المحضر بالإنجليزية أم بالألمانية؟ لغة اتحاد الملّاك في إسبانيا وما الذي يستطيع أن يطلبه مالك في الخارج

ستون شقة في كوستا كالما: اثنتان وخمسون منها لألمان وبريطانيين، وثمانٍ لإسبان. منذ سنوات تُعقد الجمعية السنوية بالإنجليزية، مع ملخص بالألمانية في آخرها، وبالإسبانية لمن يطلب. في هذا الخريف تصل إلى الرئيس رسالتان. مالك إسباني يقول إن الجمعية الأخيرة باطلة لأنها لم تُعقد بالإسبانية. ومالك ألماني يقول إن محضراً لم يستطع قراءته لا يُلزمه. لا أحد منهما على حق، وكل منهما يشير إلى أمر يحسن بالاتحاد أن يحسمه قبل أن يجتمع من جديد. يشرح هذا المقال ما يقوله القانون الإسباني عن لغة الجمعية والدعوة والمحضر، وما قضت به المحاكم، وما الذي يستطيع أن يطلبه مالك يقيم في الخارج وما الذي لا يستطيع.

القانون صامت، والدستور لا يتحدث عن الجمعيات

ينظّم قانون الملكية الأفقية من يدعو إلى الجمعية، وإلى أين تُرسل الدعوة، وما الأغلبيات اللازمة، وما الذي يجب أن يتضمنه المحضر. ولا تذكر أي مادة لغة بعينها. والحجة المؤيدة للإسبانية تبدأ في العادة من أعلى، من الدستور: El castellano es la lengua española oficial del Estado. Todos los españoles tienen el deber de conocerla y el derecho a usarla، أي أن القشتالية هي اللغة الإسبانية الرسمية للدولة، وعلى جميع الإسبان واجب معرفتها ولهم حق استعمالها (المادة 3). أما القواعد التي تفرض الإسبانية فعلاً فموجّهة إلى السلطات: فالإدارة العامة للدولة تباشر إجراءاتها بالقشتالية (Ley 39/2015، المادة 15)، وكذلك تفعل المحاكم (Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 142). واتحاد الملّاك ليس هذا ولا ذاك. وحين استخلصت محكمة إقليمية الواجب نفسه من الدستور، صحّحت المحكمة العليا ذلك.

ما قضت به المحكمة العليا عام 2002

جاءت القضية من محكمة في قرطاجنة: اتحاد فيه 148 مالكاً أجنبياً، منهم 94 بريطانياً، وإسبانيان اثنان. وقد عُقدت جمعيته السنوية في سبتمبر 1994 بالإنجليزية، كالمعتاد. فطلب مالكان من القضاء إبطالها والأمر بعقد جمعية جديدة بالإسبانية، con traducción a tantos idiomas como propietarios de diferentes nacionalidades existan، أي مع الترجمة إلى لغات بعدد ما يوجد من ملّاك من جنسيات مختلفة. رفضت محكمة الدرجة الأولى الدعوى، وقبلتها المحكمة الإقليمية، ثم نقضت المحكمة العليا ذلك الحكم (الحكم رقم 1052/2002 المؤرخ في 15 نوفمبر 2002).

قالت المحكمة إن الدستور لا يمنع استعمال لغة أجنبية في العلاقات بين الأفراد، tanto más cuando así lo aconsejan las circunstancias y la naturaleza del acto، أي ولا سيما حين تنصح بذلك الظروف وطبيعة التصرف. وكان قانون الملكية الأفقية منطبقاً على تلك الجمعية، لكن انطباقه no se extiende a que aquélla haya de celebrarse necesariamente en el idioma español، أي لا يمتد إلى وجوب عقدها بالضرورة باللغة الإسبانية.

ثلاث وقائع كان لها وزنها في الحكم، ويحسن بأي اتحاد أن يتذكرها.

• الملّاك كانوا قد اختاروا. في جمعية 1992 se aprobó por unanimidad su celebración en inglés، أي أُقرّ بالإجماع عقدها بالإنجليزية، وفي 1993 أُقرّ ذلك من جديد. ورأت المحكمة في ذلك la voluntad mayoritaria de los propietarios، أي إرادة أغلبية الملّاك.
• لم يُمنع أحد من الإسبانية. المالك المعترض شارك في الجمعية وترجم له المدير، sin que en momento alguno se privara a aquél de su derecho a utilizar el idioma español، أي دون أن يُحرم في أي لحظة من حقه في استعمال اللغة الإسبانية.
• القرارات كانت مقروءة بالإسبانية. المحاضر المقدَّمة إلى المحكمة كانت محرَّرة بالإسبانية. وكان المالك نفسه قد اقترح أن تُترجم إلى الإسبانية، على الأقل، القرارات المعروضة للتصويت، en lo que ciertamente le asistía razón، أي وقد كان محقاً في ذلك بلا شك، كما قالت المحكمة، ولم يثبت أن ذلك قد خولف.

إذن يجوز أن تُعقد الجمعية باللغة التي يشترك فيها معظم ملّاكها. وما فحصه الحكم كان أضيق من مسألة اللغة: هل استطاع المالك المعترض أن يشارك وأن يعرف ما يُصوَّت عليه. وقبل ذلك بعامين كانت المحكمة الإقليمية في جزر البليار قد انتهت إلى النتيجة نفسها في جمعية عُقدت بالإنجليزية، realizando el presidente y la secretaria de la comunidad las tareas de intérprete، أي بأن تولّى رئيس الاتحاد وأمينة سره مهمة الترجمة الشفوية. والمالك الناطق بالإسبانية الذي رفع الدعوى كان قد تكلّم وقدّم مقترحات وصوّت (الحكم رقم 543/2000 المؤرخ في 31 يوليو 2000).

ما لا يمنحه: حقاً في لغتك أنت

يقرأ المالك المقيم في الخارج ذلك الحكم أحياناً بالمقلوب، كأنه حق في أن يُخاطَب بالألمانية أو الإنجليزية. والمدّعيان في قضية 2002 كانا قد طلبا شيئاً قريباً من ذلك، ترجمة لكل جنسية، وخسرا. وحكمان للمحكمة الإقليمية في مالقة، قرأناهما كاملين، يبيّنان مصير هذه الحجة.

في 2019 ردّت مالكة أجنبية رُفعت عليها دعوى برسوم غير مدفوعة بأن الدعوات والمحاضر كان يجب أن تُترجم، إلى الإنجليزية على الأقل. فرفضت المحكمة ذلك. فهي لم تطلبه قط: ninguna petición al respecto consta realizada de forma fehaciente، أي لا يثبت أن أي طلب بهذا المعنى قُدّم على نحو يمكن إثباته. وكان عبء الإثبات عليها: le correspondía a la apelante acreditar su desconocimiento del idioma، أي كان على المستأنِفة أن تثبت جهلها باللغة، والمدير كان قد شهد بأن حديثه معها جرى كله بالإسبانية (الحكم رقم 559/2019 المؤرخ في 28 أكتوبر 2019). وفي 2007 كانت المحكمة نفسها قد رفضت استئناف مالك امتنع عن الدفع alegando el desconocimiento del idioma, cuando ha sido hasta Presidente de la comunidad، أي محتجاً بجهله باللغة، مع أنه كان حتى رئيساً للاتحاد (الحكم رقم 677/2007 المؤرخ في 28 نوفمبر 2007).

هذه أحكام استئناف في رسوم غير مدفوعة، وليست اجتهاداً للمحكمة العليا. وقد بحثنا في أحكام تلك المحكمة فلم نجد حكماً يفرض واجب ترجمة الدعوات أو المحاضر. وما تبيّنه هذه الأحكام يتفق مع القانون. فالمادة 18 تعدّد الأسباب التي يجوز الطعن في قرار بناءً عليها، وعدم الفهم ليس واحداً منها: يجب أن تكون هناك مخالفة للقانون، والقانون لا يشترط أي ترجمة.

الدعوة: إلى أين تذهب، وكم تكلّف ترجمة خاطئة

يقول القانون من يرسل الدعوة إلى الجمعية، وما الذي يجب أن تتضمنه، وإلى أين يجب أن تذهب. ولا يقول بأي لغة. وعلى كل مالك أن يبلّغ أمين السر el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad، أي الموطن في إسبانيا لأغراض الاستدعاءات والإخطارات من كل نوع المتصلة بالاتحاد (Ley 49/1960، المادة 9). فإن لم يبلّغ موطناً كانت الشقة نفسها هي الموطن، والإخطار المسلَّم إلى من يشغلها ينتج كامل آثاره. وإن تعذّر التسليم عُلّقت الدعوة على لوحة الإعلانات وأنتجت آثارها بعد ثلاثة أيام تقويمية. فالمالك المقيم في دوسلدورف الذي لم يبلّغ موطناً ولا يقرأ الإسبانية يُعدّ، في نظر القانون، مدعوّاً على الوجه الصحيح. ومقالنا عن الجمعية السنوية حين تقيم في الخارج يشرح كيف تتجنب ذلك.

أما الاتحاد الذي يترجم فيتحمّل مخاطرة خاصة به. اتحاد في جنوب تينيريفي كان يحرّر دعواته بأربع لغات، الإيطالية والإنجليزية والإسبانية والألمانية، ويرسل إلى كل مالك نسخته. وفي جمعية فبراير 2016 كانت النسخة الإيطالية مسودة. كان بندها 7 يتحدث عن تفويض مجلس الإدارة بمعاقبة الملّاك الذين يخالفون القواعد. أما الدعوة النهائية فأعلنت قرارات تخص الأشغال في شقة بعينها، وإجراءات قانونية عند الاقتضاء. وكان مالك تلك الشقة يتسلّم دعواته بالإيطالية، فلم يعلم بما يُقرَّر إلا في الجمعية نفسها. واحتجّ الاتحاد بأن ترجماته خدمة خارجة عن هيئات إدارته، que no tiene valor oficial, ni probatorio، أي لا قيمة رسمية لها ولا قيمة في الإثبات، لأن الرئيس لا يوقّعها. فأجابت المحكمة بأن la forma habitual de convocar a los propietarios es notificarles la convocatoria en su lengua، أي أن الطريقة المعتادة لدعوة الملّاك هي إبلاغهم الدعوة بلغتهم، وبأنه، ما دام الخطأ غير منسوب إلى المالك، la consecuencia correcta es la nulidad del acuerdo، أي أن النتيجة الصحيحة هي بطلان القرار (المحكمة الإقليمية في سانتا كروث دي تينيريفي، الحكم رقم 35/2020 المؤرخ في 7 فبراير 2020). فالترجمة لا تكون مجاملة إلا ما دام المالك يتسلّم معها النص الموقَّع. فإن كانت الترجمة هي كل ما يتسلّمه، فهي دعوته.

ومهلة الطعن تتبع المنطق نفسه. تسقط الدعوى بعد ثلاثة أشهر من القرار، أو بعد سنة إن كان مخالفاً للقانون أو للنظام الأساسي، والنص يقول: Para los propietarios ausentes dicho plazo se computará a partir de la comunicación del acuerdo conforme al procedimiento establecido en el artículo 9، أي أن هذه المهلة تُحسب للملّاك الغائبين من تاريخ إبلاغ القرار وفق الإجراء المقرر في المادة 9 (المادة 18). وبهذه الصياغة تسري من يوم إبلاغ المحضر، لا من يوم ترجمته.

المحضر: نص واحد هو المعتمَد

تُدوَّن القرارات في سجل محاضر diligenciado por el Registrador de la Propiedad، أي مصدَّق من أمين السجل العقاري (المادة 19). واللائحة التي تفصّل تلك العبارة تتناول الأوراق المرقَّمة وختم أمين السجل، ولا تقول هي أيضاً شيئاً عن اللغة (Reglamento Hipotecario، المادة 415). ويعدّد القانون ما يجب أن يتضمنه المحضر وكيف يصير نهائياً: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario، أي يجب أن يُغلق المحضر بتوقيعي الرئيس وأمين السر، عند انتهاء الاجتماع أو خلال الأيام التقويمية العشرة التالية.

وقراءتنا أن النص الموقَّع ينبغي أن يكون بالإسبانية، أو أن يتضمن نسخة إسبانية، حتى لو عُقدت الجمعية بلغة أخرى. فالمحضر هو الوثيقة التي يستعملها الاتحاد خارج جدرانه. وأمام القضاء القاعدة مكتوبة: كل مستند غير محرَّر بالإسبانية se acompañará la traducción del mismo، أي تُرفق به ترجمته (Ley de Enjuiciamiento Civil، المادة 144). وأمام السجل العقاري تسري هذه القاعدة: Los documentos no redactados en idioma español podrán ser traducidos, para los efectos del Registro، أي أن المستندات غير المحرَّرة باللغة الإسبانية يجوز أن تُترجم لأغراض السجل، ولأمين السجل أن يستغني عن الترجمة الرسمية، على مسؤوليته، متى كان يعرف اللغة (Reglamento Hipotecario، المادة 37). وفي القضية التي فصلت فيها المحكمة العليا كانت المحاضر بالإسبانية مع أن الجمعية عُقدت بالإنجليزية.

وقضية من مايوركا تُظهر القاعدة في التطبيق. ملّاك طعنوا في جمعية عُقدت عام 2018 ولم يقدّموا محضرها قط. وقد عُدّ ثابتاً أنهم كانوا يحوزون المحضر بالألمانية، por lo que pudieron aportarla con la demanda, con una traducción، أي فكان بوسعهم أن يقدّموه مع صحيفة الدعوى، مع ترجمة. ففشلت الدعوى لغياب المستند الذي تقوم عليه، ولم تقبل المحكمة العليا الطعن (قرار مؤرخ في 14 سبتمبر 2022، الطعن رقم 3446/2020).

وترجمة المحضر التي تُرسل إلى الملّاك نسخة على سبيل المجاملة. وفي قراءتنا، إن اختلفت عن المحضر الموقَّع المدوَّن في السجل، فالمعتمَد هو المحضر الموقَّع: هو الذي يُصحَّح إن ورد فيه خطأ، وهو الذي يُطعن فيه. وحين يُحرَّر المحضر نفسه بلغتين، يحسن أن يُذكر فيه أي النسختين هي الراجحة. وكيف تُصحَّح الأخطاء تجده في مقالنا عن محضر الجمعية.

ما الذي يستطيع أن يطلبه مالك في الخارج

لا شيء من هذا يترك المالك الأجنبي بلا وسائل. فالقانون يمنحه عدة وسائل، وهي أنفع قبل الجمعية منها بعدها.

• ترجمة للدعوات والمحاضر. اطلبها كتابةً. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad، أي أن لكل مالك أن يطلب أن تدرس جمعية الملّاك أي موضوع يهمّ الاتحاد وأن تبتّ فيه، وذلك بكتاب يوجَّه إلى الرئيس، وعليه أن يدرجه في جدول أعمال الجمعية التالية (المادة 16). والطلب المكتوب هو أيضاً ما لم تجده محكمة مالقة في 2019.
• مترجم شفوي في الجمعية. الطريق هو نفسه. وقد قبلت المحاكم الترجمة غير الرسمية: ترجمة المدير في قضية 2002، وترجمة الرئيس وأمينة السر في قضية البليار، حيث خسر المالك الذي كان يطالب بمترجم محايد.
• من يتكلم باسمك. يجوز حضور الجمعية بالنيابة، bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario، أي ويكفي لإثباتها كتاب موقَّع من المالك (المادة 15). ولا يفرض القانون شكلاً ولا لغة، ونموذج بلغتين يجنّب الجدال عند الباب. أما التوكيل الموثَّق لتصرفات خارج الجمعية فشأن آخر، بأبوستيله وترجمته المحلَّفة، وهو في مقالنا عن التوكيلات للملّاك في الخارج.
• الإسبانية، متى شئت. أياً كانت لغة الجمعية، فقد عاملت المحكمة العليا استعمال الإسبانية على أنه حق للمالك الذي طالب به.

وما لا يمنحه القانون ولا الأحكام التي قرأناها هو بطلان جمعية لأنها لم تُعقد بلغة المالك، ولا مهلة أطول للطعن ريثما تصل ترجمة.

من يقرر، ومن يدفع

ليس في القانون قاعدة عن الترجمة التحريرية ولا الشفوية. وفي قراءتنا القرار قرار عادي: Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación، أي يكفي لصحة سائر القرارات تصويت أغلبية مجموع الملّاك ممن يمثلون في الوقت نفسه أغلبية الحصص (المادة 17)، وفي الدعوة الثانية أغلبية الحاضرين إن كانت تملك أكثر من نصف الحصص الحاضرة. ومتى أُقرّت، صارت التكلفة نفقة عامة تُوزَّع بحسب الحصص كسائر النفقات، حتى على الملّاك الذين لا يحتاجون إلى الترجمة. ومن دون قرار، يدبّر كل مالك ترجمته ويدفع ثمنها: فقد لاحظت محكمة مالقة في 2019 أن المالكة لم تدبّر الوسائل اللازمة للفهم ولم تطلب تدبيرها.

وهكذا عامل المسألة حكم استئناف بلياري صدر عام 2011. ففي اتحاد كان نحو 90 في المئة من ملّاكه أجانب، كانت جمعية سابقة قد قررت، بحسب المدير، ترجمة المستندات إلى الفرنسية والإنجليزية والألمانية، ونازع مالكان في نصيبهما من التكلفة. فأبقت المحكمة على تحميلهما ترجمة المستندات: la traducción es indispensable y forma parte del derecho de información de los comuneros، أي أن الترجمة لا غنى عنها وهي جزء من حق الملّاك في المعلومات، وأضافت: la junta que aprueba dichos gastos, implica la conformidad de la mayoría de la junta en su procedencia، أي أن الجمعية التي تقرّ هذه النفقات تعني أن أغلبيتها تراها مبرَّرة (الحكم رقم 144/2011 المؤرخ في 4 مايو 2011). وقد قالت ذلك لتُبقي على نفقة صوّت عليها الملّاك، لا لتبطل شيئاً لغياب الترجمة.

والأحكام التي قرأناها لا تقول هل تدخل خدمة ترجمة دائمة ومدفوعة ضمن otros servicios comunes de interés general، أي الخدمات المشتركة الأخرى ذات النفع العام، التي يتطلب إنشاؤها ثلاثة أخماس الملّاك والحصص (المادة 17). وقد عاملت المحكمة البليارية الترجمة على أنها نفقة أقرّتها الجمعية، وكذلك نفعل نحن. وللأغلبية نفسها أن تحدد لغة الجمعية ذاتها: فملّاك قضية قرطاجنة كانوا قد صوّتوا على ذلك، والمحكمة العليا أقامت لذلك وزناً.

ما نفعله في اتحادات الملّاك التي نديرها

ندير الجمعيات بالإسبانية والإنجليزية ونصدر المحاضر باللغتين؛ وتتوفر ملخصات بالألمانية عند الطلب. والدعوة تظهر على الإنترنت لحظة صدورها، بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية، ومعها نموذج التوكيل. أما هل يمكن الطعن بعدُ في قرار بعينه فيتوقف على التواريخ والوقائع، وذلك يقتضي مشورة في الحالة نفسها. والخدمة موصوفة في صفحتنا عن إدارة اتحادات الملّاك، والاتحاد الذي يريد أن يقارن يستطيع أن يطلب عرض سعر.

أسئلة شائعة

هل الجمعية التي تُعقد بالإنجليزية صحيحة؟

نعم، حين تنصح الظروف بذلك، كما قضت المحكمة العليا عام 2002 في شأن اتحاد فيه أغلبية أجنبية كبيرة كان قد صوّت على الاجتماع بالإنجليزية. والمالك الذي يريد استعمال الإسبانية يجب أن يتمكن من ذلك، وهو محق في أن يطلب ترجمة القرارات المعروضة للتصويت إلى الإسبانية.

هل أستطيع أن أشترط المحضر بالألمانية؟

تستطيع أن تطلبه، كتابةً، وأن تجعل المسألة تُدرج في جدول الأعمال. والقانون لا يمنح حقاً في الترجمة: الجمعية تقرر بالأغلبية، وإن وافقت دخلت التكلفة في الميزانية.

الدعوة التي تسلّمتها بلغتي كان ينقصها بند. هل لذلك أهمية؟

قد تكون له أهمية. ففي 2020 أبطلت المحكمة الإقليمية في سانتا كروث دي تينيريفي قراراً لأن الدعوة الإيطالية، وهي الوحيدة التي كان يتسلّمها الملّاك الإيطاليون، لم تتضمن البند الذي جرى التصويت عليه. وقال الاتحاد إن الجميع كانت لديهم النسخة الإسبانية أيضاً، وخلصت المحكمة إلى أن الأمر لم يكن كذلك.

لم أفهم الدعوة. هل أستطيع الطعن في ما تقرر، أو التوقف عن الدفع؟

ليس لهذا السبب وحده. يجوز الطعن في القرار إذا خالف القانون أو النظام الأساسي، أو إذا أضرّ بالاتحاد ضرراً جسيماً لمصلحة مالك أو أكثر، أو إذا ألحق ضرراً جسيماً بمالك ليس عليه التزام قانوني بتحمّله، أو إذا اتُّخذ بتعسف في استعمال الحق، وفقط خلال ثلاثة أشهر أو سنة. وقد رفضت محكمة مالقة حجة اللغة في مواجهة الرسوم في 2007 وفي 2019.

من يدفع تكلفة الترجمة أو المترجم الشفوي؟

الاتحاد، بحسب الحصص، متى قررت الجمعية ذلك: فقد أبقى حكم استئناف بلياري صدر عام 2011 على هذا التحميل في مواجهة مالكين نازعا فيه. ومن دون قرار، يدفع كل مالك ترجمته.