ما يقوله القانون فعلًا عن عزل المدير وتعيينه، والأغلبية المطلوبة، والتسليم الذي ينبغي أن تطالب به، والشهر الأنسب للتغيير.
معظم الملاك لا يفكرون فيمن يدير جمعيتهم إلى أن يسوء شيء ما: تصل الحسابات قبل الاجتماع بأسبوع، ولا يردّ أحد في أغسطس، ويستغرق تسريب ثلاثة أشهر، أو تكون قائمة المتأخرات قد نمت بصمت أربع سنوات. عندها يعود السؤال نفسه في كل جمعية عمومية — هل نستطيع فعلًا تغيير المدير، أم أننا عالقون؟
أنتم لستم عالقين. فالقانون الإسباني يجعل هذا من أسهل القرارات التي يمكن لجمعية الملاك اتخاذها. وما يُعثِر الجمعيات ليس القانون؛ بل التوقيت والتسليم.
بموجب قانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal، LPH)، يقع تعيين المدير وعزله ضمن اختصاص junta de propietarios — الجمعية العمومية للملاك — ولا أحد سواها (المادة 14.a). والمادة 13.7 صريحة في ذلك: ما لم تنص أنظمتكم الأساسية على خلافه، تُشغل المناصب لمدة سنة واحدة، ومن يُعيَّنون "podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria" — أي يمكن عزلهم قبل انتهاء الولاية بقرار من الجمعية العمومية للملاك المنعقدة في جلسة استثنائية.
إذن: لا إجماع، ولا كاتب عدل، ولا محكمة. اجتماع وتصويت.
عزل المدير وتعيينه ليس من الحالات الخاصة الواردة في المادة 17، ولذلك تسري القاعدة المتبقية (المادة 17.7): أغلبية بسيطة — أغلبية الملاك الذين يمثلون في الوقت نفسه أغلبية حصص المشاركة في الدعوة الأولى، أو أغلبية الحاضرين الذين يمثلون أكثر من نصف الحصص الحاضرة في الدعوة الثانية.
ملاحظتان عمليتان. أولًا، الملاك غير المسددين لمستحقات الجمعية يجوز لهم الحضور والكلام، لكن لا حق لهم في التصويت (المادة 15.2) — وهذا يغيّر الحساب أحيانًا. وثانيًا، الوكالات تُحتسب: فمالك في الدار البيضاء يرسل تفويضًا موقّعًا حاضرٌ تمامًا كجاره في الطابق الأسفل.
الرئيس هو من يدعو إلى الجمعية العمومية. وإذا تردّد رئيسكم، فإن قانون LPH يمنح الملاك أداة ضغط: يستطيع الملاك الذين يمثلون 25% من حصص المشاركة (أو 25% من الملاك) طلب الدعوة إلى اجتماع (المادة 16.2).
وهناك ثلاثة أمور يجب ضبطها في الدعوة، لأن الدعوة المتراخية هي أسهل طريق للطعن في القرار لاحقًا:
التصويت يستغرق عشر دقائق. أما التسليم فهو حيث تخسر الجمعيات سنة كاملة.
وهنا يكون قانون LPH أقل تفصيلًا مما يتوقع الناس. فهو يُلزم المدير بأن "custodiar a disposición de los titulares la documentación de la comunidad" — أي حفظ مستندات الجمعية وإبقاءها متاحة للملاك (المادة 20.e) — وتنظّم المادة 19 دفتر المحاضر. أما المهل المألوفة التي ستقرؤها على الإنترنت (عشرة أيام للمستندات الأساسية، وخمسة وأربعون للحسابات) فمصدرها مدوّنات السلوك المهنية، لا النص القانوني. فتعاملوا معها كممارسة جيدة عليكم كتابتها بأنفسكم، لا كحق ينفّذ نفسه.
اكتبوها إذن في القرار ذاته. وينبغي أن يسجّل المحضر تاريخ انتهاء المهام ومهلةً لتسليم ما لا يقل عن:
فالمدير الجديد الذي يتسلّم دون ملفات المدينين هو مدير جديد يشطب متأخراتكم بصمت. اطلبوا تلك القائمة أولًا.
قانونًا، تستطيع الجمعية العمومية عزل المدير في أي وقت — تلك هي المادة 13.7 ولا يمكن استبعادها بالتعاقد. أما ما قد يكون مستحقًا عليكم فمسألة تعاقدية: فبعض عقود الإدارة لمدة محددة وتنص على الأشهر المتبقية. اقرأوا العقد قبل الاجتماع، لأنه جزء من النقاش.
وعمليًا، معظم العقود في فويرتيفنتورا سنوية وتنتهي مع التعيين، ولهذا يكون الاجتماع السنوي العادي هو اللحظة الطبيعية. أما الشركة المهنية التي تريد جمعيتكم فلا ينبغي أن تحاسبكم لمجرد أن تأتي. ونحن لا نفعل — تسلّم جمعية في منتصف الولاية أو عند التجديد لا يكلّف شيئًا إضافيًا في الحالتين.
هذا هو الجزء الذي لا يخطط له أحد تقريبًا.
فالسنة المالية لجمعيتكم دورة: يعتمد الاجتماع السنوي العادي الحسابات الختامية للسنة المنقضية والميزانية للسنة المقبلة، ومن تلك الميزانية تُشتق الرسوم التي يدفعها الجميع. فإذا غيّرتم المدير في الاجتماع الذي يحدد ميزانية السنة المقبلة، امتلكت الشركة القادمة الأرقام التي ستُقيَّم عليها. وإذا غيّرتم بعد ثلاثة أشهر، أمضى أحدهم سنة يدير ميزانية لم يشارك في بنائها — وصار لكل رقم محرج مؤلفان محتملان.
فالسؤال المفيد ليس «متى نستطيع التغيير؟» بل «متى تعتمد جمعيتنا ميزانيتها؟» واحسبوا رجوعًا من ذلك التاريخ:
والجمعيات التي تنظر إلى دورة ميزانية 2027 ينبغي أن تبدأ الحوار الأول الآن، لا في أسبوع الاجتماع.
تسمح المادة 13.6 بأن يشغل المنصب مالك، أو مهني مؤهل، أو شركة. وهذه الحرية سلاح ذو حدين، فاسألوا:
لا شيء من هذا غريب. إنه الحد الأدنى الذي يستحقه أي مبنى.
