Il lastrico solare di un palazzo di Corralejo perde in tre appartamenti dall'ultimo temporale. Il presidente, che abita al piano terra, risponde che se ne parlerà all'ordine del giorno dell'assemblea annuale, a marzo. I proprietari sotto la terrazza non vogliono aspettare cinque mesi, e la legge spagnola sulla proprietà orizzontale non li obbliga: un gruppo di proprietari può imporre un'assemblea. Ciò che la legge non diceva con chiarezza era come, e il 2 giugno 2025 il Tribunale Supremo lo ha detto due volte in un solo giorno. A Siviglia e a Las Palmas de Gran Canaria, proprietari con quote più che sufficienti avevano convocato da soli senza chiederlo prima al presidente, e in entrambi i casi il Tribunale ha deciso contro l'assemblea. Questa nota spiega chi può chiederla, come chiederla, che cosa succede quando il presidente dice di no o non dice nulla, e come scrivere un ordine del giorno che regga a un'impugnazione. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano.
Chi può chiederla
La legge dice che l'assemblea si riunisce una volta l'anno per il bilancio e i conti, e nelle altre occasioni che il presidente ritenga opportune o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, o quando lo chiedano la quarta parte dei proprietari, o un numero di essi che rappresenti almeno il 25 per cento delle quote di partecipazione (Ley 49/1960, articolo 16). Le due misure sono alternative. In un palazzo di quaranta appartamenti bastano dieci proprietari, quali che siano le loro quote; bastano anche tre proprietari di unità grandi, se le loro quote raggiungono un quarto del totale.
Ogni assemblea diversa da quella annuale è un'assemblea straordinaria, e può fare tutto ciò che un'assemblea può fare: approvare lavori e i contributi per pagarli, cambiare amministratore o cambiare presidente. Per le cariche la legge indica perfino la strada: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria, i designati possono essere rimossi dalla carica prima della scadenza del mandato con delibera dell'assemblea dei proprietari, convocata in seduta straordinaria (articolo 13).
Prima chiedere: il Tribunale Supremo nel giugno 2025
Per anni le corti provinciali sono state in disaccordo sul fatto che i proprietari che raggiungono la soglia possano inviare da soli la convocazione. Il Tribunale Supremo lo ha deciso con due sentenze del 2 giugno 2025, numeri 867/2025 e 868/2025. Il suo punto di partenza è il verbo usato dalla legge: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, il verbo impiegato, «chiedere», implica una richiesta, non un atto esecutivo. Una richiesta ha bisogno di qualcuno che la riceva, e quello è il presidente. Perciò la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente, la legittimazione dei promotori a convocare non è diretta, ma condizionata alla previa inerzia del presidente.
Nessuno dei due casi era un cavillo. A Siviglia, un'assemblea tenuta il 5 settembre 2016 ha rimosso la presidente con 15 voti contro 8; i proprietari che l'avevano convocata avevano i numeri, non glielo avevano chiesto prima, e le delibere sono state annullate. A Las Palmas de Gran Canaria, proprietari con il 29,23 per cento delle quote hanno convocato direttamente due assemblee, i giudici di merito le hanno ritenute valide, e il Tribunale Supremo ha ribaltato la decisione. In entrambi i casi si è sostenuto che chiedere sarebbe stato inutile, perché il presidente era proprio la persona di cui l'assemblea doveva occuparsi. Il Tribunale ha risposto che la legge si occupa già di quel rischio: i proprietari chiedono, e Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria, se questi, ingiustificatamente, non lo fa entro un termine ragionevole, resta abilitata la legittimazione sussidiaria dei promotori a effettuare direttamente la convocazione. Con le parole del Tribunale, la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta, la passività del presidente non può bloccare a tempo indeterminato lo svolgimento dell'assemblea.
La richiesta
Nulla nella legge prescrive una forma, e le due sentenze mostrano perché la forma conta: anni dopo, qualcuno dovrà provare che il presidente è stato interpellato, e quando. Una richiesta che fa il suo lavoro contiene quattro cose.
- Chi chiede. Il nome, l'appartamento o l'unità e la quota di ogni proprietario che firma, così che chiunque possa verificare il quarto dei proprietari o il quarto delle quote.
- Per che cosa. I punti che l'assemblea deve decidere, formulati come devono comparire nell'ordine del giorno.
- Entro quando. Una data entro la quale si chiede al presidente di inviare la convocazione. Il Tribunale parla di un termine ragionevole e non dà alcun numero; una richiesta che fissa la propria data lascia meno da discutere.
- La prova. Un burofax con certificazione del contenuto al presidente, con copia all'amministratore, dimostra che cosa è stato chiesto e in quale giorno.
Un proprietario da solo ha un diritto più piccolo. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualsiasi proprietario può chiedere che l'assemblea esamini qualunque tema di interesse per la comunità e si pronunci su di esso, con uno scritto al presidente, che deve inserirlo nell'ordine del giorno della prossima assemblea che si tenga (articolo 16). Non anticipa nessuna assemblea. Garantisce però che il tema non resti fuori dalla prossima.
La lettera in sé può essere breve. In spagnolo, perché è in quella lingua che dovrà essere letta: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». Cioè: «Noi sottoscritti, proprietari che rappresentiamo più di un quarto delle quote di partecipazione, chiediamo al presidente, ai sensi dell'articolo sedici della legge sulla proprietà orizzontale, di convocare un'assemblea straordinaria entro quindici giorni con il seguente ordine del giorno». Seguono l'ordine del giorno e poi le firme.
Quando il presidente dice di no, o non dice nulla
Allora, e solo allora, i proprietari che hanno chiesto prendono il posto del presidente: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, la convocazione delle assemblee la fa il presidente e, in sua mancanza, i promotori della riunione. Prendere il suo posto significa fare tutto ciò che avrebbe dovuto fare lui. La convocazione parte con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria, con l'indicazione degli argomenti da trattare e del luogo, del giorno e dell'ora in cui si terrà in prima o, se del caso, in seconda convocazione. Va a tutti i proprietari, non solo a quelli amici, all'indirizzo che ciascuno ha comunicato al segretario: la legge parla di el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones, il domicilio in Spagna ai fini di convocazioni e notifiche, e in mancanza vale l'appartamento stesso (articolo 9).
Due dettagli fanno inciampare i promotori. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad, la convocazione deve contenere un elenco dei proprietari che non sono in regola con il pagamento dei debiti scaduti verso la comunità, con l'avvertenza che non voteranno; l'elenco è nelle mani dell'amministratore, quindi la richiesta deve domandarlo. E il verbale deve riportare El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido, l'autore della convocazione e, se del caso, i proprietari che l'hanno promossa (articolo 19). Conservi con il verbale la richiesta, la prova di consegna e la risposta del presidente, o la prova che non c'è stata.
L'ordine del giorno è l'assemblea
Di regola, un'assemblea può decidere solo ciò che il suo ordine del giorno annunciava. Il 7 maggio 2026 il Tribunale Supremo ha ribadito la sua dottrina nella sentenza 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas, a questo fine non servono le enunciazioni vaghe, e ha dato come esempi «lavori», «contributi straordinari» e «questione di interesse comunitario»; né si può usare la voce «varie ed eventuali» come copertura per decidere una questione nuova che meritava una riga propria. Il criterio è che el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación, l'ordine del giorno deve fornire i dati sufficienti perché i proprietari possano identificare, senza difficoltà e senza sforzi interpretativi, la questione concreta che sarà sottoposta al dibattito e, se del caso, al voto.
Per il palazzo con la terrazza che perde, «tetto» non è un punto all'ordine del giorno. «Riparazione del lastrico solare sopra gli appartamenti 3A, 3B e 3C: approvazione di un preventivo e di un contributo straordinario per pagarlo» lo è. Un proprietario di Manchester che legge quella riga sa se deve mandare una delega.
Preavviso, quorum e maggioranza
| Il passo |
La regola |
| Chi può chiedere un'assemblea |
Un quarto dei proprietari, o proprietari con un quarto delle quote |
| Chi invia la convocazione |
Il presidente; i promotori solo se lui non agisce |
| Preavviso per l'assemblea annuale |
Almeno sei giorni |
| Preavviso per una straordinaria |
Quello necessario perché arrivi a ogni proprietario |
| Seconda convocazione |
Lo stesso giorno, mezz'ora dopo, se la convocazione lo dice |
| Quorum |
Prima convocazione: maggioranza dei proprietari e delle quote. Seconda: nessuno |
| La maggior parte delle delibere |
Prima convocazione: maggioranza di tutti i proprietari e quote. Seconda: maggioranza dei presenti e delle loro quote |
| Impugnare una delibera |
Tre mesi; un anno se è contraria alla legge o agli statuti |
Per un'assemblea straordinaria la legge non fissa alcun numero di giorni: la convocazione si fa con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados, con il preavviso possibile perché possa giungere a conoscenza di tutti gli interessati (articolo 16). In un edificio dove metà dei proprietari vive all'estero, è un argomento a favore di due settimane, non di due giorni. La seconda convocazione può tenersi lo stesso giorno, pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior, se è trascorsa mezz'ora dalla prima, e in seconda convocazione serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes, sono valide le delibere adottate dalla maggioranza dei presenti, purché questa rappresenti a sua volta più della metà del valore delle quote dei presenti (articolo 17). Per rimuovere un presidente o un amministratore non serve di più.
I proprietari morosi contano meno di quanto credono. Essi podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, possono partecipare alle deliberazioni ma non hanno diritto di voto, e le loro quote restano fuori dal computo (articolo 15).
Proprietari all'estero
Né la richiesta né il voto richiedono che qualcuno prenda un aereo. Per l'assemblea, la partecipazione è personale o per rappresentanza, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, bastando a provarla uno scritto firmato dal proprietario (articolo 15); la legge non chiede altro, e nessun notaio. Per la richiesta, ogni proprietario può firmare il proprio foglio, con nome, unità e quota, e inviarlo a chi li sta raccogliendo. Ciò che la legge non prevede è la partecipazione in video: la nostra nota sulle assemblee in videoconferenza spiega che cosa si può fare nel frattempo, e quella sull'assemblea annuale per i proprietari all'estero come funzionano in pratica il domicilio per le notifiche e la delega.
Se l'assemblea riguarda il presidente o l'amministratore
Accade spesso. Il punto deve dirlo a chiare lettere: «rimozione del presidente ed elezione di uno nuovo», «cessazione dell'incarico dell'amministratore e nomina di uno nuovo». Il presidente a cui si chiede di convocare un'assemblea sulla propria rimozione è esattamente nella situazione che il Tribunale Supremo aveva davanti, e la risposta è la stessa: glielo si chiede, e se non agisce lo fanno i promotori. Che cosa comporta un cambio di amministratore è nella nostra nota su come cambiare l'amministratore della comunità, e che cosa comporta la carica di presidente, per chi vive all'estero quanto per chi vive al piano di sopra, in quella sugli obblighi del presidente.
Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo
Svolgiamo le funzioni di segretario e amministratore per comunità di Fuerteventura, e le loro assemblee, annuali e straordinarie, sono convocate, presiedute e verbalizzate in spagnolo e in inglese. Quando i proprietari vogliono un'assemblea preferiamo saperlo presto: a una richiesta che arriva al presidente con le firme giuste e un ordine del giorno chiaro è molto più facile rispondere con una convocazione che con una lite. Il servizio è descritto nella nostra pagina di amministrazione di comunità, e la comunità che vuole confrontare può chiedere un preventivo.
Domande frequenti
Quanti proprietari devono firmare?
Un quarto dei proprietari, o proprietari le cui quote raggiungano un quarto del totale. Basta l'una o l'altra misura, e la richiesta deve elencare nomi, unità e quote perché il dato possa essere verificato.
Possiamo inviare noi la convocazione se abbiamo le firme?
Non subito. Dal giugno 2025 il Tribunale Supremo esige che i proprietari lo chiedano prima al presidente; possono convocare da soli solo se lui non lo fa entro un termine ragionevole. Un'assemblea convocata direttamente può essere annullata con tutto ciò che ha deciso.
Quanto bisogna aspettare il presidente?
La legge non dà alcun numero e il Tribunale parla solo di un termine ragionevole. Una richiesta che fissa la propria data, e la prova del giorno in cui è stata consegnata, sono la migliore dimostrazione che l'attesa è stata ragionevole.
Un'assemblea straordinaria può rimuovere il presidente?
Sì. La legge prevede la rimozione prima della fine del mandato da parte di un'assemblea convocata in seduta straordinaria, e basta la maggioranza ordinaria. La rimozione deve comparire nell'ordine del giorno a chiare lettere.
