Protezione dei dati nel vostro condominio in Spagna: telecamere, la lista dei morosi, il gruppo WhatsApp e i vostri diritti

Tre domande ci arrivano dai proprietari all'estero più di ogni altra sui dati che un condominio conserva: chi può guardare le registrazioni della telecamera al cancello della piscina, se il condominio può appendere nell'atrio i nomi dei proprietari in ritardo con le quote, e chi ha dato al gruppo WhatsApp del presidente il loro numero di cellulare. Le risposte stanno in tre testi letti insieme: il Regolamento generale sulla protezione dei dati dell'Unione europea, la legge spagnola Ley Orgánica 3/2018 (la LOPDGDD) e la legge sulla proprietà orizzontale, la Ley de Propiedad Horizontal, che è la legge per cui un condominio tratta i vostri dati in primo luogo. Questo articolo li legge insieme alle guide dell'Agencia Española de Protección de Datos, l'autorità spagnola per la protezione dei dati, e a sei sue decisioni contro condomini, due delle quali nelle Canarie. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.

Chi risponde dei vostri dati: il condominio, e l'amministratore per suo conto

Il Regolamento definisce il titolare come chi determine los fines y medios del tratamiento — determina le finalità e i mezzi del trattamento (articolo 4.7) — e il responsabile come chi trate datos personales por cuenta del responsable del tratamiento — tratta dati personali per conto del titolare (articolo 4.8). In un condominio i ruoli sono fissati. La guida settoriale dell'AEPD sulla protezione dei dati e l'amministrazione di immobili dice che La condición de responsable del tratamiento recae sobre la comunidad de propietarios — la qualità di titolare del trattamento ricade sul condominio — e che l'amministratore è il suo encargado del tratamiento — il suo responsabile del trattamento. Le FAQ dell'Agenzia per i condomini ne traggono la conseguenza: el contrato entre la comunidad y el administrador deberá contener las respectivas cláusulas de protección de datos — il contratto tra il condominio e l'amministratore deve contenere le rispettive clausole di protezione dei dati. L'articolo 28.3 del Regolamento le descrive: il trattamento se regirá por un contrato u otro acto jurídico — è disciplinato da un contratto o da altro atto giuridico — in base al quale il responsabile tratará los datos personales únicamente siguiendo instrucciones documentadas del responsable — tratta i dati personali soltanto su istruzione documentata del titolare —, ne mantiene la riservatezza, applica le misure di sicurezza dell'articolo 32, aiuta il condominio a rispondere alle richieste dei proprietari e cancella o restituisce tutto alla fine dell'incarico. A un preventivo di amministratore che arriva senza quell'allegato manca una pagina; il nostro articolo sugli onorari dell'amministratore elenca che cos'altro deve contenere.

Il condominio non ha bisogno del vostro consenso per il suo lavoro ordinario. Con le parole della stessa AEPD: la legitimación para el tratamiento de los mismos no deriva de la existencia de que hayan prestado el consentimiento previo, sino con base en el cumplimiento de una obligación legal (el contenido de la Ley de Propiedad Horizontal) — la base giuridica non deriva dal fatto che i proprietari abbiano dato un consenso preventivo, ma dall'adempimento di un obbligo legale, il contenuto della legge sulla proprietà orizzontale. Nei termini del Regolamento è l'articolo 6.1.c, il trattamento necessario per el cumplimiento de una obligación legal aplicable al responsable del tratamiento — adempiere un obbligo legale al quale è soggetto il titolare. Il vostro nome, il vostro millesimo, il vostro conto per le quote, il vostro indirizzo per le notifiche: la legge obbliga il condominio a tenerli. Il consenso torna nel momento in cui i dati servono a qualcosa che la legge non richiede, e i due esempi quotidiani sono un gruppo di chat e una lista promozionale.

Ne seguono due doveri di ordinaria amministrazione. L'articolo 30 del Regolamento esonera dalla tenuta di un registro delle attività di trattamento le organizzazioni con menos de 250 personas — meno di 250 dipendenti —, salvo che il trattamento no sea ocasional — non sia occasionale —, e quello di un condominio non lo è: l'AEPD chiede che tanto il condominio quanto l'amministratore tengano un registro de actividades de tratamiento — registro delle attività di trattamento — per i trattamenti che chiama «propietarios» e «videovigilancia», un documento interno che non si deposita da nessuna parte ma si mostra all'Agenzia su richiesta. Un responsabile della protezione dei dati non è richiesto; le FAQ dicono no es obligatorio su nombramiento — la sua nomina non è obbligatoria —, perché i condomini non compaiono né nell'articolo 37 del Regolamento né nell'elenco dell'articolo 34 della LOPDGDD.

Telecamere: il voto che le rende lecite

L'articolo 22.1 della LOPDGDD consente a qualsiasi persona fisica o giuridica di trattare immagini tramite telecamere con la finalidad de preservar la seguridad de las personas y bienes, así como de sus instalaciones — allo scopo di preservare la sicurezza delle persone e dei beni, nonché dei loro impianti. Per un condominio la guida dell'AEPD colloca la base giuridica in el interés público, recogido en el artículo 6.1 e) del RGPD — l'interesse pubblico dell'articolo 6.1.e del Regolamento — e mette una cosa davanti a tutte: será necesario, con carácter previo a dicha instalación, el acuerdo de la Junta de Propietarios — prima dell'installazione è necessaria la delibera dell'assemblea dei proprietari. La guida la vuole a verbale e raccomanda che en el acuerdo se reflejen algunas de las características del sistema de videovigilancia, así como el número de cámaras o el espacio captado por las mismas — la delibera rifletta alcune caratteristiche del sistema, come il numero di telecamere e lo spazio che riprendono.

La legge non menziona le telecamere, quindi la maggioranza è questione di interpretazione. Le stesse decisioni dell'AEPD le leggono sotto l'articolo 17.3: El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación — l'istituzione o la soppressione dei servizi di portineria, custodia, vigilanza o di altri servizi comuni di interesse generale, comportino o meno una modifica del titolo costitutivo o dello statuto, richiede il voto favorevole dei tre quinti del totale dei proprietari che rappresentino a loro volta i tre quinti dei millesimi. È il voto che mettiamo all'ordine del giorno nei condomini che amministriamo, con il numero di telecamere e le zone elencate nella delibera, perché un voto a tre quinti è quello che nessuno può impugnare dopo.

La telecamera privata di un condomino sul pianerottolo è un'altra cosa, e un caso canario recente mostra come la tratta l'Agenzia. In un edificio di San Cristóbal de La Laguna un proprietario aveva montato uno spioncino digitale sulla porta di casa e, a dire dei vicini, una telecamera in una finestra sul cortile comune, e aveva pubblicato immagini dei vicini sui social. La Policía Nacional ha ispezionato l'edificio nel gennaio 2026 su richiesta dell'Agenzia, non ha trovato alcun cartello e ha confermato che il condominio non aveva autorizzato nulla. La decisione dell'AEPD del 23 gennaio 2026 dice che Los particulares no pueden instalar cámaras que afecten a zona de rellano (zona común) del inmueble, sin que exista una autorización expresa del conjunto de propietarios — i privati non possono installare telecamere che riguardino il pianerottolo, zona comune, senza un'autorizzazione espressa dell'insieme dei proprietari — e ha ordinato di rimuovere tutti i dispositivi entro 15 giorni lavorativi, con fotografie del prima e del dopo.

Che cosa possono riprendere le telecamere, chi può guardare e quanto vivono le immagini

L'articolo 22.2 traccia la linea esterna: Solo podrán captarse imágenes de la vía pública en la medida en que resulte imprescindible para la finalidad mencionada en el apartado anterior — le immagini della via pubblica possono essere riprese solo nella misura indispensabile alla finalità del comma precedente. La guida dell'AEPD sull'uso delle videocamere, nell'edizione del febbraio 2025, ne ricava tre regole per un condominio: le telecamere riprendono solo le zone comuni, la strada a excepción de una franja mínima de los accesos al inmueble — salvo una striscia minima agli accessi dell'edificio — e mai terrenos y viviendas colindantes o de cualquier otro espacio ajeno — terreni e abitazioni confinanti o qualsiasi altro spazio altrui; una telecamera che ruota o zooma ha bisogno di maschere di privacy. La stessa edizione chiude la domanda che sentiamo di più sull'isola: La instalación de videocámaras en la piscina comunitaria, también se regirá por las reglas anteriormente descritas — anche l'installazione di videocamere nella piscina condominiale è retta dalle regole appena descritte. La piscina è una zona comune come il cancello, quindi una telecamera può sorvegliarla con lo stesso voto e gli stessi limiti, e mai le terrazze del palazzo accanto.

Chi guarda è la seconda regola. El acceso a las imágenes estará restringido a las personas designadas por la comunidad de propietarios — l'accesso alle immagini è riservato alle persone designate dal condominio —, il registratore sta in un locale chiuso o sorvegliato, ogni persona autorizzata ha un codice utente e una password, e En ningún caso estarán accesibles a los vecinos mediante canal de televisión comunitaria — in nessun caso le immagini sono accessibili ai condomini tramite il canale televisivo condominiale. La decisione dell'Agenzia del 2026 nomina la coppia abituale: es el Presidente o el Administrador, los encargados de acceder a las imágenes — sono il presidente o l'amministratore gli incaricati di accedere alle immagini — e di consegnarle alle autorità quando qualcosa resta registrato. Ingaggiare una società di sicurezza o lasciare all'installatore il suo accesso remoto non cambia nulla per il condominio: La contratación de un servicio de videovigilancia externo o la instalación de las cámaras por un tercero no exime a la comunidad del cumplimiento de la legislación de protección de datos — l'affidamento di un servizio di videosorveglianza esterno o l'installazione delle telecamere da parte di un terzo non esonera il condominio dal rispetto della normativa sulla protezione dei dati; e un sistema collegato a una centrale di allarme può essere gestito solo da una società di sicurezza privata autorizzata ai sensi della Ley 5/2014.

La terza regola è il tempo. Articolo 22.3: Los datos serán suprimidos en el plazo máximo de un mes desde su captación, salvo cuando hubieran de ser conservados para acreditar la comisión de actos que atenten contra la integridad de personas, bienes o instalaciones — i dati sono cancellati entro un mese al massimo dalla ripresa, salvo quando debbano essere conservati per provare atti contro l'integrità di persone, beni o impianti —, e in quel caso le immagini vanno all'autorità competente en un plazo máximo de setenta y dos horas desde que se tuviera conocimiento de la existencia de la grabación — entro settantadue ore al massimo da quando si è avuta conoscenza dell'esistenza della registrazione. Il registratore di un condominio che amministriamo si sovrascrive dopo 30 giorni; uno spezzone conservato per una denuncia viene copiato a parte, allegato alla denuncia e tenuto per la polizia o il tribunale che lo chiede, e l'AEPD è esplicita nel dire che quelle immagini No podrán utilizarse para otro fin — non possono essere usate per altro scopo. Scoprire chi lascia la spazzatura accanto all'ascensore non è una finalità che l'articolo 22.1 conosca.

Il cartello al cancello e i vostri diritti sulle immagini

L'articolo 22.4 dice come un condominio informa le persone che riprende: il dovere se entenderá cumplido mediante la colocación de un dispositivo informativo en lugar suficientemente visible identificando, al menos, la existencia del tratamiento, la identidad del responsable y la posibilidad de ejercitar los derechos previstos en los artículos 15 a 22 — si intende adempiuto collocando un cartello informativo in un luogo sufficientemente visibile che indichi almeno l'esistenza del trattamento, l'identità del titolare e la possibilità di esercitare i diritti degli articoli da 15 a 22 del Regolamento. L'AEPD pubblica un cartello tipo; il resto delle informazioni richieste dall'articolo 13 del Regolamento può trovarsi, con le parole della guida, en conserjería, recepción, oficinas, tablones de anuncios o ser accesible a través de internet — in portineria, alla reception, negli uffici, sulle bacheche, o essere accessibile via internet. Un residence la cui reception tiene quel foglio nelle lingue dei suoi proprietari ha fatto ciò che la legge chiede.

I vostri diritti sulle immagini sono più stretti che sugli altri vostri dati, e la guida spiega perché. L'accesso esiste, ma requiere aportar como documentación complementaria una imagen actualizada que permita al responsable verificar y contrastar la presencia del afectado en sus registros — richiede di fornire come documentazione complementare un'immagine recente di voi che permetta al titolare di trovarvi nei suoi archivi —, e poiché un fotogramma mostra quasi sempre altre persone, la risposta può essere una descrizione scritta e certificata di ciò che è stato registrato anziché il video. La cancellazione è la regola del mese stessa; la rettifica non può applicarsi alla registrazione di un fatto, e la portabilità non si applica perché la base non è né il consenso né un contratto. Il diritto che conta in pratica è quello opposto, la limitazione del trattamento, con cui chiedete al condominio di conservare le immagini quando El responsable ya no necesite los datos para los fines del tratamiento pero el interesado si los necesite para la formulación, ejercicio o defensa de reclamaciones — il titolare non ha più bisogno dei dati per le sue finalità ma voi ne avete bisogno per accertare, esercitare o difendere un diritto. Se vi hanno rigato l'auto in garage un martedì, la richiesta di conservare la registrazione di quel giorno arriva all'amministratore nella stessa settimana, prima che il registratore la sovrascriva.

La lista dei morosi: i due posti in cui la legge la mette

È la legge stessa a pubblicare chi è in ritardo con le quote, in due posti e in nessun altro. Il primo è la convocazione dell'assemblea. Articolo 16.2: La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2 — la convocazione contiene l'elenco dei proprietari che non sono in regola con i debiti scaduti verso il condominio e avverte della privazione del diritto di voto nei casi dell'articolo 15.2. Il secondo è il verbale. L'articolo 15.2 lascia partecipare il proprietario moroso, si bien no tendrán derecho de voto — pur senza diritto di voto —, e aggiunge che El acta de la Junta reflejará los propietarios privados del derecho de voto — il verbale dell'assemblea indica i proprietari privati del diritto di voto. Ogni proprietario riceve la convocazione e il verbale, quindi ognuno sa chi deve che cosa; la guida dell'AEPD legge la legge esattamente fin lì: l'abilitazione legale únicamente justifica su inclusión en la Convocatoria de la Junta de Propietarios y en el acta que de la misma se concluya — giustifica il loro inserimento soltanto nella convocazione dell'assemblea e nel verbale che ne deriva.

Tutto il resto è vietato. La frase con cui la guida apre l'argomento: la publicación en el tablón de avisos de la finca de la identidad de los propietarios deudores y/o de las cuotas vencidas e impagadas por estos a la comunidad no está amparada por la normativa de protección de datos — la pubblicazione in bacheca dell'identità dei proprietari debitori e/o delle quote scadute e non pagate al condominio non è coperta dalla normativa sulla protezione dei dati. Nemmeno l'estratto mensile che elenca i morosi per tutti, e la guida chiude la porta che agli amministratori piace lasciare socchiusa, la lista per numero di appartamento senza nomi: Incluso en el supuesto en el que no se haga mención expresa a la identificación personal del vecino o vecinos deudores, significando únicamente el dato relativo a la vivienda, dicha comunicación tampoco resulta conforme con la normativa de protección de datos — anche quando il debitore non è nominato e viene indicato soltanto l'alloggio, quella comunicazione non è comunque conforme, perché un numero di appartamento identifica il suo proprietario agli occhi di tutto l'edificio. L'unica comunicazione lecita fuori dall'assemblea è il certificato dei debiti dell'articolo 9.1.e, rilasciato al venditore per l'acquirente e il notaio; il nostro articolo sul certificato dei debiti spiega che cosa dice e chi può chiederlo.

La bacheca, il banco della reception e la regola dei tre giorni

La legge permette sì a un condominio di affiggere in bacheca un avviso che vi riguarda, in una situazione. L'articolo 9.1.h obbliga ogni proprietario a comunicare al segretario el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad — un domicilio in Spagna per convocazioni e notifiche di ogni genere relative al condominio — e, in mancanza, il domicilio è l'appartamento stesso. Poi: Si intentada una citación o notificación al propietario fuese imposible practicarla en el lugar prevenido en el párrafo anterior, se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general habilitado al efecto — se una convocazione o notifica tentata al proprietario non può essere eseguita in quel luogo, si intende effettuata mediante l'affissione della comunicazione nella bacheca del condominio, o in un luogo visibile di uso generale allo scopo predisposto —, con diligencia expresiva de la fecha y motivos por los que se procede a esta forma de notificación — con annotazione che indichi la data e i motivi di questa forma di notifica —, firmata dal segretario con il visto del presidente, e la notifica producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales — produce pieni effetti giuridici dopo tre giorni di calendario. Le FAQ dell'AEPD fanno dell'articolo il loro unico permesso: il nome del debitore podrá publicarse únicamente en el supuesto recogido en el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal apartado h) párrafo segundo — può essere pubblicato soltanto nel caso dell'articolo 9.h, secondo comma —, e Para proceder de esta forma deberán acreditarse los intentos de notificación — per procedere così, i tentativi di notifica devono essere documentati. Poi una riga che ogni residence di quest'isola dovrebbe leggere due volte: El tablón de avisos no deberá colocarse en un lugar de tránsito fácilmente accesible por cualquier persona — la bacheca non deve essere collocata in un luogo di passaggio facilmente accessibile a chiunque. Un banco della reception dove i turisti ritirano le chiavi è esattamente quel luogo.

Le decisioni dell'Agenzia mostrano con quanta letteralità legge tutto questo. Il condominio di un complesso di appartamenti della provincia di Las Palmas affisse la convocazione di un'assemblea straordinaria, con la lista dei morosi allegata, sulla bacheca della reception del complesso, dove passavano ospiti e visitatori; un notaio la fotografò, e la decisione del 7 marzo 2018 nel procedimento PS/00510/2017 inflisse al condominio 4.000 € e respinse il suo ricorso. Nel PS/00143/2020 un condominio usava la bacheca come canale ordinario, accanto alla posta e alle cassette, e vi aveva lasciato per tre giorni la convocazione con il nome di un proprietario e un debito di 286,81 € senza che nessuna notifica fosse fallita prima: l'Agenzia emise un ammonimento, un apercibimiento, perché la bacheca è l'ultimo passo, non il primo. Nel PS/00277/2023, deciso il 25 settembre 2023, un condominio aveva appuntato su una bacheca chiusa a chiave un foglio intitolato «APARTAMENTOS PENDIENTE POR PAGAR» con cinque numeri di appartamento e i relativi arretrati, senza nomi: 700 € per la violazione del principio di riservatezza dell'articolo 5.1.f del Regolamento e 300 € per le misure di sicurezza dell'articolo 32, perché un numero di appartamento è un nome per chiunque viva lì e il vetro non proteggeva da nessuno che entrasse nell'edificio. E nel PS/00447/2024, deciso il 10 dicembre 2024, il verbale di un'assemblea, con cognome, iniziale e debito di un proprietario, restò otto mesi nella vetrinetta chiusa dell'atrio: 1.000 € per lo stesso articolo 5.1.f, con l'ordine di non collocare mai più verbali alla vista di proprietari e visitatori salvo en los casos que señala la Ley de Propiedad Horizontal — salvo nei casi che indica la legge sulla proprietà orizzontale.

Per i proprietari all'estero la regola pratica è il domicilio. Date al condominio un domicilio in Spagna dove la posta venga ricevuta, il nostro o quello di un parente, perché nessun avviso debba mai essere affisso in bacheca; e ricevete la convocazione e il verbale attraverso i canali che l'AEPD chiama buona pratica, la notificación de la convocatoria individual por correo, la inclusión en cajetín, o mediante intranet con clave y contraseña — la notifica individuale della convocazione per posta, l'inserimento nella cassetta, o un'intranet con utente e password. L'area proprietari dei condomini che amministriamo è quell'intranet: la convocazione, il modulo di delega e il verbale raggiungono ogni proprietario dietro un accesso, e l'elenco dell'articolo 16.2 viaggia al loro interno, mai su una parete. Se l'assemblea stessa potrà un giorno tenersi online è un'altra questione che il Congresso sta ancora discutendo.

Il gruppo WhatsApp

L'AEPD risponde alla domanda su WhatsApp nelle FAQ della sua guida settoriale, in due frasi. Sul numero che avete dato all'amministratore per essere raggiunti riguardo al vostro appartamento: Si lo ha facilitado el propietario se podría utilizar en el marco de la gestión de la comunidad sin necesidad de consentimiento — se il proprietario lo ha fornito, può essere usato nell'ambito della gestione del condominio senza bisogno di consenso. Ahora bien, no se puede utilizar para incluir al propietario en un grupo sin su consentimiento expreso, informado y explícito — tuttavia, non può essere usato per inserire il proprietario in un gruppo senza il suo consenso espresso, informato ed esplicito. La ragione è la definizione di trattamento del Regolamento, che include la comunicación por transmisión, difusión — comunicazione mediante trasmissione, diffusione —, perché inserirvi in un gruppo consegna il vostro numero a ogni membro, e il consenso secondo l'articolo 4.11 è toda manifestación de voluntad libre, específica, informada e inequívoca — qualsiasi manifestazione di volontà libera, specifica, informata e inequivocabile, cosa che un silenzio non è.

Ciò che viene pubblicato nel gruppo conta quanto chi ne fa parte. Nel procedimento PS/00365/2023 il presidente di un condominio condivise nel gruppo dei proprietari una conversazione privata con una proprietaria e la copia di una sua ricevuta bancaria, con nome, numero di conto e indirizzo postale; l'Agenzia propose 1.500 € per il principio di riservatezza dell'articolo 5.1.f e 500 € per l'articolo 32, 2.000 € in tutto, e il condominio chiuse il procedimento il 16 gennaio 2024 pagando 1.600 € con la riduzione per pagamento volontario. L'articolo 5 della LOPDGDD è la regola che il presidente ha infranto: il deber de confidencialidad — dovere di riservatezza — vincola il titolare, il responsabile e todas las personas que intervengan en cualquier fase — tutte le persone che intervengono in qualsiasi fase — del trattamento, presidente e consiglieri compresi, e l'articolo 72.1.i della stessa legge annovera la sua violazione tra le infrazioni molto gravi. Un gruppo non è lecito nemmeno perché creato per una buona ragione: un condominio che mise la sua addetta alle pulizie in un gruppo WhatsApp con due consiglieri per controllarne il lavoro, e poi ignorò la sua richiesta di accesso, fu sanzionato con 1.500 € e 500 € nel PS/00269/2022.

Nei condomini che amministriamo l'amministratore non crea gruppi. I messaggi vanno uno a uno, le e-mail partono con i destinatari in copia nascosta, e tutto ciò che porta un nome, un debito o un documento va nell'area proprietari, non in una chat. Un gruppo che i proprietari creano tra loro è una loro decisione e una loro responsabilità; i canali del condominio sono quelli che la legge descrive, e il regolamento interno del condominio può dirlo per iscritto, il che risparmia la discussione al prossimo presidente.

Che cosa può vedere un proprietario, e che cosa resta nel cassetto

L'articolo 20.e della legge affida all'amministratore il compito di custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad — custodire a disposizione dei proprietari la documentazione del condominio —, e l'articolo 19.4 fa conservare al segretario i libri dei verbali e, durante el plazo de cinco años — per cinque anni —, le convocazioni, le comunicazioni, le deleghe e gli altri documenti delle riunioni. La guida dell'AEPD legge l'articolo 20.e con il principio di minimizzazione dei dati del Regolamento, secondo cui i dati devono essere adecuados, pertinentes y limitados a lo necesario en relación con los fines para los que son tratados — adeguati, pertinenti e limitati a quanto necessario rispetto alle finalità per le quali sono trattati (articolo 5.1.c). Un proprietario può quindi controllare i conti, le fatture e i contratti, e può conoscere lo stipendio che il condominio paga al suo giardiniere, con il dettaglio, perché è ciò che richiede il controllo della gestione; ciò che un proprietario non può ottenere è l'elenco con gli indirizzi di casa o i conti bancari degli altri proprietari, poiché en nada contribuyen a la finalidad de control de la buena administración — non contribuiscono in nulla alla finalità di controllo della buona amministrazione —, né le buste paga dei dipendenti, che riportano domicilio fiscale, conto bancario e dati sindacali o sanitari. I nomi sono un'altra cosa: le FAQ riconoscono un interés legítimo de un propietario de conocer el nombre y apellidos del resto de propietarios — un interesse legittimo di un proprietario a conoscere il nome e cognome degli altri proprietari — ai sensi dell'articolo 6.1.f del Regolamento, ed è per questo che l'elenco dei presenti nel verbale e il nome sulla cassetta della posta non sono una violazione.

Esercitare i vostri diritti dall'estero

Gli articoli da 15 a 22 del Regolamento vi danno l'accesso ai dati che il condominio conserva su di voi, con copia; la rettifica di un indirizzo o di un millesimo sbagliato; la cancellazione di ciò che non serve più; e il diritto di opporvi, per motivi connessi alla vostra situazione particolare, a un trattamento basato sull'interesse pubblico o sull'interesse legittimo, cioè il diritto da invocare contro una telecamera che inquadra la vostra terrazza. Il condominio deve rispondere en el plazo de un mes a partir de la recepción de la solicitud — entro un mese dal ricevimento della richiesta (articolo 12.3) —, gratuitamente, perché l'articolo 12.7 della LOPDGDD dice Serán gratuitas las actuaciones — le procedure sono gratuite —, e il suo articolo 12.1 consente che i diritti possano ejercerse directamente o por medio de representante legal o voluntario — essere esercitati direttamente o tramite un rappresentante legale o volontario —, così che un proprietario a Milano può scrivere tramite il suo avvocato o tramite noi. Quando il contratto con l'amministratore lo prevede, l'amministratore tratta la richiesta per conto del condominio (articolo 12.3 della LOPDGDD), che è l'assetto normale.

Se il condominio non risponde, il reclamo va all'AEPD, che prima lo trasmette al condominio con un mese per spiegarsi e poi decide se ammonire, ordinare o multare. Il tetto dell'articolo 83.5 del Regolamento è di 20 milioni di euro, ma le multe dell'Agenzia ai condomini sono quelle citate sopra, da qualche centinaio a pochi migliaia di euro, sempre con l'ordine di rimuovere la lista, togliere la telecamera o certificare il cambio di prassi; ignorare quell'ordine è di per sé un'infrazione, e un condominio è stato multato di 450 € nel 2025 per non aver certificato di aver dato seguito alla richiesta di rettifica di un proprietario.

Che cosa facciamo nei condomini che amministriamo

Il nostro contratto con ogni condominio contiene l'allegato dell'articolo 28, e ogni condominio tiene il suo registro delle attività di trattamento per «propietarios» e «videovigilancia», che noi redigiamo e il presidente firma. Le telecamere si votano ai sensi dell'articolo 17.3 con il numero e le zone nella delibera, il cartello sta a ogni accesso con il foglio informativo alla reception nelle lingue dei proprietari, il registratore sta in un locale chiuso con due utenti nominativi e si sovrascrive dopo 30 giorni, e la registrazione di un incidente esce dall'edificio solo verso la polizia o il tribunale che la chiede. La convocazione va al domicilio di ogni proprietario e nell'area proprietari, e l'elenco dell'articolo 16.2 viaggia al suo interno; nulla viene affisso in bacheca senza i tentativi falliti agli atti e l'annotazione che la legge descrive. Non creiamo gruppi WhatsApp, rispondiamo alle richieste di esercizio dei diritti entro il mese nella lingua del proprietario, e quando un proprietario all'estero chiede chi ha il suo numero, possiamo mostrarglielo. Le quote non pagate si recuperano in tribunale, con il certificato che la legge descrive, mai con una lista su una parete. Il nostro servizio di amministrazione condominiale descrive lo standard; chiedete un preventivo e diteci quante telecamere ha il vostro residence, perché è da lì che di solito partono le prime domande.

Domande frequenti

Il condominio può affiggere in bacheca la lista dei proprietari morosi?

Non come lista. La legge pubblica la morosità in due soli documenti, la convocazione dell'assemblea (articolo 16.2) e il verbale (articolo 15.2), che ogni proprietario riceve. Un avviso su un singolo proprietario può essere affisso in bacheca solo dopo che una notifica al suo domicilio è fallita, con l'annotazione datata del segretario, e l'AEPD aggiunge che la bacheca non deve stare dove passa il pubblico. Una lista di numeri di appartamento senza nomi è stata multata di 1.000 € nel 2023.

Il mio vicino ha installato sulla sua terrazza una telecamera che copre la piscina. È legale?

No. Una telecamera su una zona comune richiede la delibera dell'assemblea dei proprietari, con la maggioranza dei tre quinti dell'articolo 17.3, e può riprendere solo le zone comuni che la delibera indica; una telecamera privata non può inquadrare la piscina, il cortile o il pianerottolo. La decisione dell'AEPD del 23 gennaio 2026 su un edificio di La Laguna ha ordinato di rimuovere esattamente telecamere del genere entro 15 giorni lavorativi. Chiedete all'amministratore di sollevare la questione con il proprietario per iscritto; se la telecamera resta, la via è un reclamo all'AEPD.

Il presidente mi ha inserito nel gruppo WhatsApp del condominio senza chiedermelo. Può farlo?

No. La guida dell'AEPD dice che il numero che avete dato al condominio può essere usato per contattarvi riguardo al condominio, ma non per inserirvi in un gruppo senza il vostro consenso espresso, informato ed esplicito, perché il gruppo rivela il vostro numero a ogni membro. Chiedete di essere rimossi e di ricevere le comunicazioni per posta, e-mail o area proprietari; un presidente che pubblica nel gruppo la ricevuta bancaria o i messaggi privati di un proprietario espone il condominio a una multa, come mostra il PS/00365/2023.

Mi hanno rigato l'auto in garage. Posso avere la registrazione?

Potete chiedere al condominio di conservarla e di consegnarla alla polizia o al tribunale, non di darla a voi: l'articolo 22.3 della LOPDGDD conserva le immagini solo per provare atti contro le persone o i beni e le mette a disposizione dell'autorità entro 72 ore, e il registratore cancella tutto entro un mese. Scrivete all'amministratore nella stessa settimana con il giorno e l'ora, presentate la denuncia e lasciate che la polizia richieda lo spezzone; una copia consegnata a un proprietario mostrerebbe le altre persone nell'inquadratura.