Sessanta appartamenti a Costa Calma: cinquantadue sono di tedeschi e britannici, otto di spagnoli. Da anni l'assemblea annuale si tiene in inglese, con un riassunto in tedesco alla fine e lo spagnolo per chi lo chiede. Quest'autunno al presidente arrivano due lettere. Un proprietario spagnolo scrive che l'ultima assemblea è nulla perché non si è tenuta in spagnolo. Un proprietario tedesco scrive che un verbale che non ha potuto leggere non lo vincola. Nessuno dei due ha ragione, e ciascuno indica qualcosa che la comunità dovrebbe chiarire prima di riunirsi di nuovo. Questo articolo spiega che cosa dice il diritto spagnolo sulla lingua dell'assemblea, della convocazione e del verbale, che cosa hanno deciso i tribunali e che cosa può chiedere, e che cosa no, un proprietario che vive all'estero.
La legge tace, e la Costituzione non parla di assemblee
La legge sulla proprietà orizzontale stabilisce chi convoca l'assemblea, dove si invia la convocazione, quali maggioranze servono e che cosa deve contenere il verbale. Nessun articolo nomina una lingua. L'argomento a favore dello spagnolo parte di solito da più in alto, dalla Costituzione: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla, il castigliano è la lingua spagnola ufficiale dello Stato, e tutti gli spagnoli hanno il dovere di conoscerla e il diritto di usarla (articolo 3). Le norme che impongono davvero lo spagnolo si rivolgono ad autorità: l'amministrazione dello Stato svolge i suoi procedimenti in castigliano (Ley 39/2015, articolo 15), e così fanno i tribunali (Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 142). Una comunità di proprietari non è né l'una né l'altra cosa. Quando una corte provinciale ha ricavato quello stesso dovere dalla Costituzione, il Tribunale Supremo l'ha corretta.
Che cosa ha deciso il Tribunale Supremo nel 2002
Il caso veniva da un tribunale di Cartagena: una comunità con 148 proprietari stranieri, 94 dei quali britannici, e due spagnoli. La sua assemblea annuale del settembre 1994 si tenne in inglese, come di consueto. Due proprietari chiesero ai giudici di annullarla e di ordinarne una nuova in spagnolo, con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan, con traduzione in tante lingue quanti sono i proprietari di nazionalità diverse. Il primo giudice respinse la domanda, la corte provinciale la accolse, e il Tribunale Supremo cassò quella sentenza (sentenza 1052/2002 del 15 novembre 2002).
La Costituzione, ha detto, non impedisce che nei rapporti tra privati si usi una lingua straniera, tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto, tanto più quando lo consigliano le circostanze e la natura dell'atto. La legge sulla proprietà orizzontale si applicava a quell'assemblea, ma la sua applicabilità no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español, non si estende al fatto che essa debba tenersi necessariamente in lingua spagnola.
Tre fatti hanno pesato nella sentenza, e a una comunità conviene tenerli presenti.
- I proprietari avevano scelto. Nell'assemblea del 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés, il suo svolgimento in inglese fu approvato all'unanimità, e nel 1993 fu approvato di nuovo. Il Tribunale vi ha visto la voluntad mayoritaria de los propietarios, la volontà maggioritaria dei proprietari.
- A nessuno è stato impedito lo spagnolo. Il proprietario che si opponeva prese parte all'assemblea e l'amministratore tradusse per lui, sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español, senza che in alcun momento fosse privato del suo diritto di usare la lingua spagnola.
- Le delibere si potevano leggere in spagnolo. I verbali portati in giudizio erano redatti in spagnolo. Lo stesso proprietario aveva proposto che si traducessero in spagnolo, almeno, le delibere messe ai voti, en lo que ciertamente le asistía razón, cosa in cui aveva certamente ragione, ha detto il Tribunale, e nulla indicava che ciò fosse stato disatteso.
Un'assemblea può dunque tenersi nella lingua che la maggior parte dei suoi proprietari condivide. Ciò che la sentenza ha esaminato è più ristretto di una lingua: se il proprietario che protestava avesse potuto partecipare e sapere che cosa si votava. Due anni prima la corte provinciale delle Baleari era giunta allo stesso risultato per un'assemblea tenuta in inglese, realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete, con il presidente e la segretaria della comunità a fare da interpreti. Il proprietario di lingua spagnola che aveva fatto causa era intervenuto, aveva avanzato proposte e aveva votato (sentenza 543/2000 del 31 luglio 2000).
Che cosa non dà: un diritto alla propria lingua
Un proprietario all'estero legge a volte quella sentenza al contrario, come un diritto a che ci si rivolga a lui in tedesco o in inglese. Gli attori del 2002 avevano chiesto qualcosa di simile, una traduzione per ogni nazionalità, e hanno perso. Due sentenze della corte provinciale di Málaga, che abbiamo letto per intero, mostrano che sorte ha l'argomento.
Nel 2019 una proprietaria straniera citata per quote non pagate rispose che le convocazioni e i verbali avrebbero dovuto essere tradotti, almeno in inglese. La corte lo ha respinto. Non lo aveva mai chiesto: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente, nessuna richiesta in tal senso risulta fatta in forma che ne dia prova. E l'onere era suo: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma, spettava all'appellante dimostrare di non conoscere la lingua, quando l'amministratore aveva dichiarato che la conversazione avuta con lei si era svolta interamente in spagnolo (sentenza 559/2019 del 28 ottobre 2019). Nel 2007 la stessa corte aveva respinto l'appello di un proprietario che rifiutava di pagare alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad, adducendo di non conoscere la lingua, quando era stato persino presidente della comunità (sentenza 677/2007 del 28 novembre 2007).
Sono sentenze d'appello su quote non pagate, non dottrina del Tribunale Supremo. Abbiamo cercato nella giurisprudenza di quel Tribunale e non abbiamo trovato alcuna sentenza che imponga di tradurre convocazioni o verbali. Ciò che queste sentenze mostrano si accorda con la legge. L'articolo 18 elenca i motivi per cui una delibera può essere impugnata, e non aver capito non è tra questi: dovrebbe trattarsi di una violazione della legge, e la legge non richiede alcuna traduzione.
La convocazione: dove va, e quanto costa una traduzione sbagliata
La legge dice chi invia la convocazione di un'assemblea, che cosa deve contenere e dove deve andare. Non dice in quale lingua. Ogni proprietario deve comunicare al segretario el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, il domicilio in Spagna ai fini delle citazioni e notifiche di ogni genere relative alla comunità (Ley 49/1960, articolo 9). Se non ne ha comunicato alcuno, il domicilio è l'appartamento stesso, e la notifica consegnata a chi lo occupa produce pieni effetti. Se la consegna risulta impossibile, la convocazione viene affissa in bacheca e produce effetti dopo tre giorni di calendario. Un proprietario di Düsseldorf che non ha comunicato alcun domicilio e non legge lo spagnolo è, per la legge, regolarmente convocato. Il nostro articolo sull'assemblea annuale quando si vive all'estero spiega come evitarlo.
La comunità che invece traduce si assume un rischio suo. Una nel sud di Tenerife redigeva le convocazioni in quattro lingue, italiano, inglese, spagnolo e tedesco, e inviava a ciascun proprietario la sua. Per l'assemblea del febbraio 2016 la versione italiana era una bozza. Il suo punto 7 parlava di autorizzare il consiglio direttivo a sanzionare i proprietari che violassero le regole. La convocazione definitiva annunciava decisioni sui lavori di un appartamento, e azioni legali se del caso. Il proprietario di quell'appartamento riceveva le convocazioni in italiano, e seppe che cosa si decideva nell'assemblea stessa. La comunità sostenne che le sue traduzioni erano un servizio estraneo ai suoi organi di governo, que no tiene valor oficial, ni probatorio, che non ha valore ufficiale né probatorio, perché il presidente non le firma. La corte ha risposto che la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua, il modo abituale di convocare i proprietari è notificare loro la convocazione nella loro lingua, e che, non essendo l'errore imputabile al proprietario, la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo, la conseguenza corretta è la nullità della delibera (corte provinciale di Santa Cruz de Tenerife, sentenza 35/2020 del 7 febbraio 2020). Una traduzione è una cortesia solo finché il proprietario riceve anche il testo firmato. Se la traduzione è tutto ciò che riceve, quella è la sua convocazione.
Il termine per impugnare segue la stessa logica. L'azione decade tre mesi dopo la delibera, o dopo un anno se è contraria alla legge o allo statuto, e Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, per i proprietari assenti tale termine si computa dalla comunicazione della delibera secondo la procedura stabilita nell'articolo 9 (articolo 18). Con questa formulazione decorre dal giorno in cui il verbale viene notificato, non dal giorno in cui viene tradotto.
Il verbale: un solo testo conta
Le delibere si riportano in un libro dei verbali diligenciado por el Registrador de la Propiedad, vidimato dal conservatore del registro immobiliare (articolo 19). Il regolamento che sviluppa quella frase tratta di fogli numerati e del timbro del conservatore, e nemmeno lui dice nulla sulla lingua (Reglamento Hipotecario, articolo 415). La legge elenca che cosa deve contenere il verbale e come diventa definitivo: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario, il verbale deve essere chiuso con le firme del presidente e del segretario, al termine della riunione o entro i dieci giorni di calendario successivi.
La nostra lettura è che il testo firmato debba essere in spagnolo, o avere una versione in spagnolo, anche quando l'assemblea si è tenuta in un'altra lingua. Il verbale è il documento che la comunità usa fuori dalle proprie mura. In giudizio la regola è scritta: a ogni documento che non sia in spagnolo se acompañará la traducción del mismo, si allegherà la sua traduzione (Ley de Enjuiciamiento Civil, articolo 144). Per il registro immobiliare, Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro, i documenti non redatti in lingua spagnola potranno essere tradotti ai fini del registro, e il conservatore può fare a meno della traduzione ufficiale, sotto la sua responsabilità, quando conosce la lingua (Reglamento Hipotecario, articolo 37). Nel caso deciso dal Tribunale Supremo i verbali erano in spagnolo benché l'assemblea si fosse tenuta in inglese.
Un caso di Maiorca mostra la regola all'opera. Alcuni proprietari che impugnavano un'assemblea del 2018 non ne depositarono mai il verbale. Fu ritenuto provato che disponevano del verbale in tedesco, por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción, sicché avrebbero potuto depositarlo con la domanda, con una traduzione. La domanda fallì perché mancava il documento su cui si reggeva, e il Tribunale Supremo non ammise il ricorso (ordinanza del 14 settembre 2022, ricorso 3446/2020).
La traduzione del verbale inviata ai proprietari è una copia di cortesia. Nella nostra lettura, se differisce dal verbale firmato che sta nel libro, il testo che conta è il verbale firmato: quello che si rettifica se contiene un errore e quello contro cui si propone l'impugnazione. Quando il verbale stesso è redatto in due lingue, conviene indicarvi quale versione prevale. Come si correggono gli errori è nel nostro articolo sul verbale dell'assemblea.
Che cosa può chiedere un proprietario all'estero
Nulla di tutto questo lascia il proprietario straniero senza strumenti. La legge gliene dà diversi, e funzionano meglio prima dell'assemblea che dopo.
- Una traduzione di convocazioni e verbali. La chieda per iscritto. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualsiasi proprietario può chiedere che l'assemblea dei proprietari esamini qualunque tema di interesse per la comunità e si pronunci su di esso, con uno scritto rivolto al presidente, che deve inserirlo nell'ordine del giorno dell'assemblea successiva (articolo 16). Una richiesta scritta è anche ciò che la corte di Málaga non ha trovato nel 2019.
- Un interprete in assemblea. La strada è la stessa. I tribunali hanno accettato l'interpretazione informale: quella dell'amministratore nel caso del 2002 e quella del presidente e della segretaria nel caso delle Baleari, dove ha perso il proprietario che pretendeva un interprete imparziale.
- Qualcuno che parli per lei. All'assemblea si può partecipare per rappresentanza, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, bastando a provarla uno scritto firmato dal proprietario (articolo 15). La legge non prescrive né una forma né una lingua, e un modulo bilingue evita discussioni sulla porta. Una procura notarile per atti estranei all'assemblea è un'altra cosa, con la sua apostille e la sua traduzione giurata, e si trova nel nostro articolo sulle procure per i proprietari all'estero.
- Lo spagnolo, quando vuole. Qualunque lingua usi l'assemblea, il Tribunale Supremo ha trattato l'uso dello spagnolo come un diritto del proprietario che lo reclamava.
Ciò che né la legge né le sentenze che abbiamo letto danno è la nullità di un'assemblea perché non si è tenuta nella lingua del proprietario, né più tempo per impugnare mentre una traduzione è in arrivo.
Chi decide, e chi paga
La legge non ha alcuna regola su traduzioni o interpreti. Nella nostra lettura la decisione è ordinaria: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, per la validità delle altre delibere basta il voto della maggioranza del totale dei proprietari che rappresentino a loro volta la maggioranza delle quote (articolo 17), e in seconda convocazione la maggioranza dei presenti, se detiene più della metà delle quote presenti. Una volta approvato, il costo è una spesa generale, ripartita per quote come le altre, anche tra i proprietari che non hanno bisogno della traduzione. Senza delibera, ogni proprietario si procura e paga la sua: la corte di Málaga ha osservato nel 2019 che la proprietaria non aveva né predisposto né chiesto i mezzi per capire.
Una sentenza d'appello delle Baleari del 2011 l'ha trattata così. In una comunità in cui circa il 90 per cento dei proprietari era straniero, un'assemblea precedente aveva deliberato, secondo l'amministratore, di tradurre i documenti in francese, inglese e tedesco, e due proprietari contestavano la loro parte del costo. La corte ha confermato l'addebito per la traduzione dei documenti: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros, la traduzione è indispensabile e fa parte del diritto all'informazione dei comproprietari, e la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia, l'assemblea che approva tali spese implica che la sua maggioranza le ritiene giustificate (sentenza 144/2011 del 4 maggio 2011). Lo ha detto per confermare una spesa che i proprietari avevano votato, non per annullare qualcosa per mancanza di traduzione.
Le sentenze che abbiamo letto non dicono se un servizio di traduzione permanente e a pagamento rientrerebbe tra gli otros servicios comunes de interés general, altri servizi comuni di interesse generale, la cui istituzione richiede i tre quinti dei proprietari e delle quote (articolo 17). La corte delle Baleari ha trattato la traduzione come una spesa approvata dall'assemblea, e così facciamo noi. La stessa maggioranza può stabilire la lingua dell'assemblea stessa: i proprietari del caso di Cartagena l'avevano votata, e il Tribunale Supremo ne ha tenuto conto.
| La situazione |
Che cosa ne segue |
| L'assemblea si tiene in inglese o in tedesco |
Valida quando le circostanze lo consigliano e a nessuno è impedito lo spagnolo |
| La convocazione arriva solo in spagnolo |
Valida se è andata al domicilio indicato dalla legge |
| L'unica convocazione che riceve è una traduzione, ed è sbagliata |
La delibera può essere annullata |
| Vuole il verbale nella sua lingua |
Lo chieda per iscritto; l'assemblea decide a maggioranza |
| La traduzione e il verbale firmato differiscono |
Conta il verbale firmato |
| Non ha capito, e non ha pagato |
Non è una difesa per la corte di Málaga |
| Il verbale va in giudizio |
In spagnolo, o con una traduzione |
Che cosa facciamo nelle comunità che amministriamo
Presiediamo le assemblee in spagnolo e inglese e redigiamo i verbali nelle due lingue; sintesi in tedesco sono disponibili su richiesta. La convocazione va online nel momento stesso in cui viene emessa, in inglese, spagnolo o tedesco, con il modulo di delega di voto allegato. Se una determinata delibera possa ancora essere impugnata dipende da date e fatti, e questo richiede una consulenza sul caso. Il servizio è descritto nella nostra pagina sulla gestione delle comunità, e una comunità che vuole confrontare può chiedere un preventivo.
Domande frequenti
Un'assemblea tenuta in inglese è valida?
Sì, quando le circostanze lo consigliano, come ha stabilito il Tribunale Supremo nel 2002 per una comunità a larga maggioranza straniera che aveva votato di riunirsi in inglese. Il proprietario che vuole usare lo spagnolo deve poterlo fare, e ha ragione a chiedere che le delibere messe ai voti siano tradotte in spagnolo.
Posso pretendere il verbale in tedesco?
Può chiederlo, per iscritto, e far mettere la questione all'ordine del giorno. La legge non dà diritto a una traduzione: l'assemblea decide a maggioranza e, se approva, il costo entra nel bilancio preventivo.
Nella convocazione che ho ricevuto nella mia lingua mancava un punto. Conta?
Può contare. Nel 2020 la corte provinciale di Santa Cruz de Tenerife ha annullato una delibera perché la convocazione in italiano, l'unica che ricevevano i proprietari italiani, non riportava il punto che è stato votato. La comunità ha sostenuto che tutti avevano anche la versione spagnola, e la corte ha accertato che non era così.
Non ho capito la convocazione. Posso impugnare quanto deliberato, o smettere di pagare?
Non solo per questo. Una delibera può essere impugnata quando è contraria alla legge o allo statuto, quando è gravemente lesiva per la comunità a vantaggio di uno o più proprietari, quando comporta un grave pregiudizio per un proprietario che non ha l'obbligo giuridico di sopportarlo, o quando è stata adottata con abuso del diritto, e solo entro tre mesi o un anno. La corte di Málaga ha respinto l'argomento della lingua opposto alle quote nel 2007 e nel 2019.
Chi paga la traduzione o l'interprete?
La comunità, per quote, quando l'assemblea lo ha deliberato: una sentenza d'appello delle Baleari del 2011 ha confermato quell'addebito nei confronti di due proprietari che lo contestavano. Senza delibera, ogni proprietario paga la sua.
