من يشتري في فويرتيفنتورا: ماذا تعني أرقام الموثقين والمسجلين لمجتمع ملاك

مجتمع ملاك من ثمانٍ وثلاثين شقة في كوراليخو يعقد جمعيته السنوية في قاعة اجتماعات أحد الفنادق، في يوم خميس من أكتوبر. في القاعة أحد عشر مالكًا، وأرسل تسعة آخرون توكيلًا موقعًا، والرئيس من ميلانو، وأمين الصندوق من ليدز، وتُرجم جدول الأعمال مرتين. لا أحد في تلك القاعة يحتاج إلى معهد إحصاء ليعرف أن مجتمعات الملاك في الجزيرة دولية. ما يحتاجونه حقًا، حين يلزم التصويت على مصعد أو مطالبة مدين يعيش في الخارج أو إيصال إخطار إلى أربعين صندوق بريد في ستة بلدان، هو أن يعرفوا ما تقوله الأرقام الرسمية فعلًا عمّن يشتري هنا ومن يعيش هنا، لأنهما ليسا الشيء نفسه، وفي الفجوة بينهما يبدأ عمل مدير العقار. المجتمع مُختَرَع؛ أما الأرقام فلا.

ثلاثة مصادر عامة تُحصي. يُحصي مركز إحصاء الموثقين كل عقد شراء يُوقَّع في إسبانيا ويقول أي المشترين كانوا أجانب، وهل كانوا يعيشون في إسبانيا أو في الخارج، وكم دفعوا؛ وآخر تقرير له، عن النصف الأول من 2026، مؤرخ في 15 أكتوبر 2026. ويُحصي مسجلو الملكية العقارية المشتريات نفسها بعد أسابيع، حين تصل إلى السجل، وينشرون كل ربع سنة نسبة المساكن التي اشتراها أجانب في كل مقاطعة؛ وآخر تقرير لهم يغطي من أبريل إلى يونيو 2026. ويُحصي معهد الإحصاء الكناري الأشخاص الذين يعيشون هنا، بحسب الجنسية والبلدية، في 1 يناير من كل عام؛ وآخر أرقامه هي أرقام 1 يناير 2025. تقرأ هذه المقالة المصادر الثلاثة كما كانت في 21 أكتوبر 2026، وتقول ما يقيسه كل منها وما لا يقيسه أي منها، ثم تنزل بالأرقام إلى قاعة الاجتماع: لغة المحاضر، والعنوان الذي يجب على المالك المقيم في الخارج تقديمه، والتوكيل، والمتأخرات، والمسار البنكي. كل رقم منسوب إلى مصدره ومؤرخ، ولا توقعات فيها، أما مسألة إمكانية منع أحد من الشراء فتعود إلى جانب المحامين في مجموعتنا، الذي يُحدّث ذلك الملف باستمرار.

ثلاثة عدّادات، ثلاث لحظات لعملية البيع نفسها

يستمد Centro de Información Estadística التابع لـ Consejo General del Notariado، المعروف باختصاره CIEN، أرقامه من العقود نفسها، كما تقول حاشية تقريره: Los datos ofrecidos proceden de las escrituras públicas autorizadas por los notarios en el primer semestre de 2026. تأتي البيانات من العقود التي صادق عليها الموثقون في النصف الأول من 2026، والعقد هو لحظة توقيع المشتري، لذا فإن إحصاء الموثقين هو الأبكر بين الثلاثة؛ وهو يغطي «vivienda libre» فقط، أي مساكن السوق الحرة، ويسجل ما يسجله العقد: الجنسية، والإقامة في إسبانيا أو في الخارج، والسعر. ويقسم تقريره العام البلاد بحسب الأقاليم ذاتية الحكم، فالوحدة بالنسبة إلينا هي جزر الكناري؛ وهو لا ينشر الجزيرة.

تُحصي Estadística Registral Inmobiliaria التابعة لـ Colegio de Registradores عملية البيع حين يُسجَّل العقد، عادةً بعد أسابيع من التوقيع، وتصدر تقاريرها كل ربع سنة. وتنشر نسبة مشتريات المساكن المسجلة التي قام بها أجانب في كل مقاطعة، وهذا أقرب ما تصل إليه أي سلسلة رسمية من فويرتيفنتورا: فمقاطعة لاس بالماس هي غران كناريا ولانزاروتي وفويرتيفنتورا معًا، وسكان غران كناريا البالغ عددهم 875,589 يرجحون في متوسط المقاطعة أكثر بكثير من سكان هذه الجزيرة البالغ عددهم 129,080. وتستحق قراءة المسجلين أنفسهم لخريطتهم أن تبقى في الذاكرة: La intensidad turística se configura como factor clave para la consecución de un mayor o menor peso relativo en compras de vivienda por extranjeros, correspondiendo las provincias cabeceras a provincias mediterráneas e islas con esta característica. الكثافة السياحية، بعبارة أخرى، هي ما يحدد نسبة الأجانب في مقاطعة ما، والمقاطعات في المقدمة متوسطية وجزرية.

ينشر Instituto Canario de Estadística، أي ISTAC، من يعيش في كل بلدية، بحسب الجنسية، في 1 يناير من كل عام، ويعرّف رقمه للسكان الأجانب هكذا: Número de personas de nacionalidad extranjera residentes en Canarias a 1 de enero de cada año. Hasta 2020, estas cifras se obtienen del Padrón Municipal de Habitantes y desde 2021, del Censo de Población. الرقم هو عدد الأشخاص ذوي الجنسية الأجنبية المقيمين في جزر الكناري في 1 يناير من كل عام، مأخوذًا من السجل البلدي حتى 2020 ومن تعداد السكان منذ 2021. تلك السلسلة تُحصي المقيمين لا الملاك: فالمالك الذي يعيش في هامبورغ ويقضي ستة أسابيع في السنة في كوستا كالما موجود في عمود غير المقيمين لدى الموثقين وليس في أي عمود من أرقام السكان. أبقِ المصادر الثلاثة منفصلة فتتوقف الأرقام عن التناقض.

إسبانيا، النصف الأول من 2026: عقود أجنبية أقل وأسعار أعلى

يُحصي تقرير الموثقين الصادر في 15 أكتوبر 2026 عدد 62,327 عملية شراء لمساكن السوق الحرة قام بها أجانب في إسبانيا بين يناير ويونيو 2026، أي أقل بنسبة 13.0% من النصف الأول من 2025: Se trata del mayor descenso interanual desde el primer semestre de 2020. إنه أحدّ تراجع سنوي منذ النصف الأول من 2020. وقّع الأجانب 18.3% من مشتريات المساكن البالغة 341,283 في نصف السنة، نزولًا من 19.2% قبل عام و20.3% في 2024.

لم يتوزع التراجع بالتساوي. Los extranjeros residentes concentraron el 63,2% de las operaciones, con un descenso del 9,7% frente a la primera mitad de 2025. وفي المقابل، las compraventas de los no residentes correspondieron al 36,8% restante, con un retroceso del 18,0% respecto al primer semestre de 2025، أي 22,940 عقدًا في المجمل، وهو ما يسميه التقرير el menor volumen desde el primer semestre de 2021. بعبارة بسيطة، وقّع الأجانب المقيمون 63.2% من العقود واشتروا أقل بنسبة 9.7% مما قبل عام؛ ووقّع غير المقيمين النسبة المتبقية 36.8% واشتروا أقل بنسبة 18.0%، وهو أدنى نصف سنة لهم منذ النصف الأول من 2021. أما الأسعار فسارت في الاتجاه المعاكس: دفع الأجانب في المتوسط 2,644 يورو للمتر المربع، أي أكثر بنسبة 9.4% مما قبل عام، وLos extranjeros no residentes continuaron siendo el grupo que pagó los precios más elevados, con una media de 3.493 €/m², frente a los 2.102 €/m² de los extranjeros residentes y los 1.971 €/m² de los compradores nacionales. أي أن غير المقيمين دفعوا 3,493 يورو للمتر المربع مقابل 2,102 يورو للأجانب المقيمين و1,971 يورو للمشترين الإسبان.

بحسب الجنسية: Por nacionalidad, los compradores de Marruecos concentraron el mayor número de operaciones en el primer semestre de 2026, con 4.960 compraventas (8,0% del total), seguido de los de Reino Unido con 4.541 (7,3%), Italia (4.109; 6,6%), Rumanía (3.974; 6,4%) y Alemania (3.907; 6,3%). جاء المغاربة أولًا بـ 4,960 عقدًا، ثم البريطانيون بـ 4,541، والإيطاليون 4,109، والرومانيون 3,974، والألمان 3,907. وللعمودَين وجهان مختلفان: بين المشترين غير المقيمين تقدم الهولنديون بنسبة 12.6%، ثم الألمان بـ 11.8%، والبريطانيون بـ 10.4%، والبولنديون بـ 8.1%؛ وبين المشترين المقيمين تقدم المغاربة بنسبة 12.4%، ثم الإيطاليون بـ 9.2%، والرومانيون بـ 9.0%، والبريطانيون بـ 5.5%.

أما المسجلون، الذين يُحصون التسجيلات لا التوقيعات والأرباع لا الأنصاف، فقد نشروا في أغسطس 2026 رقمًا يُقرأ بالعكس، وكلاهما صحيح: El peso de compras de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre de 2026 ha sido del 15,98% (13,92% 1T26), muy por encima del peso del mismo trimestre del año precedente (14,1% 2T25). أتم الأجانب 15.98% من مشتريات المساكن المسجلة بين أبريل ويونيو 2026، مقابل 13.92% في الربع الأول و14.1% قبل عام. ويضيف المسجلون أن Este resultado supone el nivel máximo de la serie histórica disponible، أي أعلى مستوى في السلسلة المتاحة، مع ما يزيد قليلًا على 26,800 عملية شراء قام بها أجانب سُجلت في الربع، وأن En todas las comunidades autónomas se ha incrementado el peso de compras por extranjeros، أي أن النسبة ارتفعت في كل إقليم ذاتي الحكم. وعن عام 2025 كله كان المصدر نفسه قد أحصى أن El 13,82% de las compras de vivienda de 2025 han sido formalizadas por extranjeros, a cierta distancia del máximo de la serie histórica (14,98% en 2023), con un descenso anual de -0,78 pp، أي 13.82% من مشتريات العام، دون أعلى قيمة في السلسلة، وهي 14.98% في 2023. يمكن أن ترتفع نسبة بينما يتراجع حجم، لأن حجم المشترين الإسبان تراجع أكثر، والتسجيل المحسوب في يونيو قد يكون عقدًا وُقّع في مارس. ليست أي من السلسلتَين خاطئة، وليست أي منهما اتجاهًا حتى تؤكدها التالية.

جزر الكناري ومقاطعة لاس بالماس

في نصف سنة الموثقين كانت الجزر بين الأقاليم الثلاثة التي تراجعت فيها مشتريات الأجانب أكثر من غيرها: Las caídas más intensas se produjeron en Cantabria (-20,5%), Islas Canarias (-20,3%) y Comunidad de Madrid (-19,7%) بالأرقام، يعطي ملحق التقرير 3,694 عملية شراء قام بها أجانب في جزر الكناري بين يناير ويونيو 2026 مقابل 4,635 في الأشهر نفسها من 2025. ومع ذلك ارتفع السعر الذي دفعه هؤلاء المشترون، إلى 3,171 يورو للمتر المربع من 2,891 يورو قبل عام؛ وتقع الجزر في قائمة الزيادات المعتدلة في التقرير، بنسبة 9.7%: Con avances más moderados se situaron Islas Canarias (9,7%), Islas Baleares (9,3%), Galicia (5,2%), Cataluña (3,0%) y Aragón (0,4%).

الرقم الأهم لمجتمع الملاك هو التوزيع بحسب الإقامة، وهو في الجزر عكس ما هو في إسبانيا. من بين 3,694 عقدًا كناريًا، يُحصي التقرير Islas Canarias (2.046 operaciones; 8,9% del total) بين الأقاليم التي اشترى فيها غير المقيمين، أي 2,046 عملية شراء قام بها أجانب يعيشون في الخارج، أكثر من نصف مجموع مشتريات الأجانب في الأرخبيل، في حين لم تحصل الجزر إلا على 4.2% من مشتريات الأجانب المقيمين في إسبانيا. على المستوى الوطني يعيش نحو اثنين من كل ثلاثة مشترين أجانب في إسبانيا؛ أما في جزر الكناري، في النصف الأول من 2026، فلم تكن غالبية المشترين الأجانب تعيش هنا.

تمنح النسبة الفصلية للمسجلين الجزرَ مرتبتها. من أبريل إلى يونيو 2026: Las comunidades autónomas que han registrado un mayor peso de compra por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Illes Balears (32,27%), Comunitat Valenciana (31,03%), Canarias (29,33%), Región de Murcia (23,71%), Cataluña (17,63%) y Andalucía (15,95%). جزر البليار وإقليم فالنسيا وجزر الكناري في المقدمة، والجزر بنسبة 29.33%. وبحسب المقاطعة: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el segundo trimestre han sido Alicante (46,43%), Málaga (37,01%), Illes Balears (32,27%), Santa Cruz de Tenerife (32,25%), Las Palmas (26,55%), Girona (25,48%), Murcia (23,71%), Almería (20,96%) y Tarragona (17,65%). سانتا كروز دي تينيريفي عند 32.25% ولاس بالماس عند 26.55%. وهكذا، في الربع المنتهي في يونيو 2026، ذهبت واحدة من كل أربع مشتريات مساكن مسجلة في مقاطعتنا إلى مشترٍ أجنبي، وقرابة واحدة من كل ثلاث في المقاطعة الغربية.

ربع السنة صورة فوتوغرافية لا فيلم. في الربع الأول من 2026 كان الجدول نفسه يقول Santa Cruz de Tenerife (26,05%), Girona (24,7%), Murcia (21,73%), Las Palmas (20,14%)، وفي الربع الثاني من 2025 Santa Cruz de Tenerife (35,72%), Málaga (33,29%), Illes Balears (28,42%), Las Palmas (24,83%). وعن عام 2025 كله يرتب الكتاب السنوي للمسجلين المقاطعات هكذا: Las provincias con mayor peso de compra de vivienda por extranjeros durante el año 2025 han sido Alicante (43,29%), Málaga (32,80%), Santa Cruz de Tenerife (30,04%), Illes Balears (29,86%), Girona (25%), Las Palmas (21,72%), Murcia (21,42%), Almería (17,47%), Tarragona (15,86%) y Barcelona (14,21%). إذن سجلت لاس بالماس 24.83% في ربيع 2025، و21.72% عن تلك السنة كلها، و20.14% في الربع الأول من 2026، و26.55% في الربع الثاني، أي قفزة تزيد على ست نقاط في ربع واحد. ومجتمع الملاك الذي يقرأ 26.55% بوصفها الوضع الطبيعي الجديد، أو 20.14% بوصفها الوضع القديم، يقرأ في كلٍّ منهما أكثر مما ينبغي.

ويعطي التقرير الفصلي نفسه حجم المقاطعة. أحصى المسجلون 3,102 عملية شراء مساكن مسجلة في لاس بالماس بين أبريل ويونيو 2026، أي أقل بنسبة 11.2% من الربع السابق، منها 724 لمساكن جديدة و2,378 لمساكن مستعملة؛ وفي الأشهر الاثني عشر المنتهية في يونيو سجلت المقاطعة 13,336 عملية شراء مساكن، أي أقل بنسبة 1.0% من الاثني عشر شهرًا السابقة. وبلغ متوسط السعر المسجل في المقاطعة 3,059 يورو للمتر المربع في الربع، و2,735 يورو للمتر المربع في الأشهر الاثني عشر، أي أعلى بنسبة 14.7% مما قبل عام. ليس أي من هذه الأرقام رقمًا لفويرتيفنتورا؛ وكل منها هو أقرب ما تقدمه السلاسل العامة.

من هم: الجنسيات التي تشتري في الجزر

يسمّي تقرير الموثقين الجنسيات بحسب الإقليم في جملتَين، واحدة لكل عمود. بين غير المقيمين: Los de Alemania por su parte reunieron una parte considerable de las operaciones en Islas Baleares (52,5%), Castilla-La Mancha (26,5%), Islas Canarias (22,3%) y Galicia (14,3%). وبين المقيمين: Italia fue la segunda nacionalidad en volumen de operaciones (9,2% del total), con peso destacado en Islas Canarias (22,3%), Islas Baleares (16,8%), Comunidad de Madrid (13,4%) y Cataluña (11,8%)، وLos compradores de Reino Unido ocuparon el cuarto lugar (5,5% de las operaciones) y alcanzaron especial relevancia en Andalucía (11,2%), Región de Murcia (9,5%), Islas Canarias (8,4%) e Islas Baleares (8,1%). وإذا قُرئت معًا: في النصف الأول من 2026 كانت أكثر من واحدة من كل خمس مشتريات لغير المقيمين في جزر الكناري ألمانية، وأكثر من واحدة من كل خمس مشتريات للمقيمين إيطالية، وكان البريطانيون حاضرين في العمودَين من دون أن يتصدروا أيًّا منهما.

ويقول الكتاب السنوي للمسجلين لعام 2025 الشيء نفسه عن الأرخبيل ككل: المشترون البريطانيون يتصدرون مشتريات الأجانب في الأندلس ومورسيا وإقليم فالنسيا، alemanes en Illes Balears, franceses en Cataluña, italianos en Canarias, chinos en Comunidad de Madrid: الألمان في جزر البليار، والفرنسيون في كتالونيا، والإيطاليون في جزر الكناري، والصينيون في مدريد. وعلى مستوى البلاد يضع آخر ربع للمسجلين البريطانيين أولًا بنسبة 6.99% من مشتريات الأجانب، والهولنديين بـ 6.94%، والألمان بـ 6.11%، والمغاربة بـ 6.09%.

ما ينبغي لمجتمع الملاك أن يستخلصه من هذا ليس جدول ترتيب بل خريطة لغات وعادات. فالمالك الإيطالي، في أغلب الأحيان، مقيم له عنوان إسباني وحساب بنكي إسباني ومعرفة عملية بلغة المحاضر؛ والمالك الألماني، في أغلب الأحيان، غير مقيم سيحتاج إلى جدول الأعمال مسبقًا وإلى توكيل وإلى مسار لدفع الرسوم من حساب أجنبي؛ والمالك البريطاني قد يكون أيًّا منهما، وهو منذ 2021 من مواطني بلد خارج الاتحاد الأوروبي بالنسبة إلى كل قاعدة تتوقف على ذلك. لا تقول الأرقام أي ملاككم هو أي منهم. بل تقول إن مجتمع ملاك في فويرتيفنتورا ينبغي أن يتوقع الثلاثة جميعًا.

من يعيش هنا أصلًا: سجل الجزيرة، بلدية بعد بلدية

يُحصي الموثقون المشترين؛ ويُحصي ISTAC الجيران. في 1 يناير 2025 كان في الجزيرة 129,080 مقيمًا، منهم 40,402 يحملون جنسية أجنبية، وهو ما يمثل بحسابنا من هذَين العددَين أكثر قليلًا من 31%. كانت أكبر الجاليات الأجنبية هي الإيطالية، 9,802 شخصًا، ثم الكولومبيون بـ 4,817، والألمان بـ 4,012، والمغاربة بـ 3,707، والبريطانيون بـ 3,673، يليهم من بعيد البولنديون بـ 944، والفنزويليون بـ 905، والفرنسيون بـ 886. وقد ارتفعت السلسلة كل عام منذ 2022: 35,130 مواطنًا أجنبيًا في 1 يناير 2021، و34,682 في 2022، و37,421 في 2023، و39,011 في 2024، و40,402 في 2025، بينما انتقل مجموع الجزيرة من 119,278 إلى 129,080. وأحصى الأرخبيل ككل 2,258,866 مقيمًا و342,612 مواطنًا أجنبيًا، والإيطاليون مرة أخرى أكبر مجموعة، 55,553.

ليست الجزيرة سوقًا واحدة، والبلديات تُظهر ذلك. يعطي الجدول، لكل من البلديات الست، المقيمين في 1 يناير 2025، والمواطنين الأجانب بينهم، والمجموعات الثلاث الأكبر، كلها من أرقام ISTAC لعام 2025.

في بلديتَين، لا أوليفا وأنتيغوا، يوجد تقريبًا مواطن أجنبي واحد لكل إسباني: فبحسابنا، 13,705 من 29,864 و6,429 من 14,027 كلاهما دون 46% بقليل. في لا أوليفا، أي كوراليخو وإل كوتيو ولاخاريس، يبلغ الإيطاليون وحدهم 5,310 أشخاص، أكثر من المجموعات الأربع التالية مجتمعة. وفي أنتيغوا، أي كاليتا دي فوستي، البريطانيون هم أكبر مجموعة أجنبية، 1,766، وهي البلدية الوحيدة التي يكونون فيها كذلك. أما باخارا، من كوستا كالما إلى مورو خابلي، فهي البلدية الألمانية، 1,918، والمقيمون المغاربة فيها المجموعة الثانية. والعاصمة وتوينيخي شيء آخر تمامًا: واحد من كل خمسة مقيمين يحمل جواز سفر أجنبيًا، وأكبر مجموعة في كلتَيهما كولومبية، 2,683 في بويرتو ديل روساريو و758 في توينيخي، أناس يشترون، حين يشترون، كمقيمين.

وللمقارنة، أحصت لانزاروتي 166,878 مقيمًا و41,020 مواطنًا أجنبيًا، وغران كناريا 875,589 و89,813، وتينيريفي 966,469 و153,696؛ وإسبانيا، بحسب الإحصاء الأولي للمعهد الوطني في 1 يوليو 2026، 49,801,559 مقيمًا و7,437,543 مواطنًا أجنبيًا، أي أكثر بـ 87,197 مما قبل ثلاثة أشهر. نسبة المقيمين الأجانب في فويرتيفنتورا هي الأعلى بين الجزر الأربع الكبرى بفارق واضح، وذلك قبل إحصاء مالك واحد غير مقيم.

مقيم أو غير مقيم: التمييز الوحيد الذي يشعر به مجتمع الملاك كل شهر

عمودا الموثقين هما التمييز نفسه الذي يرسمه قانون الملكية الأفقية في الممارسة من دون أن يستعمل الكلمة أبدًا. فالمالك الذي يعيش في الجزيرة يستلم الإخطار في الشقة، ويدفع بالخصم المباشر الإسباني، ويمشي إلى الاجتماع، ويقرأ المحضر باللغة التي كُتب بها. أما المالك الذي يعيش في الخارج فيجب الوصول إليه وتمثيله والتحصيل منه، ويمنح القانون مجتمع الملاك ثلاث أدوات لذلك، لا تعمل كل منها إلا إذا استعملها المالك.

الأولى هي العنوان. تجعل المادة 9.1.h من القانون من واجب كل مالك أن Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones de toda índole relacionadas con la comunidad. أي أن على كل مالك أن يُبلّغ أمين السر، بوسيلة تثبت الاستلام، عنوانًا في إسبانيا لكل إخطار يتعلق بمجتمع الملاك. ثم يقول القانون ما يحدث حين لا يفعل المالك المقيم في الخارج ذلك: En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el piso o local perteneciente a la comunidad, surtiendo plenos efectos jurídicos las entregadas al ocupante del mismo. فمن دون ذلك العنوان تكون الشقة نفسها هي العنوان، ويكون للإخطار المسلَّم إلى من يشغلها أثر قانوني كامل. وإذا كانت الشقة خالية ولم يمكن تسليم الإخطار فيها، فإنه se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación correspondiente en el tablón de anuncios de la comunidad، بأثر كامل بعد ثلاثة أيام. فالمالك في ميونيخ الذي لم يُبلّغ أبدًا عنوانًا في إسبانيا يُعدّ، قانونًا، مُخطَرًا بكل اجتماع وكل قرار بورقة على لوحة إعلانات في كوستا كالما. ومقالتنا عن التزامات المالك غير المقيم تشرح ما يترتب على ذلك أيضًا، بما فيه التقويم الضريبي، الذي ليس شأن مجتمع الملاك ولكنه شأن المالك.

الثانية هي التوكيل. لا يمكن أن تكون المادة 15.1 أبسط من ذلك: La asistencia a la Junta de propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario. فالحضور شخصي أو بواسطة ممثل، وتكفي ورقة موقعة من المالك لإثبات التمثيل. تكفي رسالة موقعة؛ لا موثق ولا أبوستيل ولا شكل خاص. والمالك الذي لا يستطيع الطيران إلى الاجتماع يحتفظ بصوته بإرسال الورقة، والدعوة إلى الجمعية السنوية، التي يجب بحسب المادة 16.3 أن تُرسل cuando menos, con seis días de antelación، أي قبل ستة أيام على الأقل، هي لحظة تقرير من يُرسل إليه التوكيل. ودليلنا إلى الجمعية العمومية حين تعيش في الخارج يستعرض الدعوة والتوكيل والأغلبيات.

الثالثة هي النصاب، وهنا تعضّ الأرقام أشد ما تعضّ. تنص المادة 16.2 على أنه إذا لم تجمع الدعوة الأولى أغلبية الملاك الذين يمثلون أغلبية الحصص، se procederá a una segunda convocatoria de la misma, esta vez sin sujeción a «quórum»، ويمكن أن تُعقد في اليوم نفسه بعد نصف ساعة. ومجتمع الملاك الذي يعيش أكثر من نصف ملاكه الأجانب في الخارج، وهو ما يصفه عمود الكناري لدى الموثقين، يجتمع بالدعوة الثانية كقاعدة تقريبًا، وتُتخذ القرارات حينئذ من الحاضرين والممثَّلين. هذا مشروع، وهو أيضًا سبب أن التوكيل يهم هنا أكثر مما يهم في مبنى في مدريد.

المتأخرات واللغات والمسار البنكي: الأرقام في الاجتماع

المتأخرات هي النقطة التي تتحول فيها الإقامة إلى كلفة. تسمح المادة 15.2 للملاك المتأخرين في رسومهم بالحضور لكنها تقول إنهم podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto، وتشترط المادة 16.2 أن La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad. واسترداد دين من مالك يعيش في ليون أو ليدز يتبع الإجراء الإسباني نفسه الذي يتبعه استرداده من مالك يعيش في الطابق الأعلى، لكن كل خطوة تتوقف على الوصول إلى المدين، من الإنذار إلى تبليغ أوراق المحكمة، تمر عبر عنوان المادة 9.1.h، والمدين الذي لا عنوان له في إسبانيا مدين أبطأ. ومقالتنا عن الرسوم غير المدفوعة تعرض المسار ومهلة السنوات الخمس التي حددتها المحكمة العليا في 2025.

وتنبع اللغات مباشرة من الجدول أعلاه. في مجتمع ملاك في لا أوليفا ستضم القاعة ملاكًا إيطاليين وإنجليزًا وألمانًا، بهذا الترتيب تقريبًا؛ وفي باخارا الألمان أولًا؛ وفي أنتيغوا الإنجليز أولًا. وليست في القانون أي قاعدة لغوية البتة: فالمحاضر تُدوَّن في الدفتر بالإسبانية، والمادة 19.3 تقول فقط إن El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9. فالمحضر يصل إلى الملاك بإجراء المادة 9، أي إلى عنوان المادة 9.1.h. وكل ما عدا ذلك خدمة يشتريها مجتمع الملاك أو يقدمها مدير العقار: رئاسة ثنائية اللغة، وجدول أعمال مترجم، وملخص للمحضر بلغات الملاك. ومقالتنا عن لغة الاجتماعات والمحاضر تشرح ما تساويه الترجمة في القانون وما تساويه في الممارسة.

والمسار البنكي هو الصامت. فالأجنبي المقيم يدفع كأي جار؛ وغير المقيم يدفع من حساب ألماني أو إيطالي أو بريطاني، ومجتمع الملاك الذي تفترض ميزانيته الخصم المباشر الإسباني سينفق ساعات مديره على إيصالات مرتجعة، ما لم يمكن تحصيل الرسوم بالخصم المباشر SEPA من أي حساب في منطقة اليورو وبالتحويل من خارجها، مع إيصال لكل خصم. وهذه مسألة تخص عقد مدير العقار أكثر مما تخص القانون، وتستحق أن تُطرح قبل الميزانية المقبلة، لا بعدها.

ما لا تقوله الأرقام، والسقف الذي لا وجود له

ثلاثة أشياء لا تستطيع الأرقام أن تقولها لك. لا تستطيع أن تقول لك كم من ملاك مجتمعك أنت أجانب أو غائبون: فلا سلسلة عامة تُحصي الملاك بحسب المبنى، والسجل الوحيد الذي يفعل ذلك هو سجل مجتمع الملاك نفسه، أي قائمة العناوين بموجب المادة 9.1.h، التي يحتفظ بها مدير العقار وتُبقيها قواعد حماية البيانات داخل مجتمع الملاك. ولا تستطيع أن تقول لك نسبة الأجانب في المشتريات في فويرتيفنتورا: فالمسجلون يتوقفون عند المقاطعة والموثقون عند الأرخبيل، وأي نسبة مئوية للجزيرة تقرأها في الصحافة هي تقدير أحدهم. ولا تستطيع أن تقول لك إلى أين يتجه السوق: فنصف سنة تراجعت فيها العقود الأجنبية بنسبة 13% بينما بلغت نسبة الأجانب في التسجيلات رقمًا قياسيًا هو تحذير من قراءة أي منهما بوصفه اتجاهًا.

وفي المسألة التي تملأ صحف الجزيرة، أي هل يمكن منع غير المقيمين من الشراء، الوضع في 21 أكتوبر 2026 هو أنه لا توجد أي قاعدة كنارية أو إسبانية أو أوروبية تحد من يستطيع شراء مسكن في جزر الكناري؛ وأن مشروع قانون الإسكان الميسور للمفوضية الأوروبية الصادر في 9 سبتمبر 2026 سيسمح بقيود بحسب الاستعمال لا بحسب جواز السفر، وهو مشروع؛ وأن حكومة الكناري تضغط من أجل المزيد. وفي تصريح أمام البرلمان الإقليمي نُقل في 13 أكتوبر 2026، قال وزير الإسكان فيها إن الحكومة أرسلت إلى مدريد مجموعة تعديلات على المشروع الأوروبي حتى تتمكن الأقاليم النائية من أن تحد، لفترة، من شراء الأجانب غير المقيمين للمساكن واستعمالها وتأجيرها، No pedimos un privilegio, pedimos que el Reglamento aplique el artículo 349 del Tratado de la Unión, con medidas temporales, proporcionadas y complementarias a la construcción de vivienda، قال إننا لا نطلب امتيازًا، بل أن تطبق اللائحة المادة 349 من المعاهدة، بتدابير مؤقتة ومتناسبة تكمّل بناء المساكن؛ وفي 16 أكتوبر نقلت الصحافة خبر مشروع حكومي يشترط عشر سنوات من التسجيل كمقيم للشراء. كلاهما مقترحان. والحد الوحيد النافذ فعلًا عمره خمسون عامًا ويتعلق بالأراضي الريفية والمشترين من خارج الاتحاد الأوروبي. ويحتفظ جانب المحامين في مجموعتنا بذلك الملف، بتواريخه، في مقالة تُحدَّث مع تقدم النقاش.

ما نقوم به

نصف الملاك الذين نخدمهم يعيشون في الخارج، وإدارتنا للملاك غير المقيمين مبنية حول هذا الرقم لا على الرغم منه. فللمالك المقيم في الخارج نحمل التوكيل أو نرتب الحضور الرقمي حيث يسمح النظام الأساسي بذلك، ونرسل جدول الأعمال قبل الاجتماع والنتيجة بعده بالإنجليزية، ونحتفظ بالمحاضر والحسابات والإخطارات بالإنجليزية والإسبانية، مع ملخصات بالألمانية عند الطلب. وتُحصَّل الرسوم بالخصم المباشر SEPA من أي حساب في منطقة اليورو، مع دعم الحسابات البريطانية وغيرها وإيصال لكل خصم. ويُبلَّغ عن الأعطال من هاتف المالك وتُغلق بصور قبل وبعد؛ ويُتابَع IBI ومواعيد الفحص وتجديدات التأمين بتذكيرات قبل الاستحقاق؛ ويستلم كل مالك تقريرًا فصليًا يُقرأ في خمس دقائق وله بوابة مالك فيها كل وثيقة وكل تصويت. ويُجاب عن الاستفسارات في غضون 24 ساعة من ثلاث نقاط خدمة في الجزيرة، من شركة مسؤولتها مقيدة في نقابة المحامين في لاس بالماس منذ 1998. وإذا كان مجتمع ملاككم يبحث عن كيفية إدارة نفسه مع ملاك في ستة بلدان، فأرسلوا إلينا النموذج وستحصلون على رسم ثابت، بنطاقه، في غضون يوم عمل واحد.

أسئلة شائعة

هل يوجد رقم رسمي للمشترين الأجانب في فويرتيفنتورا وحدها؟

لا. يتوقف التقرير العام للموثقين عند جزر الكناري، وتقرير المسجلين عند مقاطعة لاس بالماس، التي تشمل أيضًا غران كناريا ولانزاروتي. في الربع المنتهي في يونيو 2026 حدد المسجلون نسبة الأجانب في مشتريات المساكن المسجلة في المقاطعة بـ 26.55%، وعن عام 2025 كله بـ 21.72%. وأي نسبة مئوية للجزيرة وحدها هي تقدير من ينشرها.

كم من ملاك مجتمعي يعيشون في الخارج؟

لا تعرف ذلك أي إحصاءات عامة. وأقرب تقريب هو توزيع الموثقين بحسب الإقامة للأرخبيل، حيث كان أكثر من نصف مشتريات الأجانب في النصف الأول من 2026، أي 2,046 من 3,694، من غير المقيمين. والإحصاء الموثوق الوحيد هو إحصاء مجتمع الملاك نفسه: عناوين الإخطار التي يجب على كل مالك تقديمها بموجب المادة 9.1.h والتي يحتفظ بها مدير العقار. اطلب العدد، لا الأسماء.

هل يعامل القانون المالك غير المقيم معاملة مختلفة؟

لا. الواجبات هي نفسها: دفع الرسوم، وتقديم عنوان في إسبانيا للإخطارات، والالتزام بالقواعد. ما يتغير هو الممارسة: فمن دون عنوان إسباني يُخطَر المالك في الشقة ثم على لوحة الإعلانات؛ ومن دون توكيل لا صوت للمالك؛ ومن دون حساب أوروبي أو بريطاني مُعدّ مسبقًا تتأخر الرسوم. والواجبات الضريبية لغير المقيم قائمة أخرى وليست شأن مجتمع الملاك.

هل يقترب حدٌّ لمشتريات غير المقيمين؟

لا شيء نافذ ولا شيء أُقرّ. حتى 21 أكتوبر 2026 أرسلت حكومة الكناري إلى مدريد تعديلات على مشروع قانون الإسكان الميسور للمفوضية الأوروبية وصاغت شرط إقامة للمشترين، وقد نُقل الأمران في منتصف أكتوبر؛ والمشروع الأوروبي نفسه سيسمح بقيود بحسب الاستعمال لا بحسب الجنسية، وما زال مشروعًا. ويتابع جانب المحامين في مجموعتنا الملف ويؤرخ كل خطوة.

يقول الموثقون إن مشتريات الأجانب تراجعت بنسبة 20% في الجزر. هل ينبغي لمجتمعي أن يتوقع عددًا أقل من الملاك من الخارج؟

يقارن الرقم العقود الموقعة في النصف الأول من 2026 بعقود النصف الأول من 2025 ولا يقول شيئًا عن مبنى بعينه ولا عن نصف السنة التالي؛ وفي الأشهر نفسها سجل المسجلون أعلى نسبة أجانب في المشتريات في سلسلتهم. يخطط مجتمع الملاك للملاك الذين لديه: أولئك المدرجون في قائمة المادة 9.1.h، بعناوينهم وتوكيلاتهم وحساباتهم البنكية.