التعاقد على الأعمال والخدمات في اتحاد الملّاك: عروض الأسعار والعقد ومن المسؤول إذا ساءت الأمور

الواجهة تحتاج إلى طلاء، وعلى طاولة الرئيس ثلاثة عروض أسعار: اثنان من شركتي بناء، وثالث أرخص بكثير من دهّان يعمل وحده وسوف «يُحضر معه شابين». اتحاد الملّاك يوقّع عقودًا طوال السنة، للمصعد والمسبح والتنظيف والحديقة، وبين حين وآخر لأعمال في المبنى نفسه، وأغلبها لا يسبّب أي مشكلة. أما التي تسبّب المشاكل فتطرح في كل مرة السؤال نفسه: من المسؤول؟ تتابع هذه المذكرة العقد من التصويت إلى آخر فاتورة: من يقرّر ومن يوقّع، وماذا يقول القانون عن عروض الأسعار، وماذا ينبغي أن يتضمّن العقد، وأي أوراق تُطلب من المقاول ولماذا، وماذا يجب على الاتحاد أن يفعل في شأن السلامة حين تجري أعمال في المبنى، ومن المسؤول عن العيوب والفواتير غير المدفوعة والحوادث.

من يقرّر ومن يوقّع

قانون الملكية الأفقية يجعل القرار لجمعية الملّاك، التي يعود إليها Aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias، أي إقرار ميزانيات جميع أعمال إصلاح العقار وتنفيذها، عادية كانت أو استثنائية (Ley 49/1960، المادة 14). والأعمال التي يحتاج إليها المبنى لصيانته إلزامية ولا تتطلّب قرارًا مسبقًا من الجمعية، التي يقتصر دورها هنا على توزيع التكلفة وتحديد طريقة سدادها (المادة 10)؛ أما ميزانية العمل فتبقى للجمعية أن تقرّها. ولبعض الأعمال قواعد خاصة، منها أعمال إتاحة الوصول وتحسينات الطاقة.

بين جمعية وأخرى يتصرّف شخصان. للمدير أن يأمر بما لا يحتمل الانتظار، disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios، أي بأن يأمر بالإصلاحات والتدابير العاجلة وأن يُبلغ بها فورًا الرئيس أو الملّاك عند الاقتضاء (المادة 20)، ثم تُحاط الجمعية علمًا بها بعد ذلك (المادة 14). والذي يوقّع هو الرئيس، لأن El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten، أي أن الرئيس يمثّل الاتحاد قانونًا، أمام القضاء وخارجه، في كل الشؤون التي تخصّه (المادة 13). ثم ينفّذ المدير ما تقرّر في شأن الأعمال ويسدّد المدفوعات (المادة 20). الأنبوب المنفجر يُصلَح أولًا ويُبلَّغ عنه لاحقًا؛ أما طلاء الواجهة فينتظر الجمعية.

ثلاثة عروض أسعار: ممارسة جيدة لا قانون

لا توجد مادة في القانون تحدّد عدد عروض الأسعار التي يجب أن يطلبها الاتحاد. الثلاثة عادة المديرين الحريصين، وما يجعلها مفيدة ليس العدد بقدر ما هو إمكان المقارنة بين العروض: القياسات نفسها، والمواد نفسها مسمّاة بعلامتها وجودتها، ونطاق العمل نفسه، والضريبة مشمولة أو مبيّنة على حدة، ومدة للإنجاز، وتدابير السلامة مسعّرة في بند مستقل. المعهد الوطني الإسباني للسلامة والصحة في العمل، في مثال تطبيقي عن أعمال في أحد الاتحادات، يصف شركة presenta el presupuesto más barato sin especificar partidas en seguridad y salud، أي تقدّم أرخص عرض من دون أن تحدّد بنودًا للسلامة والصحة، وشركة ثانية أغلى يفصّل عرضها القياسات والمواد واليد العاملة والتعاقد من الباطن المزمع ووسائل الحماية التي ستركّبها؛ والاتحاد في المثال يختار الثانية (INSST، المذكرة التقنية NTP 1072، لعام 2016). أما العرض الذي يقول «طلاء الواجهة، مبلغ مقطوع» فلا يمكن مقارنته بشيء.

ماذا ينبغي أن يقول العقد

عقد المقاولة مُلزم ولو اتُّفق عليه شفاهة. اكتبه، واجعله يعالج هذه النقاط.

• السعر. من يتولّى عملًا بمبلغ مقطوع بناءً على مخطط متّفق عليه no puede pedir aumento de precio aunque se haya aumentado el de los jornales o materiales، أي لا يستطيع أن يطلب زيادة في السعر ولو ارتفعت الأجور أو أسعار المواد؛ ولا تُستحق زيادة إلا عن تغيير يضيف أعمالًا وأذن به المالك (القانون المدني، المادة 1593). اذكر في العقد من يملك الإذن بالأعمال الإضافية، وأن الإذن يجب أن يكون كتابة.
• المدفوعات. قاعدة القانون المدني نفسه، ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف، هي أن el precio de la obra deberá pagarse al hacerse la entrega، أي أن ثمن العمل يُدفع عند التسليم (المادة 1599). وكل دفعة سابقة تنازل من الاتحاد: اربط كل دفعة بمرحلة منجزة، لا بتاريخ أبدًا.
• مبلغ محتجز. في أعمال البناء يقبل قانون تنظيم البناء نفسه، بدلًا من التأمين الذي يغطّي عيوب التشطيب في السنة الأولى، la retención por el promotor de un 5 por 100 del importe de la ejecución material de la obra، أي أن يحتجز صاحب المشروع 5 في المئة من تكلفة التنفيذ المادي للعمل (Ley 38/1999، المادة 19). والرقم مرجع معقول لأي عقد.
• التأخير. غرامة عن كل أسبوع تأخير تعفي الاتحاد من إثبات ما كلّفه التأخير. في الشرط الجزائي la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento، أي أن الجزاء يحلّ محل التعويض عن الأضرار والفوائد في حال عدم التنفيذ ما لم يُتفق على غير ذلك (المادة 1152)، والقاضي يعدّله بالإنصاف إذا نُفّذ الالتزام جزئيًا أو على نحو غير سليم (المادة 1154).
• وقف العمل. El dueño puede desistir, por su sola voluntad, de la construcción de la obra aunque se haya empezado، أي أن للمالك أن يعدل بإرادته المنفردة عن إتمام العمل ولو كان قد بدأ، لكن مع تعويض المقاول عن كل نفقاته وعن العمل المنجز وعن الربح الذي كان سيجنيه (المادة 1594). ولذلك فإن ترك مقاول لمجرد أنه بطيء مكلف. أما فسخ العقد لأن المقاول أخلّ به فطريق آخر (المادة 1124)، ويستحق مشورة قانونية قبل إرسال الخطاب.
• التسليم. اختم بمحضر موقّع بما جرى استلامه وما بقي يحتاج إلى إصلاح، مع تاريخ لذلك. وفي أعمال البناء الداخلة في قانون تنظيم البناء يبدأ بهذا المحضر سريان مدد الضمان، والسكوت محسوب: فإذا مضى ثلاثون يومًا على الإخطار الكتابي بأن العمل انتهى من غير أن يبدي صاحب المشروع كتابة تحفظات أو رفضًا مسبّبًا، عُدّ العمل مستلَمًا (Ley 38/1999، المادة 6).

عقود الخدمات: اقرأ المخرج قبل التوقيع

المصعد والتنظيف والحديقة والمسبح عقود مستمرة، وهنا يتمتع الاتحاد بحماية يعرفها قليل من الرؤساء. قانون المستهلكين يعدّ من المستهلكين، إلى جانب الأشخاص الطبيعيين، las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial، أي الكيانات التي لا شخصية قانونية لها وتتصرّف من غير قصد الربح خارج نشاط تجاري أو مهني (Real Decreto Legislativo 1/2007، المادة 3)، وهو وصف ينطبق على اتحاد ملّاك يتعاقد على صيانة مبناه. وفي عقود الخدمات المستمرة يقول القانون نفسه إنه se prohíben las cláusulas que establezcan plazos de duración excesiva o limitaciones que excluyan u obstaculicen el derecho del consumidor y usuario a poner fin al contrato، أي تُحظر الشروط التي تحدّد مددًا مفرطة أو قيودًا تستبعد أو تعرقل حق المستهلك في إنهاء العقد، وإن العقد يجب أن ينص صراحة على الطريقة التي ينهيه بها المستهلك (المادة 62). والقانون لا يذكر عددًا من السنين. اقرأ المدة والتجديد التلقائي ومهلة الإخطار قبل التوقيع، لا في اليوم الذي يريد فيه الاتحاد تغيير المورّد.

الأوراق التي تُطلب، ولماذا

قبل التوقيع، اطلب من الشركة ملفًا صغيرًا. ولكل ورقة سببها.

• الضمان الاجتماعي. هذه هي الورقة التي قد تكلّف الاتحاد مالًا. حين يُعلَن المقاول مسؤولًا عن دفع إعانة لعامل، وهذا ما يترتب على عدم تسجيل العامل أو عدم سداد الاشتراكات (Real Decreto Legislativo 8/2015، المادة 167)، ويكون العمل قد أُسند بعقد، يقول القانون إن el propietario de esta responderá de las obligaciones del empresario si el mismo fuese declarado insolvente، أي أن مالك العمل يُسأل عن التزامات ربّ العمل إذا أُعلن إعساره (المادة 168)، ويمدّ هذه المسؤولية إلى الاشتراكات (المادة 142). والاستثناء المكتوب الوحيد هو الإصلاحات التي يستطيع ربّ البيت أن يتعاقد عليها لمسكنه. اطلب شهادة بأن الشركة لا متأخرات عليها للضمان الاجتماعي، وما يثبت أن من سيكونون في الموقع مسجّلون.
• الأجور. نظام العمال يُلزم المنشأة بأجور واشتراكات المقاولين الذين تستعين بهم لنشاطها الخاص، ثم يعفي من لا يتصرّف بصفة منشأة: لا تقوم هذه المسؤولية cuando el propietario o propietaria de la obra o industria no contrate su realización por razón de una actividad empresarial، أي حين لا يتعاقد مالك العمل على تنفيذه بسبب نشاط تجاري (Real Decreto Legislativo 2/2015، المادة 42). والاتحاد الذي يطلي بيت الدرج عنده يقف في هذا الجانب من الخط.
• الضرائب. القانون الضريبي العام يُلزم من يتعاقد على أعمال ببعض ضرائب مقاوله، لكن فقط في الأعمال أو الخدمات correspondientes a su actividad económica principal، أي المتصلة بنشاطه الاقتصادي الرئيسي (Ley 58/2003، المادة 43)، وهي كلمات لا تصف اتحادًا يصلح مبناه. ومع ذلك تبقى شهادة بأن الشركة لا متأخرات ضريبية عليها علامة رخيصة على من تتعامل معه.
• سجل البناء. الشركات التي تريد أن يُتعاقد معها أو أن تعمل من الباطن في موقع بناء يجب Estar inscritas en el Registro de Empresas Acreditadas، أي أن تكون مقيّدة في سجل المنشآت المعتمدة (Ley 32/2006، المادة 4). والقيد صالح ثلاث سنوات (Real Decreto 1109/2007، المادة 6): اطلب ما يثبت أنه سارٍ.
• التأمين. اطلب وثيقة تأمين المسؤولية المدنية وإيصال القسط الجاري، وتحقّق من أن النشاط المؤمَّن عليه هو الذي تتعاقد عليه، وأن مبلغ التأمين يتناسب مع الضرر الذي قد تسبّبه الأعمال.
• الحِرف الخاصة. بعض الأعمال يحتاج إلى اعتماد خاص. في مثال المعهد كانت مواسير الصرف القديمة من الأسمنت الليفي، فاستعان المقاول لإزالتها بشركة مقيّدة في سجل المنشآت المعرّضة لخطر الأسبستوس.

السلامة في الموقع: ماذا يجب على الاتحاد

ابدأ بما ليس الاتحاد إياه. قواعد تنسيق السلامة بين عدة شركات في مكان عمل واحد تنطبق في نطاق علاقات العمل، وجواب المعهد في شأن الاتحادات يتوقف على ما إذا كان للاتحاد عاملون تابعون له. فإن كان يستخدم بوّابًا أو بستانيًا انطبقت عليه قواعد الوقاية، ومنها التنسيق. وإن لم يكن له عاملون وكان يشتري خدماته من شركات متخصصة، فإن الاتحادات no pueden adquirir la condición de empresario principal، أي لا تستطيع أن تكتسب صفة ربّ العمل الرئيسي (INSST، الأسئلة المتكررة عن تنسيق الأنشطة التجارية، كما قُرئت في 6 أكتوبر 2026).

أما أعمال البناء فأمر آخر، والعبارة تشمل أكثر مما يبدو: فالمرسوم الخاص بالسلامة في أعمال البناء يذكر بين أمثلته الإصلاح والصيانة وأعمال الحفظ كالطلاء والتنظيف (Real Decreto 1627/1997، الملحق I)، وإن كان المعهد يضيف أن الورود في القائمة لا يكفي وحده. وصاحب المشروع في هذا المرسوم هو cualquier persona física o jurídica por cuenta de la cual se realice una obra، أي كل شخص طبيعي أو اعتباري يُنفَّذ العمل لحسابه (المادة 2)، ودليل المعهد عن المرسوم يسمّي الاتحادات التي تبادر بأعمال لإصلاح مبانيها أو ترميمها أو صيانتها أو تحسينها: el promotor es la propia comunidad de propietarios representada por su presidente، أي أن صاحب المشروع هو اتحاد الملّاك نفسه ممثَّلًا برئيسه (INSST، الدليل التقني عن أعمال البناء، طبعة نوفمبر 2019). ومن ذلك تنشأ ثلاثة واجبات.

• منسّق. حين يشارك في العمل أكثر من شركة، أو شركة وعاملون لحسابهم الخاص، أو عدة عاملين لحسابهم الخاص، فإن صاحب المشروع designará un coordinador en materia de seguridad y salud durante la ejecución de la obra، أي يعيّن منسّقًا للسلامة والصحة أثناء تنفيذ العمل، قبل بدء الأعمال أو حالما يتبيّن هذا الظرف (المادة 3). والمنسّق فنّي مختص، مهندس معماري أو معماري تقني أو مهندس في مثال المعهد، وتعيينه لا يُنهي المسألة: La designación de los coordinadores no eximirá al promotor de sus responsabilidades، أي أن تعيين المنسّقين لا يعفي صاحب المشروع من مسؤولياته.
• دراسة السلامة. حين يحتاج العمل إلى مشروع هندسي، على صاحب المشروع أن يتأكد من أن تُعدّ معه دراسة للسلامة والصحة، أو دراسة أساسية في الأعمال الأصغر (المادة 4). والعمل الذي لا مشروع له لا دراسة له، والمعهد يوصي بأن يخطّط المقاول للوقاية في وثيقة خاصة به.
• إخطار الافتتاح. حتى عام 2010 كان على صاحب المشروع أن يخطر سلطة العمل قبل بدء الأعمال؛ وتلك المادة ملغاة. أما الإخطار بافتتاح مكان العمل فإنه se presentará únicamente por los empresarios que tengan la consideración de contratistas، أي لا يقدّمه إلا أرباب العمل الذين لهم صفة المقاولين (المادة 19). وصاحب المشروع، كما يضيف المعهد، يزوّد المقاول بالبيانات التي يحتاج إليها ويسهر على أن يتمّ ذلك.

هناك طريقة في التعاقد تغيّر وضع الاتحاد. فصاحب المشروع الذي يتعاقد مباشرة مع عاملين لحسابهم الخاص tendrá la consideración de contratista respecto de aquéllos، أي يُعدّ مقاولًا بالنسبة إليهم (المادة 2)، وعليه واجبات المقاول. والمرسوم يستثني العمل الذي يستطيع «cabeza de familia»، أي ربّ الأسرة، أن يتعاقد عليه لمسكنه، والدليل يصف هذا الشخص بأنه aquella persona que construye o repara una vivienda (de la cual es titular) para su utilización propia o de su familia، أي من يبني أو يصلح مسكنًا يملكه لاستعماله هو أو لاستعمال أسرته: تعريف كُتب لشخص ولبيت. والطريق البسيط للاتحاد شركة واحدة تتولّى العمل كله بصفة مقاول. فتكون واجبات المقاول عندئذ على تلك الشركة، ويحتفظ الاتحاد بواجبات صاحب المشروع، ومنها المنسّق كلما تعاقدت الشركة من الباطن.

وعدم تعيين المنسّق، أو عدم العمل على إعداد الدراسة، حين يكونان واجبين مخالفة جسيمة، والقانون الذي يعاقب عليها يسمّي los promotores y propietarios de obra، أي أصحاب المشاريع ومالكي الأعمال، بين المسؤولين (Real Decreto Legislativo 5/2000، المادتان 2 و12)، بغرامات من 2,451 إلى 49,180 يورو (المادة 40).

من المسؤول إذا ساءت الأمور

سطران من القانون المدني يفسّران جانبًا كبيرًا من هذا الجدول. El contratista es responsable del trabajo ejecutado por las personas que ocupare en la obra، أي أن المقاول مسؤول عن العمل الذي ينفّذه الأشخاص الذين يستخدمهم في العمل (المادة 1596): فالاتحاد يتعامل مع شركة واحدة ولا يحتاج إلى ملاحقة مقاوليها من الباطن. والذين يضعون عملهم وموادهم في عمل تولّاه المقاول بمبلغ مقطوع no tienen acción contra el dueño de ella sino hasta la cantidad que éste adeude a aquél cuando se hace la reclamación، أي ليست لهم دعوى على مالكه إلا في حدود المبلغ الذي يدين به للمقاول وقت المطالبة (المادة 1597). وهذا هو السبب القانوني لئلا يُدفع أبدًا بما يسبق تقدّم العمل: فما لا يزال الاتحاد يحتجزه هو ما يستطيع مقاول من الباطن لم يُدفع له أن يصل إليه، لا أكثر.

والاتحاد مسؤول هو أيضًا، بصفته مدينًا: con todos los fondos y créditos a su favor، أي بكل الأموال والديون المستحقة له، ثم كل مالك كان طرفًا في الدعوى، عن نصيبه مما بقي غير مدفوع، إلا إذا كان ذلك المالك لا متأخرات عليه للاتحاد (قانون الملكية الأفقية، المادة 22). وللامتناع عن أي فعل جوابه أيضًا. فمالك المبنى مسؤول عن الأضرار الناتجة عن انهدامه كله أو بعضه، si ésta sobreviniere por falta de las reparaciones necesarias، أي إذا وقع بسبب غياب الإصلاحات اللازمة (القانون المدني، المادة 1907).

التراخيص والضريبة، بإيجاز

أغلب أعمال الاتحاد تحتاج إلى إخطار مسبق للبلدية أو إلى ترخيص، بحسب ما يُنفَّذ، والسقالة القائمة على الرصيف قد تتطلّب وحدها ترخيصًا: والخريطة في مذكرتنا عن أعمال السطح. أما الضريبة فقارن العروض شاملة IGIC، مع بيان النسبة التي يطبّقها كل مقاول في عرضه.

ما نفعله وما لا نفعله

في الاتحادات التي نديرها في فويرتيفنتورا تُعرض الأعمال المهمة على الجمعية مع ثلاثة عروض أسعار قابلة للمقارنة وتوصيتنا المكتوبة، من حِرفيين نختارهم ونعيد تقييمهم كل سنة؛ ويُفحص العمل في الموقع قبل سداد أي فاتورة. أتعابنا يُتفق عليها مسبقًا، وليست أبدًا نسبة من قيمة الأعمال، ولا نأخذ عمولات من المورّدين. ولسنا الإدارة الفنية للعمل ولا منسّق السلامة فيه: هؤلاء فنّيون مستقلون، ونطلب من الاتحاد أن يعيّنهم حين يقتضي العمل ذلك. انظر خدمتنا في صيانة الاتحادات وما تشمله أتعاب المدير حين يكون هناك عمل يجب إدارته، أو اطلب عرضًا بأتعاب ثابتة.

أسئلة شائعة

هل يُلزم القانون الاتحاد بطلب ثلاثة عروض أسعار؟

لا. القانون يطلب من الجمعية أن تقرّ ميزانية أعمال الإصلاح وتنفيذها ولا يقول شيئًا عن عدد العروض التي يجب أن تراها. ثلاثة عروض قابلة للمقارنة ممارسة جيدة، وللجمعية أن تطلبها.

هل يستطيع المدير أن يتعاقد مع شركة من دون دعوة الجمعية؟

في ما هو عاجل، نعم: القانون يجيز للمدير أن يأمر بالإصلاحات والتدابير العاجلة ويوجب عليه أن يُبلغ بها فورًا الرئيس أو الملّاك. أما الباقي، أي ميزانية عمل الإصلاح وتنفيذه، فهو للجمعية.

نريد أن نتعاقد مع دهّان وكهربائي، وكلاهما يعمل لحسابه الخاص، لبيت الدرج. هل نحتاج إلى منسّق سلامة؟

إذا كان العمل من أعمال البناء بمعنى المرسوم، نعم: وجود عدة عاملين لحسابهم الخاص في عمل واحد إحدى الحالات التي يجب فيها على صاحب المشروع أن يعيّن منسّقًا، وبالتعاقد معهم مباشرة يُعامل الاتحاد على أنه مقاولهم. شركة واحدة تنجز العمل كله بعامليها تُغني عن الأمرين.

أفلس المقاول والعمل في منتصفه، والمبلّط الذي لم يدفع له قط يريد أن يدفع له الاتحاد. هل عليه ذلك؟

فقط في حدود ما كان الاتحاد لا يزال مدينًا به للمقاول حين قدّم المبلّط مطالبته. والاتحاد الذي لم يدفع أكثر من قيمة العمل المنجز لا يدين بشيء آخر، ولهذا يُدفع بحسب المراحل المنجزة.

شركة المصعد تقول إن عقدنا يتجدّد تلقائيًا لسنوات. هل نحن مقيّدون؟

ليس بالضرورة. في عقد بين منشأة واتحاد يتصرّف بصفة مستهلك، تُحظر الشروط التي تحدّد مدة مفرطة أو تعرقل حق إنهاء العقد، ويجب أن يبيّن العقد كيف يُنهى. والقانون لا يحدّد عددًا من السنين، فالجواب يتوقف على الشرط نفسه: اعرضه على من يقرؤه قبل تاريخ التجديد.