Avete appena comprato in un condominio: i primi trenta giorni, passo dopo passo

Il notaio di Puerto del Rosario chiude la cartella, il venditore spinge sul tavolo due mazzi di chiavi e un telecomando del garage, e una coppia di Milano possiede un appartamento in un complesso di cinquanta unità a Corralejo. Quello che nessuno dice a quel tavolo è che sono appena entrati anche in qualcos'altro: un condominio, con un bilancio preventivo, delle regole, un'assemblea annuale e un segretario che non sa ancora che esistono. La legge spagnola sulla proprietà orizzontale consegna a ogni nuovo proprietario un breve elenco di obblighi e nessuna data entro cui adempierli. Questo articolo li mette in ordine nei primi trenta giorni, secondo la legge in vigore a ottobre 2026. I trenta giorni sono il nostro calendario di lavoro, non quello della legge: è più o meno il tempo che passa prima che venga riscossa la prima rata, e tutto ciò che segue si fa più facilmente prima di quel giorno che dopo.

A che cosa avete aderito al tavolo del notaio

Con l'appartamento sono arrivate tre cose, che qualcuno le abbia menzionate o no. La prima è una quota di partecipazione, la percentuale fissata nel titolo dell'edificio che decide la vostra parte di ogni spesa: ogni proprietario contribuisce con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, secondo la quota fissata nel titolo o secondo quanto specialmente stabilito. La seconda sono le decisioni del condominio così come stavano il giorno della firma. La legge dice che Los acuerdos válidamente adoptados con arreglo a lo dispuesto en este artículo obligan a todos los propietarios, le delibere validamente adottate ai sensi di questo articolo obbligano tutti i proprietari, e chi compra prende l'edificio come l'assemblea lo ha lasciato: il bilancio in vigore, il contributo straordinario votato a marzo, gli orari della piscina concordati anni fa. La terza è la responsabilità dell'appartamento stesso per le spese non pagate dal venditore, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores, fino al limite di quelle imputabili alla parte scaduta dell'annualità in cui avviene l'acquisto e ai tre anni naturali precedenti. Questa regola, e il certificato che ne protegge il compratore, sono l'argomento del nostro articolo sul certificato dei debiti, e non li ripetiamo qui.

Due cose non sono arrivate con l'appartamento. Il registro del condominio riporta ancora il nome, l'indirizzo e il conto bancario del venditore, e nessuno ha dato i vostri all'amministratore. Correggerlo è il lavoro della prima settimana; il resto del mese serve a leggere ciò a cui avete aderito.

Prima settimana: comunicare al segretario che l'appartamento ha un nuovo proprietario

L'obbligo sta nell'elenco dei doveri di ogni proprietario: Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el cambio de titularidad de la vivienda o local, comunicare a chi esercita le funzioni di segretario del condominio, con qualsiasi mezzo che lasci prova della ricezione, il cambio di titolarità dell'abitazione o del locale. La conseguenza ricade sul venditore: Quien incumpliere esta obligación seguirá respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión de forma solidaria con el nuevo titular, chi non adempie a quest'obbligo continua a rispondere dei debiti verso il condominio maturati dopo il trasferimento, in solido con il nuovo titolare. La legge toglie questa conseguenza quando gli organi di governo del condominio hanno saputo della vendita con qualsiasi altro mezzo o per atti concludenti del nuovo proprietario, oppure quando il trasferimento è notorio.

La comunicazione protegge dunque il venditore, e un venditore attento la manda. Anche il compratore dovrebbe mandarne una, per una ragione che la legge non ha bisogno di spiegare: finché il registro non porta il vostro nome, le ricevute, la convocazione e il verbale vanno a qualcuno che non è più proprietario dell'appartamento. Il nome della persona a cui scrivere è su un foglio che avete già. Il certificato dei debiti che il venditore ha prodotto dal notaio è firmato da chi svolge le funzioni di segretario, e in un condominio amministrato da un professionista è di norma l'amministratore. Scrivete un'e-mail che chieda conferma di ricezione, allegate le pagine dell'atto che identificano l'appartamento e i compratori (basta la copia semplice del notaio) e indicate la data dell'atto, i vostri nomi completi, i numeri del documento d'identità o del NIE, un telefono e un'e-mail.

Prima settimana: un indirizzo in Spagna, e che cosa succede senza

La seconda comunicazione va nella stessa e-mail. Ogni proprietario deve comunicare al segretario el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad, l'indirizzo in Spagna per le convocazioni e le notifiche di ogni genere relative al condominio. Un indirizzo a Milano non soddisfa la regola, e un indirizzo e-mail non è ciò che la legge nomina, anche se la maggior parte degli amministratori, noi compresi, manda tutto in parallelo per e-mail.

Che cosa succede senza quell'indirizzo conta soprattutto per il proprietario che vive all'estero. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo, in mancanza di questa comunicazione vale come indirizzo l'appartamento stesso, e ciò che viene consegnato al suo occupante produce pieni effetti giuridici. L'occupante può essere un inquilino o un ospite in vacanza. E se la notifica non può essere consegnata nell'appartamento, viene affissa nella bacheca del condominio, firmata dal segretario con il visto del presidente, e La notificación practicada de esta forma producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales, la notifica eseguita in questo modo produce pieni effetti giuridici entro tre giorni naturali. Una convocazione, una richiesta di spese non pagate o il verbale che fa decorrere il termine per impugnare una delibera possono arrivarvi così, validamente, mentre siete in un altro paese.

La scelta è pratica. Se una persona di fiducia ritira la posta nell'appartamento, l'appartamento può essere l'indirizzo. Altrimenti indicate una persona in Spagna che abbia accettato di ricevere e inoltrare le lettere del condominio: un parente, il vostro avvocato, il consulente che presenta la vostra dichiarazione di non residenti. Chiunque sia, comunicatelo al segretario per iscritto, e di nuovo ogni volta che cambia. Come la convocazione, l'ordine del giorno e la delega arrivano a un proprietario all'estero è spiegato nella nostra guida all'assemblea annuale.

Prima settimana: le spese, il fondo di riserva e i contributi straordinari già votati

Chiedete all'amministratore tre cose: la vostra quota, la rata ordinaria con il suo calendario e l'elenco dei contributi straordinari approvati dall'assemblea, con la data di scadenza di ogni rata. Le date contano per una frase della legge: Las derramas para el pago de mejoras realizadas o por realizar en el inmueble serán a cargo de quien sea propietario en el momento de la exigibilidad de las cantidades afectas al pago de dichas mejoras, i contributi straordinari per pagare migliorie realizzate o da realizzare nell'immobile sono a carico di chi è proprietario nel momento in cui le somme diventano esigibili. Per i lavori di cui un edificio ha bisogno, conservazione e accessibilità, la legge vincola l'appartamento stesso: Los pisos o locales quedarán afectos al pago de los gastos derivados de la realización de dichas obras o actuaciones en los mismos términos y condiciones que los establecidos en el artículo 9 para los gastos generales, gli appartamenti restano vincolati al pagamento del costo di quei lavori negli stessi termini e condizioni che l'articolo 9 stabilisce per le spese generali. In entrambi i casi, un contributo votato prima del vostro acquisto, con rate che scadono dopo l'atto, sarà chiesto a voi. Ciò che voi e il venditore avete concordato nel contratto decide soltanto chi dei due lo sopporta alla fine. La nostra guida alle spese e ai contributi straordinari spiega come si calcola ciascuno.

Il fondo di riserva è l'altra sorpresa. Ogni condominio deve averne uno, dotato di una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al 10 por ciento de su último presupuesto ordinario, un importo che in nessun caso può essere inferiore al 10 per cento del suo ultimo bilancio ordinario, e la legge lo descrive come un fondo cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, la cui titolarità spetta a tutti gli effetti al condominio. Nulla viene restituito al venditore in una vendita e nulla viene addebitato al compratore per l'ingresso: il fondo resta dov'è, e voi vi contribuite secondo la vostra quota dalla prima rata.

Poi impostate il pagamento. La legge non dice come si pagano le spese, ma dice che cosa costa il ritardo: los créditos a favor de la comunidad devengarán intereses desde el momento en que deba efectuarse el pago correspondiente y éste no se haga efectivo, i crediti del condominio maturano interessi dal momento in cui il pagamento è dovuto e non viene effettuato. C'è un secondo costo in assemblea, a cui arriviamo più sotto. Un addebito diretto firmato nella prima settimana elimina entrambi. Date all'amministratore il conto e firmate il mandato; se preferite un bonifico periodico, chiedete la causale che identifica il vostro appartamento, perché un bonifico che l'amministratore non riesce ad abbinare a un'unità è una rata che risulta non pagata.

Seconda settimana: le carte da chiedere

La cartella che il venditore teneva sul condominio raramente passa di mano con le chiavi. La legge mette le carte del condominio in due paia di mani: El secretario custodiará los libros de actas de la Junta de propietarios, il segretario custodisce i libri dei verbali dell'assemblea dei proprietari, e tra i compiti dell'amministratore c'è custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad, custodire a disposizione dei titolari la documentazione del condominio. Ora siete uno di quei titolari. Chiedete cinque cose.

• Lo statuto. Sta nel titolo dell'edificio e può regolare l'uso degli appartamenti, le spese e le riparazioni, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad, formando uno statuto particolare che non pregiudica i terzi se non è stato iscritto nel registro della proprietà. Leggete il testo iscritto: un divieto d'uso, o una clausola che esonera alcune unità da una spesa, vi vincola se è lì.
• Il regolamento interno. Orari della piscina, parcheggio, rifiuti, rumore. Sono normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración, norme di regime interno che obbligano anche ogni titolare finché non vengono modificate nella forma prevista per le delibere di amministrazione. Che cosa possono regolare e che cosa no è nel nostro articolo sul regolamento di condominio.
• I verbali delle ultime due o tre assemblee. La legge dice che El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9, il verbale viene inviato ai proprietari secondo la procedura dell'articolo 9, ma gli ultimi sono andati al venditore. Mostrano i lavori in discussione, i contributi straordinari votati e le controversie in corso.
• Il bilancio dell'anno e l'ultimo rendiconto approvato. L'assemblea si riunisce almeno una volta all'anno para aprobar los presupuestos y cuentas, per approvare i bilanci e i conti. I due documenti vi dicono che cosa paga la rata e se il fondo di riserva c'è davvero.
• La polizza assicurativa del condominio. Vi serve per sapere che cosa deve coprire la vostra, ed è il lavoro della terza settimana.

Seconda settimana: chiavi, telecomandi, tessere e contatori

Niente di questo sta nella legge, e tutto costa meno il primo giorno che dopo. Contate ciò che il venditore consegna rispetto a ciò che l'edificio usa: le chiavi dell'appartamento, del portone, della cassetta delle lettere e del ripostiglio, il telecomando del cancello del garage, le tessere o i portachiavi della piscina. Chiedete all'amministratore come il condominio rilascia i duplicati e quanto costano: i cancelli e le serrature della piscina sono impianti comuni, e i loro telecomandi e le loro tessere di solito vengono codificati tramite il condominio, non comprati in negozio. Chi vive all'estero dovrebbe anche decidere subito chi, a Fuerteventura, tiene una chiave di riserva, e dire all'amministratore chi è. Il nostro articolo sull'appartamento lasciato vuoto spiega quando il condominio può aver bisogno di entrare e chi deve aprire la porta.

I contatori sono l'altra metà della consegna. Fotografate i contatori dell'acqua e della luce il giorno delle chiavi, in modo che l'ultimo consumo del venditore e il vostro primo siano separati da una lettura e non da una discussione. Poi intestate a voi i contratti. Dove il fornitore è il consorzio pubblico dell'isola, il CAAF, vorrà vedere chi siete e che l'appartamento è vostro: il suo elenco di documenti per una richiesta di fornitura comprende il documento d'identità del titolare e il Documento de propiedad: escritura pública (compraventa, herencia, donación), nota simple del Registro de la Propiedad actualizada o certificación registral, il documento di proprietà, cioè l'atto pubblico di compravendita, successione o donazione, una visura aggiornata del registro della proprietà o un certificato del registro. Il suo sportello elettronico chiede un certificato digitale o il sistema Cl@ve, sicché un proprietario all'estero di solito agisce tramite un rappresentante o di persona presso i registri di Puerto del Rosario, Corralejo e Gran Tarajal. In un vecchio edificio con un unico contatore generale non c'è contratto da cambiare: il cliente del consorzio è il condominio e la vostra acqua arriva nella ricevuta del condominio. Chiedete all'amministratore quale dei due casi è il vostro edificio; il nostro articolo sull'acqua a Fuerteventura spiega entrambi.

Terza settimana: l'assicurazione del condominio e la vostra

La polizza del condominio assicura l'edificio: la struttura, i tetti, le scale, la piscina e, nella maggior parte delle polizze, gli elementi fissi di ogni appartamento. Non assicura i vostri mobili, i vostri elettrodomestici né la vostra responsabilità verso il vicino di sotto quando la vostra lavatrice gli allaga il soffitto. Questo è il compito di una polizza casa a vostro nome, e chi starà via per mesi dovrebbe leggerne la clausola sugli appartamenti disabitati prima di firmare. Né la legge statale né quella canaria obbligano qui un condominio ad assicurare l'edificio, perciò verificate che una polizza esista e quale somma assicura. La nostra guida all'assicurazione del condominio spiega come leggerla.

Prima di qualsiasi lavoro: avvisate prima il condominio

La maggior parte dei nuovi proprietari cambia qualcosa nei primi mesi: una cucina, un bagno, i pavimenti. Dentro l'appartamento la legge lo consente, entro un limite e a una condizione. Il proprietario può modificare gli elementi architettonici, gli impianti o i servizi dell'appartamento cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, quando ciò non pregiudica né altera la sicurezza dell'edificio, la sua struttura generale, la sua configurazione o il suo stato esterni, e non lede i diritti di un altro proprietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad, e deve dare conto di tali lavori in anticipo a chi rappresenta il condominio. In anticipo è la parola che conta: l'avviso va al presidente, tramite l'amministratore, prima che arrivi il muratore, con le date e una descrizione dei lavori.

Fuori dall'appartamento la regola è una riga: En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna, nel resto dell'immobile il proprietario non può fare alcuna modifica. Una chiusura di terrazza, una tenda da sole o un condizionatore in facciata non è una ristrutturazione del vostro appartamento: tocca l'edificio, e quella conversazione comincia con il condominio, non con il muratore. Il permesso del comune è una questione distinta, e nessuno dei due sostituisce l'altro.

Prima della prima assemblea: il vostro voto

Votate dal giorno in cui siete proprietari, e la legge chiede tre cose a un nuovo proprietario. La prima è essere in regola. I proprietari che, all'inizio dell'assemblea, hanno debiti scaduti verso il condominio che non hanno impugnato in giudizio né depositato podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto, possono partecipare alle sue deliberazioni ma non hanno diritto di voto. La seconda riguarda le coppie e chiunque compri con un'altra persona: un appartamento in comproprietà ha un solo voto, e i suoi comproprietari nominano un rappresentante che partecipi e voti per tutti. La terza è la delega. La partecipazione può essere personale o per rappresentanza, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario, e per provarla basta uno scritto firmato dal proprietario; la legge non chiede notaio né apostille.

Un nuovo proprietario può anche mettere un argomento sul tavolo. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad, qualsiasi proprietario può chiedere che l'assemblea dei proprietari esamini qualunque tema di interesse per il condominio e si pronunci su di esso, con uno scritto al presidente, che lo inserisce nell'ordine del giorno dell'assemblea successiva.

Da Fuerteventura: trenta giorni in un appartamento

Torniamo alla coppia di Milano. Il loro appartamento è uno dei cinquanta di un complesso di Corralejo con piscina e giardini, e la sua quota è del 2 %. Il bilancio ordinario del condominio per il 2026 è di 90.000 €, quindi l'appartamento paga 1.800 € all'anno, riscossi in quattro rate trimestrali da 450 €, e il fondo di riserva deve contenere almeno 9.000 €. A marzo l'assemblea ha approvato un contributo straordinario di 40.000 € per un videocitofono e un cancello automatico per i veicoli, pagabile in quattro rate da 10.000 € a luglio, ottobre, gennaio e aprile: 800 € per questo appartamento, 200 € alla volta. Il venditore ha pagato la rata di luglio.

Firmano martedì 1º settembre 2026. Il certificato dei debiti dice che l'appartamento è in regola ed elenca il contributo straordinario, con le tre rate ancora da scadere. Quel pomeriggio contano due mazzi di chiavi, un telecomando del garage e due tessere della piscina, e fotografano entrambi i contatori. Il mercoledì scrivono all'amministratore la cui firma è sul certificato: le pagine dell'atto, i loro nomi e numeri di NIE, un'e-mail, un telefono e, come indirizzo in Spagna, lo studio del consulente di Corralejo che presenta la loro dichiarazione di non residenti e ha accettato di ricevere la posta del condominio. Entro il venerdì hanno firmato il mandato di addebito diretto.

Nella seconda settimana arrivano le carte: lo statuto iscritto, due pagine di regolamento interno, i verbali delle ultime due assemblee, il bilancio del 2026 e la polizza. I verbali mostrano il contributo straordinario e nient'altro in sospeso. I conti mostrano 11.300 € nel fondo di riserva, sopra i 9.000 € che la legge richiede. La polizza assicura l'edificio e non dice nulla del contenuto, così nella terza settimana stipulano una loro polizza casa. Nella quarta comunicano al presidente, tramite l'amministratore, che la cucina e il bagno saranno rifatti a novembre, con il nome del muratore e le date.

Giovedì 1º ottobre, il trentunesimo giorno, il condominio riscuote 650 €: i 450 € del trimestre e la rata di ottobre da 200 €. Le rate di gennaio e aprile porteranno ciò che pagano di un contributo votato prima del loro arrivo a 600 €, esattamente la cifra che il certificato aveva dato loro al tavolo del notaio.

Che cosa facciamo nei condomini che amministriamo

Negli edifici che gestiamo a Corralejo, a Caleta de Fuste e nel sud, un cambio di proprietario è una registrazione e un breve elenco. Il giorno in cui arriva la comunicazione registriamo il nuovo proprietario, l'indirizzo per le notifiche e il mandato bancario, confermiamo per iscritto la quota, il calendario delle rate e ogni contributo straordinario con le sue date, e inviamo lo statuto, il regolamento interno, gli ultimi verbali, il bilancio e la polizza senza che nessuno li chieda. Il nuovo proprietario riceve un accesso al nostro portale del proprietario, dove si trovano gli estratti conto, i documenti del condominio e le segnalazioni con le loro fotografie, e dove compare la convocazione della prossima assemblea con il suo modulo di delega. I proprietari che vogliono il loro condominio gestito così possono leggere che cosa facciamo per i proprietari che vivono all'estero e chiedere un preventivo.

Domande frequenti

Chi deve comunicare al condominio che l'appartamento è stato venduto, il venditore o il compratore?

La legge elenca la comunicazione tra gli obblighi di ogni proprietario e pone la conseguenza sul venditore: finché il segretario non è stato informato, con un mezzo che lasci prova della ricezione, il venditore continua a rispondere in solido con il compratore dei debiti che maturano dopo la vendita. Questa responsabilità cessa se gli organi di governo del condominio hanno saputo della vendita in altro modo o se il trasferimento è notorio. Anche il compratore dovrebbe scrivere, perché finché il registro non viene corretto le ricevute, la convocazione e il verbale vanno al precedente proprietario.

Vivo all'estero. Posso dare il mio indirizzo estero per le notifiche del condominio?

Non come l'indirizzo che la legge richiede, che deve essere in Spagna. Se non ne date nessuno, l'appartamento stesso vale come vostro indirizzo e ciò che viene consegnato al suo occupante è valido; se la consegna lì non riesce, la notifica va nella bacheca del condominio e produce pieni effetti entro tre giorni naturali. Date l'appartamento, se qualcuno vi ritira la posta, o una persona in Spagna che abbia accettato di riceverla, e aggiungete un'e-mail come canale parallelo.

L'assemblea ha approvato un contributo straordinario prima del mio acquisto. Devo pagare le rate che scadono dopo l'atto?

Il condominio le chiederà a voi. Per i contributi che pagano migliorie la legge dice espressamente che sono a carico di chi è proprietario quando le somme diventano esigibili, e per i lavori di cui un edificio ha bisogno vincola l'appartamento stesso al loro costo. Ciò che avete concordato con il venditore decide soltanto se potete recuperarle da lui. Per questo il certificato dei debiti dovrebbe elencare ogni contributo approvato con le sue date, e per questo un nuovo proprietario chiede lo stesso elenco all'amministratore nella prima settimana.

Posso votare alla prima assemblea dopo l'acquisto?

Sì, dal giorno in cui siete proprietari, a due condizioni. Dovete essere in regola con i debiti scaduti verso il condominio quando l'assemblea comincia, altrimenti potete parlare ma non votare. E se l'appartamento appartiene a due o più persone, queste nominano un rappresentante, perché l'appartamento ha un solo voto. Se non potete partecipare, basta uno scritto firmato dal proprietario per nominare un delegato.