Ogni comunità ha un regolamento, e la maggior parte valgono esattamente quanto l'assemblea che li ha scritti capiva della legge. Un divieto di cani infilato nel regolamento interno per alzata di mano; una clausola «niente rumore dopo le dieci» senza una misurazione alle spalle; una regola sui parcheggi che contraddice gli atti; una regola sulla piscina che nessuno può far rispettare perché quel pezzo del puzzle appartiene alla normativa sanitaria. Li ereditiamo con ogni comunità che prendiamo in gestione, e la prima cosa che facciamo è verificare quali reggerebbero davanti a un giudice. Questo articolo parla di ciò che una comunità di Fuerteventura può regolare e di ciò che non può: i due tipi di regole che la legge spagnola sulla proprietà orizzontale (Ley de Propiedad Horizontal) consente, le maggioranze che ciascuno richiede, i tre temi che riempiono la nostra casella — rumore, animali e parcheggio — e la procedura che trasforma una regola in un ordine quando un proprietario, o l'inquilino di un proprietario, non si adegua.
Due regolamenti, due maggioranze
La legge dà alla comunità due strumenti, e confonderli è l'errore più comune che correggiamo.
Gli statuti fanno parte del titolo costitutivo. Possono contenere «disposizioni… sull'uso o la destinazione dell'edificio, dei suoi appartamenti o locali, degli impianti e dei servizi, sulle spese, l'amministrazione e il governo, le assicurazioni, la conservazione e le riparazioni» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5). Poiché toccano il contenuto del diritto di ciascun proprietario, modificarli richiede l'unanimità — il voto favorevole di tutti i proprietari che rappresentano tutte le quote (art. 17.6) — e vincolano gli acquirenti solo una volta iscritti al Registro della Proprietà (art. 5). Uno statuto può vietare un'attività nelle unità private: un uso professionale, un bar al piano terra, un affitto turistico (dal 2025 quel divieto ha una regola propria dei tre quinti, come spiega il nostro articolo sugli affitti turistici).
Il regolamento interno — normas de régimen interior — è un altro animale. I proprietari possono fissarlo «per regolare i dettagli della convivenza e il corretto utilizzo dei servizi e delle cose comuni, entro i limiti stabiliti dalla legge e dagli statuti», e vincola ogni proprietario «finché non venga modificato nella forma prevista per le delibere sull'amministrazione» (art. 6), cioè con la maggioranza ordinaria dei proprietari e delle quote, o dei presenti in seconda convocazione (art. 17.7), le maggioranze che la nostra guida all'assemblea percorre. Il regolamento interno arriva quindi ai dettagli: gli orari della piscina, l'uso dell'area barbecue, dove si parcheggiano le biciclette, come si usa il citofono, quando si porta fuori la spazzatura, le ore di silenzio. Ciò che non può fare è ciò che solo uno statuto può: creare divieti che incidono sul contenuto del diritto privato. Una regola interna che vieta i cani, o proibisce di affittare un appartamento, o assegna per sempre un posto auto comune a un proprietario, è uno statuto travestito da regolamento interno — e cade il giorno in cui qualcuno la impugna, entro tre mesi dalla delibera, o entro un anno quando è contraria alla legge o agli statuti (art. 18).
La linea tra i due è la linea tra come si fa una cosa e se la si può fare. Una regola che dice «cani al guinzaglio nelle aree comuni e mai sul solarium della piscina» è regolamento interno; una regola che dice «vietati i cani» è uno statuto.
Rumore: l'unica regola con i numeri dietro
Il rumore è il reclamo che non smette mai di arrivare, ed è anche l'unico tema in cui la comunità non deve inventare un parametro, perché lo Stato e i comuni lo hanno già scritto.
Il regolamento statale sul rumore fissa obiettivi di qualità acustica per l'interno delle abitazioni: un soggiorno non dovrebbe superare 45 dB(A) di giorno e di sera e 35 dB(A) di notte; una camera da letto, 40 dB(A) di giorno e di sera e 30 dB(A) di notte, misurati all'interno della stanza, inclusi gli impianti dell'edificio stesso e il rumore dei vicini (Real Decreto 1367/2007, allegato II, tabella B). Quelle sono le cifre su cui misura un tecnico, e le cifre che legge un giudice.
I comuni aggiungono l'orologio. L'ordinanza sul rumore di Pájara del 2024 divide la giornata in tre periodi — giorno dalle 07:00 alle 19:00, sera dalle 19:00 alle 23:00, notte dalle 23:00 alle 07:00 nei giorni feriali, con la notte che va da mezzanotte alle 08:00 nei fine settimana e nei festivi —, adotta gli obiettivi interni dello Stato, esige che le attività domestiche e i rapporti di vicinato li rispettino, condiziona la detenzione di animali all'«assenza di disturbo al vicinato — abbaiare, ululare, miagolare, soprattutto di notte» e vieta i macchinari da cantiere negli edifici residenziali tra le 22:00 e le 08:00 quando il rumore raggiunge le abitazioni; le sanzioni vanno da 100 a 750 euro per le infrazioni lievi, da 751 a 1.500 per quelle gravi e da 1.501 a 3.000 per quelle molto gravi (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara, artt. 8 e seguenti). La Oliva limita i macchinari da cantiere più rumorosi alle 09:00–18:00 e nel 2024 stava redigendo una nuova ordinanza; Antigua e Tuineje hanno le loro. La regola sulle ore di silenzio di una comunità dovrebbe copiare i periodi del proprio comune invece di inventarne altri, perché una regola che coincide con l'ordinanza può essere fatta rispettare due volte — dalla comunità con la legge e dal comune con l'ordinanza — e una regola che la contraddice non la fa rispettare nessuno.
Due conseguenze pratiche. Un reclamo per la televisione del vicino non è un caso legale finché qualcuno non l'ha misurato, quindi il primo passo dell'amministratore è una misurazione fonometrica di un tecnico o della polizia locale, nelle ore che l'ordinanza definisce. E una regola che fissa ore di silenzio è esigibile; una regola che dice «vietato il rumore» non lo è, perché la legge sanziona le attività moleste nel senso delle disposizioni generali (art. 7.2), e una molestia è una cosa che si misura.
Animali: cosa può regolare una comunità nel 2026
La legge sul benessere animale del 2023 ha cambiato la conversazione ma non la legge sulla proprietà orizzontale. Non ha creato alcun diritto assoluto a tenere animali in qualsiasi casa, e i tribunali lo hanno detto: un tribunale di primo grado di Vigo ha confermato, nel 2026, un divieto statutario di animali approvato all'unanimità e iscritto, proprio perché la legge fissa la forma e la comunità l'ha seguita; una Corte provinciale (Audiencia Provincial) ha ordinato la cessazione dell'uso di un appartamento adibito a ricovero di cani, attraverso l'azione di cessazione della legge per le attività moleste. Due letture convivono e una comunità dovrebbe conoscerle entrambe: un divieto di animali è un limite al diritto privato, quindi vive negli statuti, all'unanimità, iscritto — mai in un regolamento interno votato a maggioranza; e un divieto che esiste solo sulla carta non vale nulla se la comunità non può provare una molestia, perché la sanzione che la legge offre è l'azione di cessazione, e un giudice la concede contro una molestia, non contro un gatto.
Ciò che un regolamento interno può fare, e dovrebbe: cani al guinzaglio nelle aree comuni; niente animali sul solarium della piscina o nel parco giochi; i proprietari puliscono dopo i loro animali; nessun animale lasciato solo su terrazze, balconi o in garage quando disturba — che è anche ciò che dice l'ordinanza di Pájara. Per le comunità che amministriamo con molti proprietari all'estero, la regola sugli animali che conta di più è quella su inquilini e ospiti: il cane di un ospite in vacanza è responsabilità del proprietario secondo la legge, che fa rispondere ciascun proprietario verso gli altri delle infrazioni commesse e dei danni causati (art. 9.1.g), e l'azione di cessazione si rivolge al proprietario oltre che all'occupante (art. 7.2).
Parcheggio, terrazze, bucato e lavori: le regole che reggono
- Parcheggio. Chi possiede o usa quale posto lo decidono il titolo e gli atti, non l'assemblea: un posto auto che è unità privata è del suo proprietario; un cortile comune può essere regolato dal regolamento interno — parcheggio ospiti, limiti di tempo, niente riparazioni o lavaggi, punti di ricarica secondo la regola dei lavori individuali che il nostro articolo sulle colonnine espone. Assegnare stabilmente un posto comune a un proprietario richiede gli statuti.
- Terrazze e facciate. Tende da sole, chiusure, parabole e pergolati alterano l'esterno e toccano elementi comuni; la legge permette a un proprietario di modificare solo ciò che non «pregiudica o altera la sicurezza dell'edificio, la sua struttura generale, la sua configurazione o il suo stato esterno», con comunicazione preventiva alla comunità (art. 7.1). Un regolamento interno può fissare un colore e un modello uniformi per le tende; non può autorizzare ciò che la legge vieta.
- Bucato, barbecue, droni e il resto. Dettagli della convivenza, tutti: un regolamento interno può dire dove si stende il bucato, dove e quando si accende un barbecue, se il tetto è accessibile. Non può multare — la legge non dà alle comunità alcun potere sanzionatorio, solo la procedura qui sotto —, quindi una «tabella delle sanzioni» in un regolamento interno è decorazione.
- Lavori negli appartamenti. Gli orari sono del comune e dell'ordinanza; un regolamento interno può ripeterli e aggiungere le regole pratiche: avviso all'amministratore, ascensore protetto, macerie rimosse ogni giorno, niente lavori ad agosto se la comunità così decide. Se un lavoro è consentito è un'altra domanda, a cui rispondono la legge (art. 7.1) e la licenza.
Quando una regola viene violata: la scala
La procedura della legge per il proprietario o l'occupante che «svolge nell'appartamento o nel resto dell'immobile attività vietate dagli statuti, dannose per l'immobile o contrarie alle disposizioni generali sulle attività moleste, insalubri, nocive, pericolose o illecite» ha quattro gradini, e saltarne uno fa perdere la causa (art. 7.2).
- La diffida del presidente. Di propria iniziativa o su richiesta di qualsiasi proprietario o occupante, il presidente intima al trasgressore, in forma che ne provi la ricezione, di cessare immediatamente, con avvertimento di azioni legali. L'amministratore la redige, il presidente la firma, il fascicolo comincia qui.
- L'autorizzazione dell'assemblea. Se la condotta persiste, il presidente può esercitare l'azione di cessazione solo con la previa autorizzazione dell'assemblea dei proprietari, convocata allo scopo — un punto specifico all'ordine del giorno, una votazione specifica a maggioranza ordinaria, un verbale che lo dica.
- L'azione, contro proprietario e occupante. La causa segue il procedimento ordinario, con la prova della diffida e il certificato della delibera; il giudice può ordinare la cessazione immediata dell'attività, come misura cautelare, sotto avvertimento del reato di disobbedienza, e la domanda deve essere rivolta contro il proprietario e, se c'è, contro l'inquilino o l'occupante.
- La sentenza. Oltre alla cessazione definitiva e al risarcimento, il tribunale può privare il proprietario dell'uso dell'appartamento fino a tre anni, secondo la gravità della violazione e del danno alla comunità; un inquilino può perdere ogni diritto sull'appartamento ed essere sfrattato.
Nulla in quella scala richiede che la regola stia negli statuti: la lista delle attività moleste della legge stessa basta, ed è per questo che la misurazione del rumore conta più della formulazione del regolamento interno. E nulla in essa permette alla comunità di agire da sola: la regola la fa rispettare un giudice, sulle prove della comunità. Il nostro articolo sul presidente spiega come un presidente all'estero firma la diffida e delega il resto.
Un regolamento che regge: il modello che installiamo
Nelle comunità che amministriamo sull'isola il regolamento interno occupa due pagine, in spagnolo e nelle lingue dei proprietari, approvato a maggioranza ordinaria e consegnato a ogni inquilino e a ogni ospite in vacanza: ore di silenzio copiate dall'ordinanza comunale (23:00–07:00, mezzanotte–08:00 nei fine settimana); orari della piscina e le regole imposte dalla normativa sanitaria, che il nostro articolo sulle piscine esporrà questo mese; cani al guinzaglio, mai sul solarium, i proprietari puliscono; parcheggio ospiti segnalato, a tempo, niente lavaggi o riparazioni; lavori comunicati, orari secondo l'ordinanza, macerie fuori ogni giorno, nessuno ad agosto; barbecue nella sua area, bucato entro la linea della terrazza, tetto chiuso; il canale segnalazioni dell'amministratore come primo contatto per ciascuna di queste cose. Tutto ciò che inciderebbe sul diritto di un proprietario — animali, affitti, usi — va negli statuti o da nessuna parte.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura verificano gli statuti e il regolamento interno di ogni comunità che prendiamo in gestione, riscrivono il regolamento perché ogni riga sia esigibile e ogni tema stia nello strumento giusto, lo traducono per proprietari e inquilini, commissionano la misurazione del rumore quando arriva un reclamo, redigono la diffida del presidente e, quando l'assemblea lo autorizza, avviano l'azione di cessazione. Vedete i nostri servizi di gestione della comunità e di supporto legale al condominio, oppure richiedete un preventivo.
Domande frequenti
Una comunità di proprietari può vietare gli animali negli appartamenti?
Solo negli statuti, approvati all'unanimità e iscritti al Registro della Proprietà — mai con un voto a maggioranza sul regolamento interno. I tribunali nel 2026 hanno confermato divieti statutari iscritti e hanno anche ordinato la cessazione dell'uso di appartamenti adibiti a ricovero di animali come attività molesta; la legge sul benessere animale del 2023 non ha creato alcun diritto assoluto a tenere animali. Una comunità che vuole regolare anziché vietare usa il regolamento interno: guinzaglio, niente animali sul solarium, nessuna molestia, il proprietario risponde per inquilini e ospiti.
Quali sono le ore di silenzio legali a Fuerteventura?
Le fissano i comuni. L'ordinanza di Pájara del 2024 colloca il periodo notturno dalle 23:00 alle 07:00 nei giorni feriali e da mezzanotte alle 08:00 nei fine settimana e nei festivi, vieta i macchinari da cantiere negli edifici residenziali dalle 22:00 alle 08:00 e applica gli obiettivi interni dello Stato — 30 dB(A) in una camera da letto di notte — con sanzioni da 100 a 3.000 euro. La Oliva limita i macchinari più rumorosi alle 09:00–18:00. La regola di una comunità dovrebbe copiare i periodi del proprio comune.
La comunità può multare un proprietario che viola il regolamento interno?
No. La legge sulla proprietà orizzontale non dà alle comunità alcun potere di multare. La via è la diffida formale del presidente a cessare, l'autorizzazione dell'assemblea e, se la condotta persiste, un'azione di cessazione in tribunale, che può finire con il proprietario privato dell'uso dell'appartamento fino a tre anni o con l'inquilino sfrattato. Le multe comunali per il rumore sono del comune, su una misurazione.
Il regolamento interno vincola il mio inquilino o i miei ospiti in vacanza?
Sì. I divieti della legge si applicano al proprietario e all'occupante dell'appartamento, e ciascun proprietario risponde verso gli altri delle infrazioni commesse e dei danni causati. Consegnate il regolamento a ogni inquilino e ospite nella sua lingua, e lasciate il contatto dell'amministratore nell'appartamento: la diffida e la causa nomineranno voi oltre a loro.
