الشراء أو البيع داخل جماعة ملاك: شهادة الديون (LPH 9.1.e) — من يصدرها وما يجب أن تتضمنه وقاعدة الأيام السبعة
الشقة التي تشتريها داخل جماعة ملاك إسبانية تتحمل الرسوم التي تركها الملاك السابقون دون سداد، عن سنة الشراء والسنوات الثلاث السابقة، وشهادة الديون التي يجب على البائع تسليمها للموثّق هي حماية المشتري الوحيدة. من يصدرها وفي أي مهلة، وما يجب أن تتضمنه ولماذا «مسدد» لا تعني «بلا مساهمات معلّقة»، وواجبات البائع قبل العقد وبعده، والإعفاء الموقّع على عجل، وطلبها من الخارج.
كل بيع لشقة داخل جماعة ملاك في فويرتيفنتورا يمر عبر وثيقة واحدة لم يسمع بها المشتري ولا البائع عادةً حتى يطلبها الموثّق: شهادة ديون الوحدة تجاه الجماعة، أي certificado de deudas. أدرجها قانون الملكية الأفقية الإسباني في عملية البيع لسبب يفاجئ المشترين الأجانب: الشقة نفسها تتحمل رسوم الجماعة التي تركها الملاك السابقون دون سداد، عن سنة الشراء والسنوات الثلاث السابقة لها، أياً كان مالكها اليوم. يعرض هذا المقال فقرة القانون التي تنظم الشهادة، ومن يصدرها وفي أي مهلة، وما يجب أن تتضمنه وما تعنيه الصيغتان الشائعتان، وقاعدة السنوات الأربع التي يرثها المشتري، وواجبات البائع قبل العقد الرسمي وبعده، والإعفاء الذي يُطلب من المشتري توقيعه على عجل، وكيفية طلب الشهادة من الخارج. أما الجانب الضريبي لبيع غير المقيم، أي اقتطاع 3 % وضريبة plusvalía، فمكانه مقالنا الشقيق عن البيع بصفة غير مقيم؛ وجانب الجماعة هنا.
الفقرة التي تحمي المشتري
يقولها القانون في فقرة واحدة. «يتحمل مكتسب المسكن أو المحل الخاضع لنظام الملكية الأفقية، حتى مع سند مسجل في السجل العقاري، بالعقار المكتسب ذاته المبالغ المستحقة لجماعة الملاك عن النفقات العامة من الملاك السابقين، في حدود ما يُنسب إلى الجزء المستحق من السنة التي يتم فيها الاكتساب وإلى السنوات التقويمية الثلاث السابقة. وتكون الشقة أو المحل مرهونة قانوناً بالوفاء بهذا الالتزام.» ثم الآلية: «في المحرر الرسمي الذي يُنقل به المسكن أو المحل بأي سند، يجب على الناقل أن يصرّح بأنه مسدد لجميع النفقات العامة لجماعة الملاك أو أن يبيّن ما عليه منها. ويجب على الناقل في تلك اللحظة أن يقدم شهادة بحالة الديون تجاه الجماعة مطابقة لتصريحه، لا يجوز بدونها الإذن بتحرير المحرر الرسمي، ما لم يعفه المكتسب صراحةً من هذا الالتزام. وتصدر الشهادة في مهلة أقصاها سبعة أيام تقويمية من طلبها، من قِبل من يمارس مهام الأمين، مع تأشيرة الرئيس، ويكونان مسؤولين، في حال الخطأ أو الإهمال، عن دقة البيانات المدونة فيها وعن الأضرار الناجمة عن التأخر في إصدارها» (Ley de Propiedad Horizontal، المادة 9.1.e). ثلاثة أطراف ومهلة واحدة ومسؤولية واحدة: الأمين الذي يصدر، والرئيس الذي يؤشّر، وسبعة أيام تقويمية، ومسؤولية شخصية عن رقم خاطئ.
من يصدرها وما يجب أن تتضمنه
يوقّع الشهادة من يمارس مهام الأمين. في جماعة لديها مدير عقارات محترف يكون ذلك المدير، الذي يجمع عادةً بين المنصبين: يجيز القانون الجمع بين الأمانة والإدارة في شخص واحد، ويعدّ من مهام المدير العمل أميناً وحفظ وثائق الجماعة رهن تصرف الملاك (المادتان 13.6 و20.e). وتكتمل الشهادة بتأشيرة الرئيس؛ وفي جماعة بلا مدير يكون الرئيس هو الأمين ويوقّع وحده. يحدد القانون المهلة والمسؤولية لا المضمون، وفي المضمون تحديداً يُحمى المشتري أو لا يُحمى. الشهادة التي نصدرها في كل بيع تثبت، على ورق الجماعة الرسمي وبتاريخ الإصدار: الوحدة وحصتها في الملكية؛ الرسوم العادية الصادرة والمسددة حتى ذلك التاريخ، مع أي قسط متأخر ومبلغه؛ كل مساهمة استثنائية أقرتها الجمعية، بمجموعها والأقساط المستحقة بالفعل وتلك التي لم تستحق بعد بتواريخها؛ المساهمة في صندوق الاحتياطي؛ أي مطالبة جارية ضد الوحدة؛ والرصيد في سطر واحد.
تتداول صيغتان، وليستا الشيء نفسه. Al corriente de pago، أي «مسدد»، تعني أن كل قسط استحق حتى تاريخ الشهادة قد دُفع؛ ولا تقول شيئاً عن المساهمة الاستثنائية التي أقرتها الجمعية في مايو وتستحق أقساطها في نوفمبر. Sin deudas ni derramas pendientes، أي «بلا ديون ولا مساهمات استثنائية معلّقة»، هي العبارة التي يريدها المشتري، ولا تصح إلا حين تكون الشهادة قد راجعت محاضر آخر الجمعيات لا دفتر الحسابات وحده. شهادة تقول «مسدد» عن شقة عليها ثلاثة أقساط من مساهمة استثنائية لم تستحق بعد هي شهادة دقيقة وعديمة الفائدة؛ والمشتري الذي يقرؤها بمعنى «لا شيء للدفع» يكتشف العكس مع أول قسط.
قاعدة السنوات الأربع: ما يرثه المشتري مع المفاتيح
الرهن هو قلب الفقرة. دين الجماعة عن النفقات العامة دين ممتاز والشقة مرهونة به، ولذلك يمكن للجماعة أن تطالب من شقة المشتري بالرسوم التي لم يسددها الملاك السابقون، سنة الاكتساب والسنوات التقويمية الثلاث السابقة، حتى لو اشترى المشتري بحسن نية وسجّل العقد (المادة 9.1.e). حماية المشتري هي الشهادة بالضبط: الدين الذي لم تذكره الشهادة يتحمله الأمين والرئيس شخصياً؛ والدين الذي ذكرته هو ما قبله المشتري أو تفاوض عليه في الثمن. وفيما يتجاوز السنوات الأربع، وفي كل ما ليس نفقة عامة، يتبع الدين البائع بصفته الشخصية، وطريق الجماعة هو إجراء الأمر بالأداء الخاص الذي يشرحه مقالنا عن الرسوم غير المسددة (المادة 21).
قاعدة واحدة تقلب توقعات معظم المشترين. المساهمات الاستثنائية لدفع التحسينات «تقع على عاتق من يكون مالكاً وقت استحقاق المبالغ المخصصة لدفع تلك التحسينات» (المادة 17.11): المساهمة التي أُقرت قبل البيع وتستحق أقساطها بعده هي على المشتري لا على البائع، ما لم ينص العقد الخاص على خلاف ذلك. لهذا تعدد شهادتنا كل مساهمة مقررة بتواريخها المقبلة، ولهذا يعالجها العقد الذي نوصي به في بند خاص: تخفيض للثمن، أو احتجاز مبلغ لدى الموثّق، أو سداد البائع للمساهمة كاملةً قبل إتمام البيع.
جانب البائع: التصريح والإخطار والرسوم الأخيرة
يصرّح البائع في العقد بأنه مسدد أو يبيّن ما عليه، ويسلّم الشهادة؛ ويدرجها الموثّق في العقد. واجبان يبقيان بعد التوقيع. على البائع أن يخطر الأمين بتغيير الملكية بأي وسيلة تثبت الاستلام؛ ومن لا يفعل «يظل مسؤولاً بالتضامن مع المالك الجديد عن الديون تجاه الجماعة المستحقة بعد النقل»، مع حق الرجوع عليه، ما لم تكن الجماعة قد علمت بالتغيير بوسائل أخرى أو كان النقل معلوماً للجميع (المادة 9.1.i). أما رسوم شهر البيع فتُقسم كما يتفق الطرفان؛ القانون صامت، وتاريخ العقد هو الحد المعتاد.
تحمي الشهادة البائع أيضاً. البائع الذي يترك ديناً مذكوراً في الشهادة قد ثبّت مبلغه؛ والبائع الذي يترك ديناً غير مذكور قد ترك مطالبة ستجد شقة المشتري ثم، عبر المشتري، البائع نفسه. نصيحتنا لكل مالك بائع في الخارج واحدة: اطلب الشهادة يوم قبول عرض المشتري لا عشية موعد الموثّق، حتى يمكن سداد ما تظهره أو التفاوض عليه في الوقت المناسب.
الإعفاء: التوقيع بلا شهادة
يجيز القانون للمشتري أن يعفي البائع من تقديم الشهادة، فيأذن الموثّق حينها بالعقد استناداً إلى تصريح البائع وحده. وُجد الإعفاء للبيع الذي لا يحتمل انتظار أسبوع؛ لكن يوقّعه أكثر بكثير مشترون لم يفهموا عمّا يتنازلون. المشتري الذي يعفي يتحمل على الشقة أربع سنوات من الديون المحتملة دون أي شهادة يحاسب بها أحداً، ودون مطالبة ضد أمين لم يصدر شيئاً. خلال خمسة عشر عاماً رأينا الإعفاء يكلّف مشترين مساهمة استثنائية لمصعد، ورسوم سنتين لمالك توقف عن الدفع، ومرةً مصاريف تقاضي الجماعة في دعوى مرفوعة بالفعل. تستغرق الشهادة سبعة أيام تقويمية على الأكثر، والمدير الجيد يصدرها في يومين؛ واحتجاز مبلغ من الثمن بقدر ما تظهره الشهادة هو البديل الذي لا يكلف شيئاً.
طلبها من الخارج
يقدم الطلبَ البائعُ أو ممثله، المحامي أو الوكالة العقارية بتفويض أو المشتري بموافقة البائع، إلى المدير، بوسيلة تثبت التاريخ، لأن الأيام السبعة تُحسب من الطلب. نرد ضمن المهلة بملف PDF موقّع، وتأشيرة الرئيس مجموعة إلكترونياً، ونرسله إلى الموثّق مباشرةً عند الطلب؛ ويُؤكَّد سداد البائع لأي رصيد ظاهر في اليوم نفسه الذي يصل فيه إلى الحساب، وتتبعه شهادة جديدة. في الجماعات التي ندير شؤونها يقيم الطلب في بوابة المالك: ينقر المالك، فيبدأ العدّ، فتصل الشهادة. وبعد إتمام البيع تدخل بيانات المالك الجديد، الاسم وعنوان الإخطارات والبريد الإلكتروني والتفويض المصرفي، في السجل بإخطار المشتري أو نسخة الموثّق، وتُصدر الرسوم التالية للشخص الصحيح.
أين يأتي دورنا
يصدر مديرونا في فويرتيفنتورا شهادات الديون ضمن أيام القانون السبعة في كل بيع داخل الجماعات التي ندير شؤونها، مع المساهمات الاستثنائية وتواريخها على وجه الوثيقة، ويجمعون تأشيرة الرئيس إلكترونياً، ويتعاملون مع الموثّق مباشرةً، ويسجلون تغيير الملكية وبيانات المشتري يوم توقيع العقد، ويرشدون المالك البائع إلى ما ينبغي سداده أو التفاوض عليه قبل العقد. اطّلع على خدماتنا في حسابات الجماعة ورسومها وتحصيل المتأخرات، أو اطلب عرض سعر؛ ويشرح دليلنا للرسوم والمساهمات الاستثنائية ما تحسبه الشهادة.
أسئلة شائعة
هل يرث مشتري شقة في إسبانيا ديون المالك السابق تجاه الجماعة؟
نعم، ضمن حد: تتحمل الشقة النفقات العامة التي لم يسددها الملاك السابقون عن سنة الشراء والسنوات التقويمية الثلاث السابقة، حتى بعد تسجيل العقد. وما يتجاوز ذلك يتبع البائع شخصياً. شهادة الديون التي يجب على البائع تقديمها لدى الموثّق تثبّت المبلغ؛ والدين الذي لم تذكره يتحمله الأمين والرئيس اللذان وقّعاها.
من يصدر شهادة الديون وكم تستغرق؟
من يمارس مهام الأمين، وهو المدير في معظم الجماعات، مع تأشيرة الرئيس، خلال سبعة أيام تقويمية من الطلب. يجعلهما القانون مسؤولين شخصياً، في حال الخطأ أو الإهمال، عن دقة الأرقام وعن الأضرار الناجمة عن التأخير. وينبغي تقديم الطلب بوسيلة تثبت تاريخه.
ما الفرق بين «al corriente» و«sin deudas ni derramas pendientes»؟
«مسدد» تعني أن كل قسط استحق حتى تاريخ الشهادة قد دُفع؛ ولا تشمل المساهمات الاستثنائية التي أقرتها الجمعية وتستحق أقساطها لاحقاً، وتلك يتحملها من يملك الشقة وقت الاستحقاق. «بلا ديون ولا مساهمات استثنائية معلّقة» هي العبارة التي يحتاجها المشتري، ويجب أن تصدر عن شهادة تعدد المساهمات المقررة بتواريخها.
هل يمكن توقيع العقد بلا شهادة؟
فقط إذا أعفى المشتري البائع صراحةً من تقديمها؛ فيأذن الموثّق حينها بالعقد استناداً إلى تصريح البائع وحده. المشتري الذي يعفي يتحمل السنوات الأربع من الديون المحتملة دون أي شهادة يحاسب بها أحداً. ولأن الشهادة تستغرق سبعة أيام على الأكثر، نادراً ما يستحق الإعفاء عناءه؛ واحتجاز مبلغ من الثمن هو البديل الأكثر أماناً حين لا يحتمل البيع الانتظار.
