مدير اتحاد الملّاك، ووكيلك الخاص، ووكالة التأجير: من يفعل ماذا لمالك يعيش في الخارج

يرسل إليك جارٌ صورة ماء تحت باب شقتك. ثم تصلك رسالة من «المدير»، وهو ليس الشخص الذي يحمل مفاتيحك، وكلاهما ليس الوكالة التي عرضت العام الماضي أن «تدير كل شيء». حول شقة في اتحاد ملّاك إسباني ثلاث وظائف مختلفة، وكل واحدة منها مسؤولة أمام عميل مختلف: المدير يعمل لحساب اتحاد الملّاك، ووكيل العقار يعمل لحسابك، ووكالة التأجير تعمل على صفقة واحدة هي إيجاد مستأجر. والملّاك الذين يعيشون في الخارج يتعلمون الفرق عادةً في اليوم الذي يسقط فيه أمرٌ بين اثنين منهم. تتناول هذه المقالة الثلاثة بالترتيب: ما يعطيه القانون لكل واحد، وما لا يستطيع فعله، والورقة التي يحتاجها منك، وما يُسأل عنه، ومن يدفع لمن.

المدير يعمل لحساب اتحاد الملّاك

قانون الملكية الأفقية يعدّ المدير من أجهزة إدارة الاتحاد، إلى جانب جمعية الملّاك والرئيس وأمين السر (Ley 49/1960، المادة 13). ويعيّنه الملّاك في جمعيتهم لمدة سنة ما لم ينص النظام الأساسي على غير ذلك، ولهم أن يعزلوه في جمعية استثنائية. والوظيفة يحددها موضوعها، وهو المبنى: Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios، أي السهر على حسن سير البيت ومنشآته وخدماته؛ Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles، أي إعداد خطة النفقات المتوقعة في وقت كافٍ وعرضها على الجمعية؛ والعناية بالصيانة، disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes، أي بالأمر بالإصلاحات والتدابير العاجلة؛ وتنفيذ ما تقرره الجمعية في شأن الأعمال، وسداد المدفوعات وتحصيل المستحقات؛ والقيام، حين يعود ذلك إليه، بدور أمين السر وحفظ مستندات الاتحاد تحت تصرف الملّاك (المادة 20).

«البيت» هو المبنى وما هو مشترك فيه، وعمل المدير ينتهي عند باب شقتك. فالقانون يجعل كل مالك مسؤولاً عن إبقاء شقته ومنشآتها الخاصة في حالة جيدة (المادة 9)، ولا شيء في المادة 20 يضع سخّانك أو مستأجرك أو إقرارك الضريبي على مكتب المدير. والمدير يتقاضى أجره من الاتحاد، بوصفه نفقة عامة أخرى توزَّع بحسب الحصص، فنصيبك من تلك الأتعاب موجود أصلاً في رسومك للاتحاد؛ أما ما تغطيه عادةً فهو موضوع مقالتنا عمّا تشمله أتعاب المدير.

وتجاه شقتك، للاتحاد وللمدير الذي يتصرف باسمه ثلاث أدوات، كلها في القانون. فله أن يطالبك بالسماح بدخول الإصلاحات التي تقتضيها خدمة المبنى، لأن على كل مالك Permitir la entrada en su piso o local، أي السماح بالدخول إلى شقته أو محله، لتلك الأغراض (المادة 9). وللمدير أن يأمر بإصلاح عاجل في المبنى من دون انتظار جمعية. وتُرسَل الإشعارات إلى العنوان في إسبانيا الذي أبلغتَ به أمين السر؛ فإن لم تبلّغ بأي عنوان ذهب الإشعار إلى الشقة نفسها وكان صحيحاً. وما لا يملكه المدير هو مفتاحك، ولا حق الدخول في غيابك: من يجوز له دخول شقة خالية ومتى، مشروح في شقتك أثناء غيابك.

وكيل العقار يعمل لحسابك، بموجب عقد وكالة

كل ما وراء الباب يحتاج إلى شخص يعمل لحسابك. وفي القانون الإسباني هذه العلاقة وكالة، «mandato»: Por el contrato de mandato se obliga una persona a prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o encargo de otra، أي أن عقد الوكالة يلتزم بموجبه شخص بأن يؤدي خدمة أو يقوم بشيء لحساب شخص آخر أو بتكليف منه (القانون المدني، المادة 1709). ويمكن الاتفاق عليها في محرَّر رسمي أو في ورقة عرفية أو حتى شفاهةً (المادة 1710)، وهذا سبب لكتابتها لا للاستغناء عن الورقة. وإذا كان الشخص يحترف هذا العمل افترض القانون أنه يستحق أجراً (المادة 1711).

ثم يرسم القانون المدني الخط الأهم لمالك يعيش في الخارج: El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración، أي أن الوكالة المصوغة بعبارات عامة لا تشمل إلا أعمال الإدارة، وأن البيع أو الرهن أو أي تصرف آخر من تصرفات الملكية يحتاج إلى وكالة صريحة (المادة 1713). والوكيل الذي لا يحمل توكيلاً خاصاً لا يستطيع تأجير العقار لأكثر من ست سنوات (المادة 1548). وضمن هذه الحدود يتبع الوكيل تعليماتك، وحيث لم تعطِ تعليمات يفعل ما كان سيفعله شخص حريص (المادة 1719).

وثمة ثلاث مواد أخرى يحسن معرفتها قبل التوقيع.

• الحساب. Todo mandatario está obligado a dar cuenta de sus operaciones y a abonar al mandante cuanto haya recibido en virtud del mandato، أي أن كل وكيل ملزم بتقديم حساب عن أعماله وبأن يسلّم الموكِّل كل ما تسلّمه بموجب الوكالة (المادة 1720): الإيجارات، ومبالغ التأمين المستردّة، والمبالغ المردودة من المورّدين.
• المسؤولية. الوكيل مسؤول عن الغش وعن الخطأ كذلك، وتقدّره المحاكم بتشدد أكثر أو أقل بحسب ما إذا كانت الوكالة بأجر أم لا (المادة 1726).
• الإلغاء. لك أن تنهي الوكالة متى شئت وأن تطالب بردّ المستند المثبِت لها (المادة 1733).

يكفي عقد عرفي للمفاتيح والزيارات وقراءة العدادات والإصلاحات والفواتير. أما المصرف وكاتب العدل والسجل العقاري ومعظم المكاتب العامة فستطلب أكثر: فالتوكيل بإدارة الأموال يجب أن يكون في محرَّر رسمي (المادة 1280)، وكيفية توقيعه من الخارج في مقالتنا عن التوكيلات. أما لجمعية الاتحاد فالقانون يطلب أقل بكثير: يثبت التمثيل عن طريق un escrito firmado por el propietario، أي محرَّر موقَّع من المالك (قانون الملكية الأفقية، المادة 15).

وكالة التأجير تعمل على عقد الإيجار

عمل وكالة التأجير صفقة: إيجاد مستأجر وإتمام توقيع العقد. وفي إيجار المساكن حسم قانون الإيجارات الحضرية منذ 26 مايو 2023 مسألة من يدفع ذلك: Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador، أي أن مصاريف الوساطة العقارية ومصاريف تحرير العقد على المؤجّر (Ley 29/1994، المادة 20). فأتعاب تأجير المسكن يدفعها المالك لا المستأجر.

وما يحدث بعد التوقيع عمل آخر. فتحصيل الإيجار، وإيداع مبلغ التأمين، والرد على المستأجر، وتسوية التسليم عند الخروج كلها إدارة، ومن يقوم بها عنك هو وكيلك بموجب عقد وكالة، وعليه أن يقدّم حساباً عن كل يورو. ويعطي القانون للمالك المقيم في الخارج سبباً إضافياً لاختيار هذا الشخص بعناية: فمدير أموال غير المقيم مسؤول بالتضامن عن ضريبة دخل غير المقيمين المستحقة على دخل ما يديره، ما لم يكن ذلك الدخل خاضعاً للاستقطاع (Real Decreto Legislativo 5/2004، المادة 9). والوكيل الذي يطلب الاطلاع على إقراراتك يحميكما معاً. أما من يجب عليه كذلك تعيين ممثل ضريبي فمسألة أخرى، تتناولها مقالتنا عن الممثل الضريبي.

والإيجار السياحي حرفة أخرى أيضاً، لها قانونها الكناري الخاص (Ley 6/2025) ورقم تسجيل. وهذه المقالة لا تتناوله.

ما يُسأل عنه كل واحد

المدير مسؤول أمام الاتحاد الذي يعيّنه وله أن يعزله. والمدير المقيَّد في النقابة المهنية ملزم كذلك بمدونة أخلاقيات المهنة: los Administradores de Fincas colegiados deberán disponer de unos seguros، أي أن مديري العقارات المقيَّدين يجب أن تكون لديهم تأمينات تغطي الأخطاء المهنية التي تسبب خسارة للعميل والأموال المؤتمَن عليها معاً، وعليه أن يُبرز الشهادة للعميل الذي يطلبها (مدونة أخلاقيات المجلس العام لنقابات مديري العقارات، المادة 6). والقانون نفسه لا يشترط القيد: فالمنصب يمكن أن يتولاه أي مالك، أو شخص طبيعي ذو مؤهل مهني كافٍ ومعترف به قانوناً، أو شخص اعتباري (المادة 13).

أما وكيلك الخاص ووكالة التأجير فمسؤولان أمامك، بحسب شروط العقد والقانون المدني، والقانون المدني لا يطلب من أيٍّ منهما تأميناً. والعقد هو المكان الذي تطلبه فيه، مع بيان ما تشمله الأتعاب، وكم مرة يُقدَّم الحساب، ومن يجوز إرساله بدلاً من الوكيل: فالوكيل الذي يعيّن بديلاً من دون أن تُمنح له هذه الصلاحية مسؤول عمّا يفعله البديل (المادة 1721).

بياناتك، ومن يجوز له أن يتكلم باسمك

المدير يحتفظ باسمك وعنوانك وبياناتك المصرفية لحساب الاتحاد، ولا يجوز له استعمالها إلا في شؤون الاتحاد؛ وهو من زاوية حماية البيانات معالِج البيانات لدى الاتحاد، يربطه به عقد، كما نشرح في مقالتنا عن حماية البيانات في اتحاد الملّاك. ولذلك نتيجتان عمليتان عند المالك الذي له وكيل. فليس للمدير أن يناقش حسابك مع طرف ثالث يكتفي بالقول إنه يتصرف عنك: أرسل إلى أمين السر مذكرة موقَّعة تسمّي وكيلك وتبيّن ما يجوز له استلامه. وأبلغ أمين السر بعنوان في إسبانيا للإشعارات، بوسيلة تترك دليلاً على الاستلام (قانون الملكية الأفقية، المادة 9)؛ ويجوز أن يكون عنوان وكيلك.

من يفعل ماذا

كيف يتقاضى كل واحد أجره

لا توجد تعريفة رسمية لأيٍّ من الثلاثة. فالقانون يحظر على النقابات المهنية وضعها: إنها no podrán establecer baremos orientativos ni cualquier otra orientación, recomendación, directriz, norma o regla sobre honorarios profesionales، أي لا يجوز لها أن تضع جداول استرشادية ولا أي توجيه أو توصية أو تعليمات أو قاعدة أخرى في شأن الأتعاب المهنية (Ley 2/1974، المادة 14). وما يحدده القانون هو من يدفع. فأتعاب المدير نفقة على الاتحاد تقرّها الجمعية في الميزانية ويدفعها كل مالك بحسب حصته. وأتعاب الوكيل هي ما ينص عليه عقدك، وأنت وحدك تدفعها. وأتعاب وكالة التأجير في المسكن على المؤجّر.

وهذا مثال من عندنا، بأرقام مختلَقة لا تدّعي أنها أسعار أحد: مالك يدفع 90 يورو شهرياً رسوماً للاتحاد، منها 7 يورو أتعاب المدير؛ ووكيل يتقاضى 45 يورو شهرياً مقابل حفظ المفاتيح وزيارة الشقة كل شهر وسداد الفواتير؛ وفي السنة التي تؤجَّر فيها الشقة، تتقاضى وكالة إيجار شهر واحد، أي 900 يورو. ثلاث فواتير، وثلاثة عقود، وثلاثة عملاء.

ما نفعله وما لا نفعله

ندير اتحادات الملّاك في أنحاء فويرتيفنتورا بمبلغ ثابت عن كل وحدة، ونتولى للملّاك الأفراد الإيجارات الطويلة الأمد من العقد إلى تسليم المفاتيح، مع كشف شهري؛ أما الملّاك في الخارج فنمثّلهم في الجمعيات بتفويض، ويتلقون المحاضر والحسابات والإشعارات بالإنجليزية والإسبانية. ولا نشغّل الإيجارات السياحية، وإيجاد المستأجر عمل الوكالة العقارية التابعة للمجموعة. والخدمات موصوفة في صفحتينا عن إدارة الإيجار وعن الملّاك في الخارج، ويمكنك طلب عرض سعر بأتعاب ثابتة.

أسئلة شائعة

هل يستطيع مدير الاتحاد أن يحتفظ بمفاتيحي أو يتفقد شقتي؟

ليس بصفته مديراً: فالقانون لا يعطي المنصب مفتاحاً ولا واجباً داخل شقتك. وإذا كانت الشركة نفسها تدير كذلك عقارات لأفراد، فذلك عقد ثانٍ، معك، وأتعاب ثانية.

وكيلي يقول إن العقد الذي وقّعته يسمح له ببيع الشقة عني. هل هذا صحيح؟

لا. فالوكالة بعبارات عامة لا تشمل إلا أعمال الإدارة. والبيع أو الرهن يحتاج إلى وكالة صريحة، وسيطلب كاتب العدل توكيلاً في محرَّر رسمي.

الوكالة تريد أن تحمّل مستأجري أتعابها. هل يجوز لها ذلك؟

ليس في إيجار المساكن: فمنذ مايو 2023 مصاريف الوكالة ومصاريف تحرير العقد على المؤجّر.

أمام من يُسأل المدير إذا وقع خلل في المبنى؟

أمام الاتحاد. يرفع المالك الأمر إلى الرئيس أو إلى الجمعية، وهي التي تعيّن المدير ولها أن تعزله؛ والمدير المقيَّد في النقابة يجب أن يكون لديه كذلك تأمين مسؤولية وأن يُبرز الشهادة عند الطلب.

أعيش في الخارج وهناك من يحصّل إيجاري. إذا لم يدفع ضريبتي، فمن المدين بها؟

أنت: فالضريبة على المالك. والوكيل مسؤول عنها بالتضامن معك، ولذلك من مصلحتكما معاً أن تُقدَّم الإقرارات. اطلب الحساب الذي يُلزم القانون المدني كل وكيل بتقديمه.