Spese di comunidad e derrama, spiegate — la guida per i proprietari a Fuerteventura

Se ha comprato un appartamento a Fuerteventura e la prima cosa che ha ricevuto è stata una comunicazione in spagnolo che parlava di cuotas, coeficientes e di una derrama, è in buona compagnia. Sono le tre parole che decidono quanto le costa il suo immobile ogni anno, e quasi nessuno le spiega all'acquirente al momento della vendita.

Ecco il quadro completo, in parole semplici.

La sua cuota: che cos'è e perché è diversa da quella del suo vicino

L'articolo 9.1.e della Ley de Propiedad Horizontal formula l'obbligo con semplicità: ogni proprietario deve "contribuir, con arreglo a su cuota de participación fijada en el título" — contribuire secondo la quota di partecipazione fissata nel titolo costitutivo dell'edificio.

Quella quota — il suo coeficiente de participación — è una percentuale legata alla sua unità, non a lei. È stata fissata quando l'edificio è stato diviso in unità, prendendo come base la superficie utile di ciascuna unità rispetto al totale, insieme alla sua posizione nell'edificio e all'uso che si può ragionevolmente prevedere che faccia dei servizi e degli elementi comuni. Ogni spesa ordinaria della comunidad si ripartisce secondo quelle percentuali.

Ne seguono tre conseguenze, e ognuna sorprende qualcuno ogni anno:

• L'unità più grande paga di più. Non perché consumi di più, ma perché rappresenta una quota maggiore dell'edificio.
• Il proprietario dell'attico che non usa mai la piscina paga comunque la piscina. Le spese comuni si ripartiscono per coefficiente, non per uso. Salvo che lo statuto esenti una specifica unità da una specifica spesa — alcuni lo fanno, per i locali commerciali al piano terra e gli ascensori — la piscina è di tutti.
• Cambiare un coefficiente è molto difficile. È iscritto nel titolo costitutivo, quindi modificarlo richiede l'unanimità di tutti i proprietari che rappresentino la totalità delle quote (art. 17.6). In una comunidad di sessanta proprietari sparsi in quattro paesi, "unanimità" è un modo gentile per dire "no".

Se non ha mai visto il suo coefficiente nero su bianco, lo chieda. Dovrebbe figurare nel suo atto di acquisto e comparire su ogni rendiconto che riceve.

Che cosa finanzia davvero la quota ordinaria

Un bilancio annuale ordinario in una comunidad di Fuerteventura comprende di norma:

• Manutenzione e riparazioni delle aree comuni — le parti dell'edificio che nessuno possiede individualmente e da cui tutti dipendono.
• Servizi in appalto: manutenzione dell'ascensore e relative ispezioni obbligatorie, pulizie, giardinaggio, trattamento della piscina con i relativi obblighi sanitari, disinfestazione.
• Forniture: acqua ed elettricità per le aree comuni e, in molte comunidades dell'isola, la voce singola più pesante — l'acqua per l'irrigazione e per la piscina.
• Assicurazione dell'edificio e responsabilità civile.
• Personale, quando la comunidad assume direttamente portieri, addetti alle pulizie o giardinieri, con i relativi obblighi di Seguridad Social e buste paga.
• Amministrazione e spese bancarie.
• Il fondo di riserva.

Quest'ultimo è un obbligo di legge, non un'opzione. L'articolo 9.1.f impone un fondo di riserva non inferiore al 10% dell'ultimo bilancio ordinario della comunidad, disponibile per i lavori di conservazione e riparazione dell'edificio e, dopo le riforme più recenti, per gli interventi di accessibilità ed efficienza energetica.

Una comunidad che va avanti con un fondo di riserva vuoto o solo sulla carta è una comunidad che affronterà il prossimo tetto con una derrama invece che con un piano. E questo ci porta alla parola che i proprietari temono davvero.

Derramas: la contribuzione straordinaria

Una derrama è una contribuzione straordinaria, votata dall'assemblea dei proprietari, per finanziare qualcosa che il bilancio ordinario non copre: una facciata, la sostituzione dell'ascensore, una riparazione strutturale, il rifacimento della piscina, un procedimento legale.

Non c'è nessun mistero e nessuna discrezionalità. Una derrama è legittima quando — e solo quando — tre condizioni sono vere:

1. L'assemblea l'ha approvata, con la maggioranza che la legge richiede per quella classe di decisioni, in una riunione regolarmente convocata con il punto all'ordine del giorno.
2. È ripartita per coefficiente, esattamente come la quota ordinaria, salvo che lo statuto o la delibera stessa dispongano legittimamente altrimenti.
3. Corrisponde a un costo reale e preventivato. In una comunidad ben gestita significa tre preventivi scritti e confrontabili sul tavolo prima del voto, non dopo.

Il suo amministratore non decide una derrama. Se un bilancio non basta, la risposta è una contribuzione straordinaria votata dai proprietari — mai una cifra fissata dall'amministratore da solo. Lo diciamo chiaro e tondo a ogni comunidad che prendiamo in gestione.

Chi paga una derrama se l'appartamento viene venduto?

Il principio generale: l'obbligo nasce con la delibera. Una derrama votata prima del suo acquisto, nei rapporti tra venditore e acquirente, spetta al venditore; una votata dopo l'acquisto spetta a lei. Ma questa è la ripartizione interna, e non è ciò che vincola la comunidad — veda la sezione successiva, che è la parte che costa denaro vero agli acquirenti stranieri.

Che cosa succede quando un proprietario non paga

La legge spagnola prende sul serio la morosità verso la comunidad, e le conseguenze crescono di livello.

Perde il diritto di voto. L'articolo 15.2 è esplicito: il proprietario che all'apertura dell'assemblea non è in regola con tutti i debiti scaduti verso la comunidad può partecipare alle deliberazioni "si bien no tendrán derecho de voto" — ma non ha diritto di voto. La convocazione stessa deve riportare l'elenco dei proprietari morosi (art. 16.2), quindi non è una questione privata.

E non può nemmeno impugnare le delibere. Per contestare in tribunale una delibera della comunidad ai sensi dell'articolo 18 deve prima essere in regola con i pagamenti, o depositare giudizialmente l'importo dovuto. Trattenere la quota perché non è d'accordo con una decisione le toglie la possibilità di discutere quella decisione.

La comunidad può agire con una procedura accelerata. L'articolo 21 prevede la via del proceso monitorio, e se la domanda viene accolta il debitore sostiene le spese di avvocato e procurador nei limiti fissati dalla legge processuale.

E il debito segue l'immobile. Questo è il punto che conta quando un appartamento cambia proprietario. L'articolo 9.1.e stabilisce che chi acquista un'abitazione "responde con el propio inmueble adquirido" — risponde con lo stesso immobile acquistato — per gli importi dovuti dai proprietari precedenti, fino alla parte dell'annualità in corso e ai tre anni solari precedenti. L'unità è legalmente gravata da quell'obbligo. Può comprarsi un debito con cui non ha mai avuto nulla a che fare.

La tutela a cui convincono gli acquirenti a rinunciare

Proprio per questo, l'articolo 9.1.e dà agli acquirenti anche uno scudo. In ogni atto di trasferimento di un'unità, il venditore deve dichiarare di essere in regola con le spese di comunidad, oppure indicare quanto deve — e deve presentare un certificato dello stato dei debiti rilasciato dal segretario-amministratore con il visto del presidente, entro un massimo di sette giorni solari dalla richiesta. Senza quel certificato, il notaio non può autorizzare l'atto, a meno che l'acquirente non rinunci espressamente al requisito.

Quella rinuncia è una singola riga in un atto, proposta con premura durante una firma frettolosa, ed è così che la gente si ritrova con la morosità altrui. Non rinunci. E legga ciò che il certificato non dice: certifica i debiti, non le derramas già approvate e non ancora addebitate. Chieda a parte i verbali degli ultimi due anni e l'elenco dei lavori deliberati ma non ancora fatturati.

Che cosa dovrebbe poter vedere, in quanto proprietario

Niente di tutto questo è difficile quando i numeri sono visibili. La nostra posizione è che un proprietario non dovrebbe dover chiedere i conti della propria comunidad:

• rendiconti pubblicati online, ogni mese e non una volta l'anno in assemblea;
• un resoconto trimestrale — quote pagate, segnalazioni risolte, votazioni in arrivo;
• i documenti che sostengono le cifre, in un unico posto;
• tutto dietro un unico accesso, in inglese, spagnolo o tedesco.

Un errore scoperto a marzo è una correzione. Lo stesso errore scoperto all'assemblea di dicembre è una discussione.

Se i conti della sua comunidad sono difficili da leggere, è un problema che si può risolvere — è quello che fa il nostro servizio Conti, budget e quote, e se il vero problema è la morosità, il recupero della morosità è la risposta specifica. Se è proprietario dall'estero, la nostra pagina per i proprietari non residenti copre il resto.