Infiltrazioni e umidità tra appartamenti: chi paga, quando interviene l'assicurazione del condominio e la perizia

La foto arriva un martedì, da un vicino, dalla persona delle pulizie o dall'inquilino di sotto: una mappa marrone che si allarga su un soffitto di Caleta de Fuste, una bolla di vernice, un gocciolio in un secchio. Il proprietario è a Düsseldorf o a Leeds. Nello stesso minuto arrivano tre domande — da dove viene l'acqua, chi paga e chi deve chiamare chi — e l'ordine in cui si risponde decide se il mese successivo sarà una riparazione o una lite. Ecco come rispondono la legge, gli assicuratori e le comunità di proprietari che amministriamo.

Prima di tutto: da dove viene l'acqua

L'umidità ha tre origini, e ognuna indica un pagatore diverso. L'infiltrazione è acqua piovana o di piscina che si fa strada attraverso una copertura, una terrazza, un giunto di facciata o il telaio di una finestra. La perdita è una tubazione — di alimentazione, di scarico, di riscaldamento — che cede da qualche parte nell'edificio. La condensa e l'umidità di risalita non sono acqua che arriva da qualche parte, ma la fisica dell'edificio stesso: pareti fredde, ventilazione scarsa, terreno carico di sale.

Fuerteventura aggiunge le sue firme. Gli alisei spingono la pioggia quasi in orizzontale contro le facciate esposte a nord e a est, così l'acqua entra da giunti che in una città continentale non la vedono mai. Le coperture piane e le terrazze sopportano un carico di ultravioletti che invecchia una guaina bituminosa anni prima del calendario del produttore. Le tubazioni zincate dei complessi costruiti negli anni ottanta e novanta si corrodono dall'interno nell'aria salmastra. E la prima pioggia seria d'autunno arriva su bocchettoni di copertura che un'estate di calima ha ostruito in silenzio — per questo la stagione delle infiltrazioni nelle comunità dell'isola si apre con le prime piogge autunnali, per questo liberare gli scarichi del tetto è nella nostra checklist d'autunno, e per questo una guaina stanca è ciò che l'ispezione dell'edificio trova più spesso.

Comune o privato: la linea che traccia la legge

Tutto ruota su una distinzione. Il Codice civile spagnolo elenca ciò che appartiene a tutti i proprietari insieme — gli elementos comunes — e l'elenco è lungo: la copertura e la struttura, le facciate «con i rivestimenti esterni di terrazze, balconi e finestre», e «gli impianti, le condutture e le canalizzazioni per lo scarico e per la fornitura di acqua, gas o elettricità … tutti fino all'ingresso nello spazio privato» (Código Civil, art. 396). Ciò che serve esclusivamente a un proprietario, entro i limiti della sua unità, è privato (Ley de Propiedad Horizontal, art. 3.a).

In pratica ne derivano tre regole che i nostri amministratori applicano prima che qualcuno discuta:

• Le tubazioni verticali sono comuni, le diramazioni sono private. Le colonne di scarico e le montanti — bajantes e montantes — che servono l'intera colonna di appartamenti sono parti comuni fino al punto in cui una diramazione le lascia per servire una sola unità. Dal rubinetto di arresto o dalla diramazione in poi, la tubazione è del proprietario.
• La copertura è comune anche se la terrazza è tua. Una terrazza annessa a un attico è a uso privato di quel proprietario, ma dove forma la copertura dell'edificio, la sua struttura e la sua impermeabilizzazione conservano natura comune. La Corte Suprema ha chiuso la questione con la sentenza 80/2024 del 23 gennaio 2024: un proprietario la cui terrazza a uso privato aveva infiltrato nell'appartamento sottostante attraverso una guaina consumata aveva pagato da sé 11.209 € di riparazione, e il condominio è stato condannato a rimborsarglieli con gli interessi, perché l'impermeabilizzazione di una copertura è comune — salvo che l'infiltrazione derivi da cattivo uso o mancata cura dell'utilizzatore.
• La parete del bagno è privata; la parete dell'edificio no. L'umidità che entra da un giunto di facciata o da un muro divisorio è un problema del condominio; l'umidità di un piatto doccia mai sigillato è del proprietario.

Chi paga cosa

La legge sulla proprietà orizzontale fissa i doveri di entrambe le parti. Ogni proprietario deve mantenere in buono stato il proprio appartamento e i propri impianti privati «in termini che non pregiudichino la comunità o gli altri proprietari, risarcendo i danni che causi per sua trascuratezza o per quella delle persone di cui deve rispondere» (LPH, art. 9.1.b). La comunità, da parte sua, deve eseguire «i lavori e le opere necessari all'adeguata manutenzione e all'adempimento del dovere di conservazione dell'immobile e dei suoi servizi e impianti comuni» — e questi lavori sono obbligatori e non richiedono alcuna delibera preventiva dell'assemblea (art. 10.1.a); l'amministratore può disporre quelli urgenti e riferirne poi al presidente (art. 20.c).

Il pagatore segue quindi l'origine. Una diramazione che scoppia dentro un appartamento e allaga quello di sotto è riparazione del proprietario di sopra, e il danno di sotto spetta a lui — per l'articolo 9.1.b e, in tribunale, per la regola generale secondo cui chi causa un danno per colpa lo ripara (Código Civil, art. 1902) e per la regola più antica e più severa secondo cui il capofamiglia risponde di ciò che cade dalla casa, che i tribunali hanno esteso all'acqua che fuoriesce da un'abitazione (art. 1910). Una colonna di scarico crepata, una guaina di copertura esausta o un giunto di facciata sono riparazione del condominio e conto danni del condominio, e chi lascia deteriorare un edificio per mancanza di riparazioni ne risponde (art. 1907). In un edificio con meno di dieci anni c'è un terzo pagatore: il costruttore e il promotore rispondono dei difetti che compromettono l'abitabilità — la tenuta all'acqua tra questi — per tre anni dalla consegna, dei difetti strutturali per dieci e delle finiture per uno (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 17), e il condominio può rivalersi su di loro invece che sul proprio bilancio.

Due doveri rendono possibile la riparazione. Ogni proprietario deve consentire nel proprio appartamento le riparazioni che il servizio dell'edificio richiede e farvi entrare il condominio a tal fine — con il diritto di essere risarcito dei danni che i lavori causano (LPH, art. 9.1.c e d). Un proprietario all'estero che non si riesce a raggiungere, o il cui appartamento non si può aprire, è la ragione più frequente per cui una piccola perdita diventa grande; per questo chiediamo a ogni proprietario all'estero un custode delle chiavi sull'isola e un contatto che risponda al telefono.

Dove interviene l'assicurazione

La maggior parte delle comunità che amministriamo ha una polizza dell'edificio, e la maggior parte dei proprietari una polizza casa; l'infiltrazione si regola tra le due, e l'origine decide quale guida. Di regola la polizza del condominio copre i danni provenienti dalle parti comuni e la responsabilità del condominio verso terzi, e quella del proprietario copre gli impianti privati, il contenuto e la sua responsabilità verso il vicino di sotto. Quasi tutte le polizze vendute in Spagna includono una garanzia daños por agua con la ricerca e localizzazione della perdita — aprire la parete, trovare il tubo, richiudere la parete — come parte del sinistro; il tubo rotto in sé è spesso escluso, quindi leggi le condizioni prima di dare qualcosa per scontato.

La legge fissa poi gli orologi. Il sinistro va comunicato all'assicuratore entro sette giorni da quando se ne ha conoscenza, salvo che la polizza conceda di più (Ley de Contrato de Seguro, art. 16). L'assicuratore deve pagare almeno il minimo non contestato entro quaranta giorni dalla comunicazione, e l'intero importo al termine delle sue indagini (art. 18); un assicuratore che non ha pagato nulla tre mesi dopo il sinistro deve interessi al tasso legale maggiorato del 50 % (art. 20). Se assicuratore e assicurato non concordano sull'importo, ciascuno nomina un perito e, in mancanza di accordo tra loro, ne viene designato un terzo (art. 38) — il perito la cui relazione decide in pratica la maggior parte delle infiltrazioni.

Quella relazione è il documento su cui si regge l'intero caso. L'assicuratore del condominio manda un perito; quello del proprietario può mandarne un altro. Ciò che accertano — da dove è entrata l'acqua, se la causa è una parte comune o privata, se c'è stata trascuratezza — fissa chi paga e quale polizza risponde. Per questo contano i primi giorni: fotografie prima di asciugare o ridipingere qualsiasi cosa, la fattura dell'idraulico che nomina il tubo, l'avviso scritto del vicino con la data.

Il protocollo che seguiamo

Nelle comunità che amministriamo, un'infiltrazione segue lo stesso percorso chiunque la segnali:

1. Registrare e chiudere. L'incidente viene annotato con fotografie e data; se l'acqua scorre, si chiude l'alimentazione al rubinetto di arresto più vicino e si dispongono i lavori urgenti dell'articolo 20.c.
2. Localizzare. Un idraulico o il perito dell'assicuratore trova l'origine. Finché l'origine non è nota, a nessuno si dice che pagherà.
3. Classificare. Comune o privato, secondo le regole sopra. Se è privato, al proprietario si comunica per iscritto ciò che l'articolo 9.1.b gli richiede; se è comune, la riparazione procede in base all'articolo 10.1.a senza aspettare un'assemblea.
4. Denunciare. L'assicuratore del condominio viene avvisato entro i sette giorni; al proprietario si chiede di avvisare il proprio. I due periti vengono messi in contatto.
5. Riparare la causa, poi il danno. Ridipingere un soffitto sopra una perdita attiva è il modo più caro di comprare tre settimane.
6. Chiudere la pratica. La relazione peritale, le fatture e la liquidazione dell'assicuratore vanno nell'archivio del condominio, perché un vicino ha un anno da quando ha conosciuto il danno per agire per colpa contro chi lo ha causato (Código Civil, art. 1968), e un condominio può dover agire contro un costruttore entro i termini della LOE.

Il proprietario all'estero: cosa avere pronto

Tre cose riducono un'infiltrazione a un fastidio quando sei a duemila chilometri. Una polizza casa che nomini i danni da acqua e la responsabilità civile, con l'amministratore del condominio come contatto che l'assicuratore può chiamare. Le chiavi presso qualcuno sull'isola — un vicino, un agente, l'amministratore — perché il dovere di accesso dell'articolo 9.1.d possa essere adempiuto lo stesso giorno. E l'abitudine, prima di ogni partenza, di chiudere il rubinetto di arresto e liberare gli scarichi della terrazza, che elimina senza costi le due origini più frequenti di una perdita privata. Se l'appartamento è affittato, l'inquilino ha bisogno del numero dell'amministratore quanto di quello del proprietario.

Dove entriamo noi

I nostri amministratori a Fuerteventura registrano l'incidente, coordinano l'idraulico e i periti di entrambi gli assicuratori, dispongono i lavori urgenti che la legge consente e tengono la pratica che decide chi paga — in italiano, inglese o spagnolo, con il proprietario all'estero in copia a ogni passo. Guarda i nostri servizi di manutenzione del condominio e di assicurazione del condominio, oppure chiedi un preventivo.

Domande frequenti

Mi entra acqua dal soffitto dall'appartamento di sopra. Chi paga?
Dipende da dove nasce l'acqua. Se viene da un impianto privato dell'appartamento di sopra, come una diramazione o una doccia non sigillata, il proprietario di sopra lo ripara e risarcisce il tuo danno, di solito tramite la sua assicurazione casa. Se viene da una parte comune, come una colonna di scarico, la copertura o una facciata, il condominio la ripara e risponde del danno, di solito tramite la polizza dell'edificio. La relazione del perito dell'assicuratore stabilisce l'origine.

La mia terrazza infiltra nell'appartamento di sotto. È un problema mio o del condominio?
Se la terrazza forma la copertura dell'edificio, la sua struttura e la sua impermeabilizzazione sono parti comuni anche se l'uso è tuo, e il condominio paga la riparazione e il danno di sotto — la Corte Suprema lo ha confermato nel gennaio 2024. Paghi tu se l'infiltrazione deriva dal tuo cattivo uso o dalla tua mancata cura, o da elementi di superficie che sono solo tuoi.

Quanto tempo ho per avvisare l'assicuratore?
Sette giorni da quando vieni a conoscenza del sinistro, salvo che la polizza ti conceda di più. L'assicuratore deve poi pagare almeno la parte non contestata entro quaranta giorni e il resto quando il suo perito ha riferito; dopo tre mesi senza pagamento deve interessi al tasso legale maggiorato del 50 %.

Il condominio può entrare nel mio appartamento per riparare una perdita mentre sono all'estero?
Sì. Ogni proprietario deve consentire le riparazioni che il servizio dell'edificio richiede e far entrare il condominio per eseguirle, con il diritto al risarcimento di qualsiasi danno causato dai lavori. Lasciare le chiavi a una persona sull'isola, o all'amministratore, è il modo di adempiere a quel dovere senza fabbro.