صوّتت جماعة ملاك في كوراليخو على أشغال الواجهة في مارس، وسلّم المهندس المعماري المشروع في أبريل، وفي أكتوبر ما زال الملف ينتظر التقرير الفني من البلدية. يقول القانون إن الرخصة يُبتّ فيها في ثلاثة أشهر؛ وديباجة القانون نفسها تسمي تأخر البلديات العيب الذي يسعى إلى إزالته، وتعيّن التقرير الفني سببه الأول: la demora en la emisión de dicho informe técnico el motivo más relevante de retraso en la tramitación de solicitudes de licencia، أي أن التأخر في إصدار ذلك التقرير الفني هو السبب الأهم للتأخر في معالجة طلبات الرخص. منذ 15 أغسطس 2026 صار لدى جزر الكناري أداة لهذا الانتظار تحديدًا: يمكن للجماعة أن تدفع لهيئة مهنية أو لجهة خاصة معتمدة لتكتب التقرير الفني بنفسها، وتقدمه مع الطلب، فلا يعود على الفني البلدي أن يكتب تقريرًا في النقاط التي يثبتها ذلك التقرير. تشرح هذه المذكرة ما يتيحه القانون Ley 7/2026 للجماعة، وكم يكلّف، وما الذي لا يغيّره، ومن يتحمل المسؤولية إذا كان التقرير خاطئًا، وعلى أي أشغال في فويرتيفنتورا ينطبق أصلًا.
تقرير يحضره مقدم الطلب بدل انتظاره
حين تطلب جماعة الملاك رخصة أشغال، على البلدية أن تجمع تقريرين قبل أن تقرر، تقريرًا فنيًا وآخر قانونيًا، بهذا الترتيب. يفحص التقرير الفني المشروع في خمس نقاط: قواعد التخطيط والبيئة، ومؤهل المهني الذي أعده، والمحتوى الشكلي للمشروع بما فيه تأشيرة الهيئة حين تُطلب، والقواعد الفنية القطاعية التي على الرخصة التحقق منها، وإمكانية الوصول والصلاحية للسكن حيث تنطبقان (Ley 4/2017، المادة 342.3، بالصياغة التي أعطاها لها Ley 7/2026). عند هذا التقرير تنتظر الملفات: فهو يحتاج إلى فني مؤهل في ملاك البلدية، والديباجة تعزو التأخر إلى نقص الوسائل لدى البلديات نفسها.
يتيح القانون أن يكتبه طرف ثالث. إن informe técnico de conformidad emitido en régimen de colaboración هو تقرير، متى أُضيف إلى الملف، constate la adecuación del proyecto examinado en relación con todos, algunos o alguno de los extremos señalados en dicho precepto legal، أي يثبت مطابقة المشروع المفحوص لكل النقاط التي يعددها القانون أو لبعضها أو لإحداها، وقد أصدرته جهة من ثلاثة أنواع: هيئة مهنية مختصة، أو وسيلة ذاتية تابعة للبلدية، أو جهة خاصة معتمدة تسمى entidad urbanística de colaboración (Ley 7/2026، المادة 1). ويمكن لمقدم الطلب اللجوء إلى اثنتين من الثلاث: toda persona solicitante de una licencia urbanística podrá voluntariamente acompañar su solicitud de un informe técnico sobre el proyecto presentado، أي يجوز لكل طالب رخصة عمرانية أن يرفق بطلبه طوعًا تقريرًا فنيًا عن المشروع المقدم، يحصل عليه مباشرة من الهيئة أو من جهة متعاونة (المادة 5). ويمكن للبلدية أيضًا أن تطلب تلك التقارير بنفسها، من أي من الجهات الثلاث، حين لا يقدم الطالب تقريرًا أو يقدم تقريرًا جزئيًا (المادة 6). ينطبق النظام على طلبات الرخص لا على الإخطارات المسبقة: ففي comunicación previa يمكن للبلدية أن تطلب تقرير تحقق، لكن ليس على مقدم الطلب أن يرفق شيئًا (المادة 10).
الفكرة أقدم من القانون. فقد كتبتها حكومة الكناري في المرسوم بقانون Decreto ley 3/2025 في أبريل 2025، الذي حل محله قانون 31 يوليو 2026 بعد مروره بالبرلمان بوصفه مشروع قانون؛ ومحاولتان سابقتان، من 2021 و2024، ألغاهما ذلك المرسوم. نُشر القانون في Boletín Oficial de Canarias في 14 أغسطس 2026 ودخل حيز النفاذ في اليوم التالي؛ وفي 6 أكتوبر كان النص الموحد للقانون Ley 4/2017 في BOE ما يزال يعرض صياغة أبريل 2025 للمادة 342، فنص القانون نفسه في BOC هو الذي ينبغي قراءته.
من يجوز له كتابته
يجوز للهيئة المهنية أن تصدر التقرير حين تمثل المهنة المؤهلة لإعداد المشروع، وهو ما يعني في أشغال البناء، عمليًا، هيئة المهندسين المعماريين أو هيئة المهندسين المعماريين التقنيين، بحسب من يجوز له إعداد المشروع (المادة 2). أما الجهة الخاصة فتحتاج إلى أكثر: غرض اجتماعي يشمل وظيفة الرقابة هذه، وعدم الخضوع لأي حظر من التعاقد مع القطاع العام، واعتماد من ENAC وفق المعيار UNE-EN-ISO/IEC 17020 بوصفها جهة من النوع A، ومهني واحد على الأقل بخبرة مثبتة لعشر سنوات في إعداد وإدارة مشاريع البناء وأدوات التخطيط، وتأمين مسؤولية مدنية cuantía mínima de 1.000.000 de euros، أي بمبلغ أدنى قدره مليون يورو، وإخطار مسبق مقدم إلى إدارة تخطيط الإقليم في حكومة الكناري (المادة 4). الإخطار نفسه هو سند العمل؛ وتقيد الإدارة الجهة في سجل قيده إعلاني، والجهة التي قدمت الإخطار ولم تُقيَّد بعد يجوز لها العمل إذا أثبتت الشروط أمام البلدية. وتكفي شهادة القيد إثباتًا أمام أي بلدية في الجزر.
على من يكتب التقرير أن يفعل ذلك con imparcialidad, confidencialidad e independencia، أي بنزاهة وسرية واستقلال؛ وعلى من يوقّعه أن يحمل المؤهل نفسه الذي اقتضاه المشروع، وعلى التقرير أن يتضمن إعلانًا بأن أحدًا من المشاركين لا يخضع لسبب من أسباب التنحي أو الرد وفق القواعد الحكومية للقطاع العام. وانتماء معدّ المشروع إلى الهيئة نفسها ليس، صراحةً، سببًا من تلك الأسباب (المادة 1.2). والتقرير الذي يُغفل محتوى جوهريًا أو يزوّره أو يحرّفه مخالفة عمرانية جسيمة في حق من أصدره، وكذلك توقيعه مع الخضوع لسبب تنحٍّ (Ley 4/2017، المادة 372.3، الفقرتان h وj، كما أعاد القانون صياغتهما).
كم يكلّف، وما الذي لا يحل محله
الجماعة هي التي تدفع. فتكلفة التقرير الذي يطلبه مقدم الطلب será asumido por estas, nunca por la Administración urbanística actuante، أي يتحملها هو ولا تتحملها البلدية أبدًا، وفق التعرفة التي تقرها الهيئة أو الجهة، وتلك التعرفة، دون IGIC، no podrán exceder de un importe entre el 0,5% y el 3% del presupuesto de ejecución material del proyecto objeto de informe en función de su grado de complejidad، أي لا يجوز أن تتجاوز مبلغًا يتراوح بين 0.5 و3 في المائة من ميزانية التنفيذ المادي للمشروع المفحوص بحسب درجة تعقيده (المادة 8.2). ولمشروع واجهة بميزانية تنفيذ مادي قدرها 180,000 يورو يكون ذلك سقفًا بين 900 و5,400 يورو قبل IGIC، ويجوز لحكومة الكناري تعديل النسب بقرار. وكان مرسوم أبريل 2025 قد حدّ التعرفة نفسها على نحو مختلف، بمبلغ equivalente al de la tasa que correspondiera aplicar por la tramitación de la licencia urbanística، أي يعادل الرسم الذي كان سيطبَّق لمعالجة الرخصة العمرانية؛ فاستبدل القانون بذلك المعيار نسبة من الميزانية. ولا يحل التقرير محل رسم الرخصة: فاستعماله no afecta al régimen general de exigibilidad de tasas por el otorgamiento de licencias، أي لا يمس النظام العام لاستحقاق الرسوم عن منح الرخص (المادة 8.3)، ولا ضريبة الإنشاءات المستحقة عن أي أشغال تتطلب رخصة، سواء حُصل عليها أم لا (Real Decreto Legislativo 2/2004، المادة 100).
وما يشتريه التقرير محدد بدقة. ففي النقاط التي يثبتها، Excluirán la preceptividad del informe técnico municipal، أي يستبعد وجوب التقرير الفني البلدي، ولا يحتاج إلى تصديق لاحق من موظفي البلدية في تلك النقاط (المادة 7.2). وفي النقاط التي لا يغطيها، أو يغطيها بنتيجة غير مطابقة، لا أثر له البتة، وعلى الفني البلدي أن يقدم تقريرًا فيها (المادتان 7.2 و7.3). ويبقى رأيًا: فالتقارير Serán tenidos en cuenta en la resolución de los procedimientos, en cuanto informes no vinculantes، أي تؤخذ في الاعتبار عند البت في الإجراءات بوصفها تقارير غير ملزمة، ويجوز لمصالح البلدية الذاتية، بطلب مسبب من الجهاز الذي يقرر، أن تقدم تقريرًا في النقاط المثبتة أيضًا، أو أن تطلب من مصدر التقرير تصحيحه أو استكماله. والتقرير القانوني لا يغادر البلدية أبدًا: فهو en todo caso será emitido por los servicios propios de la Administración urbanística actuante، أي يصدر في كل الأحوال عن المصالح الذاتية للإدارة العمرانية، وحين يختلف التقريران في تفسير قواعد التخطيط تحسم الأمانة العامة للبلدية الخلاف (Ley 4/2017، المادة 342.3، الفقرتان b وc). وعلى التقرير أن يتقيد بالتعليمات ومعايير التفسير والبروتوكولات الفنية التي نشرتها البلدية على موقعها الإلكتروني، فأول ما يُسأل عنه مصدر التقرير هو ما إذا كان قد قرأ ما نشرته بلديتكم.
الأشهر الثلاثة، ومن يتحمل المسؤولية إذا كان التقرير خاطئًا
المهلة لا تتحرك. فمهلة البت والتبليغ es de tres meses contados desde la presentación de la solicitud en cualquiera de los registros municipales، أي ثلاثة أشهر تُحسب من يوم دخول الطلب أيًا من السجلات البلدية، ويجوز لمرسوم بلدي تقصيرها لكن لا يجوز له تمديدها أبدًا (Ley 4/2017، المادة 343). وما يغيره التقرير هو ما يبقى على البلدية فعله داخل تلك الأشهر. وحين تمضي الأشهر دون قرار يكون السكوت رفضًا لأشغال البناء بمعنى قانون الأراضي الحكومي، ومنها المباني الجديدة والتوسعات، ورخصةً لما عداها ما لم يخالف المشروع التخطيط الساري مخالفة ظاهرة (المادتان 344 و345)؛ وجانب المشتري من تلك القواعد، مع ساعة السنوات الأربع والأوراق التي يجب أن يراها المشتري، في مذكرة زملائنا في Olga Caballero عن رخص البناء وcédula de habitabilidad في جزر الكناري.
المسؤولية تتبع الاختيار. فعيوب التقرير الذي قدمته الجماعة se considerarán imputables a la persona o entidad promotora que los haya aportado، أي تُعد منسوبة إلى صاحب المشروع الذي قدمه، دون إخلال بما يمكن مطالبة الجهة أو المهنيين الموقعين به (Ley 7/2026، المادة 9.4). وحين تُلغى رخصة لعيوب فاتت التقرير، أو أدى تقرير متأخر إلى انقضاء المهلة، يجوز لمقدم الطلب أن يطلب من البلدية بيان المسؤول، وهو طلب يقطع تقادم دعوى المسؤولية، ويجوز للبلدية التي تدفع أن ترجع على المسؤولين (المادتان 9.1 و9.2). وبعبارة بسيطة: على الجماعة التي تطلب تقريرًا أن تطلبه من جهة رأت تأمينها واعتمادها، وأن تحفظ عقد التكليف مع أوراق الجماعة.
والجماعة التي قدمت طلبها قبل 15 أغسطس ليست مستبعدة. فالنظام ينطبق على الإجراءات الجارية فعلًا، وفيها podrán aportar, en una fase posterior a la solicitud de licencia, los informes técnicos، أي يجوز لمقدمي الطلبات تقديم التقارير الفنية في مرحلة لاحقة لطلب الرخصة، ما لم يكن التقرير البلدي، أو تقرير مطلوب، قد صدر فعلًا؛ ويمنح القانون مقدم الطلب حق السؤال أولًا عن حالة الملف (الحكم الانتقالي، الفقرة 2).
حق البلدية في الرفض
يمكن للبلدية أن ترفض الآلية كلها. فبقرار من مجلسها بكامل هيئته يجوز لها rechazar la posibilidad de que en su ámbito urbanístico de actuación se puedan aportar informes técnicos emitidos en régimen de colaboración a instancia directa del interesado، أي رفض إمكانية أن تُقدَّم في نطاقها العمراني تقارير فنية صادرة في نظام التعاون بمبادرة مباشرة من المعني، وعندئذ تبقى التقارير البلدية واجبة في كل إجراء يبدأ بعد تاريخ ذلك القرار، مع احتفاظ البلدية بصلاحية طلب تلك التقارير بنفسها (المادة 5.4). في 6 أكتوبر 2026 لم نجد قرارًا كهذا فيما تنشره على الإنترنت بويرتو ديل روساريو ولا أوليفا وأنتيغوا وبيتانكوريا وباخارا وتوينيخي؛ وقرار من هذا النوع هو عمل من أعمال المجلس لا مرسوم بلدي، والسؤال الصحيح للبلدية قبل دفع ثمن تقرير هو ما إذا كان مجلسها قد اتخذ قرارًا كهذا وما إذا كانت قد وقّعت اتفاقية مع هيئة مهنية، لأن البلدية التي فعلت الثاني ستحيل الملف إلى الهيئة من تلقاء نفسها.
أي أشغال للجماعة يطالها هذا
يخدم التقرير طلب رخصة، فلا يهم إلا للأشغال التي تحتاج إلى رخصة. ففي جزر الكناري، أشغال الصيانة والترميم والإصلاح وإعادة التأهيل في مبنى غير مصنف لا تضيف حجمًا ولا مساحة بناء تحتاج إلى إخطار مسبق لا إلى رخصة، وكذلك الأشغال الخارجية التي ليست تعديلًا عامًا للواجهة (Ley 4/2017، المادة 332.1)؛ وخريطة أي أشغال للجماعة تسلك أي طريق، بما فيها السقالات، في مذكرتنا عن إعادة عزل السطح. والرخصة هي الطريق للتوسعات من كل نوع، وللتعديل العام للواجهة أو تزجيج الشرفات بمشروع واجهة مشترك، ولأي تدخل في مبنى محمي أو مصنف، وللسقالات والرافعات والدعامات التي ترتكز على قارعة الطريق أو تترك أقل من 1.20 متر من الرصيف الحر (المادة 330.1، الفقرات f وi وp). بئر مصعد يُبنى خارج الواجهة، وطابق يُضاف فوق السطح، وترميم مبنى محمي: تلك هي ملفات الجماعات التي تضيع فيها الشهور والتي يستحق فيها تقرير المطابقة تعرفته. أما المصعد داخل بيت الدرج القائم، دون حجم جديد، فهو عادة إخطار مسبق، والأغلبيات وسقوف التكلفة له في مذكرتنا عن أشغال إمكانية الوصول التي على الجماعة دفعها. والأشغال المأمور بها بعد فحص للمبنى هي الحالة الشائعة الأخرى؛ وما هو الفحص وما الذي يترتب عليه في مذكرتنا عن الفحص الفني للمباني في فويرتيفنتورا.
ومتى مُنحت الرخصة، صراحةً أو بالسكوت، لا يجوز بدء الأشغال ببساطة: فعلى الجماعة أن تخطر البلدية con al menos diez días de antelación a la fecha proyectada para dicho inicio، أي قبل عشرة أيام على الأقل من التاريخ المقرر للبدء، مرفقةً مشروع التنفيذ حين تكون الرخصة قد مُنحت على مشروع أساسي، ولا يلزم أي سند آخر؛ فإن لم يحضر فنيو البلدية في تلك الأيام لتحديد خطوط البناء والمناسيب، جاز لصاحب المشروع والإدارة الفنية وشركة البناء توقيع محضر التخطيط والبدء (Ley 4/2017، المادة 346، كما أعاد القانون صياغتها).
ما نقوم به، وما لا نقوم به
نعدّ جانب الجماعة في ملف الرخصة: عروض الأسعار مقارنةً سطرًا بسطر، والتصويت معدًّا بوثائق واضحة، وأتعاب المشروع وتكاليف الرخصة في الميزانية التي يقرها الملاك، والأشغال تحت الإشراف في الموقع متى بدأت؛ وحين تندرج الأشغال في خط إعانات مفتوح نعدّ الملف ونقدمه. لسنا مهندسين معماريين ولا نكتب مشاريع ولا تقارير مطابقة؛ فذلك شأن المهني الذي يعد المشروع والهيئة أو الجهة التي تكلفها الجماعة. وما نضيفه هو أن الأعمال الورقية شأننا لا شأن الرئيس: الملف متابَع من التصويت إلى التسليم، وكل مرحلة موثقة لكل مالك. انظروا خدمة الأشغال والإعانات لدينا، أو اطلبوا عرض أسعار.
أسئلة شائعة
هل يضمن تقرير المطابقة الرخصة؟
لا. فهو يحل محل التقرير الفني البلدي في النقاط التي يثبتها ويؤخذ في الاعتبار بوصفه رأيًا غير ملزم؛ ويبقى التقرير القانوني لدى البلدية، التي تظل هي من يقرر، وفي ثلاثة أشهر كما كان. وما يزيله هو انتظار فني بلدي.
من يدفع ثمنه، الجماعة أم البلدية؟
الجماعة، حين تطلبه الجماعة: وفق تعرفة الهيئة أو الجهة، بسقف بين 0.5 و3 في المائة من ميزانية التنفيذ المادي للمشروع مضافًا إليها IGIC، فوق رسم الرخصة وضريبة الإنشاءات. وحين تطلب البلدية التقرير بموجب اتفاقيتها الخاصة، تدفع البلدية.
هل يمكن لبلديتنا أن ترفض قبوله؟
نعم، بقرار من مجلسها بكامل هيئته، ينطبق عندئذ على الإجراءات التي تبدأ بعد ذلك التاريخ. في 6 أكتوبر 2026 لم نجد أي قرار كهذا فيما تنشره بلديات فويرتيفنتورا الست على الإنترنت؛ اسألوا البلدية قبل دفع ثمن تقرير، واسألوا ما إذا كانت قد وقّعت مع هيئة مهنية.
طلبنا معلق منذ الربيع. هل ما زال بإمكاننا إضافة تقرير؟
نعم، إذا لم يكن التقرير الفني البلدي قد صدر بعد: فالقانون يتيح لمن لديه إجراء جارٍ تقديم التقرير في مرحلة لاحقة، ويمنحه حق السؤال أولًا عن حالة الملف.
هل ينطبق على إخطار مسبق بأشغال إصلاح؟
لا. فالتقرير لطلبات الرخص. أما الإصلاحات والعزل ومعظم الأشغال الداخلية في مبنى غير مصنف فتسلك طريق الإخطار المسبق، الذي تقدمه الجماعة وتبدأ به دون انتظار أي تقرير؛ ويمكن للبلدية التحقق من الإخطار لاحقًا بتقرير خاص بها.
