المصاعد بعد المرسوم الملكي 355/2024: ما الذي سيطلبه الفحص القادم، ومهل التحديثات، والرسم الاستثنائي الواجب التخطيط له

المصعد هو الآلة الوحيدة في المبنى التي يستخدمها كل مالك ولا يفكر فيها أحد — حتى اليوم الذي يتوقف فيه. منذ 1 يوليو 2024 تحدد مجموعة قواعد جديدة كم مرة يُفحص، وما الذي يجوز للمفتش أن يكتبه، وأي تحديثات يجب أن يتلقاها المصعد القديم ضمن مهل ثابتة — وبالنسبة إلى جمعية ملاك في فويرتيفنتورا، حيث بُنيت معظم العمارات بين الثمانينيات وأوائل الألفية، فإن أول فحص وفق القواعد الجديدة هو اللحظة التي تظهر فيها الفاتورة. يعرض هذا المقال ما تطلبه اللائحة من الجمعية بوصفها مالكة المصعد، وتقويم الفحوص، والمهل التي تلي وجود عيب، وقائمة التحديثات الإلزامية بجداولها الزمنية، وكيف يُقرَّر ويُوزَّع الرسم الاستثنائي الناتج.

الصورة الكاملة للمبنى — فحص ITE، وتقويم الشهادات، وصندوق الاحتياطي — في مقالنا عن صحة المبنى في فويرتيفنتورا. أما هذا المقال فعن المصعد.

القواعد: المرسوم الملكي 355/2024 والتعليمة ITC AEM 1

اعتمد المرسوم الملكي 355/2024 الصادر في 2 أبريل التعليمة الفنية ITC AEM 1 «Ascensores»، النافذة منذ 1 يوليو 2024. وهي تنظّم تشغيل كل مصعد في إسبانيا وتعديله وصيانته وفحصه، وتضيف ما لم تكن التعليمة السابقة تتضمنه: الملحق السابع، قائمة بالحد الأدنى من تدابير السلامة التي يجب أن تُدمج في المصاعد القائمة ضمن مهل محددة. أما المصاعد التي بدأ تشغيلها قبل ذلك التاريخ فتحتفظ بقواعد السلامة الأساسية التي بُنيت وفقها، لكن قواعد الصيانة والفحص والتعديل في التعليمة الجديدة تنطبق عليها من اليوم الأول، وكذلك الملحق السابع.

في جمعية الملاك يكون titular المصعد — المالك بلغة اللائحة — هو الجمعية نفسها، وتقع التزاماتها على عاتق الرئيس والمدير. وهي مذكورة في المادة 4، وأدق مما يظن معظم مجالس الإدارة.

ما تدين به الجمعية كل سنة

• عقد صيانة، دائمًا. لا يجوز استخدام المصعد إلا ما دام عقد مع شركة صيانة مرخصة (empresa conservadora) ساريًا (المادة 4.1). تحتفظ الشركة بخطة صيانة للمصعد وتسلّم سجلًا مكتوبًا عن كل زيارة خلال عشرة أيام (المادتان 5.3 و5.5).
• زيارات شهرية. في المصعد السكني العادي يجب أن تزور شركة الصيانة كل شهر، بفاصل لا يقل عن عشرين يومًا ولا يزيد على خمسة وأربعين يومًا بين الزيارات. ولا يجوز الإيقاع كل أربعة أشهر إلا لمصاعد المنازل المفردة والمصاعد الحديثة الصغيرة — بعلامة CE، حتى ثلاث محطات، تخدم عشرين مسكنًا على الأكثر (المادة 5.4).
• واجب الأربع والعشرين ساعة. تُبلَّغ الحوادث إلى شركة الصيانة فورًا؛ والأعطال أو النواقص أو الإهمال خلال أربع وعشرين ساعة (المادة 4.3). وحين تُخطر الشركة كتابةً بوجوب إصلاح مكوّن أو استبداله، تتصرف الجمعية ضمن المهلة التي تحددها الشركة — أو تطلب إخراج المصعد من الخدمة؛ وإن اعترضت على التشخيص، جاز لها تكليف هيئة رقابة بالتحقق (المادة 4.4).
• الفحص تحجزه الجمعية، لا شركة الصيانة أبدًا. يتعاقد المالك على الفحص الدوري مع هيئة رقابة مستقلة (organismo de control، OCA)، وتحظر اللائحة على شركة الصيانة التعاقد عليه (المادة 4.5). لكن على شركة الصيانة أن تُخطر الجمعية بالموعد النهائي قبل ثلاثة أشهر على الأقل (المادة 7.6) — وإذا انقضى الموعد دون فحص، وجب عليها إخراج المصعد من الخدمة خلال أربع وعشرين ساعة وإبلاغ دائرة الصناعة في حكومة جزر الكناري (المادة 7.7).
• الملف. تحتفظ الجمعية بسجل بدء التشغيل، وإعلان المطابقة CE أو EU إن وُجد، والبطاقة الفنية، ودليل التشغيل، وسجل الصيانة، والعقد، وكل شهادة فحص، متاحةً للسلطة الإقليمية عند الطلب (المادة 4.8). وعند تغيير شركة الصيانة تسلّم الشركة المغادرة السجل إلى الشركة الجديدة — وعلى الجديدة تقديم فحص أُجري خلال الثلاثين يومًا السابقة للعقد الجديد (المادتان 4.1 و7.11).
• إيقاف المصعد عمدًا. الجمعية التي تُخرج مصعدًا من الخدمة مؤقتًا تُبلغ الإقليم مع شهادة من شركة الصيانة؛ ولا يعيد تشغيله إلا شركة صيانة، ويتطلب التوقف الذي يزيد على ثلاثة أشهر مراجعة بنطاق المراجعة السنوية، وإذا حلّ موعد فحص خلال التوقف، فلا بد من فحص إيجابي قبل إعادة التشغيل (المادة 4.7).

تقويم الفحوص

تحدد المادة 11.4 الحد الأدنى لتواتر الفحص الدوري بحسب نوع المبنى:

• كل سنتين لمصاعد المباني الصناعية أو أماكن التجمع العام — الفنادق، والنزل، والمطاعم، والمقاهي، والمكاتب والمتاجر فوق حدود إشغال معينة، ومواقف السيارات لأكثر من خمس مركبات.
• كل أربع سنوات لمصاعد المباني التي تضم أكثر من عشرين مسكنًا أو تخدم أكثر من أربعة طوابق.
• كل ست سنوات لسائر المصاعد.

معظم العمارات التي نديرها — من عشرين إلى ستين شقة على أربعة أو خمسة طوابق في كوراليخو أو كاليتا دي فوستي أو كوستا كالما — تقع في شريحة الأربع سنوات. والمجمّع السياحي ذو الاستقبال والترخيص الفندقي يقع في شريحة السنتين؛ والمبنى السكني الصغير من ثلاثة طوابق واثنتي عشرة شقة في شريحة الست سنوات. وتضيف اللائحة جملة مفيدة للمباني المختلطة: عيادة طبيب أو مكتب محاماة في عمارة سكنية في مجملها لا يجعلها مكان تجمع عام — فالاستعمال الرئيسي للمبنى هو الذي يقرر.

ما الذي يجوز للمفتش أن يكتبه

يُجري الفحص هيئة OCA معتمدة وفق بروتوكول UNE 192008، وتصل شهادتها إلى الإقليم والجمعية وشركة الصيانة خلال خمسة عشر يومًا (المادة 11.10). ويُصنَّف كل عيب (المادة 11.8)، والتصنيف هو ما يشغّل الساعة (المادة 11.9):

• إيجابي بلا عيوب. يُلصق ملصق أخضر داخل الكابينة. لا شيء يُفعل حتى الدورة التالية.
• إيجابي مع عيوب طفيفة (leves). يجب تصحيحها خلال ستة أشهر من اكتشافها وتصديقها من شركة الصيانة أمام OCA. والعيب الطفيف الذي يُعثر عليه مجددًا في الفحص التالي عيب متكرر يجوز للإقليم تغريمه.
• سلبي مع عيوب خطيرة (graves). يحدد المفتش مهلة بحسب أهمية العيب — لا تتجاوز ستة أشهر أبدًا — ويعود في يوم العمل التالي لانقضائها، أو خلال ثلاثين يومًا من إخطار الجمعية بإتمام العمل. والنتيجة السلبية الثانية، أو الزيارة الثانية التي تعرقلها الجمعية أو شركة الصيانة، تُحال إلى الإقليم الذي يأمر بإيقاف المصعد. وفي الأثناء تحمل الكابينة ملصق «CONDICIONADA».
• سلبي مع عيوب خطيرة جدًا (muy graves). تُخرج شركة الصيانة الحاضرة المصعد من الخدمة في الحال؛ ويبقى متوقفًا حتى يُصحَّح العيب ويكون فحص جديد كامل من الهيئة نفسها إيجابيًا، دون منح مهل إضافية. وتوضع الملصقات في الكابينة وعلى باب الطابق الأرضي.

سطر واحد في المادة 11.8 يهم المصاعد القديمة أكثر من أي سطر آخر: عدم تنفيذ أحد تدابير الملحق السابع ضمن مهلته هو في حد ذاته عيب خطير. فالتحديثات أدناه ليست توصيات؛ منذ يوم انقضاء مهلتها تحوّل الفحص الإيجابي إلى سلبي.

الملحق السابع: التحديثات ومهلها

ينطبق الملحق السابع على كل مصعد لا يحمل إعلان مطابقة بموجب توجيه المصاعد لسنة 2014 أو قواعد الآلات — عمليًا كل ما رُكّب قبل 2016، وهو معظم مصاعد الجزيرة — ولكل تدبير محفّزه ومهلته:

1. دقة التسوية. بعد حادث بسبب سوء التسوية، أو عند تغيير وحدة الجر، يجب أن يبلغ المصعد دقة توقف ± 10 مم ودقة تسوية ± 20 مم خلال ستة أشهر؛ والمصعد الكهربائي أحادي السرعة الذي تُقاس فيه قيم خارج هذه الحدود في فحص دوري أمامه سنة واحدة — والحل العملي هو محوّل تردد.
2. حماية الأبواب. يجب أن تزوَّد المصاعد ذات الأبواب الآلية بجهاز حماية يغطي الفتحة من 25 مم إلى 1,600 مم فوق العتبة — ستارة ضوئية — خلال سنة من أول فحص يسجل غيابها (ستة أشهر بعد حادث)، متى كان ذلك ممكنًا تقنيًا وأرخص من استبدال الأبواب.
3. الحماية من الحركة غير المتحكم بها. مطلوبة يوم استبدال وحدة الجر ونظام التحكم معًا.
4. الاتصال ثنائي الاتجاه. كل كابينة بلا جهاز ثنائي الاتجاه يتيح للمستخدم المحتجز طلب النجدة في أي لحظة من مركز إنقاذ يجب أن تحصل عليه، مع إتاحته لذوي الإعاقة، خلال سنة من أول فحص يسجل غيابه.
5. السكك الدليلية. السكك الأسطوانية أو القضيبية أو الخشبية المزودة بمظلات أمان قديمة يجب أن تزول. للمصاعد المركبة منذ 1 أبريل 1967 المهلة عشر سنوات من أول فحص يسجلها؛ وللمصاعد السابقة على 1967 ثلاث سنوات إن كانت خشبية أو أسطوانية مجوفة وست أو ثماني سنوات للباقي.
6. التحكم في الحمولة. المصعد الذي لا يملك جهازًا يمنع زيادة الحمولة يحصل عليه خلال سنة من أول فحص يسجل غيابه، متى أمكن ذلك دون استبدال لوحة التحكم.
7. توجيه الثقل الموازن وفق المعيار EN 81-20، على سلّم الثلاث إلى العشر سنوات نفسه المطبَّق على السكك.
8. تدابير 2005 الإلزامية أصلًا — مفتاح إيقاف وإنارة ومقبس كهربائي في الحفرة؛ والمئزر تحت عتبة الكابينة؛ وأبواب الكابينة مع مؤشر الموضع؛ وإنارة وإنذار الطوارئ؛ وحماية البكرات؛ وملامس ارتخاء الحبل؛ والقاطع المزدوج؛ وسور على سقف الكابينة حيث تتجاوز الفجوة 30 سم؛ وإزالة الأسبستوس من المكابح عند استبدالها؛ ومضخة يدوية في الوحدات الهيدروليكية الجديدة — تبقى مستحقة على كل مصعد قائم.

استبدال السكك أو الماكينة أو نظام التحكم يُعدّ تعديلًا مهمًا بموجب المادة 9: تنفذه شركة الصيانة والمصعد خارج الخدمة، وتُصدَّق مطابقته عبر هيئة رقابة (المادة 10). وثمة صمّاما أمان. فحين يكون تدبير ما مستحيلًا تقنيًا، يجوز للجمعية أن تطلب من دائرة الصناعة في حكومة جزر الكناري إعفاءً، مع تقرير إيجابي من OCA وتدابير بديلة مكافئة (الحكم الانتقالي 1.2). وليس للتعليمة محفّز تكلفة خاص بها: ما لديها هو المهلة، والمهلة تبدأ من أول فحص يدوّن العيب — وهو ما يعني، لمصعد بدورة أربع سنوات فُحص في 2025 أو 2026، أن بنود السنة الواحدة تستحق في 2026 أو 2027، وبنود العشر سنوات نحو 2036.

الفاتورة، وكيف تتقاسمها الجمعية

تحديث المصعد الذي تطلبه شهادة فحص هو عمل صيانة بمعنى المادة 10.1.a من قانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal): إلزامي، لا يخضع لتصويت الجمعية العمومية، ويدفعه كل مالك بحسب حصته (المادة 10.2). ودور الجمعية العمومية هو ما تمنحه لها المادة 14.c — اعتماد الميزانية وتنفيذها — وبموجب المادة 10.2.a توزيع الرسم الاستثنائي وتحديد شروط سداده. وصندوق الاحتياطي، الذي تُبقيه المادة 9.1.f عند ما لا يقل عن 10 % من آخر ميزانية عادية تحديدًا لأعمال الصيانة والإصلاح، هو المصدر الأول؛ وتغطي الديراما (derrama) الباقي، ويشرح مقالنا عن رسوم الجمعية والرسوم الاستثنائية كيف يُصدَر الرسم الاستثنائي ويُحصَّل، حتى من الملاك المقيمين في الخارج. وكل ما يتجاوز القائمة الإلزامية — كابينة جديدة، أو تحويل إلى نظام بلا غرفة ماكينات، أو مصعد ثانٍ — هو تحسين بموجب المادة 17 ويحتاج فعلًا إلى أغلبية الجمعية العمومية.

وتسير الإعانات العامة على الخط نفسه. فبرنامج إتاحة الوصول في خطة الإسكان الوطنية يموّل تركيب مصعد في مبنى يفتقر إليه، أو جعل مصعد قائم متاحًا لذوي الإعاقة، بالسقوف التي عرضناها في مقالنا عن أعمال إتاحة الوصول؛ ولا يموّل تحديث السلامة لمصعد قائم في حد ذاته، وقد أُغلقت آخر دعوة لإتاحة الوصول من حكومة جزر الكناري في 2024. فعلى الجمعية أن تُدرج الملحق السابع في ميزانيتها من صندوقها ورسمها الاستثنائي، وأن تعامل أي منحة على أنها مكافأة إضافية.

مثال محسوب. عمارة في كاليتا دي فوستي، أربع وعشرون شقة على خمسة طوابق، مصعد واحد مركّب سنة 1996 — بلا علامة CE، ودورة فحص أربع سنوات. يسجل أول فحص له وفق التعليمة الجديدة، في ربيع 2026، أربعة أمور غائبة: الاتصال ثنائي الاتجاه، والستارة الضوئية للأبواب، والتحكم في الحمولة، والتسوية خارج الحدود على ماكينة أحادية السرعة؛ ويسجل أيضًا السكك الأسطوانية الأصلية. الشهادة إيجابية، وللأمور الأربعة الغائبة مهلة سنة، وللسكك مهلة عشر سنوات. عرض شركة الصيانة للبنود الأربعة ذات السنة الواحدة يبلغ 7,200 يورو — في مبانينا يكون جهاز الاتصال والستارة الضوئية عملين من ثلاثة أرقام لكل منهما، أما محوّل التردد والتحكم في الحمولة فالجزء الأكبر. في صندوق الاحتياطي 4,000 يورو؛ تعتمد الجمعية العمومية الميزانية، وتأخذ 3,000 يورو من الصندوق، وتُصدر رسمًا استثنائيًا قدره 4,200 يورو — 175 يورو لكل شقة بحصص متساوية، على دفعتين قبل الذكرى السنوية للفحص. أما السكك، وهي عمل من خمسة أرقام، فتدخل في خطة العشر سنوات بوصفها مخصصًا سنويًا، كي لا تضطر أي جمعية عمومية في 2035 إلى التصويت دفعة واحدة على رسم بهذا الحجم.

أين نأتي نحن

للجمعيات التي نديرها نحفظ ملف المصعد، ونحجز الفحص لدى OCA مستقلة فور وصول إخطار الأشهر الثلاثة من شركة الصيانة، ونراجع كل شهادة مقابل الملحق السابع ونُدرج كل مهلة في التقويم، ونحصل على عروض أسعار متنافسة للتحديثات، ونعرض على الجمعية العمومية الميزانية والرسم الاستثنائي مع وضع صندوق الاحتياطي محسوبًا سلفًا. اطّلع على خدماتنا في صيانة الجمعية والأعمال والمنح، أو اطلب عرض سعر لجمعيتك.

أسئلة شائعة

كم مرة يجب فحص مصعدنا وفق القواعد الجديدة؟

كل سنتين في مبنى تجمع عام كالفندق أو مبنى المكاتب؛ وكل أربع سنوات في مبنى يضم أكثر من عشرين مسكنًا أو يخدم أكثر من أربعة طوابق؛ وكل ست سنوات فيما عدا ذلك. تحجز الجمعية الفحص لدى هيئة رقابة مستقلة — ولا يجوز لشركة الصيانة ذلك — بعد إخطار الأشهر الثلاثة الذي يجب على شركة الصيانة توجيهه.

ماذا يحدث إذا انقضى موعد الفحص؟

يجب على شركة الصيانة إخراج المصعد من الخدمة خلال أربع وعشرين ساعة وإبلاغ دائرة الصناعة في حكومة جزر الكناري. ويبقى المصعد متوقفًا حتى فحص إيجابي، وقد تُغرَّم الجمعية بموجب قانون الصناعة.

هل تحديثات الملحق السابع إلزامية حقًا؟

نعم. لكل تدبير مهلة تُحسب من أول فحص يسجل غيابه — سنة لجهاز الاتصال والستارة الضوئية والتحكم في الحمولة والتسوية في المصاعد أحادية السرعة؛ ومن ثلاث إلى عشر سنوات للسكك وتوجيه الثقل الموازن بحسب عمر المصعد. وتفويت المهلة يُصنَّف في حد ذاته عيبًا خطيرًا يجعل الفحص التالي سلبيًا. وحين يكون تدبير ما مستحيلًا تقنيًا، يمكن للجمعية طلب الإعفاء من الإقليم بتقرير إيجابي من هيئة الرقابة.

هل يجب أن تصوّت الجمعية العمومية على الأعمال، ومن يدفع؟

لا حاجة إلى تصويت على الأعمال التي تطلبها شهادة فحص: فهي أعمال صيانة بموجب المادة 10.1.a من قانون الملكية الأفقية، إلزامية ويدفعها كل مالك بحسب حصته. تعتمد الجمعية العمومية الميزانية وتقرر كيفية تقسيط الرسم الاستثنائي؛ ويجوز لصندوق الاحتياطي دفع جزء منه. ولا تحتاج إلى أغلبيات المادة 17 سوى التحسينات التي تتجاوز القائمة الإلزامية — كابينة جديدة، أو مصعد ثانٍ.