21 ottobre nessuna risoluzione su di essi era stata pubblicata. Un contratto firmato oggi è soggetto all'articolo 20 come citato qui; se la Deputazione permanente abroga il decreto, la legge torna al suo testo del 7 ottobre dal giorno in cui l'abrogazione è pubblicata, senza disfare ciò che è stato fatto nel frattempo. La nostra nota sorella nello studio legale segue i decreti dal lato del locatore, e la sua compagna sul contratto stagionale tratta l'affitto invernale che non è un affitto turistico. L'imposta sul canone non è il tema di questo articolo né del condominio: le riduzioni che un locatore residente può applicare nelle Canarie e la dichiarazione del non residente sul modelo 210 le spiega la nostra società sorella, ed entrambe sono state toccate dallo stesso decreto di ottobre, quindi leggile con le loro date.
Il fascicolo che teniamo per un proprietario che affitta: chi risponde di cosa
Quando un proprietario all'estero ci dice che l'appartamento è affittato, apriamo una pagina nel suo fascicolo con il nome e il telefono dell'inquilino, il contratto, la clausola delle spese con la sua cifra annua, la delega, il protocollo delle chiavi e il domicilio in Spagna per le notifiche. Le domande del primo anno sono quasi sempre le dieci della tabella, e la risposta è quasi sempre una riga della legge.
| La questione |
Chi risponde, e con quale regola |
| Le spese condominiali e il fondo di riserva |
Tu, per quota, secondo l'articolo 9.1.e ed f; l'inquilino le deve solo a te, per la clausola dell'articolo 20 |
| Una spesa straordinaria votata dopo la firma del contratto |
Tu; la clausola ha fissato una somma annua alla data del contratto, e una spesa straordinaria ci rientra solo se la clausola lo dice |
| Rumore, animali, la piscina fuori orario |
L'inquilino, per il regolamento interno e l'articolo 7.2; sei citato con lui e rispondi ai proprietari per l'articolo 9.1.g |
| Danni alle parti comuni |
Il condominio fattura a te per l'articolo 9.1.b; tu ti rivali sull'inquilino per il contratto |
| Lavori dentro l'appartamento |
L'inquilino ha bisogno del tuo consenso scritto per l'articolo 23; il condominio si interpella solo se si toccano la struttura o l'esterno |
| Una tenda, un condizionatore, una terrazza chiusa |
Il permesso del condominio per l'articolo 7.1 e lo statuto, chiunque lo installi |
| Presenza e voto in assemblea |
Tu, o una persona con la tua delega firmata, per l'articolo 15.1; nessun voto se si devono spese, per l'articolo 15.2 |
| Notifiche e verbali |
Il domicilio in Spagna che hai comunicato per l'articolo 9.1.h; altrimenti l'appartamento, e la ricezione da parte dell'inquilino conta |
| Accesso per riparazioni e ispezioni del condominio |
Devi consentirlo per l'articolo 9.1.c e d; l'inquilino apre la porta, secondo il protocollo delle chiavi |
| Un affitto turistico al suo posto |
Un altro regime: l'articolo 5.e della legge sulle locazioni, l'iscrizione canaria e il voto dei tre quinti dell'articolo 17.12 |
La tabella non sostituisce il contratto: ogni riga che dipende da una clausola vale quanto la clausola che il proprietario ha firmato, e un contratto scaricato da internet di solito non ne ha nessuna.
Cosa facciamo per i proprietari che affittano
La nostra amministrazione per proprietari non residenti è costruita esattamente per questo fascicolo: voti in assemblea per delega e ricevi l'ordine del giorno prima e il risultato dopo, in inglese; le spese condominiali partono con addebito da qualunque conto dell'UE, con una ricevuta per ogni addebito; un guasto segnalato dal telefono dell'inquilino viene affidato a un artigiano verificato e chiuso con foto del prima e del dopo; le scadenze del tuo immobile sono seguite con promemoria prima di ogni termine; e, quando lo vuoi, viene amministrato anche l'affitto stesso, con verifica dell'inquilino, incasso del canone e un estratto mensile ovunque tu viva. Non redigiamo contratti e non siamo avvocati; quando una domanda è da avvocato, lo diciamo e sappiamo a chi chiedere. Un proprietario che voglia una tariffa fissa per un appartamento o per un intero condominio può chiedere un preventivo e avrà un perimetro chiaro entro un giorno lavorativo.
Domande frequenti
Il mio inquilino paga le spese direttamente al condominio. Sono liberato?
No. Il debitore del condominio è il proprietario, per l'articolo 9.1.e, e la Corte suprema ha ripetuto nel luglio 2026 che un contratto di locazione non sposta quell'obbligo su nessun altro. Se l'inquilino smette di pagare, il condominio chiede a te, con l'appartamento come garanzia, e perdi il voto all'assemblea successiva finché il debito resta. Tieni le spese sul tuo addebito e regola con lui la parte dell'inquilino.
I vicini si lamentano del mio inquilino. Il condominio può sfrattarlo?
Può, in tribunale. L'articolo 7.2 permette al presidente di intimare la cessazione della condotta, all'assemblea di autorizzare l'azione e al giudice di estinguere i diritti dell'inquilino sull'appartamento e ordinarne lo sfratto; la domanda è diretta anche contro di te. La via più sicura è la tua: la legge sulle locazioni ti permette di risolvere per attività moleste, illecite o pericolose, quindi invia la tua diffida non appena il presidente invia la sua.
Vivo all'estero e non ho mai ricevuto la convocazione dell'assemblea. La delibera è valida?
Di solito sì. Se non hai comunicato al segretario un domicilio in Spagna, la convocazione è stata validamente notificata al tuo inquilino nell'appartamento, e in mancanza in bacheca, con effetto dopo tre giorni. I tre mesi per impugnare una delibera decorrono da quella notifica. Comunica al segretario un domicilio in Spagna con un mezzo che provi la ricezione, e di' all'amministratore chi vive nell'appartamento.
Il mio inquilino può partecipare all'assemblea e votare per me?
Come tuo rappresentante, sì: basta uno scritto firmato da te secondo l'articolo 15.1, e puoi istruire il voto punto per punto. Non ha un voto proprio, non può impugnare una delibera, e non può votare affatto se le tue spese sono insolute quando si apre l'assemblea. La maggior parte dei proprietari all'estero dà invece la delega all'amministratore o a un altro proprietario.
Cosa è cambiato per il mio contratto con i decreti di ottobre 2026?
I due decreti di settembre sono stati abrogati il 2 ottobre. Un terzo, in vigore dall'8 ottobre, vieta di trasferire l'imposta sugli immobili e le spese di agenzia all'inquilino, mantiene la clausola scritta delle spese con la sua cifra annua, dà all'inquilino un termine di riparazione di quindici giorni ed esige un verbale di riconsegna firmato; un quarto riscrive le regole della proroga dal 15 novembre. Entrambi attendono il voto della Deputazione permanente di un Congresso sciolto, dovuto entro trenta giorni, e al 21 ottobre nulla era stato pubblicato. La nostra società sorella segue ogni passo sulle sue pagine.
