Ogni vendita di un appartamento in un condominio a Fuerteventura passa per un documento di cui né il compratore né il venditore di solito hanno sentito parlare finché non lo chiede il notaio: il certificato dei debiti dell'unità verso la comunità, il certificado de deudas. La legge spagnola sulla proprietà orizzontale lo ha incastonato nella compravendita per una ragione che sorprende i compratori stranieri: l'appartamento stesso risponde delle spese condominiali che i precedenti proprietari hanno lasciato insolute, per l'anno dell'acquisto e per i tre anni precedenti, chiunque ne sia oggi il proprietario. Questo articolo espone il comma della legge che disciplina il certificato, chi lo rilascia e in quale termine, che cosa deve dire e che cosa significano le due formule correnti, la regola dei quattro anni che il compratore eredita, i doveri del venditore prima e dopo il rogito, la rinuncia che al compratore viene chiesto di firmare in fretta e come si richiede il certificato dall'estero. Il lato fiscale della vendita di un non residente, la ritenuta del 3 % e la plusvalía, sta nel nostro articolo gemello sul vendere da non residente; il lato condominiale è qui.
Il comma che protegge il compratore
La legge lo dice in un solo comma. «L'acquirente di un'abitazione o di un locale in regime di proprietà orizzontale, anche con titolo iscritto nel Registro della proprietà, risponde con l'immobile stesso acquistato delle somme dovute alla comunità dei proprietari per il sostenimento delle spese generali dai precedenti titolari, fino al limite di quelle imputabili alla parte scaduta dell'annualità in cui ha luogo l'acquisto e ai tre anni naturali precedenti. L'appartamento o il locale è legalmente vincolato all'adempimento di questa obbligazione.» Poi la meccanica: «Nell'atto pubblico con cui si trasmette, a qualsiasi titolo, l'abitazione o il locale, il cedente deve dichiarare di essere in regola con il pagamento delle spese generali della comunità dei proprietari o indicare quelle che deve. Il cedente deve produrre in quel momento una certificazione sullo stato dei debiti con la comunità coincidente con la sua dichiarazione, senza la quale non potrà autorizzarsi il rogito dell'atto pubblico, salvo che sia stato espressamente esonerato da questo obbligo dall'acquirente. La certificazione sarà rilasciata nel termine massimo di sette giorni naturali dalla richiesta da chi esercita le funzioni di segretario, con il visto del presidente, i quali risponderanno, in caso di colpa o negligenza, dell'esattezza dei dati in essa riportati e dei danni causati dal ritardo nel rilascio» (Ley de Propiedad Horizontal, art. 9.1.e). Tre attori, un termine, una responsabilità: il segretario che rilascia, il presidente che vista, sette giorni naturali e la responsabilità personale per una cifra sbagliata.
Chi lo rilascia e che cosa deve dire
Il certificato lo firma chi esercita le funzioni di segretario. In una comunità con amministratore professionista è l'amministratore, che di norma cumula le due cariche: la legge consente di riunire segreteria e amministrazione nella stessa persona ed elenca tra i compiti dell'amministratore agire da segretario e custodire la documentazione della comunità a disposizione dei proprietari (artt. 13.6 e 20.e). Il visto del presidente lo completa; in una comunità senza amministratore, il presidente è segretario e firma da solo. La legge fissa il termine e la responsabilità, non il contenuto, ed è nel contenuto che un compratore è protetto oppure no. Il certificato che rilasciamo per ogni vendita riporta, su carta intestata della comunità e con la data di rilascio: l'unità e la sua quota millesimale; le spese ordinarie emesse e pagate a quella data, con ogni rata in sospeso e il suo importo; ogni contributo straordinario approvato dall'assemblea, il suo totale, le rate già scadute e quelle ancora da scadere, con le date; il contributo al fondo di riserva; ogni azione in corso contro l'unità; e il saldo in una riga.
Circolano due formule, e non sono la stessa cosa. Al corriente de pago, in regola, significa che ogni rata scaduta alla data del certificato è stata pagata; non dice nulla del contributo straordinario che l'assemblea ha approvato a maggio e le cui rate scadono a novembre. Sin deudas ni derramas pendientes, nessun debito e nessun contributo straordinario in sospeso, è la frase che un compratore vuole, ed è vera solo quando il certificato ha guardato i verbali delle ultime assemblee e non soltanto il libro contabile. Un certificato che dice «in regola» su un appartamento con tre rate di contributo straordinario ancora da scadere è esatto e inutile; il compratore che lo legge come «niente da pagare» scopre il contrario alla prima rata.
La regola dei quattro anni: che cosa il compratore eredita con le chiavi
Il vincolo è il cuore del comma. Il credito della comunità per le spese generali è un credito privilegiato e l'appartamento ne risponde, sicché la comunità può reclamare le spese insolute dei precedenti titolari, l'anno dell'acquisto e i tre anni naturali precedenti, sull'appartamento del compratore, anche quando questi ha comprato in buona fede e ha iscritto il rogito (art. 9.1.e). La protezione del compratore è esattamente il certificato: di un debito che il certificato non ha riportato rispondono personalmente il segretario e il presidente; un debito che ha riportato è quello che il compratore ha accettato o negoziato sul prezzo. Oltre i quattro anni, e per tutto ciò che non è spesa generale, il debito segue il venditore come persona e la via della comunità è il procedimento monitorio speciale che il nostro articolo sulle quote insolute percorre (art. 21).
Una regola rovescia l'aspettativa della maggior parte dei compratori. I contributi straordinari per il pagamento di migliorie «sono a carico di chi è proprietario nel momento dell'esigibilità delle somme destinate al pagamento di dette migliorie» (art. 17.11): un contributo approvato prima della vendita ma con rate che scadono dopo è del compratore, non del venditore, salvo che il contratto privato disponga altrimenti. Per questo il nostro certificato elenca ogni contributo approvato con le sue date future, e per questo il contratto che raccomandiamo li tratta in una clausola propria: una riduzione del prezzo, una trattenuta presso il notaio o il pagamento dell'intero contributo da parte del venditore prima del rogito.
Il lato del venditore: la dichiarazione, la comunicazione, le ultime spese
Il venditore dichiara nel rogito di essere in regola, o indica ciò che deve, e consegna il certificato; il notaio lo inserisce nell'atto. Due doveri sopravvivono alla firma. Il venditore deve comunicare al segretario il cambio di titolarità con un mezzo che ne provi la ricezione; chi non lo fa «continuerà a rispondere dei debiti verso la comunità maturati dopo la trasmissione in solido con il nuovo titolare», con diritto di rivalsa su di lui, salvo che la comunità sia venuta a conoscenza del cambio per altre vie o che la trasmissione fosse notoria (art. 9.1.i). E le spese del mese della vendita si dividono come le parti concordano; la legge tace, e la data del rogito è la linea consueta.
Il certificato protegge anche il venditore. Un venditore che lascia un debito riportato nel certificato ne ha fissato l'importo; un venditore che lascia un debito non riportato ha lasciato una pretesa che troverà l'appartamento del compratore e poi, attraverso il compratore, il venditore. Il nostro consiglio a ogni proprietario venditore all'estero è lo stesso: chieda il certificato il giorno in cui accetta l'offerta del compratore, non la vigilia del notaio, perché quello che mostra possa essere pagato o negoziato in tempo.
La rinuncia: firmare senza il certificato
La legge consente al compratore di esonerare il venditore dal produrre il certificato, e il notaio autorizza allora il rogito sulla sola dichiarazione del venditore. La rinuncia esiste per la vendita che non può aspettare una settimana; la firmano molti più compratori che non hanno capito a che cosa rinunciavano. Un compratore che rinuncia si assume i quattro anni di possibili debiti sull'appartamento senza alcun certificato a cui appellarsi, e senza azione contro un segretario che non ha rilasciato nulla. In quindici anni abbiamo visto la rinuncia costare a compratori un contributo straordinario per un ascensore, due anni di spese di un proprietario che aveva smesso di pagare e, una volta, le spese legali della comunità in una causa già depositata. Il certificato richiede al massimo sette giorni naturali, e un buon amministratore lo rilascia in due; una trattenuta sul prezzo per l'importo che il certificato mostra è l'alternativa che non costa nulla.
Richiederlo dall'estero
La richiesta la fa il venditore o il suo rappresentante, l'avvocato, l'agenzia con mandato, il compratore con il consenso del venditore, all'amministratore, con un mezzo che provi la data, perché i sette giorni decorrono dalla richiesta. Noi rispondiamo entro il termine con un PDF firmato, il visto del presidente raccolto per via elettronica, e lo inviamo direttamente al notaio quando ci viene chiesto; il pagamento da parte del venditore di qualsiasi saldo indicato viene confermato lo stesso giorno in cui arriva sul conto, e segue un nuovo certificato. Nei condomini che amministriamo la richiesta vive nel portale del proprietario: il proprietario clicca, l'orologio parte, il certificato arriva. Dopo il rogito, i dati del nuovo proprietario, nome, domicilio per le notifiche, e-mail, mandato bancario, entrano nel registro con la comunicazione del compratore o con la copia del notaio, e la rata successiva viene addebitata alla persona giusta.
Dove entriamo noi
I nostri amministratori a Fuerteventura rilasciano i certificati dei debiti entro i sette giorni di legge per ogni vendita nei condomini che gestiamo, con i contributi straordinari e le loro date sul documento stesso, raccolgono il visto del presidente per via elettronica, trattano direttamente con il notaio, registrano il cambio di titolarità e i dati del compratore il giorno del rogito e consigliano il proprietario venditore su che cosa pagare o negoziare prima dell'atto. Consulti i nostri servizi di spese e contabilità e di recupero della morosità, oppure richieda un preventivo; la nostra guida alle spese e ai contributi straordinari spiega che cosa sta contando il certificato.
Domande frequenti
Il compratore di un appartamento in Spagna eredita i debiti condominiali del precedente proprietario?
Sì, entro un limite: l'appartamento risponde delle spese generali insolute dei precedenti titolari per l'anno dell'acquisto e per i tre anni naturali precedenti, anche dopo l'iscrizione del rogito. Oltre, il debito segue personalmente il venditore. Il certificato dei debiti che il venditore deve produrre dal notaio ne fissa l'importo; di un debito che non ha riportato rispondono il segretario e il presidente che lo hanno firmato.
Chi rilascia il certificato dei debiti e quanto tempo richiede?
Chi esercita le funzioni di segretario, nella maggior parte dei condomini l'amministratore, con il visto del presidente, entro sette giorni naturali dalla richiesta. La legge li rende personalmente responsabili, in caso di colpa o negligenza, dell'esattezza delle cifre e dei danni causati dal ritardo. La richiesta va fatta con un mezzo che ne provi la data.
Che differenza c'è tra «al corriente» e «sin deudas ni derramas pendientes»?
«In regola» significa che ogni rata scaduta alla data del certificato è stata pagata; non copre i contributi straordinari approvati dall'assemblea le cui rate scadono più tardi, e quelli li paga chi è proprietario alla scadenza. «Nessun debito e nessun contributo in sospeso» è la frase di cui un compratore ha bisogno, e deve venire da un certificato che elenchi i contributi approvati con le loro date.
Si può firmare il rogito senza il certificato?
Solo se il compratore esonera espressamente il venditore dal produrlo; il notaio autorizza allora l'atto sulla sola dichiarazione del venditore. Il compratore che rinuncia si assume i quattro anni di possibili debiti senza alcun certificato a cui appellarsi. Dato che il certificato richiede al massimo sette giorni, la rinuncia raramente conviene; una trattenuta sul prezzo è l'alternativa più sicura quando la vendita non può aspettare.
