أشغال إمكانية الوصول: متى يجب على المجتمع الدفع — فوق السبعين، الإعاقة، سقف الأقساط الاثني عشر والإعانات

معظم المباني التي نديرها في فويرتيفنتورا بُنيت بين أواخر السبعينيات وأوائل الألفية، وقسم كبير منها بلا مصعد، وفيه درجات عند المدخل، وجيل من الملاك اشتروا في الخمسينيات من أعمارهم وتجاوزوا اليوم السبعين. يأتي السؤال كل عام بالصيغة نفسها: مالك يحتاج إلى منحدر أو مصعد، والآخرون لا يريدون الدفع — من يقرر؟ يجيب قانون الملكية الأفقية الإسباني بثلاث قواعد لم تقرأها معظم الجمعيات معاً قط: قاعدة تجعل بعض أشغال إمكانية الوصول إلزامية بلا أي تصويت، وسقف يحدد كم يمكن إلزام المجتمع بإنفاقه، ومسار الأغلبية لكل ما يتجاوز السقف. أضف إليها صندوق الاحتياط، والإعانات الحكومية والكنارية، وخصماً ضريبياً إقليمياً، فيتحول السؤال من هل إلى كم، ومن يوقّع. تعرض هذه المقالة القواعد الثلاث، ومثالاً محسوباً على مبنى في كوراليخو، والمال، والطريقة التي ندير بها البند في الجمعية.

من يمكنه المطالبة بالأشغال، وما الذي يجب على المجتمع فعله

منذ إصلاح 2013 يعدّد القانون أشغالاً «ذات طابع إلزامي لا تتطلب اتفاقاً مسبقاً من جمعية الملاك، سواء أدت أم لا إلى تعديل سند التأسيس أو النظام الأساسي»: ومنها «الأشغال والإجراءات اللازمة لضمان الترتيبات المعقولة في مجال إمكانية الوصول الشامل، وفي كل الأحوال تلك المطلوبة بناءً على طلب الملاك الذين يعيش أو يعمل أو يتطوع في مسكنهم أو محلهم أشخاص ذوو إعاقة أو من تجاوزوا السبعين عاماً»، لضمان استخدامهم للعناصر المشتركة على نحو يناسب احتياجاتهم، «وكذلك تركيب المنحدرات أو المصاعد أو غيرها من الأجهزة الميكانيكية والإلكترونية التي تسهّل توجههم أو تواصلهم مع الخارج» (Ley de Propiedad Horizontal، المادة 10.1.ب). ثلاثة أمور في تلك الجملة تحسم معظم النزاعات. الطلب يأتي من مالك، لكن من يحتاج إلى الأشغال قد يكون أي شخص يعيش أو يعمل أو يتطوع في الشقة — والد مستأجر، أو مقدّم رعاية مقيم. والعمر وحده يكفي: فوق السبعين، بلا شهادة إعاقة. والجمعية لا تصوّت على هل: فعندما يكون العمل إلزامياً، «يقتصر اتفاق الجمعية على توزيع المساهمة المقابلة وتحديد شروط سدادها»، ويتحمل الملاك التكلفة بحسب حصصهم، وتُحمَّل كل شقة بها تماماً كما تُحمَّل بالنفقات العامة (المادة 10.2).

و«الترتيبات المعقولة» التي يشير إليها القانون لها تعريف قانوني: التدابير التي تجعل المبنى متاحاً «بفاعلية وأمان وعملية، دون أن تشكل عبئاً غير متناسب»، ويكون العبء غير متناسب، في مبنى خاضع لنظام الملكية الأفقية، «عندما تتجاوز تكلفة الأشغال، موزعةً سنوياً وبعد خصم الإعانات العامة التي يحق الحصول عليها، اثني عشر قسطاً شهرياً عادياً من النفقات المشتركة» (Real Decreto Legislativo 7/2015، المادة 2.5). وكان على المباني القائمة القابلة للترتيبات المعقولة أن تستوفي الشروط الأساسية لإمكانية الوصول بحلول 4 ديسمبر 2017 (Real Decreto Legislativo 1/2013، الحكم الإضافي 3) — مهلة مرّت بهدوء في معظم المجتمعات وما زال بوسع تفتيش بلدي الاحتجاج بها.

اختبار الأقساط الاثني عشر: كيف يعمل السقف

للالتزام سقف، والسقف هو ميزانية المجتمع نفسها. تكون الأشغال إلزامية «شريطة ألا تتجاوز تكلفتها الموزعة سنوياً، بعد خصم الإعانات أو المساعدات العامة، اثني عشر قسطاً شهرياً عادياً من النفقات المشتركة» — سنة واحدة من الرسوم العادية للمبنى بأكمله. وتليها جملتان لم يسمع بهما معظم الملاك: لا تفقد الأشغال طابعها الإلزامي لأن الملاك الطالبين يتحملون الجزء من التكلفة الذي يتجاوز السقف؛ وهي إلزامية في كل الأحوال عندما تبلغ الإعانات العامة التي يمكن للمجتمع الحصول عليها 75 % من تكلفتها (المادة 10.1.ب).

مبنى من 24 شقة في كوراليخو بميزانية عادية قدرها 36.000 يورو سنوياً — بمعدل 125 يورو شهرياً للشقة — يتلقى طلب مصعد من مالك في الرابعة والسبعين. عرض السعر 70.000 يورو. وبموجب برنامج مستوى المبنى في خطة الإسكان الحكومية 2026–2030، يمكن أن تبلغ إعانة أشغال إمكانية الوصول 70 % من التكلفة، و80 % إذا كان يقيم في المبنى شخص فوق الخامسة والستين أو ذو إعاقة معترف بها بنسبة 33 % فأكثر، ضمن سقف 13.000 يورو للشقة يرتفع إلى 18.000 يورو في تلك الحالة (Real Decreto 326/2026، المادة 99)؛ وبخط الـ80 % تكون التكلفة الصافية على المجتمع 14.000 يورو، أدنى بكثير من اختبار الـ36.000 يورو، ويكون المصعد إلزامياً بلا تصويت. وبلا أي إعانة — لأن لا دعوة مفتوحة يوم انعقاد الجمعية — تكون التكلفة الصافية 70.000 يورو، فوق السقف: الأشغال ليست إلزامية بذاتها. فيكون أمام المجتمع ثلاثة مسارات: يدفع المالك الطالب الـ34.000 يورو الزائدة عن السقف ويبقى الباقي إلزامياً؛ أو يتقدم المجتمع بطلب الإعانة أولاً ويعيد الاختبار بعد البتّ في المنحة؛ أو تقرّ الجمعية المصعد بالأغلبية فيختفي السقف.

تحذير بشأن الحساب: يتحدث القانون عن التكلفة «الموزعة سنوياً»، وقد قرأت المحاكم هذه العبارة بالنظر إلى التمويل — فالمصعد المدفوع على عدة سنوات يزن كل سنة أقل من مصعد يُدفع دفعة واحدة. لذلك يغيّر جدول المساهمة نتيجة الاختبار، وهو أول ما نصممه عندما يصل طلب.

فوق السقف: مسار الأغلبية والمعارضون

الأشغال «التي تهدف إلى إزالة الحواجز المعمارية التي تعيق وصول الأشخاص ذوي الإعاقة أو حركتهم، وفي كل الأحوال إنشاء خدمة المصعد، حتى عندما تستلزم تعديل سند التأسيس أو النظام الأساسي»، تتطلب «التصويت الإيجابي لأغلبية الملاك الذين يمثلون بدورهم أغلبية حصص المشاركة»؛ و«عندما تُتخذ على نحو صحيح قرارات بتنفيذ أشغال إمكانية الوصول، يكون المجتمع ملزماً بدفع النفقات حتى لو تجاوز مبلغها الموزع سنوياً اثني عشر قسطاً شهرياً عادياً من النفقات المشتركة» (المادة 17.2). هذا هو الفارق كله بين إمكانية الوصول وأي تحسين آخر. فالابتكارات «غير المطلوبة للصيانة الملائمة للمبنى وصلاحيته للسكن وسلامته وإمكانية الوصول إليه» تحتاج إلى أغلبية ثلاثة أخماس، ولا يُلزم المالك المعارض عندما تتجاوز التكلفة ثلاثة أقساط شهرية (المادة 17.4)؛ والمصعد بحكم التعريف مطلوب لإمكانية الوصول، فيدفع المعارض مع الجميع، سواء أكانت شقته في الطابق الأرضي أم لا. ويُحتسب الملاك الغائبون الذين أُبلغوا بالقرار أصواتاً مؤيدة ما لم يعترضوا كتابةً خلال ثلاثين يوماً، ولا يجوز الطعن في القرار إلا ضمن مهل القانون — وهي الآلية التي يعرضها دليلنا للجمعية.

من أين يأتي المال: صندوق الاحتياط والمساهمة والإعانات

• صندوق الاحتياط. على كل مجتمع أن يحتفظ بصندوق لا يقل عن 10 % من آخر ميزانية عادية، ويذكر القانون بين أوجه استخدامه «أشغال إمكانية الوصول المنصوص عليها في المادة 10.1.ب» و«أشغال إمكانية الوصول وكفاءة الطاقة المنصوص عليها في المادة 17.2» (المادة 9.1.و). وفي مبنى كوراليخو يعني ذلك 3.600 يورو بالحد الأدنى القانوني — بداية لا مصعداً؛ والمجتمعات الحسنة الإدارة في الجزيرة تحتفظ بأكثر، وتشرح مقالتنا عن الحسابات السنوية كيف تقرأ ما يحتفظ به مجتمعك.
• المساهمة. ما لا يغطيه الصندوق هو derrama تُوزَّع بحسب حصص المشاركة — القاعدة العادية للنفقات العامة التي يتناولها دليلنا للرسوم والمساهمات — تُدفع وفق الجدول الذي تحدده الجمعية، ومضمونة على كل شقة كالرسوم العادية.
• الخطة الحكومية التي تنفذها حكومة الكناري. تموّل خطة الإسكان الحكومية 2026–2030 أشغال إمكانية الوصول في المباني السكنية — المصاعد والمنحدرات ورافعات السلالم والأبواب الآلية وتكييف العناصر المشتركة — عبر دعوات تفتحها الحكومة الإقليمية؛ وعلى مستوى المبنى تُسقَّف الإعانة عند 70 % من التكلفة، أو 80 % مع مقيم فوق الخامسة والستين أو ذي إعاقة معترف بها، وعند 13.000 يورو للشقة ترتفع إلى 18.000 يورو، وإلى 20.500 يورو مع إعاقة بنسبة 65 % فأكثر، وإلى 22.000 يورو عندما تجعل الأشغال المبنى كله متاحاً (Real Decreto 326/2026، المواد 95–99)؛ وعلى مستوى الشقة قد تبلغ الإعانة لمقيم ذي إعاقة 80 % ضمن 15.000 أو 18.000 يورو للمسكن (المادة 108). وقد أُغلقت آخر دعوة لإمكانية الوصول أطلقتها حكومة الكناري في إطار الخطة السابقة في 30 يونيو 2024، بنسبة 60 % من التكلفة، و80 % إذا كان لدى مقيم إعاقة وظيفية أو تجاوز الخامسة والسبعين؛ أما دعوات الخطة الجديدة فللحكومة الإقليمية أن تفتحها، وما إذا كانت إحداها مفتوحة يوم جمعيتكم سؤال يُطرح علينا في الأسبوع السابق.
• الخصم الضريبي الإقليمي. يمكن للمقيم في الكناري الذي يدفع أشغالاً «ضرورية بشكل صارم لإمكانية الوصول» في المسكن الذي يعيش فيه شخص ذو إعاقة معترف بها بنسبة 65 % فأكثر أن يخصم 14 % مما دفعه في الجزء الإقليمي من ضريبة دخله — و18 % إذا كان ذلك الشخص أيضاً فوق الخامسة والستين — على قاعدة تصل إلى 15.000 يورو سنوياً بعد خصم الإعانات العامة المتلقاة (Decreto Legislativo 1/2009، المادتان 14 ter و14 quater). وما إذا كانت حصة مالك في مصعد مشترك تستحق ذلك يتوقف على الشهادة وعلى الأشغال؛ ونسأل المستشار الضريبي للمالك قبل جدولة المساهمة.

الجمعية: كيف ندير بنداً عن إمكانية الوصول

1. الطلب كتابةً. رسالة المالك إلى المدير مع شهادة الإعاقة أو إثبات السن، وما يُطلب — منحدر أو مصعد أو رافعة سلالم أو باب آلي.
2. الملف الفني. تقرير عن أوجه القصور في إمكانية الوصول في المبنى — وحيث يوجد تقرير تفتيش ينطلق تقريرنا منه، كما تشرح مقالتنا عن تفتيش المباني — وعرضا أو ثلاثة عروض أسعار تشمل الترخيص وأتعاب المشروع.
3. الإعانة قبل الأشغال. لا يدفع أي برنامج ثمن أشغال بدأت فعلاً: يُقدَّم الطلب أولاً، ويُجرى اختبار الأقساط الاثني عشر بعد البتّ في الإعانة، أو مع خط الـ75 % في الاعتبار.
4. بند جدول الأعمال. يُصاغ بحيث يتبين أي قاعدة تنطبق: عمل إلزامي بموجب المادة 10.1.ب مع المساهمة التي تُوزَّع، أو عمل لإمكانية الوصول يُعرض على أغلبية المادة 17.2. ويصوّت الملاك في الخارج بالوكالة أو كتابةً؛ وقاعدة الثلاثين يوماً تحتسب الصامتين.
5. خطة المساهمة. مساهمة صندوق الاحتياط، والمساهمة بحسب الحصص، والجدول، والخط المصرفي عندما يموّل المجتمع الأشغال — الأرقام التي تحسم الاختبار السنوي.
6. الأشغال. الترخيص، والمقاول، وعقد صيانة شركة المصاعد منذ اليوم الأول، والمحضر الذي يسجل من يدفع ماذا، ليقرأه المشتري التالي لأي شقة في الشهادة التي نصدرها عند البيع.

أين يأتي دورنا

يتلقى مديرونا في فويرتيفنتورا الطلب، ويكلفون بإعداد تقرير إمكانية الوصول وعروض الأسعار، ويقدّمون طلب الإعانة إلى حكومة الكناري قبل بدء الأشغال، ويجرون اختبار الأقساط الاثني عشر ويصوغون خطة المساهمة، ويحررون بند جدول الأعمال تحت المادة الصحيحة، ويحصون الوكالات وصمت الثلاثين يوماً، ثم يديرون الأشغال وعقد صيانة المصعد. اطّلع على خدماتنا في الأشغال والإعانات وصيانة المجتمع، أو اطلب عرض سعر.

أسئلة شائعة

هل يستطيع مالك واحد إجبار المجتمع على تركيب مصعد؟

نعم، ضمن سقف. فالمالك الذي يعيش أو يعمل أو يتطوع في شقته شخص ذو إعاقة أو شخص فوق السبعين يمكنه المطالبة بأشغال إمكانية الوصول، بما فيها المصعد، بلا تصويت، شريطة ألا تتجاوز التكلفة السنوية على المجتمع بعد الإعانات العامة اثني عشر قسطاً شهرياً عادياً من النفقات المشتركة — سنة من الرسوم العادية. وفوق ذلك، يمكن للمالك الطالب دفع الزيادة، أو تجعل إعانة عامة بنسبة 75 % الأشغال إلزامية على أي حال، أو تقرّها الجمعية بالأغلبية فيدفع المجتمع بعدها بلا سقف.

أسكن في الطابق الأرضي. هل عليّ أن أدفع ثمن المصعد؟

نعم. يتحمل أشغال إمكانية الوصول جميع الملاك بحسب حصص المشاركة، سواء أكانت إلزامية بموجب المادة 10.1.ب أم مقرّة بالأغلبية بموجب المادة 17.2، والقاعدة التي تعفي المالك المعارض من تحسين تتجاوز تكلفته ثلاثة أقساط شهرية لا تنطبق على الأشغال المطلوبة لإمكانية الوصول. ولا يغيّر التوزيع إلا النظام الأساسي أو إعفاء صحيح متفق عليه في السند.

ما الإعانات المتاحة لمصعد في فويرتيفنتورا في 2026؟

تموّل خطة الإسكان الحكومية 2026–2030 أشغال إمكانية الوصول في المباني السكنية حتى 70 % من التكلفة — و80 % إذا كان يقيم شخص فوق الخامسة والستين أو ذو إعاقة معترف بها — بسقوف من 13.000 إلى 22.000 يورو للشقة، عبر دعوات تفتحها حكومة الكناري؛ وقد أُغلقت آخر دعواتها في إطار الخطة السابقة في 30 يونيو 2024 بنسبتي 60 % و80 %. وتُقدَّم الطلبات قبل بدء الأشغال. ويمكن للمقيم في الكناري أيضاً خصم 14 % أو 18 % من أشغال إمكانية الوصول لشخص ذي إعاقة بنسبة 65 % فأكثر، على ما يصل إلى 15.000 يورو سنوياً.

هل يمكن لصندوق الاحتياط أن يدفع ثمن الأشغال؟

نعم. يذكر القانون أشغال إمكانية الوصول في المادتين 10.1.ب و17.2 بين أوجه استخدام صندوق الاحتياط الذي يجب ألا يقل عن 10 % من آخر ميزانية عادية. وعملياً يغطي الصندوق منحدراً أو باباً آلياً وجزءاً من مصعد؛ والباقي مساهمة بحسب الحصص تُجدوَل على السنوات التي تقررها الجمعية.