لائحة تصمد: الضجيج والحيوانات الأليفة والمواقف — ما يمكن لمجتمع الملاك تنظيمه وما لا يمكنه

لكل مجتمع مُلّاك لائحته، ومعظم اللوائح تساوي بالضبط ما فهمته الجمعية التي كتبتها من القانون. حظرٌ للكلاب أُدرج في اللائحة الداخلية برفع الأيدي؛ بندُ «لا ضجيج بعد العاشرة» بلا قياس واحد خلفه؛ قاعدةُ مواقف تناقض سندات الملكية؛ قاعدةٌ للمسبح لا يستطيع أحد تطبيقها لأن تلك القطعة من الأحجية تعود إلى اللوائح الصحية. نرثها مع كل مجتمع نتولى إدارته، وأول ما نفعله هو التحقق من أيّها كان سيصمد أمام المحكمة. تتناول هذه المقالة ما يمكن لمجتمع الملاك في فويرتيفنتورا تنظيمه وما لا يمكنه: نوعا القواعد اللذان يجيزهما قانون الملكية الأفقية الإسباني (Ley de Propiedad Horizontal)، والأغلبية التي يحتاجها كل منهما، والموضوعات الثلاثة التي تملأ بريدنا — الضجيج والحيوانات الأليفة والمواقف — والإجراء الذي يحوّل القاعدة إلى أمر عندما يرفض مالك، أو مستأجر مالك، الامتثال.

لائحتان، وأغلبيتان

يمنح القانون المجتمع أداتين، والخلط بينهما هو أشيع خطأ نصححه.

النظام الأساسي (estatutos) جزء من سند التأسيس. ويجوز أن يتضمن «أحكاماً… بشأن استخدام المبنى أو تخصيصه، وشققه أو محلاته، ومنشآته وخدماته، والنفقات، والإدارة والحوكمة، والتأمين، والصيانة والإصلاحات» (Ley de Propiedad Horizontal، المادة 5). ولأنها تمسّ مضمون حق كل مالك، فإن تعديلها يتطلب الإجماع — تصويت جميع الملاك الممثلين لجميع الحصص بالموافقة (المادة 17.6) — ولا تُلزم المشترين إلا بعد قيدها في السجل العقاري (المادة 5). يمكن للنظام الأساسي أن يحظر نشاطاً في الوحدات الخاصة: استخداماً مهنياً، أو حانة في الطابق الأرضي، أو إيجاراً سياحياً (ومنذ 2025 صار لذلك الحظر تحديداً قاعدة الثلاثة أخماس الخاصة به، كما تشرح مقالتنا عن الإيجار السياحي).

أما اللائحة الداخلية — normas de régimen interior — فكائن آخر. يجوز للملاك وضعها «لتنظيم تفاصيل التعايش والاستخدام السليم للخدمات والأشياء المشتركة، ضمن الحدود التي يرسمها القانون والنظام الأساسي»، وهي تُلزم كل مالك «ما لم تُعدَّل بالشكل المقرر لاتخاذ القرارات المتعلقة بالإدارة» (المادة 6) — أي بالأغلبية العادية للملاك والحصص، أو للحاضرين في الدعوة الثانية (المادة 17.7)، وهي الأغلبيات التي يستعرضها دليلنا للجمعية العمومية. تصل اللائحة الداخلية إذن إلى التفاصيل: مواعيد المسبح، واستخدام منطقة الشواء، ومكان ركن الدراجات، وكيفية استخدام الإنتركم، وموعد إخراج القمامة، وساعات الهدوء. وما لا تستطيعه هو ما لا يستطيعه إلا النظام الأساسي: إنشاء محظورات تقتطع من مضمون الحق الخاص. فقاعدةٌ داخلية تحظر الكلاب، أو تمنع تأجير شقة، أو تخصص موقفاً مشتركاً لمالك واحد إلى الأبد، هي نظامٌ أساسي متنكر في زي لائحة داخلية — وتسقط يوم يطعن فيها أحد: خلال ثلاثة أشهر من القرار، أو خلال سنة إذا كانت مخالفة للقانون أو للنظام الأساسي (المادة 18).

الخط الفاصل بينهما هو الخط بين كيف يُفعل الشيء وبين هل يجوز فعله أصلاً. قاعدة «الكلاب مربوطة في المناطق المشتركة ولا تدخل منصة المسبح أبداً» لائحة داخلية؛ وقاعدة «ممنوع الكلاب» نظام أساسي.

الضجيج: القاعدة الوحيدة التي خلفها أرقام

الضجيج هو الشكوى التي لا تتوقف عن الوصول، وهو أيضاً الموضوع الوحيد الذي لا يحتاج فيه المجتمع إلى اختراع معيار، لأن الدولة والبلديات كتبتاه.

تحدد اللائحة الوطنية للضجيج أهداف جودة صوتية لداخل المساكن: لا ينبغي أن تتجاوز غرفة المعيشة 45 ديسيبل(A) نهاراً ومساءً و35 ديسيبل(A) ليلاً؛ وغرفة النوم 40 ديسيبل(A) نهاراً ومساءً و30 ديسيبل(A) ليلاً — تُقاس داخل الغرفة، بما في ذلك منشآت المبنى نفسه وضجيج الجيران (Real Decreto 1367/2007، الملحق الثاني، الجدول B). تلك هي الأرقام التي يقيس عليها الفني، والأرقام التي يقرؤها القاضي.

وتضيف البلديات الساعة. تقسّم لائحة باخارا (Pájara) للضجيج لعام 2024 اليوم إلى ثلاث فترات — النهار من 07:00 إلى 19:00، والمساء من 19:00 إلى 23:00، والليل من 23:00 إلى 07:00 في أيام الأسبوع، ويمتد الليل من منتصف الليل إلى 08:00 في عطلات نهاية الأسبوع والأعياد — وتتبنى أهداف الدولة الداخلية، وتشترط أن تحترمها الأنشطة المنزلية وعلاقات الجيرة، وتعلّق اقتناء الحيوانات الأليفة على «انعدام الإزعاج للجيران — النباح والعواء والمواء، خصوصاً ليلاً» — وتحظر آلات البناء في المباني السكنية بين 22:00 و08:00 عندما يبلغ الضجيج المساكن؛ وتتراوح الغرامات بين 100 و750 يورو للمخالفات البسيطة، و751 و1.500 يورو للجسيمة، و1.501 و3.000 يورو للجسيمة جداً (Ordenanza de ruidos y vibraciones de Pájara، المادة 8 وما يليها). وتحصر لا أوليفا (La Oliva) أشد آلات البناء ضجيجاً في الفترة 09:00–18:00 وكانت تعدّ لائحة جديدة في 2024؛ ولأنتيغوا وتوينيخي لائحتاهما. وينبغي لقاعدة ساعات الهدوء في المجتمع أن تنسخ فترات بلديتها بدل اختراع غيرها، لأن القاعدة المطابقة للائحة البلدية يمكن تطبيقها مرتين — من المجتمع بموجب القانون ومن البلدية بموجب اللائحة — أما القاعدة التي تناقضها فلا يطبقها أحد.

نتيجتان عمليتان. الشكوى من تلفاز الجار ليست قضية قانونية حتى يقيسها أحد، ولذلك فإن الخطوة الأولى للمدير هي قياس مستوى الصوت بواسطة فني أو الشرطة المحلية، في الساعات التي تحددها اللائحة. والقاعدة التي تحدد ساعات هدوء قابلة للتطبيق؛ أما قاعدة «ممنوع الضجيج» فليست كذلك، لأن القانون يعاقب الأنشطة المزعجة بمعنى الأحكام العامة (المادة 7.2)، والإزعاج شيء يُقاس.

الحيوانات الأليفة: ما يمكن للمجتمع تنظيمه في 2026

غيّر قانون رفاه الحيوان لعام 2023 النقاش لكنه لم يغيّر قانون الملكية الأفقية. فهو لم ينشئ حقاً مطلقاً في اقتناء الحيوانات في أي مسكن، وقد قالت المحاكم ذلك: أيدت محكمة ابتدائية في فيغو (Vigo) في 2026 حظراً للحيوانات في النظام الأساسي أُقرّ بالإجماع وقُيِّد، تحديداً لأن القانون يرسم الشكل والمجتمع التزم به؛ وأمرت محكمة استئناف إقليمية (Audiencia Provincial) بوقف استخدام شقة لإيواء الكلاب عبر دعوى الكف التي يقررها القانون للأنشطة المزعجة. تتعايش قراءتان وينبغي للمجتمع أن يعرفهما معاً: حظر الحيوانات الأليفة قيدٌ على الحق الخاص، فمكانه النظام الأساسي، بالإجماع، مقيَّداً — لا في لائحة داخلية أُقرّت بالأغلبية أبداً؛ والحظر الذي لا يوجد إلا على الورق لا يساوي شيئاً إذا لم يستطع المجتمع إثبات إزعاج، لأن الجزاء الذي يتيحه القانون هو دعوى الكف، والمحكمة تقضي بها ضد إزعاج لا ضد قطة.

ما يمكن للائحة الداخلية فعله، وما ينبغي لها: الكلاب مربوطة في المناطق المشتركة؛ لا حيوانات على منصة المسبح ولا في ملعب الأطفال؛ الملاك ينظفون خلف حيواناتهم؛ لا يُترك حيوان وحده في الشرفات أو البلكونات أو المرائب عندما يزعج — وهو ما تقوله لائحة باخارا أيضاً. وبالنسبة إلى المجتمعات التي نديرها وفيها ملاك كثيرون في الخارج، فإن أهم قاعدة عن الحيوانات هي تلك المتعلقة بالمستأجرين والضيوف: كلب ضيف العطلة مسؤولية المالك بموجب القانون، الذي يجعل كل مالك مسؤولاً أمام الآخرين عن المخالفات المرتكبة والأضرار المسببة (المادة 9.1.g)، ودعوى الكف تُرفع على المالك كما على الشاغل (المادة 7.2).

المواقف والشرفات والغسيل والأشغال: القواعد التي تصمد

• المواقف. من يملك أي موقف أو يستخدمه يقرره سند التأسيس وسندات الملكية، لا الجمعية: موقف المرأب الذي يشكل وحدة خاصة هو لمالكه؛ أما الفناء المشترك فيمكن تنظيمه باللائحة الداخلية — مواقف الزوار، وحدود زمنية، ولا تصليح ولا غسيل، ونقاط الشحن وفق قاعدة الأشغال الفردية التي تعرضها مقالتنا عن شواحن السيارات الكهربائية. أما تخصيص موقف مشترك لمالك واحد بصفة دائمة فيحتاج إلى النظام الأساسي.
• الشرفات والواجهات. المظلات والإغلاقات وأطباق الأقمار الصناعية والبرجولات تغيّر المظهر الخارجي وتمسّ عناصر مشتركة؛ ولا يجيز القانون للمالك أن يعدّل إلا ما لا «يمسّ أو يغيّر سلامة المبنى أو هيكله العام أو تكوينه أو حالته الخارجية»، مع إخطار المجتمع مسبقاً (المادة 7.1). ويمكن للائحة الداخلية أن تحدد لوناً وطرازاً موحدين للمظلات؛ ولا يمكنها أن تجيز ما يحظره القانون.
• الغسيل والشواء والطائرات المسيّرة وما سواها. تفاصيل تعايش كلها: يمكن للائحة الداخلية أن تقول أين يُنشر الغسيل، وأين ومتى يُشعل الشواء، وهل السطح متاح. ولا يمكنها فرض غرامات — فالقانون لا يمنح المجتمعات أي سلطة لفرض الغرامات، بل الإجراء المبين أدناه فقط — ولذلك فإن «جدول العقوبات» في لائحة داخلية مجرد زينة.
• الأشغال داخل الشقق. الساعات من شأن البلدية ولائحتها؛ ويمكن للائحة الداخلية أن تكررها وتضيف القواعد العملية: إخطار المدير، وحماية المصعد، وإزالة الأنقاض يومياً، ولا أشغال في أغسطس إذا قرر المجتمع ذلك. أما هل العمل مسموح فسؤال آخر يجيب عنه القانون (المادة 7.1) والترخيص.

عندما تُخرق قاعدة: السلّم

إجراء القانون ضد المالك أو الشاغل الذي «يمارس في الشقة أو في بقية المبنى أنشطة يحظرها النظام الأساسي، أو تضر بالعقار، أو تخالف الأحكام العامة بشأن الأنشطة المزعجة أو غير الصحية أو الضارة أو الخطرة أو غير المشروعة» له أربع درجات، وتخطي واحدة منها يُخسر القضية (المادة 7.2).

1. إنذار الرئيس. بمبادرة منه أو بطلب من أي مالك أو شاغل، ينذر الرئيس المخالف، بشكل يثبت الاستلام، بالكف فوراً، مع التنبيه إلى الإجراءات القضائية. يصوغه المدير، ويوقعه الرئيس، والملف يبدأ هنا.
2. تفويض الجمعية. إذا استمر السلوك، لا يجوز للرئيس رفع دعوى الكف إلا بتفويض مسبق من جمعية الملاك المدعوة لهذا الغرض — بند محدد في جدول الأعمال، وتصويت محدد بالأغلبية العادية، ومحضر يثبت ذلك.
3. الدعوى، ضد المالك والشاغل. تسير بالإجراءات العادية، مع إثبات الإنذار وشهادة قرار الجمعية؛ ويمكن للقاضي أن يأمر بوقف النشاط فوراً كتدبير مؤقت، مع التنبيه إلى جريمة العصيان، ويجب أن تُوجَّه الدعوى ضد المالك، وضد المستأجر أو الشاغل إن وُجد.
4. الحكم. إلى جانب الكف النهائي والتعويض، يمكن للمحكمة أن تحرم المالك من استخدام الشقة لمدة تصل إلى ثلاث سنوات، بحسب جسامة المخالفة والضرر اللاحق بالمجتمع؛ وقد يفقد المستأجر كل حقوقه في الشقة ويُطرد منها.

لا شيء في هذا السلّم يشترط أن تكون القاعدة في النظام الأساسي: تكفي قائمة الأنشطة المزعجة في القانون نفسه، ولهذا فإن قياس الضجيج أهم من صياغة اللائحة الداخلية. ولا شيء فيه يسمح للمجتمع بأن يتصرف بنفسه: القاعدة يطبقها قاضٍ، بناءً على أدلة المجتمع. وتشرح مقالتنا عن الرئيس كيف يوقّع رئيس مقيم في الخارج الإنذار ويفوّض الباقي.

لائحة تصمد: النموذج الذي نعتمده

في المجتمعات التي نديرها في الجزيرة، تقع اللائحة الداخلية في صفحتين، بالإسبانية وبلغات الملاك، تُقر بالأغلبية العادية وتُسلَّم لكل مستأجر وكل ضيف عطلة: ساعات هدوء منسوخة من اللائحة البلدية (23:00–07:00، ومنتصف الليل–08:00 في عطلات نهاية الأسبوع)؛ مواعيد المسبح والقواعد التي تفرضها اللوائح الصحية، والتي ستعرضها مقالتنا عن المسابح هذا الشهر؛ الكلاب مربوطة، لا تدخل منصة المسبح أبداً، والملاك ينظفون؛ مواقف الزوار مُعلَّمة ومحددة المدة، بلا غسيل ولا تصليح؛ الأشغال بإخطار، والساعات وفق اللائحة، والأنقاض تُخرج يومياً، ولا أشغال في أغسطس؛ الشواء في منطقته، والغسيل داخل خط الشرفة، والسطح مغلق؛ وقناة البلاغات لدى المدير هي أول ما يُلجأ إليه في أي من ذلك. وكل ما من شأنه أن يقتطع من حق مالك — الحيوانات الأليفة، والتأجير، والاستخدامات — يذهب إلى النظام الأساسي أو إلى لا مكان.

أين يأتي دورنا

يدقق مديرونا في فويرتيفنتورا النظام الأساسي واللائحة الداخلية لكل مجتمع نتولاه، ويعيدون صياغة اللائحة الداخلية بحيث يكون كل سطر قابلاً للتطبيق وكل موضوع في أداته الصحيحة، ويترجمونها للملاك والمستأجرين، ويكلّفون بقياس الضجيج عند ورود شكوى، ويصوغون إنذار الرئيس، ويباشرون دعوى الكف عندما تفوّض الجمعية بذلك. اطّلع على خدماتنا في إدارة مجتمعات الملاك والدعم القانوني للمجتمع، أو اطلب عرض سعر.

أسئلة شائعة

هل يمكن لمجتمع الملاك حظر الحيوانات الأليفة في الشقق؟
فقط في النظام الأساسي، المُقرّ بالإجماع والمقيَّد في السجل العقاري — لا بتصويت أغلبية على اللائحة الداخلية أبداً. أيدت المحاكم في 2026 محظورات مقيَّدة في الأنظمة الأساسية وأمرت أيضاً بوقف استخدام شقق لإيواء الحيوانات باعتباره نشاطاً مزعجاً؛ ولم ينشئ قانون رفاه الحيوان لعام 2023 حقاً مطلقاً في اقتناء الحيوانات. والمجتمع الذي يريد التنظيم بدل الحظر يستخدم اللائحة الداخلية: الرباط، ولا حيوانات على منصة المسبح، ولا إزعاج، والمالك مسؤول عن المستأجرين والضيوف.

ما ساعات الهدوء القانونية في فويرتيفنتورا؟
تحددها البلديات. تجعل لائحة باخارا لعام 2024 الفترة الليلية من 23:00 إلى 07:00 في أيام الأسبوع ومن منتصف الليل إلى 08:00 في عطلات نهاية الأسبوع والأعياد، وتحظر آلات البناء في المباني السكنية من 22:00 إلى 08:00، وتطبق أهداف الدولة الداخلية — 30 ديسيبل(A) في غرفة النوم ليلاً — بغرامات من 100 إلى 3.000 يورو. وتحصر لا أوليفا أشد آلات البناء ضجيجاً في 09:00–18:00. وينبغي لقاعدة المجتمع أن تنسخ فترات بلديته.

هل يمكن للمجتمع تغريم مالك يخالف اللائحة الداخلية؟
لا. لا يمنح قانون الملكية الأفقية المجتمعات سلطة فرض الغرامات. الطريق هو إنذار الرئيس الرسمي بالكف، ثم تفويض الجمعية، ثم — إذا استمر السلوك — دعوى كف أمام المحكمة قد تنتهي بحرمان المالك من استخدام الشقة لمدة تصل إلى ثلاث سنوات أو بطرد المستأجر. أما غرامات الضجيج البلدية فمن شأن البلدية، بناءً على قياس.

هل تُلزم اللائحة الداخلية مستأجري أو ضيوف عطلتي؟
نعم. تسري محظورات القانون على المالك وعلى شاغل الشقة، وكل مالك مسؤول أمام الآخرين عن المخالفات المرتكبة والأضرار المسببة. سلّم اللائحة لكل مستأجر وضيف بلغته، واترك بيانات المدير في الشقة: فالإنذار والدعوى سيذكرانك أنت أيضاً إلى جانبهم.