ملاحظات من الجزيرة.

الشقة التي تشتريها داخل جماعة ملاك إسبانية تتحمل الرسوم التي تركها الملاك السابقون دون سداد، عن سنة الشراء والسنوات الثلاث السابقة، وشهادة الديون التي يجب على البائع تسليمها للموثّق هي حماية المشتري الوحيدة. من يصدرها وفي أي مهلة، وما يجب أن تتضمنه ولماذا «مسدد» لا تعني «بلا مساهمات معلّقة»، وواجبات البائع قبل العقد وبعده، والإعفاء الموقّع على عجل، وطلبها من الخارج.

مالك فوق السبعين يطلب مصعداً والآخرون لا يريدون الدفع. يجيب القانون بثلاث قواعد: أشغال إمكانية الوصول إلزامية بلا تصويت حتى سنة من الرسوم العادية بعد الإعانات، والأغلبية تقرّها فوق ذلك السقف، والمعارض يدفع مع الجميع. مثال في كوراليخو، وصندوق الاحتياط والمساهمة، وإعانات الخطة الحكومية التي تفتحها حكومة الكناري، والخصم الإقليمي، وكيف ندير الجمعية.

لكل مجتمع لائحة، ومعظمها يساوي ما عرفته الجمعية عن القانون. أي القواعد مكانها النظام الأساسي (الإجماع) وأيها اللائحة الداخلية (الأغلبية)، وساعات الهدوء وحدود الضجيج الداخلي السارية في فويرتيفنتورا، وما يمكن للمجتمع قوله عن الحيوانات الأليفة والمواقف في 2026، والإجراء ذو الدرجات الأربع الذي يحوّل القاعدة إلى أمر قضائي.

معظم مجمّعات فويرتيفنتورا مؤمَّنة بالقصور الذاتي — إلى أن تفتح الوثيقةَ عاصفةٌ أو حادث عند المسبح أو ماسورة صاعدة منفجرة. هل يجب على المجمّع أن يؤمّن، ما الذي تغطيه وثيقة المبنى وما الذي تتركه بهدوء، لماذا يجب أن يكون مبلغ التأمين تكلفة إعادة البناء لا القيمة السوقية، ما الذي يضيفه الـ Consorcio مقابل 420 يورو في السنة، والأسطر الثمانية التي تحسم الاختيار بين ثلاثة عروض.

لكل غشاء عزل على الجزيرة تاريخ. حين يبلغه سطح الجمعية، يجعل قانون الملكية الأفقية الأعمال إلزامية — لا تصويت على المبدأ، بل على كيفية تقسيم المساهمة الاستثنائية فقط — ويُبقي القانون المدني السطح مشتركًا حتى تحت شرفة خاصة. من يقرر، وكيف يقسّم صندوق الاحتياطي والحصة سطحًا بقيمة 48,000 يورو في كوراليخو، وما يجب أن تتضمنه المواصفات، واختبار الإغراق قبل الاستلام، والضمانات التي تُكتب في العقد.

خمسة توقيعات من أجل شقة في كوراليخو، وواحد منها فقط يحتاج إلى موثّق: ذاك الذي، إن أُنجز خطأً في الوطن، يُرفض في إسبانيا. ما يحتاج إلى توكيل موثّق وما يكفيه كتاب موقّع، والطرق الثلاث من الخارج — موثّق إسباني، أو القنصلية، أو موثّقك مع أبوستيل لاهاي وترجمة محلّفة واختبار التكافؤ — والرابعة عبر مؤتمر مرئي منذ 2023، وما يُكتب في التوكيل، وكيف يُلغى، وما يستطيع مديرك فعله به بعد ذلك.

تصل السيارة الجديدة إلى كوراليخو قبل الكابل. بموجب المادة 17.5 من Ley de Propiedad Horizontal، لا تتطلب نقطة شحن خاصة في موقفك سوى الإخطار المسبق للجماعة، وقد حسمت المحكمة العليا في ديسمبر 2025 أن مرور الكابل عبر سقف المرأب لا يغيّر شيئًا. ماذا يقول الإخطار، ومخططات التوصيل الأربعة في اللائحة الكهربائية، ومن يدفع ماذا، ومتى يحتاج التركيب المشترك إلى ثلاثة أخماس، وأين تقف الإعانات هذه السنة.

يصل المحضر إلى هامبورغ: في جمعية يوم الخميس وقعت الرئاسة عليك. المنصب إلزامي، لكن القانون يمنحك شهرًا لتطلب من القاضي الإعفاء، ومدة سنة واحدة، ونائبًا للرئيس ينوب عنك، ومديرًا يحمل الأوراق. ما لا يوقّعه إلا الرئيس، أين تبدأ مسؤوليته الشخصية وأين تنتهي، والبروتوكول الذي نتبعه ليمارس مالكٌ مقيم في الخارج المنصب دون أن يركب الطائرة.

يصل الـPDF في أكتوبر مع الدعوة: أربع عشرة صفحة وثلاثة أعمدة واجتماع لن تحضره شخصيًا. ما يقتضيه القانون من الأوراق (LPH 14 و15 و16 و19)، الصفحات الخمس المهمة — الموازنة مقابل الفعلي، التسوية البنكية، قائمة المتأخرات، سطر صندوق الاحتياطي عند 10%، المساهمات الاستثنائية على حدة —، فحص من عشر دقائق من الخارج، إشارات الإنذار، وكيف تضع سؤالًا في جدول الأعمال قبل التصويت بالتوكيل.

خريطة بنّية على سقف في كاليتا دي فوستي ومالك في دوسلدورف: من أين يأتي الماء، الخط بين العناصر المشتركة والخاصة (الأعمدة مشتركة، التفرعات خاصة، عزل الشرفة مشترك حتى لو كانت الشرفة لك — المحكمة العليا 80/2024)، من يدفع بموجب المادتين 9 و10 من LPH، مهلتا الأيام السبعة والأربعين في قانون التأمين، تقرير الخبير الذي يحسم معظم التسربات، وبروتوكول مديرينا.

الجمعية العمومية وميزانية 2027 وصندوق الاحتياطي؛ قائمة المتأخرين وساعة السنوات الخمس؛ إغلاق المسبح وفق القواعد، الأسطح والمصارف قبل الأمطار، الشهادات والتأمين؛ النموذج 111 الخاص بالمجمّع نفسه وقناة التجميد الجديدة — وقائمة المرآة للمالك في الخارج، بما فيها النموذج 210 قبل 31 ديسمبر.

ابتداءً من نوفمبر 2026 تجمّد مصلحة الضرائب الإسبانية الأرصدة في البنوك وحسابات الدفع والبنوك الرقمية خلال ساعات من إصدار الأمر. وبالنسبة إلى المالك الذي يعيش في الخارج، ليس الخطر في السرعة — بل في أن الرسائل تصل إلى شقة خالية، وأن الحساب الذي يتوقف هو بالذات الحساب الذي يدفع رسوم اتحاد المُلّاك.

خمس سنوات للمطالبة (حسمتها المحكمة العليا)، الخطوة الإلزامية قبل الـ monitorio، ودين السنوات الثلاث الذي يتحمله العقار الذي تشتريه.

قاعدة ITE في جزر الكناري ليست تلك التي تقرأها في مواقع البر الرئيسي. ما الذي يجب على جمعية الملاك فحصه وصيانته وتوثيقه — وكيف يُموَّل ذلك.

رقم NIE وضريبة IBI ونموذج 210 والتأمين والالتزامات تجاه جمعية الملاك — ما الذي يجب على المالك غير المقيم فعله كل عام، وماذا يحدث إن لم يفعل.

الدعوة والوكالات والأغلبيات وقاعدة الثلاثين يومًا — كيف تعمل junta de propietarios الإسبانية، ولماذا تُلزمك قراراتها سواء حضرت أم لا.

ما الذي تدفعه cuota فعلًا، ومن أين يأتي معاملك، ومتى تكون المساهمة الاستثنائية مشروعة، وماذا يحدث للمالك الذي يتأخر عن السداد.

إصلاح 2025 يتيح لجمعية الملاك إجازة التأجير السياحي أو تقييده أو حظره بأغلبية ثلاثة أخماس، ثم أصدرت جزر الكناري قانونها الخاص. وماذا يعني ذلك للملاك.

ما يقوله القانون فعلًا عن عزل المدير وتعيينه، والأغلبية المطلوبة، والتسليم الذي ينبغي أن تطالب به، والشهر الأنسب للتغيير.