مالكٌ تقاعد واستقرّ في كوراليخو يموت هناك، وأبناؤه يعيشون في هامبورغ وفي مانشستر. رسوم الجماعة تظل تستحق كل شهر، والرسائل تظل تصل إلى شقة خالية، ولفترةٍ لا أحد مالكٌ على نحو يستطيع المدير أن يتعامل معه. هذه المقالة عن تلك الفترة: من يدين بالرسوم ما دامت التركة مفتوحة، وما الذي يجوز لجماعة الملاك أن تفعله، وما الذي ينبغي أن تقوله الأسرة للمدير ومتى، ومن يتكلم باسم الشقة في الاجتماع، وما الذي يتغير يوم يُوقَّع السند الموثَّق. أما من يرث وكم يكلّف ذلك من ضرائب فمجال زملائنا في Olga Caballero؛ ومقالتهم عن التنازل عن الميراث رفيقة هذه المقالة.
بين الوفاة والقبول توجد تركة، لا مالك
بموجب القانون المدني الإسباني لا يصير أحدٌ وارثًا بمجرد الوفاة. فمن سمّته الوصية، أو دعاه القانون، عليه أن يقبل، وإلى ذلك الحين تؤلّف الأموال ما يسمّيه القانونيون herencia yacente، أي التركة التي تنتظر من يقبلها. تصفها المحكمة العليا في حكم صدر عام 2025: el patrimonio se encuentra sin un titular actual, pero únicamente de manera interina، أي أن الذمة المالية تبقى بلا صاحب حالي، لكن بصفة مؤقتة فقط (الحكم 1311/2025 بتاريخ 25 سبتمبر). وحين يقبل الوارث يسدّ القانون المدني الفجوة إلى الوراء: Los efectos de la aceptación y de la repudiación se retrotraen siempre al momento de la muerte de la persona a quien se hereda، أي أن آثار القبول والتنازل ترتدّ دائمًا إلى لحظة وفاة المورِّث (المادة 989).
والرسوم لا تنتظر شيئًا من هذا. فواجب المساهمة في النفقات المشتركة يقع على كل مالك (Ley 49/1960، المادة 9)، وقد قالت المحكمة العليا في يوليو 2026 أيَّ نوع من الواجبات هو: una obligación legal inherente a la titularidad dominical del elemento privativo, de modo que corresponde a quien ostenta la condición de propietario en el momento de su devengo، أي التزام قانوني ملازم لملكية الشقة، فيقع على من له صفة المالك لحظة استحقاقه (الحكم 1176/2026 بتاريخ 16 يوليو). ولذلك تحمل الشقة الموروثة طبقتين من الدين. فما تركه المتوفى دون سداد دينٌ على التركة كأي دين آخر. وما يستحق بعد الوفاة يقع على من يتبيّن أنه المالك، محسوبًا من يوم الوفاة.
تنبيه قبل القواعد. كيف يتلقى الورثة التركة، وإلى أي حدّ يُسألون عن ديونها، مسألتان من مسائل قانون الميراث، وأول ما يجب حسمه لأسرة لها صلات ببلدين هو قانون أي بلد هذا. تضع اللائحة الأوروبية القاعدة العامة، وهي قانون الدولة التي كان للمتوفى فيها محل إقامته المعتاد وقت الوفاة، وتجيز للشخص أن يختار بدلًا منه، في وصية، قانون جنسيته (اللائحة (الاتحاد الأوروبي) 650/2012، المادتان 21 و22). والقانون المحدَّد على هذا النحو يحكم، في ما يحكم، las condiciones y los efectos de la aceptación o renuncia de la herencia o del legado، أي شروط وآثار قبول التركة أو الوصية بمال معيّن أو التنازل عنهما، وكذلك la responsabilidad por las deudas y cargas de la herencia، أي المسؤولية عن ديون التركة وأعبائها (المادة 23). وقواعد القبول ومسؤولية الوارث في الأقسام التالية هي قواعد القانون المدني الإسباني: إنها القواعد لمالك كان يعيش هنا ولم يُجرِ ذلك الاختيار. وحيث يحكم الميراثَ قانونٌ آخر، فذلك القانون هو الذي يروي جانب الورثة. أما جانب الجماعة فلا يتحرك: من يدين بالرسم، وعمَّ تُسأل الشقة، وإلى أين تذهب الإخطارات، وكيف تُرفع الدعوى أمام محكمة إسبانية، ومن يصوّت، كلها في قانون الملكية الأفقية وفي قانون الإجراءات الإسباني.
ما الذي يتحمّله الوارث بقبوله
المشتري والوارث يقفان في موضعين مختلفين. فالقانون لا يجعل المشتري مسؤولًا إلا بالشقة، ولمدة محدودة فقط: المكتسِب responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios، أي يُسأل بالعقار المكتسَب نفسه عن المبالغ المستحقة لجماعة الملاك، حتى الجزء الذي استحق من سنة الشراء والسنوات التقويمية الثلاث السابقة لها (Ley 49/1960، المادة 9). أما الوارث الذي يقبل دون قيد فيحلّ محلّ المدين نفسه: quedará el heredero responsable de todas las cargas de la herencia, no sólo con los bienes de ésta, sino también con los suyos propios، أي يصير الوارث مسؤولًا عن جميع أعباء التركة، لا بأموالها فحسب بل بأمواله الخاصة أيضًا (القانون المدني، المادة 1003). ويتيح القانون المدني وسيلة لإبقاء الذمتين منفصلتين، هي القبول بشرط الجرد، الذي يُعلَن أمام موثّق ويحصر مسؤولية الوارث في ما تحتويه التركة (المادتان 1011 و1023)؛ والمقالة المشار إليها أعلاه تشرحه، مع البديل الآخر وهو الرفض.
وإلى أن يُتَّخذ ذلك القرار لا يدين المدعوّ إلى التركة بشيء شخصيًا. في قضية عام 2025 رفعت أرملة دعوى على اثنين من أبناء زوجها عن نفقات دفعتها عن أموال من التركة؛ فأجابا بأنهما لم يقبلا، وقضت المحكمة العليا بأن من طعن منهما لا يجوز إلزامه بسداد ديون طُولب بها بصفته وارثًا. فالحضور في الدعوى دون التنازل لم يكن قبولًا. ويحمي القانون المدني كذلك الأمور العادية التي تقوم بها الأسرة بعد الوفاة: Los actos de mera conservación o administración provisional no implican la aceptación de la herencia, si con ellos no se ha tomado el título o la cualidad de heredero، أي أن أعمال الحفظ المحض أو الإدارة المؤقتة لا تعني قبول التركة ما لم يُتَّخذ بها لقب الوارث أو صفته (المادة 999). والاستمرار في سداد رسوم الشقة كي لا يكبر الدين هو من نوع الأعمال التي تصفها تلك المادة؛ أما هل يتجاوز دفعٌ بعينه أو توقيعٌ بعينه ذلك الحدّ فسؤال يُطرح على المحامي قبل الإقدام عليه لا بعده.
وحيث يتعدد الورثة يضيف القانون المدني قاعدة تفاجئ الأسر: متى قُسمت التركة جاز للدائنين podrán exigir el pago de sus deudas por entero de cualquiera de los herederos que no hubiere aceptado la herencia a beneficio de inventario، أي أن يطالبوا بسداد ديونهم كاملة أيَّ وارث لم يقبل التركة بشرط الجرد (المادة 1084). ومن يدفع يستردّ بعد ذلك من الآخرين نصيبهم (المادة 1085).
ما الذي تستطيعه الجماعة ما دام لا أحد يقبل
ليست الجماعة مضطرة إلى انتظار الأسرة. فالتركة التي لا صاحب لها يجوز أن تُرفع عليها الدعوى (Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 6) وتمثُل أمام القضاء بمن يديرها (المادة 7)، وفي يناير 2026 كرّرت المحكمة العليا أن la legitimación pasiva de la herencia yacente no ofrece duda، أي أن صفة herencia yacente في أن تكون مدَّعًى عليها لا شك فيها، في دعوى رُفعت على تركة في شخص ورثتها المعروفين الأحياء (الحكم 67/2026 بتاريخ 26 يناير). وقانون الملكية الأفقية يشير في الاتجاه نفسه بشأن الرسوم: podrá ser demandado el titular registral, a efectos de soportar la ejecución sobre el inmueble inscrito a su nombre، أي يجوز أن تُرفع الدعوى على المالك المقيَّد في السجل، ليتحمّل التنفيذ على العقار المقيَّد باسمه (المادة 21). أما المطالبة نفسها، والخطوات التي يشترطها القانون قبلها، والمدة المتاحة للجماعة لرفعها، فمعروضة في مقالتنا عن رسوم الجماعة غير المسددة.
ما يهمّ أسرة في الخارج هو كيف تبلغها مطالبة كهذه. في الـ monitorio، وهو إجراء أمر الأداء الخاص برسوم الجماعة، تُخطِر المحكمة على العنوان الذي أعطاه المالك للجماعة، وإن لم يوجد ففي الشقة، وإن تعذّر ذلك فبالنشر، أي edictos (Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 815). وقد رسمت المحكمة العليا الحدود عام 2021 وهي منعقدة بكامل هيئتها. فإذا وُجدت أدنى إشارة إلى وارث محتمل وجب البحث عنه وإعلامه بالدعوى. وإذا مات المالك بلا وصية وبلا أقارب معروفين، استدعت المحكمة الورثة المجهولين بالنشر، ثم debería comunicar a la Delegación de Economía y Hacienda correspondiente la pendencia del proceso، أي ينبغي لها أن تبلّغ مندوبية الاقتصاد والمالية المختصة بأن الدعوى قائمة (الحكم 590/2021 بتاريخ 9 سبتمبر)، لأن الدولة ترث حين لا يرث أحد غيرها، وبالنسبة إلى الدولة se entenderá siempre aceptada la herencia a beneficio de inventario، أي تُعدّ التركة دائمًا مقبولة بشرط الجرد (القانون المدني، المادة 957).
قضية من أريسيفي، فصلت فيها المحكمة العليا في يونيو 2026، تبيّن ثمن الصمت. امرأة كانت تملك منزلًا في لانزاروتي ماتت عام 2020؛ ووارثها الوحيد كان أباها، المقيم في دار للمسنّين في ألمانيا. الرجل الذي باعها المنزل رفع دعوى على تركتها بسبب جزء غير مدفوع من الثمن، وأخبر المحكمة بما يعرفه عن الأب وطلب منها أن تعثر عليه؛ فلم يُعثر عليه، ومضت الدعوى بالنشر، وصار الحكم نهائيًا. ثم ظهرت وارثة الأب بعد ثلاثة عشر شهرًا من النشر وطلبت من محكمة أريسيفي إبطال الحكم. وكان الأوان قد فات: فالحكم الصادر في غياب المدَّعى عليه يجوز إبطاله De cuatro meses, a partir de la publicación del edicto de notificación de la sentencia firme, si ésta no se notificó personalmente، أي خلال أربعة أشهر من نشر إعلان تبليغ الحكم النهائي إذا لم يُبلَّغ شخصيًا (Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 502)، ورأت تلك المحكمة أن الإقامة في ألمانيا ليست القوة القاهرة التي كانت ستمدّ المهلة. فطلبت بعدئذ من المحكمة العليا مراجعة الحكم بدعوى الغش، وخسرت مرة أخرى. وذكّرت المحكمة بأن النشر ملاذ أخير، إذ solo cabe acudir a él como última solución cuando no se conoce el domicilio de la persona que deba ser notificada o se ignora su paradero، أي لا يجوز اللجوء إليه إلا حلًّا أخيرًا حين لا يُعرف موطن الشخص المطلوب تبليغه أو يُجهل مكان وجوده، وبأن المدّعي الذي يخفي عنوانًا يعرفه، أو لا يبذل أدنى جهد للعثور عليه، يخسر الحكم؛ لكن هذا المدّعي كان قد أعطى المحكمة كل خيط لديه (الحكم 948/2026 بتاريخ 18 يونيو).
وحيث يحكم القانونُ المدني الميراثَ، للجماعة أيضًا وسيلة لإنهاء الانتظار. فكل ذي مصلحة في معرفة هل يقبل الوارث، ودائن التركة واحد منهم، له أن يطلب من موثّق أن يطرح السؤال: وللمدعوّ ثلاثون يومًا تقويميًا ليقبل، أو يقبل بشرط الجرد، أو يتنازل، وإن لم يقل شيئًا se entenderá aceptada la herencia pura y simplemente، أي تُعدّ التركة مقبولة قبولًا مطلقًا (القانون المدني، المادة 1005). ومنذ 2015 لا يطرح ذلك السؤال إلا موثّق؛ وحكم عام 2025 يقول ذلك صراحةً. وللدائن المعترَف به في الوصية أو من الورثة، أو الحائز سندًا تنفيذيًا، أن يعترض على قسمة التركة إلى أن يُوفّى دينه أو يُضمن (القانون المدني، المادة 1082؛ Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 782).
ماذا تقول للمدير، ومتى
الرسالة الأولى لا تحتاج إلى سند موثَّق. تحتاج إلى ثلاثة أمور: أن المالك قد مات، ومن يتولى أمر التركة، وإلى أين تكتب الجماعة من الآن فصاعدًا. يجيز القانون لكل مالك أن يعيّن عنوانًا في إسبانيا للإخطارات، وحيث لم يُعطَ عنوان فالشقة نفسها هي العنوان، وبعدها تأتي لوحة الإعلانات (Ley 49/1960، المادة 9). والأسرة التي تعطي أمين السر في اليوم الأول عنوانًا يعمل تكون قد أخرجت نفسها من قصة أريسيفي.
والرسالة الثانية تأتي حين تُقبل التركة وتُخصَّص الشقة. يطلبها القانون باسمها: على كل مالك أن يبلّغ أمين السر، بوسيلة تترك دليلًا على الاستلام، el cambio de titularidad de la vivienda o local، أي تغيّر ملكية المسكن أو المحل (المادة 9). وفي الميراث يثبت ذلك التغيّرَ السندُ الموثَّق بقبول التركة وتخصيص الأموال، لأن القسمة هي التي تحوّل نصيبًا في تركة إلى ملكية شقة: confiere a cada heredero la propiedad exclusiva de los bienes que le hayan sido adjudicados، أي تمنح كل وارث الملكية الخالصة للأموال التي خُصّصت له (القانون المدني، المادة 1068). ومن ذلك اليوم تصير الإيصالات والإخطارات والصوت للمالك الجديد، وينبغي أن تقول دفاتر الجماعة ذلك.
من يحضر ويصوّت في الأثناء
يقول القانون كيف يحضر المالك الاجتماع: بنفسه أو بممثل، ويكفي لإثبات التمثيل محرَّر موقَّع من المالك. وليس فيه سطر واحد مكتوب للتركة. وأقرب قاعدة هي قاعدة الشقة التي لها عدة ملاك، وعليهم أن يعيّنوا ممثلًا واحدًا para asistir y votar en las juntas، أي لحضور الاجتماعات والتصويت فيها (Ley 49/1960، المادة 15). وقبل قسمة التركة لا يكون الورثة بعدُ شركاء في ملكية الشقة. فلكل منهم نصيب في التركة كلها، وبعبارة المحكمة العليا ningún heredero puede reclamar para sí, sino para la comunidad hereditaria، أي لا يجوز لأي وارث أن يطالب لنفسه، بل لجماعة الورثة (الحكم 701/2026 بتاريخ 7 مايو). والجواب العملي واحد في الحالتين: صوت واحد، ومن ورائه ورقة وقّعها جميع المدعوّين إلى التركة.
وقاعدتان أخريان من المادة نفسها تمسّان كثيرًا من الشقق الموروثة. فحيث يكون للأرملة أو الأرمل حق الانتفاع وللأبناء ملكية الرقبة، يعود الحضور والتصويت إلى مالك الرقبة، ويُعدّ ممثَّلًا بالمنتفع ما لم يقل غير ذلك؛ وفي الأشغال الاستثنائية وأشغال التحسين، من بين قرارات أخرى، يجب أن يكون التفويض صريحًا. والشقة المتأخرة في السداد لها كلمة وليس لها صوت: فالملاك غير المسدِّدين عند بدء الاجتماع podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto، أي يجوز لهم أن يشاركوا في مداولاته لكن ليس لهم حق التصويت، ما لم يكونوا قد طعنوا في الدين أمام القضاء أو أودعوا المبلغ. والتركة التي توقفت رسومها يوم الوفاة تصل إلى اجتماعها الأول بلا صوت.
البيع من التركة، والتأمين
كثير من الأسر تبيع. وكي تبيع عليها أولًا أن تكون مالكة على الورق، ولهذا يُوقَّع القبول قبل البيع، في الصباح نفسه إن لزم الأمر، وبموجب القانون المدني بيعُ الشقة عملٌ لا يقوم به إلا وارث: إنه قبول. وعند الموثّق على البائع أن يصرّح هل رسوم الجماعة مسدَّدة وأن يسلّم شهادة ديون الجماعة، التي يصدرها أمين السر خلال سبعة أيام تقويمية من طلبها؛ ومقالتنا عن شهادة الديون تقرأ تلك الفقرة من القانون سطرًا سطرًا. وما تدين به التركة يُسوّى عند البيع، وإلا تبع الشقة ضمن الحدّ الموصوف أعلاه.
ووثيقة تأمين المسكن الخاصة بالمتوفى لا تنتهي بالوفاة هي الأخرى. فقانون التأمين يطبّق على الوفاة القواعد التي يضعها للبيع: el adquirente se subroga en el momento de la enajenación en los derechos y obligaciones que correspondían en el contrato de seguro al anterior titular، أي يحلّ المكتسِب في تلك اللحظة محلّ صاحب الوثيقة السابق في الحقوق والالتزامات التي كانت له في عقد التأمين، ما لم تكن الوثيقة اسمية وتنصّ شروطها العامة على غير ذلك؛ ويجب إبلاغ شركة التأمين كتابةً خلال خمسة عشر يومًا، ويُسأل الورثة عن الأقساط التي استحقت، ولكل من الطرفين أن ينهي العقد خلال خمسة عشر يومًا، شركة التأمين من علمها بالتغيّر والمالك الجديد من علمه بوجود الوثيقة (Ley 50/1980، المواد 34 و35 و37). أما وثيقة تأمين المبنى فهي للجماعة ولا يمسّها شيء من هذا.
ما الذي نفعله، وما الذي لا نفعله
في الجماعات التي نديرها، ميراثٌ لم يفكّه أحد هو أحد المصادر المعتادة للدين، وخدمتنا في تحصيل المتأخرات تعامله على حقيقته. كل حالة تبدأ بالملف: كم المستحق، ومنذ متى. ثم يأتي تنبيه، فمطالبة رسمية مكتوبة، وحيث توجد رغبة في السداد خطة سداد؛ ونراسل الملاك والورثة في الخارج بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية. وإذا وجب أن تصل حالة إلى المحكمة تولّاها محامو المجموعة أنفسهم، مع عرض سعر مكتوب للمسار القضائي قبل إيداع أي شيء.
وما لا نفعله هو أن نقرّر من يرث، أو أن نشير على وارث بأن يقبل أو لا يقبل. ذلك عمل المحامي، وأول ما نقوله للأسرة أن تنجزه. وإذا كنت قد ورثت للتوّ شقة في جماعة نديرها، اكتب إلينا مع عنوان المبنى وسنخبرك بما لدى الجماعة في ملفها وبما تحتاجه منك.
أسئلة شائعة
مات أبي ولم أقبل التركة. هل عليّ أن أدفع رسوم الجماعة عنه؟
بموجب القانون المدني، لا شخصيًا إلى أن تقبل. لكن الرسوم تظل تتراكم، والشقة تُسأل عنها ضمن حدّ القانون، وإذا قبلت فهي عليك من يوم الوفاة، مع ما تركه أبوك دون سداد. والاستمرار في سدادها عن التركة هو من الأعمال التي يسمّيها القانون المدني حفظًا؛ واسأل محاميك قبل أن توقّع أي شيء بصفتك وارثًا.
نحن ثلاثة ورثة ولم يُقسم شيء. من يذهب إلى الاجتماع؟
شخص واحد، ومعه محرَّر وقّعه الثلاثة. للشقة صوت واحد، وتفقده ما دامت هناك رسوم غير مسدَّدة عند بدء الاجتماع.
كتبت الجماعة إلى الشقة ولم يرَ أحد الرسائل. هل يُعتدّ بذلك؟
نعم، إذا لم يكن قد أُعطي عنوان آخر: فالقانون يجعل الشقة عنوان الإخطارات، وبعدها لوحة الإعلانات. والمطالبة القضائية تتبع الترتيب نفسه وتنتهي بالنشر. أعطِ أمين السر عنوانًا اليوم.
هل تستطيع الجماعة أن تجبرنا على أن نقرّر؟
حيث يحكم القانونُ المدني الميراثَ، لها أن تطلب من موثّق أن يطرح السؤال. وعندئذ أمامكم ثلاثون يومًا تقويميًا لتقبلوا، أو تقبلوا بشرط الجرد، أو تتنازلوا، والسكوت يُعدّ قبولًا مطلقًا.
نريد أن نبيع الشقة فورًا. ما شأن الجماعة بذلك؟
هي التي تصدر شهادة الديون التي سيطلبها الموثّق، خلال سبعة أيام تقويمية. وما تدين به التركة يُسوّى عند البيع، وإلا تبع الشقة ضمن حدّ القانون.
