الجمعية العمومية بالفيديو من الخارج: ما يقوله القانون اليوم، وما سيغيره مقترح مجلس النواب، وكيف تُعقد بأمان في هذه الأثناء

في كل خريف تصل الرسالة نفسها من هامبورغ وليدز وميلانو: «هل يمكنني حضور الجمعية العمومية بالفيديو؟» الجواب الصادق، في سبتمبر 2026، من ثلاثة أجزاء. قانون الملكية الأفقية الإسباني لا يقول إنكم تستطيعون ولا يقول إنكم لا تستطيعون؛ والقاعدة الوحيدة التي قالت ذلك صراحةً ماتت في 31 ديسمبر 2021؛ ومقترح القانون الذي سيكتب الحضور بالفيديو في نص القانون موجود في مجلس النواب، في مرحلة التعديلات، بلا موعد. من يخبركم أن الجمعيات يمكن أن تُعقد عبر الإنترنت «منذ إصلاح 2025» يردد أسطورة انتشرت في مدونات المديرين العقاريين — فمادة القانون الخاصة بالاجتماعات لم تُمسّ منذ 1999، وقد أعدنا قراءتها هذا الأسبوع في النص الموحّد. تعرض هذه المقالة ما يقوله القانون اليوم، وما أباحته قاعدة 2021 ولماذا كانت مهمة، وما الذي سيغيره المقترح وأين وصل، والبروتوكول الذي نستخدمه في هذه الأثناء في المجمّعات التي يقيم مالكوها في خمسة بلدان: اجتماع هجين مع توكيل خلف كل شاشة. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.

ما يقوله القانون اليوم: مكان ويوم وساعة

يصف قانون الملكية الأفقية (Ley de Propiedad Horizontal) الجمعية العمومية بأنها اجتماع في مكان ما. يجب أن تبيّن الدعوة «los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria» — جدول الأعمال والمكان واليوم والساعة للدعوة الأولى والثانية (المادة 16.2). والحضور «será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario» — شخصيًا أو عبر ممثل، ويكفي لإثبات التفويض كتاب موقّع من المالك (المادة 15.1). ويجب أن يثبت المحضر «la fecha y el lugar de celebración» — التاريخ والمكان (المادة 19.2.a) — وقائمة الحاضرين والممثَّلين مع حصصهم (المادة 19.2.d). أما كلمتا «videoconferencia» و«telemático» فلا تظهران في أي موضع من القانون. هذا هو الموقف القانوني كله: القانون كُتب لقاعة ولم يُعد كتابته قط لشاشة.

التاريخ مهم بسبب الأسطورة. عُدّلت المادة 16 آخر مرة بالقانون Ley 8/1999؛ وكذلك المواد 15 و18 و19. أما قانون كفاءة العدالة الصادر في يناير 2025 فقد مسّ القانون فعلًا، لكن ما غيّره هو أغلبية ثلاثة الأخماس للإيجار السياحي (المادة 17.12، بأثر من 3 أبريل 2025) وحكمان مرتبطان به — ولا شيء عن كيفية حضور الاجتماع. ومرسوم بقانون صادر في مارس 2026 عدّل أغلبية الثلث لمنشآت الطاقة المتجددة (المادة 17.1). لا شيء من ذلك يقول كلمة عن الفيديو. حين تقرؤون «منذ الإصلاح، يمكن عقد الجمعيات عبر الإنترنت أو بشكل هجين»، اسألوا عن المادة: لا توجد.

ولا يضيف المستوى الإقليمي شيئًا. الملكية الأفقية قانون مدني للدولة، وليس لجزر الكناري قاعدة خاصة بها عن المجمّعات. الإقليم الوحيد الذي يملك نظامه الخاص هو كتالونيا، التي يبيح قانونها المدني — كما ذكّرت المجموعات الكتالونية مجلس النواب في 26 مايو — الاجتماعات عن بُعد؛ وذلك النظام لا يصل إلى فويرتيفنتورا.

المرة الوحيدة التي أُبيح فيها صراحةً: من مايو إلى ديسمبر 2021

أنتجت الجائحة النص الوحيد الذي نظّم يومًا جمعية بالفيديو، وهو يستحق القراءة لأن كل بروتوكول جاد منذ ذلك الحين نسخه. علّق المرسوم بقانون Real Decreto-ley 8/2021 الصادر في 4 مايو واجب دعوة الجمعية وعقدها «hasta el 31 de diciembre de 2021» (المادة 2.1)، ومدّد آخر ميزانية معتمدة وولاية الهيئات القائمة (المادة 2.3)، ولم يُجز الاجتماع إلا لقرارات لا تحتمل الانتظار (المادة 3.1). ولذلك الاجتماع قال: «la junta de propietarios podrá celebrarse por videoconferencia o por conferencia telefónica múltiple, siempre que: a) Todos los propietarios dispongan de los medios necesarios, lo que será comprobado por el administrador con antelación a la junta; y b) El secretario reconozca la identidad de los propietarios asistentes a la junta y así lo exprese en el acta» — بالفيديو أو بمكالمة هاتفية جماعية، شرط أن تتوافر لكل مالك الوسائل اللازمة، وهو ما يتحقق منه المدير مسبقًا، وأن يتثبّت السكرتير من هوية الحاضرين ويثبتها في المحضر (المادة 3.2). ويُعدّ القرار متخذًا حيث يوجد السكرتير. وأجازت المادة نفسها التصويت دون اجتماع، بالبريد أو بالاتصال الإلكتروني، مع عشرة أيام تقويمية للإدلاء بالصوت (المادة 3.3)، وجعلت الإخلال بتلك الضمانات سببًا صريحًا للطعن (المادة 3.5).

كان للمرسوم بقانون أجل انتهاء ولم يُجدَّد. أما الشركات فتلقّت المعاملة المعاكسة في الربيع نفسه: أضاف القانون Ley 5/2021 الصادر في 12 أبريل إلى قانون شركات رأس المال مادةً تجيز للنظام الأساسي الترخيص بجمعيات عمومية «celebradas sin asistencia física de los socios» — تُعقد دون حضور مادي للشركاء — شرط ضمان الهوية والمشاركة الفعلية (Ley de Sociedades de Capital، المادة 182 bis). فشركة ذات مسؤولية محدودة في كوراليخو تعقد جمعيتها السنوية عبر الإنترنت بغطاء قانوني كامل منذ 2021. أما مجمّع الملاك المجاور فلا.

إذن، هل يمكن لمجمّع أن يعقد جمعية بالفيديو اليوم؟

الأمر غير محظور وغير منظَّم — وهذا شيء آخر غير أن يكون آمنًا. قالها رئيس المجلس الوطني لنقابات المديرين العقاريين للصحافة بوضوح في يونيو، حين قُبل المقترح للنظر: كان من الصعب أن يُفهم «que las juntas telemáticas estuvieran reguladas y plenamente aceptadas en prácticamente todos los ámbitos profesionales, empresariales y administrativos, y sin embargo no existiera una regulación clara para las comunidades de propietarios» — أن الاجتماعات عن بُعد منظَّمة ومقبولة في كل المجالات تقريبًا، ومع ذلك لا يوجد تنظيم واضح لمجمّعات الملاك.

الخطر هو الطعن. القرار قابل للطعن «cuando sean contrarios a la ley o a los estatutos» — حين يخالف القانون أو النظام الأساسي (المادة 18.1.a). ويملك حق الطعن الملاك الذين صوّتوا ضده، والغائبون «por cualquier causa» ومن حُرموا من التصويت بغير حق، شرط أن يكونوا مسددين لرسومهم (المادة 18.2)؛ وتسقط الدعوى بعد ثلاثة أشهر، أو بعد سنة للأفعال المخالفة للقانون أو النظام الأساسي، وبالنسبة للملاك الغائبين يبدأ الأجل من إبلاغهم بالقرار (المادة 18.3). ولا يوقف الطعن تنفيذ القرار ما لم يأمر القاضي بذلك (المادة 18.4). لا نعرف اجتهادًا قضائيًا مستقرًا في شأن الجمعيات المعقودة بالفيديو بعد 2021، ولن نبني اشتراكًا استثنائيًا لمجمّع على فراغ في الاجتهاد: فالمالك الذي لم يوافق على الصيغة، أو لم يُتحقق من هويته على نحو سليم، أو لم يستطع التصويت، يملك حجة، وسنة كاملة ليستعملها.

تتبع من ذلك ثلاث قراءات عملية، وهي قراءاتنا لا قراءات القانون. أولًا، الجمعية التي يحضرها كل مالك أو يُمثَّل فيها ولا يعترض أحد يصعب الطعن فيها — فالقانون نفسه يدع الملاك يجتمعون على نحو صحيح بلا أي دعوة «siempre que concurran la totalidad de los propietarios y así lo decidan» (المادة 16.3). ثانيًا، الاجتماع الهجين — قاعة في المكان والساعة المحددين، مع الفيديو لمن هم في الخارج — يفي بحرفية المادتين 16.2 و19.2.a، وهو ما لا يفعله اجتماع افتراضي بحت. ثالثًا، توكيل خلف كل شاشة يُزيل الحجة كليًا: فالمالكة في هامبورغ التي تتابع النقاش بالفيديو هي، في المحضر، مالكة ممثَّلة بكتاب موقّع بموجب المادة 15.1، وصوتها محسوب مهما قالت محكمة لاحقًا عن الكاميرا.

المقترح في مجلس النواب: ما الذي سيغيره

النص قصير. قدّمت المجموعة البرلمانية الشعبية مقترح قانون تعديل القانون 49/1960 (Proposición de Ley de modificación de la Ley 49/1960) إلى مجلس النواب في 14 نوفمبر 2025 (الملف 122/000240، نُشر في 21 نوفمبر). فيه مادة واحدة من ثلاث نقاط. ستصبح المادة 15.1: «La asistencia a la Junta de propietarios será personal, por videoconferencia o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar esta un escrito firmado por el propietario» — الحضور شخصيًا أو بالفيديو أو بالتمثيل. وستتيح المادة 9.1.h لكل مالك أن يبلّغ السكرتير «el domicilio en España o una dirección de correo electrónico a efectos de citaciones y notificaciones» — عنوانًا في إسبانيا أو عنوان بريد إلكتروني للإخطارات. وستجيز المادة 19.1 مسك سجل المحاضر «en formato y soporte electrónico conforme al modelo aprobado por resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública» — بصيغة إلكترونية، وفق النموذج الذي تعتمده مديرية السجلات. ويضع الحكم الختامي القانون موضع التنفيذ في اليوم التالي لنشره في الجريدة الرسمية (Boletín Oficial del Estado).

أمران في النص يستحقان الانتباه قبل أن يخطط أحد على أساسه. تقول المذكرة التفسيرية إن الحضور بالفيديو ينبغي أن يكون ممكنًا «si así lo ha aprobado previamente la junta de propietarios, o lo tiene incluido en sus estatutos» — إذا كانت الجمعية قد أقرّته مسبقًا أو نص عليه النظام الأساسي — لكن المادة بصياغتها الحالية لا تحمل مثل هذا الشرط ولا أي ضمان للهوية أو التصويت؛ وقد قالت المجموعة الباسكية ذلك للجلسة العامة بالحرف، وصوّتت لقبول المقترح للنظر، وأضافت أن النص «tal y como se encuentra, no debiera ver la luz en el Boletín Oficial del Estado» — بحالته هذه لا ينبغي أن يصل إلى الجريدة الرسمية. فتوقّعوا أن تضيف التعديلات شروطًا من نوع شروط 2021. كما دافع مقدم المقترح نفسه من المنصة عن النموذج الهجين — «juntas de propietarios físicas y virtuales a la vez» — كي يحتفظ الملاك المسنّون بمقاعدهم في القاعة: لا شيء في المقترح يُلزم أي مجمّع بالانتقال إلى الإنترنت.

أين وصل ونحن نكتب

قبلت الجلسة العامة لمجلس النواب المقترح للنظر في 26 مايو 2026 بأغلبية 306 صوتًا مقابل 33، مع امتناع 10؛ وصوّت حزب Junts ضده لأن كتالونيا تشرّع في المسألة بنفسها أصلًا. وأُحيل المقترح إلى لجنة العدل (Comisión de Justicia) بصلاحية تشريعية كاملة، وهو ما يعني عادةً أن اللجنة تقرّ نص مجلس النواب دون تصويت جديد في الجلسة العامة؛ وجرى النشر للجنة من 8 إلى 12 يونيو، وفُتحت مرحلة التعديلات في 12 يونيو. أما أجل تقديم التعديلات، الذي حُدد أولًا في 30 يونيو، فقد مُدّد ثلاث مرات، آخرها حتى 16 سبتمبر 2026. وبعد التعديلات يأتي تقرير المقررين، ثم رأي اللجنة، ثم شهرا مجلس الشيوخ، ثم الجريدة الرسمية؛ ولم يُحدد موعد لأي منها. أما النص التوأم الذي قدّمته المجموعة نفسها في مجلس الشيوخ في نوفمبر 2024 فقد قُبل هناك للنظر في فبراير 2025 ولم يتحرك منذ ذلك الحين. وقد قرأنا الملخصات اليومية للجريدة الرسمية من 26 مايو إلى 9 سبتمبر 2026: لم يُنشر أي تعديل للقانون Ley 49/1960، وما زال النص الموحّد للمادة 16 يحمل سنة 1999 تاريخًا لآخر تعديل. وإلى أن تطبعه الجريدة، القانون هو الموصوف أعلاه.

في هذه الأثناء: الجمعية الهجينة، منفَّذة بأمان

في المجمّعات التي نديرها، يُبنى الاجتماع السنوي بحيث لا يتوقف أي قرار على الكاميرا.

1. قاعدة للبيت، تُقرّ مرة واحدة. تعتمد الجمعية، بالأغلبية العادية في المادة 17.7، قرارًا يحدد كيف يُنظَّم الحضور عن بُعد: المنصة، والتحقق من الهوية، والتصويت بالنداء بالاسم، والتوكيل. وبند في النظام الأساسي أقوى، لكن تعديل النظام الأساسي يتطلب الإجماع (المادة 17.6) ولا يُلزم البند المشترين المستقبليين إلا بعد تسجيله (المادة 5)؛ والقرار الذي صوّت له الملاك هو، عمليًا، ما يستطيع معظم المجمّعات بلوغه.
2. دعوة فيها مكان. تذكر الدعوة القاعة واليوم والساعة للدعوتين (المادة 16.2)، وجدول الأعمال، ورابط الفيديو، وقائمة الملاك المتأخرين في السداد، وتُرسل وفق المادة 9.1.h — قبل ستة أيام على الأقل من الجمعية العادية (المادة 16.3)؛ ودعوتنا تخرج قبل أسابيع، مع الوثائق.
3. توكيل خلف كل شاشة. كل مالك سيحضر بالفيديو يوقّع أيضًا نموذج التوكيل — للرئيس أو المدير أو أحد الجيران، مع تعليمات بندًا بندًا — ويعيده قبل بدء الاجتماع. ويدرجه المحضر بوصفه ممثَّلًا (المادة 19.2.d)؛ فصوته في مأمن مهما حدث للاتصال.
4. هوية متحقَّق منها ومدوَّنة. يتثبّت السكرتير من هوية كل حاضر عن بُعد أمام الكاميرا ويدوّن في المحضر من حضر بالفيديو، كما كانت تشترط المادة 3.2 من مرسوم 2021 بقانون.
5. أصوات بالاسم والحصة. يجري كل تصويت بالنداء بالاسم ويُسجَّل بأسماء المؤيدين والمعارضين وحصصهم حيث تتوقف الأغلبية على ذلك (المادة 19.2.f)؛ والمتأخرون في السداد يتكلمون ولا يصوّتون (المادة 15.2).
6. المحضر والثلاثون يومًا. يذكر المحضر القاعة مكانًا، ويوقّعه الرئيس والسكرتير خلال عشرة أيام تقويمية، ويُرسل إلى كل مالك وفق المادة 9 (المادة 19.3)؛ وفي القرارات التي تتطلب أغلبية موصوفة، يُحسب الملاك الغائبون المدعوون أصولًا أصواتًا مؤيدة ما لم يبلغوا السكرتير باعتراضهم خلال 30 يومًا تقويميًا من الاستلام (المادة 17.8). وتبقى الدعوات والتوكيلات وسائر أوراق الاجتماع في ملف السكرتير خمس سنوات (المادة 19.4)؛ والتسجيل، إن وُجد، يبقى معها.
7. لا تصويت بالبريد الإلكتروني بلا اجتماع. قاعدة 2021 التي كانت تجيزه زالت، والصوت المجموع بالبريد الإلكتروني لا أساس قانونيًا له اليوم؛ وأقرب ما يصل إليه القانون هو اجتماع جميع الملاك بلا دعوة (المادة 16.3)، وهو ما يزال اجتماعًا.

لا يكلّف هذا البروتوكول المجمّع شيئًا سوى الانضباط، وهو يصمد أمام الإصلاح دون تغيير: فحين يُقرّ المقترح، لن يعود التوكيل ضروريًا ويصبح مجرد تسهيل.

أين يأتي دورنا

في المجمّعات التي نديرها تُنشر الدعوة على منصة الملاك الخاصة بنا في يوم صدورها، بالإنجليزية أو الإسبانية أو الألمانية، مع نموذج التوكيل جاهزًا للتوقيع والإعادة في المساء نفسه؛ والحسابات والميزانية وعروض الأسعار إلى جانبها، ليقرأ المالك في ليدز جدول الأعمال قبل الاجتماع لا بعده. ونرأس الجمعية الهجينة بالبروتوكول أعلاه، ونثبت التحقق من الهوية والتصويت بالنداء بالاسم في المحضر، ونرسل المحضر مع تنبيه الثلاثين يومًا إلى الملاك الذين لم يحضروا. يغطي دليلنا للجمعية السنوية للملاك في الخارج الدعوة والتوكيل والأغلبيات؛ ومقالة الرئيس المقيم في الخارج ما يستطيعه رئيس يعيش في بلد آخر وما لا يستطيعه؛ ومقالة الحسابات السنوية كيف تُقرأ الأوراق قبل التصويت؛ وقائمة الخريف التقويم الذي يقع فيه الاجتماع. وتصف صفحة الإدارة للملاك غير المقيمين ما يراه المالك من الخارج، وعرض السعر على بُعد نموذج واحد. وسنحدّث هذه المقالة في الأسبوع الذي يُنشر فيه الإصلاح.

أسئلة شائعة

هل يمكن لمجمّعنا أن يعقد الجمعية العمومية بالفيديو كليًا؟
ليس بغطاء قانوني. قانون الملكية الأفقية لا يجيزه ولا يحظره؛ والقاعدة الصريحة الوحيدة، المادة 3 من المرسوم بقانون Real Decreto-ley 8/2021، انتهت في 31 ديسمبر 2021، والمقترح الذي سيجيز الحضور بالفيديو في مرحلة التعديلات في مجلس النواب. والمجمّع الذي يجتمع عبر الإنترنت فقط يراهن على ألا يطعن أحد: فأي مالك غائب أو معارض مسدّد لرسومه يستطيع رفع دعوى خلال سنة ضد قرار مخالف للقانون. أما الاجتماع الهجين — قاعة في المكان والساعة المحددين، وفيديو لمن هم في الخارج، وتوكيل موقّع لكل مالك عن بُعد — فهو ما نعقده بدلًا من ذلك.

هل القرار المتخذ في جمعية بالفيديو أو هجينة صحيح؟
هو صحيح ما لم تبطله محكمة. يمكن الطعن في القرارات حين تخالف القانون أو النظام الأساسي، من الملاك الذين صوّتوا ضدها، والغائبين، ومن حُرموا من التصويت بغير حق، خلال ثلاثة أشهر، أو خلال سنة للقرارات المخالفة للقانون؛ وبالنسبة للغائبين يسري الأجل من يوم وصول المحضر إليهم. ولا يوقف الطعن القرار ما لم يأمر القاضي بذلك. والتوكيل هو ما يُزيل الحجة: فالمالك الذي صوّت عبر ممثل بكتاب موقّع بموجب المادة 15.1 قد صوّت، مهما قيل عن الكاميرا.

هل سيُلزم القانون الجديد مجمّعنا بالاجتماع عبر الإنترنت؟
لا. فالمقترح بصياغته الحالية يضيف الفيديو صيغةً ثالثة للحضور إلى جانب الحضور الشخصي والتوكيل، ويتيح للملاك تقديم عنوان بريد إلكتروني للإخطارات، ويجيز سجل محاضر إلكترونيًا؛ وتقول مذكرته التفسيرية إن الحضور بالفيديو ينبغي أن يتبع قرارًا مسبقًا من الجمعية أو بندًا في النظام الأساسي، وقد دافع مقدم المقترح في الجلسة العامة عن الاجتماع الهجين كي يحتفظ الملاك المسنّون بمقاعدهم في القاعة. ويُتوقع أن تضيف التعديلات شروطًا بشأن الهوية والتصويت من نوع ما كان في قاعدة 2021. والمجمّع الذي يفضّل قاعة سيحتفظ بقاعته.

متى يدخل الإصلاح حيز التنفيذ؟
لا أحد يعلم. قبل مجلس النواب المقترح للنظر في 26 مايو 2026؛ وفُتحت مرحلة التعديلات في لجنة العدل في 12 يونيو ومُدّد أجلها حتى 16 سبتمبر 2026؛ وما زال أمامنا رأي اللجنة ومجلس الشيوخ والنشر في الجريدة الرسمية، ويدخل النص حيز التنفيذ في اليوم التالي لنشره. وحتى ذلك اليوم، القانون هو الذي كُتب سنة 1999 لقاعة، والبروتوكول الآمن هو الجمعية الهجينة مع توكيل خلف كل شاشة.