Affitti turistici in una comunità di Fuerteventura: la legge canaria, il numero di registrazione dopo il Tribunale Supremo e che cosa può decidere l'assemblea

Quaranta appartamenti a Corralejo, undici dei quali affittati ai turisti da anni. Un nuovo proprietario, al terzo piano, vuole che diventino dodici. I residenti vorrebbero un ascensore più tranquillo e una piscina con meno valigie intorno, e il presidente ha letto due cose sulla stampa: che il Tribunale Supremo ha annullato «il registro» e che la legge canaria «dà cinque anni». Sono vere entrambe, e nessuna delle due risponde alla domanda che sta per essere posta all'assemblea. Alla porta di quell'edificio si incontrano tre insiemi di regole: la legge canaria che decide se un'abitazione può essere affittata ai turisti, il numero di registrazione che va sull'annuncio e la legge sulla proprietà orizzontale, che dice che cosa può decidere l'assemblea dei proprietari. Due di essi si sono mossi nel 2026, e il terzo era cambiato l'anno prima. Questa nota spiega a che punto è ciascuno al 4 ottobre 2026, per il proprietario che già affitta, per quello che vuole cominciare e per il consiglio della comunità. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.

Un nuovo affitto turistico comincia in comune

La legge canaria sull'uso turistico delle abitazioni (Ley 6/2025) è in vigore dal 13 dicembre 2025. Con essa un affitto turistico comincia con una dichiarazione responsabile presentata al Cabildo dell'isola, e la dichiarazione vale quanto valgono le carte che la sostengono. Una di esse decide quasi tutto: una Cédula urbanística acreditativa de la expresa habilitación por el planeamiento urbanístico del uso turístico de hospedaje respecto de la vivienda de que se trate, un certificato urbanistico da cui risulti che la pianificazione del comune consente espressamente l'ospitalità turistica in quella precisa abitazione (articolo 7.7).

La pianificazione non può consentirlo liberamente. Di regola l'apertura all'uso turistico deberá reservar, como mínimo, el 90 % de la edificabilidad residencial, deve riservare almeno il 90 per cento dell'edificabilità residenziale, alle abitazioni che non si affittano ai turisti (articolo 4.1), e le abitazioni che apre deben tener una antigüedad mínima de diez años, devono avere almeno dieci anni, salvo che la pianificazione stessa accorci quel termine (articolo 5.1). Dove la pianificazione non lo consente, nulla di nuovo può cominciare. Lo stesso preambolo della legge ammette che il ritardo di un comune nell'adeguare la propria pianificazione implicaría de facto la imposibilidad de promover la explotación comercial turística de viviendas, renderebbe di fatto impossibile avviare l'affitto turistico di abitazioni, e il suo rimedio è una soluzione di riserva: da dicembre 2030 il Cabildo applicherà le regole sussidiarie della legge (ottava disposizione transitoria). Quelle regole sussidiarie aprono la porta alla casa unifamiliare isolata (articolo 5.2), e sugli appartamenti la legge è esplicita: En ningún caso se considerarán aisladas las viviendas independientes existentes en edificios plurifamiliares o pareados sometidos al régimen de propiedad horizontal, in nessun caso si considerano isolate le abitazioni indipendenti situate in edifici plurifamiliari o bifamiliari soggetti al regime di proprietà orizzontale (articolo 2). Per come la leggiamo, un appartamento in una comunità può diventare un affitto turistico solo dove la pianificazione comunale lo dice espressamente. Non abbiamo verificato lo stato della pianificazione in ciascuno dei sei comuni di Fuerteventura; il certificato lo rilascia il comune, ed è lì che va per prima la domanda.

Quando le carte sono in ordine, il resto è rapido. La dichiarazione permitirá el inicio de la actividad desde el día de su presentación, consente di avviare l'attività dal giorno della sua presentazione (articolo 8.1), e habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo de cinco años, abilita il titolare a esercitare l'attività per cinque anni (articolo 10.1), rinnovabili se l'abitazione continua a soddisfare tutti i requisiti. Ne seguono due conseguenze che i proprietari raramente si aspettano. La notifica del Cabildo al comune vale come la comunicación previa relativa al cambio de uso urbanístico de la vivienda, de residencial a turístico, la comunicazione preventiva relativa al cambio di destinazione urbanistica dell'abitazione, da residenziale a turistica (articolo 9.1), un cambio che il proprietario deve dichiarare anche al Catasto. E il comune lo comunica alle società fornitrici dei servizi, perché si applichino le tariffe e le tasse di un uso turistico.

Un affitto turistico che esiste già

Le abitazioni registrate con le regole del 2015 non sono state spente. La legge ha dato loro un regime transitorio, e nell'agosto 2026 una legge di modifica (Ley 7/2026) vi ha aggiunto una data.

La regola generale è la seconda riga. I gestori dispondrán de un plazo de cinco años para continuar con la explotación de la vivienda vacacional en los términos en los que venían haciéndolo, hanno cinque anni per continuare ad affittare l'abitazione alle condizioni in cui lo facevano (seconda disposizione transitoria), e quando i cinque anni finiscono l'attività deve cessare, a meno che l'abitazione sia stata abilitata secondo le nuove regole. La prima riga, l'uso consolidato, è migliore e più stretta. Non ha scadenza, ma finché dura la vivienda no será susceptible de ningún uso residencial ni habitacional, l'abitazione non può avere alcun uso residenziale, nemmeno da parte del proprietario, e finisce con la transmisión de la propiedad de la vivienda por cualquier título, il trasferimento della proprietà dell'abitazione a qualsiasi titolo (prima disposizione transitoria). Un appartamento non si vende più «con la sua licenza». Da agosto 2026 l'unica eccezione è la successione.

La quarta riga è la data nuova. Riguarda le dichiarazioni presentate al Cabildo senza che nulla fosse presentato in comune. I loro titolari hanno tempo fino al 31 luglio 2027 per presentarvi la comunicazione richiesta per le attività classificate, con un certificato comunale e la relazione di un tecnico, e la conseguenza di non farlo è scritta senza sfumature: el interesado deberá cesar en la actividad turística de manera inmediata, l'interessato dovrà cessare immediatamente l'attività turistica (decima disposizione transitoria).

Trentun giorni

La stessa legge di modifica ha tracciato una linea che raggiunge appartamenti a cui nessuno pensa come affitti turistici. Salvo prova contraria, l'affitto turistico si presume quando un'abitazione è pubblicizzata attraverso un canale di offerta turistica, o quando vi si offre alloggio por un período de tiempo continuo igual o inferior a 31 días, per un periodo continuo di trentun giorni o meno, una o più volte nello stesso anno (articolo 11). Un affitto breve può restare una locazione ordinaria, ma il locatore deve chiedere all'inquilino perché l'alloggio serve per quel tempo e scrivere il motivo nel contratto. Se il contratto tace, el mismo tendrá consideración de arrendamiento de naturaleza turística, è trattato come un affitto turistico (articolo 12).

Per una comunità questo conta più di quanto sembri. Un appartamento affittato a settimane come «locazione stagionale», senza registrazione, è un affitto turistico agli occhi della legge canaria, e per come leggiamo insieme le due leggi gli si applica ciò che lo statuto o l'assemblea hanno deciso sugli affitti turistici. Un decreto-legge statale del 29 settembre 2026 aveva scritto una propria linea di trentun giorni nella legge sulle locazioni; il Congresso lo ha abrogato il 2 ottobre, e un secondo decreto-legge, il Real Decreto-ley 29/2026, l'ha riscritta dall'8 ottobre, in attesa del proprio voto; la presunzione canaria, che è diritto regionale, non è stata toccata da nessuno dei due. Che cosa serve a una vera locazione stagionale è nel nostro articolo gemello sul contratto stagionale, e che cosa è caduto con il decreto in quello sui decreti di ottobre.

Il numero sull'annuncio

Dal 1º luglio 2025 un affitto turistico aveva bisogno di un secondo numero, rilasciato tramite il registro immobiliare in forza di un decreto statale (Real Decreto 1312/2024). Il Tribunale Supremo ha annullato quella parte del decreto nella sentenza 620/2026 del 19 maggio 2026, e in quelle che l'hanno seguita: el Estado carece de competencia para dictar las disposiciones del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre referidas al procedimiento de registro único de arrendamientos de corta duración, lo Stato non ha competenza per emanare le disposizioni del decreto relative alla procedura di registrazione unica delle locazioni di breve durata. Ciò che ha lasciato in piedi è lo sportello digitale dello Stato, attraverso cui le piattaforme inviano i loro dati.

Il numero non è scomparso: è passato di mano. Un regolamento europeo applicabile dal 20 maggio 2026 (regolamento (UE) 2024/1028) dice alle piattaforme che, ovunque esista una procedura di registrazione, esse garantizarán que los anfitriones faciliten un número de registro antes de permitir la oferta de servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, devono garantire che gli host forniscano un numero di registrazione prima di consentire l'offerta di servizi di locazione di breve durata, ed esige che una unidad no esté sujeta a más de un procedimiento de registro, un'unità non sia soggetta a più di una procedura di registrazione. Alle Canarie quella procedura è quella regionale. Il Cabildo iscrive la dichiarazione nel registro turistico delle isole, e l'iscrizione porta un número de registro cuya inclusión será obligatoria en cualquier publicación o anuncio, un numero di registrazione la cui indicazione è obbligatoria in qualsiasi pubblicazione o annuncio (articolo 8.6). È quello il numero da tenere sull'annuncio. Nessuna norma in vigore chiede il numero statale del 2025. Non abbiamo verificato come ogni piattaforma formuli il proprio modulo; la nostra lettura del regolamento è che il numero canario sia quello che deve chiedere.

Che cosa può decidere l'assemblea

Dal 3 aprile 2025 la legge sulla proprietà orizzontale parla degli affitti turistici in quattro modi.

• Prima di cominciare. Il proprietario che vuole affittare ai turisti deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, deve ottenere prima l'approvazione espressa della comunità di proprietari (articolo 7.3). Un affitto che comincia senza di essa può essere costretto a cessare: il presidente lo intima e, se non basta, l'assemblea può portare il proprietario in tribunale.
• La maggioranza. L'accordo che approva, limita, condiziona o vieta gli affitti turistici requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, richiede il voto favorevole dei tre quinti di tutti i proprietari che, a loro volta, rappresentino i tre quinti delle quote (articolo 17.12). Il Tribunale Supremo ha confermato che quei tre quinti possono vietare, non solo limitare (sentenza 1205/2025 del 2 settembre 2025, che ripete le sue due sentenze plenarie del 3 ottobre 2024).
• Le quote. La stessa maggioranza può far pagare di più gli appartamenti che affittano, con quote speciali o con una parte maggiore delle spese comuni, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20 %, purché le modifiche non comportino un aumento superiore al 20 per cento.
• Il passato. L'articolo 17.12 termina con una frase breve: Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos, questi accordi non avranno effetti retroattivi. E una disposizione aggiunta nel 2025 protegge il proprietario che già affittava secondo la normativa turistica prima del 3 aprile 2025, il quale podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma, potrà continuare a esercitare l'attività alle condizioni e per i termini che quella normativa stabilisce (seconda disposizione aggiuntiva).

Messo insieme alla legge canaria, il quadro per il palazzo di Corralejo è questo. Gli undici affitti che erano registrati e attivi prima dell'aprile 2025 non hanno bisogno del permesso dell'assemblea, e per come leggiamo la legge un voto preso oggi non li chiude; il loro orologio è quello canario, dicembre 2030 salvo che possano accedere all'uso consolidato. Il dodicesimo ha bisogno, prima di tutto, dell'approvazione espressa dell'assemblea, e poi del certificato del comune. Due cose restano aperte, e lo diciamo: se una quota maggiorata votata oggi possa essere addebitata a un affitto iniziato prima del voto, e fino a che punto gli si possano imporre condizioni. Su entrambe chiederemmo il parere di un avvocato prima di redigere l'accordo. Un divieto che era già nello statuto è un'altra cosa: nessuna delle due regole, per come le leggiamo, salva un affitto che lo statuto vietava.

I tre quinti si contano su tutti i proprietari, non su quelli che partecipano. In un edificio dove metà dei proprietari vive all'estero è tutta lì la difficoltà, e la legge dà un aiuto: i voti dei proprietari assenti regolarmente convocati contano come favorevoli se, una volta informati dell'accordo, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, non manifestano il proprio dissenso a chi esercita le funzioni di segretario della comunità entro 30 giorni di calendario (articolo 17.8). Un voto su una regola per tutto l'edificio si vince quindi nelle settimane dopo l'assemblea, notificando bene. Per un'approvazione che giova a un solo appartamento non ci affideremmo al silenzio: la legge nega quell'aiuto ai cambiamenti fatti a vantaggio privato di un proprietario, e i voti veri sono più sicuri. Se il presidente non vuole mettere la questione all'ordine del giorno, la nostra nota sull'assemblea straordinaria spiega come un quarto dei proprietari può chiederne una.

Il certificato che viene chiesto alla comunità

La legge canaria non crea una regola propria per le comunità: rinvia alla legge sulla proprietà orizzontale e chiede la prova. La dichiarazione per un appartamento in una comunità deve essere accompagnata da una certificación o documento acreditativo de la junta de propietarios y propietarias, un certificato o documento dell'assemblea dei proprietari, da cui risulti che né il titolo costitutivo, né lo statuto, né alcun accordo della comunità opponibile ai terzi esclude gli usi diversi dalla residenza abituale (articolo 7.7). Al proprietario che sceglie l'uso consolidato si chiede la stessa prova, dal registro immobiliare o con qualsiasi altro mezzo valido in diritto. La richiesta arriva sulla scrivania del segretario, e tre cose è bene saperle prima che arrivi.

• Certifica ciò che dicono i libri. Il titolo costitutivo, lo statuto e il libro dei verbali, letti in quest'ordine. È una constatazione di fatti, non un favore che il consiglio concede o nega; nelle comunità che amministriamo lo rilascia il segretario con il visto del presidente.
• Faccia iscrivere ciò che l'assemblea decide. La legge sulla proprietà orizzontale dice dello statuto di un edificio che no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, non pregiudicherà i terzi se non è stato iscritto nel registro immobiliare (articolo 5). Un accordo che vive solo nel libro dei verbali invita a sostenere che un acquirente successivo non ne sia vincolato. La comunità che vota un limite o un divieto dovrebbe portarlo al registro.
• Il silenzio non è approvazione. Un certificato che non trova alcun divieto non è l'approvazione espressa che l'articolo 7.3 esige per un affitto che comincia dopo l'aprile 2025. Per come leggiamo insieme le due leggi, un nuovo affitto ha bisogno di entrambe le cose: il voto dell'assemblea e il certificato.

Che cosa fare, a seconda di chi è lei

• Se affitta già. Ritrovi la sua dichiarazione e la sua data. Chieda al comune se ha la sua comunicazione preventiva di attività classificata e, se non l'ha, la presenti prima del 31 luglio 2027. Decida prima di dicembre 2030 se può dichiarare l'uso consolidato. Tenga il numero canario su ogni annuncio.
• Se vuole cominciare. Chieda prima al comune il certificato urbanistico. Se la pianificazione lo consente, chieda al presidente di mettere la sua richiesta all'ordine del giorno. Solo allora presenti la dichiarazione al Cabildo.
• Se affitta a settimane senza registrazione. Scriva il motivo dell'inquilino in ogni contratto di trentun giorni o meno, oppure registri l'appartamento.
• Se siede nel consiglio. Legga lo statuto e il libro dei verbali prima che qualcuno chieda un certificato. Se l'edificio vuole una regola, la porti in assemblea con la formulazione dell'articolo 17.12, notifichi come si deve i proprietari assenti e faccia iscrivere il risultato.

Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo

Come segretario e amministratore custodiamo lo statuto e il libro dei verbali, rilasciamo il certificato quando un proprietario ne ha bisogno, mettiamo all'ordine del giorno gli accordi sugli affitti turistici con la formulazione della legge stessa, contiamo i tre quinti sull'elenco completo di proprietari e quote, notifichiamo gli assenti e diciamo al consiglio quando un accordo dovrebbe andare al registro immobiliare. Non gestiamo affitti turistici e non siamo avvocati; quando una domanda è da avvocato, lo diciamo. La nostra nota precedente sugli affitti turistici nella sua comunità spiega più in dettaglio la riforma del 2025. La legge canaria dal lato del proprietario è nei nostri articoli gemelli di Olga Caballero & Co. e, con le imposte, di AAA+ Consultants. Il servizio è descritto nella nostra pagina di amministrazione di comunità, e una comunità che vuole confrontare può chiedere un preventivo.

Domande frequenti

La comunità può chiudere gli affitti turistici che esistono già nell'edificio?

Non con un voto. Gli accordi sugli affitti turistici non hanno effetti retroattivi, e il proprietario che affittava secondo la normativa turistica prima del 3 aprile 2025 può continuare finché quella normativa lo consente. L'eccezione è l'affitto che lo statuto già vietava.

Ho registrato il mio appartamento anni fa. Devo fare qualcosa adesso?

Sì, due cose. Verifichi che il comune abbia la sua comunicazione preventiva di attività classificata, e la presenti prima del 31 luglio 2027 se non l'ha. E veda prima di dicembre 2030 se può dichiarare l'uso consolidato; altrimenti la registrazione finisce allora.

Ho ancora bisogno del numero di registrazione statale?

Nessuna norma in vigore lo richiede da quando il Tribunale Supremo ha annullato la procedura di registrazione statale nel maggio 2026. Il numero che deve comparire su ogni annuncio è quello del registro turistico canario.

Affitto il mio appartamento per periodi di tre settimane. È un affitto turistico?

Alle Canarie si presume di sì, da agosto 2026, ogni volta che il soggiorno è di trentun giorni o meno. La presunzione cade se il contratto indica perché l'inquilino ha bisogno di un alloggio temporaneo.

La comunità può far pagare di più gli affitti turistici?

Sì: con i tre quinti di tutti i proprietari e delle quote, fino al 20 per cento in più in quote speciali o nella parte di spese comuni, e mai retroattivamente.