Complessi con più condomini a Fuerteventura: la mancomunidad, la piscina e i giardini condivisi e chi paga cosa

La maggior parte dei complessi che amministriamo a Fuerteventura non è un condominio ma parecchi: tre o quattro blocchi costruiti a fasi, ciascuno con la propria comunità di proprietari, il proprio presidente e il proprio bilancio, intorno a una piscina, giardini, viali, illuminazione e un cancello che appartengono a tutti insieme. I proprietari chiamano «la mancomunidad» lo strato che gestisce quelle parti condivise. La legge spagnola sulla proprietà orizzontale non usa la parola; chiama l'insieme complejo inmobiliario privado — complesso immobiliare privato — e gli dedica un articolo, il ventiquattresimo, che decide tre cose che ogni proprietario di Caleta de Fuste, Corralejo o Costa Calma prima o poi deve sapere: chi vota sulla piscina, chi paga i giardini e dove si impugna una delibera quando qualcuno non è d'accordo. Questo articolo legge quel testo e quelli su cui poggia. Le citazioni sono in spagnolo, con la lettura in italiano; le cifre dell'esempio sono nostre, scelte per mostrare la meccanica.

Cosa la legge chiama «mancomunidad»

L'articolo 24 si apre con due condizioni. C'è complesso quando l'insieme è formato da dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino principal sea la vivienda o locales — due o più edifici o lotti indipendenti tra loro la cui destinazione principale sia l'abitazione o i locali (24.1.a) — e quando i titolari di quegli immobili, o degli appartamenti in cui sono divisi, partecipano, come cosa inerente al loro diritto, a una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios — una comproprietà indivisibile su altri elementi immobiliari, viali, impianti o servizi (24.1.b). La piscina, i giardini, i viali interni e la recinzione sono quegli elementi. Quando entrambe le condizioni sono soddisfatte, il regime speciale di proprietà dell'articolo 396 del Codice civile si applica allo strato condiviso, e con esso la legge, che elenca i complessi privati tra le comunità che governa (articolo 2.c).

La legge nomina anche il caso opposto, la comunità dentro la comunità. C'è subcomunidad — sotto-comunità — quando, secondo il titolo costitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica — più proprietari dispongono, in regime di comunità, per il loro uso e godimento esclusivo, di determinati elementi o servizi comuni dotati di unità e indipendenza funzionale o economica (articolo 2.d). Una piscina che solo due dei quattro blocchi possono usare è una sotto-comunità di quei due blocchi, e il suo costo resta a loro.

Le tre forme giuridiche che un complesso può avere

L'articolo 24.2 dà al complesso due modi di organizzarsi, e il 24.4 copre i complessi che non ne hanno scelto nessuno. Quale delle tre ha il vostro è la prima cosa che controlliamo nel titolo, perché la risposta cambia tutto quello che segue.

La prima forma è un solo condominio per l'intero complesso: il complesso può Constituirse en una sola comunidad de propietarios — costituirsi in un'unica comunità di proprietari (24.2.a) — con le procedure dell'articolo 5, e allora la legge gli si applica per intero. Ogni proprietario vota in un'assemblea, su un bilancio, con una quota sull'intero insieme. È la forma più semplice e la più rara nei complessi costruiti a fasi.

La seconda è l'agrupación de comunidades de propietarios — il raggruppamento di comunità di proprietari (24.2.b) —, cioè quello che la maggior parte dei proprietari intende per mancomunidad. Serve un titolo costitutivo rilasciato por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizadas por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios — dal proprietario unico del complesso o dai presidenti di tutte le comunità chiamate a formarlo, previamente autorizzati da una delibera a maggioranza delle rispettive assemblee. Quel titolo deve descrivere il complesso nel suo insieme e gli elementi, viali, impianti e servizi comuni, e fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas — fissare la quota di partecipazione di ciascuna comunità membro —, le quali responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada — rispondono congiuntamente del loro obbligo di contribuire alle spese generali della comunità raggruppata. Titolo e statuto sono iscrivibili nel Registro della proprietà, e un titolo iscritto è il documento che vincola il compratore che arriva dieci anni dopo. Costituire o modificare un complesso richiede inoltre l'autorizzazione del comune, o la sua attestazione notarile, prima che il Registro lo accetti, salvo che le unità private siano quelle già consentite dal permesso di costruire (articolo 26.6 del testo consolidato della legge sul suolo).

La terza forma è nessuna forma. L'articolo 24.4 dice che i complessi che non adottano nessuna delle due sono retti dalla legge supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios — in via suppletiva rispetto ai patti che i comproprietari stabiliscono tra loro —, con le stesse specialità del raggruppamento. Molti complessi più vecchi di Fuerteventura vivono qui: un conto condiviso, l'abitudine di riunirsi una volta l'anno, una ripartizione delle spese che «è sempre stata così» e nessun titolo del complesso iscritto. Funziona fino alla prima lite, perché i patti vengono prima e la legge riempie solo i loro vuoti, e nessuno riesce a esibire i patti.

Chi siede al tavolo del complesso

L'articolo 24.3 dà alla comunità raggruppata la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios — la stessa posizione giuridica delle comunità di proprietari — con tre specialità. La sua assemblea estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación, los cuales ostentarán la representación del conjunto de los propietarios de cada comunidad — è composta, salvo accordo contrario, dai presidenti delle comunità membri del raggruppamento, che rappresentano l'insieme dei proprietari di ciascuna comunità (24.3.a). Un singolo proprietario non vota nell'assemblea del complesso; vota nell'assemblea del suo blocco, che dà istruzioni al presidente, e il presidente porta quel voto. Essere presidente del proprio blocco dall'estero significa quindi anche essere la voce del proprio blocco su piscina e giardini.

Secondo, ogni delibera per cui la legge esige una maggioranza qualificata exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación — richiede, in ogni caso, che la maggioranza in questione sia stata prima ottenuta in ciascuna delle assemblee delle comunità membri (24.3.b). Un nuovo impianto, una modifica del titolo, l'eliminazione di una barriera: i presidenti non possono deciderlo tra loro; ogni blocco deve averlo votato prima con la maggioranza che la sua assemblea richiede. Terzo, il fondo di riserva dell'articolo 9 non si applica alla comunità raggruppata Salvo acuerdo en contrario de la Junta — salvo accordo contrario dell'assemblea (24.3.c). Nei complessi che amministriamo consigliamo di deliberarlo, perché una pompa della piscina e un locale tecnico sono esattamente il tipo di spesa per cui esiste il fondo del 10 % dell'articolo 9.1.f.

L'ultima frase del 24.3 traccia il confine. La competenza degli organi della comunità raggruppata únicamente se extiende a los elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios comunes — si estende solo agli elementi immobiliari, viali, impianti e servizi comuni —, e le sue delibere no podrá menoscabar en ningún caso las facultades que corresponden a los órganos de gobierno de las comunidades de propietarios integradas — non possono in nessun caso ridurre i poteri degli organi delle comunità membri. La mancomunidad decide la piscina e il cancello; non decide il tetto del vostro blocco, il suo ascensore né il colore della sua facciata.

Chi paga cosa: la quota e i criteri di riparto

La regola generale di ogni condominio è l'articolo 9.1.e: ogni proprietario contribuisce con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido — secondo la quota di partecipazione fissata nel titolo o secondo quanto specialmente stabilito — alle spese generali che non possono essere individualizzate. In un raggruppamento la stessa regola funziona in due passi. Il titolo del complesso fissa la quota di ciascuna comunità membro (24.2.b); ogni comunità paga quella parte del bilancio del complesso dal proprio bilancio; e dentro il blocco ogni proprietario paga la propria quota della parte della sua comunità. La quota stessa è quella descritta dall'articolo 5, fissata nel titolo sulla base di la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes — la superficie utile di ciascun appartamento o locale rispetto al totale dell'immobile, la sua collocazione interna o esterna, la sua situazione e l'uso che ragionevolmente si presume farà dei servizi e degli elementi comuni —, e l'articolo 3 la rende il módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios — il modulo per determinare la partecipazione a oneri e benefici.

Le parole o a lo especialmente establecido sono dove vivono i criteri. Il titolo o lo statuto del complesso possono ripartire una spesa in modo diverso dalla quota: i giardini per quota ma la piscina per numero di abitazioni, i locali commerciali al piano terra esentati da piscina e ascensori, un blocco con piscina propria esentato da quella comune, la sicurezza ripartita tra i blocchi che il cancello serve davvero. L'articolo 5 consente al titolo di contenere regole su gastos, administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones — spese, amministrazione e governo, assicurazioni, conservazione e riparazioni —, formando uno statuto privato che vincola i terzi solo una volta iscritto. Ciò che titolo e statuto non dicono, lo decide la quota.

Prendiamo un complesso di Caleta de Fuste con quattro blocchi di 48, 48, 36 e 24 abitazioni e un bilancio condiviso di 60.000 € l'anno: piscina 14.000 €, giardini 16.000 €, elettricità delle parti comuni 7.000 €, cancello e portiere 12.000 €, assicurazione del complesso 4.000 €, amministrazione e fondo 7.000 €. Il titolo dà ai blocchi il 30 %, 30 %, 25 % e 15 %, così il blocco A paga 18.000 € l'anno e un proprietario con un quarantottesimo del blocco A paga 375 €. Se il titolo dicesse «per abitazioni», le 48 su 156 del blocco A sarebbero il 30,77 % e lo stesso proprietario pagherebbe 384,61 €. E se il blocco D fosse un blocco turistico con piscina propria che il titolo esenta da quella comune, i 14.000 € della piscina si ripartirebbero tra gli altri tre secondo le loro quote riscalate: la parte del blocco A sale da 4.200 € a 4.941 €, circa 15 € in più l'anno per quel proprietario. Nessuna di queste cifre è una regola; ciascuna è l'aritmetica di una riga del titolo, ed è per questo che il titolo si legge prima di redigere il bilancio.

Cambiare un criterio non è una decisione di bilancio. Una diversa ripartizione della piscina o un'esenzione per un blocco modifica il titolo o lo statuto, e l'articolo 17.6 esige per questo la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación — l'unanimità di tutti i proprietari che a loro volta rappresentino il totale delle quote —, raggiunta, in un raggruppamento, blocco per blocco secondo il 24.3.b. L'articolo 17.8 aiuta con gli assenti: i proprietari regolarmente convocati che non comunicano il loro dissenso al segretario en el plazo de 30 días naturales — entro trenta giorni di calendario — da quando viene loro notificata la delibera si contano come voti favorevoli, salvo quando il costo non può essere addebitato a chi non ha votato a favore.

Il blocco turistico al tavolo

Nelle tre zone turistiche dell'isola una delle comunità membri spesso non è un blocco residenziale ma una struttura turistica gestita da un operatore. La legge canaria sul turismo esige che quella gestione segua il principio de unidad de explotación — il principio di unità di gestione —, che definisce come el sometimiento a una única empresa de la actividad de explotación turística alojativa en cada uno de los establecimientos — la sottoposizione a un'unica impresa dell'attività di gestione turistica ricettiva in ciascuna struttura (articolo 38 della Ley 7/1995). Per la mancomunidad la conseguenza è pratica più che giuridica: quel blocco siede al tavolo tramite il suo presidente come ogni altro, paga la quota che il titolo gli assegna e ne risponde; ciò che accade al suo interno, dall'uso della propria piscina agli orari del suo bar, è affare dell'operatore sotto la sua licenza, non del complesso. Dove un titolo è stato scritto quando l'intero complesso era un albergo e i blocchi residenziali sono arrivati dopo, quote e criteri sono la prima cosa da rileggere.

Regole d'uso, morosi e il cancello della piscina

Per il quotidiano delle parti condivise la legge offre l'articolo 6: Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes — per regolare i dettagli della convivenza e il corretto uso dei servizi e delle cose comuni —, i proprietari possono fissare norme di regime interno che obligarán también a todo titular — vincolano anche ogni titolare —, entro i limiti della legge e dello statuto. L'assemblea dei presidenti può adottarle per piscina, giardini e cancello con la maggioranza ordinaria dell'articolo 17.7, e raggiungono ogni proprietario di ogni blocco, e i suoi inquilini e ospiti. Le regole canarie sulla sicurezza delle piscine, il registro e il bagnino sono uno strato a parte, letto nel nostro articolo sulle piscine condominiali alle Canarie; le norme interne del complesso stanno sotto di esse.

La morosità a livello di complesso segue la stessa legge della morosità in un blocco. L'articolo 21.1 consente all'assemblea di deliberare medidas disuasorias frente a la morosidad — misure dissuasive contro la morosità —, tales como el establecimiento de intereses superiores al interés legal o la privación temporal del uso de servicios o instalaciones — come interessi superiori all'interesse legale o la privazione temporanea dell'uso di servizi o impianti —, purché non siano abusive né sproporzionate, non tocchino l'abitabilità degli alloggi e non siano retroattive. Una tessera della piscina che smette di funzionare finché le quote sono impagate è lecita quando lo statuto o l'assemblea l'hanno adottata entro quei limiti; tagliare l'acqua a un appartamento non lo è. E l'articolo 15.2 toglie il voto, non la parola, al proprietario non in regola all'apertura dell'assemblea, con la sua quota esclusa dalle maggioranze. La riclamazione in sé, il certificato di debito e la via giudiziaria sono nel nostro articolo sulle quote impagate; in un raggruppamento il creditore è la comunità membro per le quote dei suoi proprietari e la comunità raggruppata per la parte della comunità.

Soldi, assicurazione e responsabilità a livello di complesso

Una comunità raggruppata è una comunità a tutti gli effetti, quindi tiene il proprio bilancio, il proprio conto bancario a proprio nome e con proprio codice fiscale, i propri conti approvati una volta l'anno nell'assemblea dei presidenti e la propria assicurazione. La polizza deve essere quella del complesso, nominando piscina, locale tecnico, impianti dei giardini e recinzione, perché la polizza fabbricato di un blocco si ferma al blocco; il nostro articolo sulla polizza del condominio spiega cosa copre una polizza fabbricato e cosa no. La responsabilità corre come descrive l'articolo 22.1: la comunità risponde dei suoi debiti con todos los fondos y créditos a su favor — con tutti i fondi e i crediti a suo favore —, e solo dopo, previo requerimiento de pago al propietario respectivo — previa intimazione di pagamento al rispettivo proprietario —, il creditore può rivolgersi a ciascun proprietario che sia stato parte nel procedimento per la sua quota dell'importo insoluto. In un raggruppamento significa che il complesso risponde prima con i suoi fondi, poi ciascuna comunità membro per la sua quota, poi, dentro la comunità, ciascun proprietario per la propria.

Controversie e la finestra per impugnare

Una delibera dell'assemblea del complesso si impugna come ogni altra, con l'articolo 18. I motivi sono tre: delibere contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios — contrarie alla legge o allo statuto (18.1.a); delibere gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios — gravemente lesive degli interessi della comunità a vantaggio di uno o più proprietari (18.1.b); e delibere che supongan un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho — comportino un grave pregiudizio per un proprietario che non ha l'obbligo giuridico di sopportarlo, o siano state adottate con abuso del diritto (18.1.c). Sono legittimati i proprietari che hubiesen salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto — hanno fatto mettere a verbale il voto contrario, erano assenti per qualsiasi causa o sono stati indebitamente privati del diritto di voto (18.2) —, e solo se sono in regola con la comunità o hanno depositato giudizialmente il debito.

La finestra è breve: La acción caducará a los tres meses de adoptarse el acuerdo — l'azione decade tre mesi dopo l'adozione della delibera —, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, en cuyo caso la acción caducará al año — salvo che si tratti di atti contrari alla legge o allo statuto, nel qual caso decade dopo un anno (18.3). Per i proprietari assenti l'orologio parte dalla notifica della delibera secondo l'articolo 9, ed è per questo che il verbale deve essere spedito. E impugnare non ferma i lavori: La impugnación de los acuerdos de la Junta no suspenderá su ejecución — l'impugnazione delle delibere non ne sospende l'esecuzione —, salvo che il giudice lo disponga in via cautelare (18.4).

Una domanda a cui l'articolo 24 non risponde è chi possa impugnare la delibera dell'assemblea raggruppata quando i suoi membri sono presidenti e non proprietari. I tribunali hanno risposto caso per caso, e la via pratica è quella sicura: il proprietario che dissente lo solleva nell'assemblea del proprio blocco, vi fa mettere a verbale il dissenso e dà istruzioni al presidente, e l'avvocato del blocco procede da lì entro i tre mesi. Ciò che un proprietario non deve mai fare è aspettare la successiva assemblea annuale; per allora la finestra si è chiusa.

Cosa facciamo per i complessi

Per i complessi che amministriamo a Fuerteventura teniamo i due strati come la legge li disegna: un bilancio e un rendiconto per la comunità raggruppata e uno per ciascun blocco, le quote e i criteri applicati esattamente come dice il titolo iscritto, l'assemblea dei presidenti convocata con il preavviso, l'ordine del giorno e l'elenco dei morosi che l'articolo 16 richiede, e le assemblee di blocco tenute prima quando serve una maggioranza qualificata. Dove un complesso non ha un titolo di raggruppamento lo diciamo alla prima assemblea e mettiamo il costo di formalizzarlo, dal notaio e al Registro, accanto al costo della prossima lite. I proprietari all'estero ricevono i verbali del complesso e del loro blocco nelle lingue che il contratto promette, da tre punti di servizio sull'isola. Il nostro servizio di gestione condominiale descrive lo standard; chiedete un preventivo con il numero di blocchi e gli elementi condivisi, e leggeremo il vostro titolo prima di rispondere.

Domande frequenti

Non uso mai la piscina. Posso smettere di pagare la mia parte?

No. L'articolo 9.1.e lega il contributo alla quota o a ciò che il titolo stabilisce specialmente, non all'uso. Solo un'esenzione scritta nel titolo o nello statuto, o una sotto-comunità dell'articolo 2.d che lasci il vostro blocco fuori dalla piscina, cambia questo, e aggiungerla ora richiede l'unanimità dell'articolo 17.6, blocco per blocco.

Chi convoca l'assemblea del complesso, e può partecipare un proprietario qualunque?

La convoca il presidente della comunità raggruppata secondo l'articolo 16, con lo stesso preavviso, ordine del giorno ed elenco dei morosi di qualsiasi assemblea. I membri sono i presidenti dei blocchi salvo che il titolo dica altrimenti (24.3.a); altri proprietari possono partecipare se l'assemblea lo consente, ma il voto è del presidente, che porta l'istruzione dell'assemblea del proprio blocco.

L'assemblea del complesso può decidere lavori sul mio edificio?

Non sugli elementi propri del vostro edificio. L'articolo 24.3 limita la competenza della comunità raggruppata agli elementi, viali, impianti e servizi comuni e vieta che le sue delibere riducano i poteri delle comunità membri. Il tetto, l'ascensore e la facciata del vostro blocco spettano all'assemblea del vostro blocco; la piscina, i giardini e il cancello a quella del complesso.

Il nostro complesso non ha un titolo di raggruppamento. Cosa si applica?

L'articolo 24.4: prima i patti che le comunità hanno stabilito tra loro, poi la legge con le specialità del raggruppamento dove quei patti tacciono. Formalizzare il raggruppamento richiede il titolo dell'articolo 24.2.b, rilasciato dai presidenti con maggioranza in ciascun blocco, più l'autorizzazione del comune o l'eccezione del permesso dell'articolo 26.6 della legge sul suolo, e la sua iscrizione. Costa un notaio e il Registro; l'alternativa costa la prima lite seria.