أضرار العاصفة في المبنى: شركة تأمين الاتحاد السكني أم الـ Consorcio، من يدفع ماذا

حين تقتلع عاصفة عريشةً من سطح مبنى في كوراليخو أو تدفع البحر عبر سور حديقة في كاليتا دي فوستي، قد يقف خلف الإصلاح ثلاثة دافعين مختلفين، ومن يجيب منهم يتوقف على رقم لم يسمع به معظم الملّاك قط: 120 كيلومتراً في الساعة. فوق هذا الرقم، وفي الفيضان وضربات البحر، تدفع هيئة عامة اسمها Consorcio de Compensación de Seguros، بشروط بوليصة الاتحاد السكني نفسها ومن دون مبلغ تحمّل. وتحته تدفع شركة تأمين الاتحاد السكني، إذا تحقق شرط الريح والمطر في البوليصة. وحين يكون السبب مصرفاً مسدوداً أو سطحاً لم يصنه أحد، يدفع الاتحاد السكني نفسه. تفرز هذه المقالة أضرار العاصفة في هذه الخانات الثلاث، وفق القواعد السارية في أكتوبر 2026: لائحة المخاطر غير العادية، ونظام الـ Consorcio وإرشاداته للمطالبين، وقانون عقد التأمين، وقانون الملكية الأفقية، وشروط بوليصتين للاتحادات السكنية قُرئتا بنداً بنداً. ثم تتتبّع عاصفة واحدة في مبنى واحد على هذه الجزيرة، سبباً سبباً وفاتورةً فاتورة.

ثلاثة دافعين: شركة التأمين، والـ Consorcio، والاتحاد السكني نفسه

التأمين الإسباني يقسم الطقس قسمين. يقول قانون عقد التأمين إن المؤمِّن لا يغطي الحرب، ويضيف: ni los derivados de riesgos extraordinarios sobre las personas y los bienes, salvo pacto en contrario، أي ولا الأضرار الناشئة عن المخاطر غير العادية على الأشخاص والأموال، ما لم يُتفق على خلاف ذلك. هذه المخاطر غير العادية تذهب إلى الـ Consorcio، الذي يموّله كل حامل بوليصة برسم إضافي صغير على القسط؛ وقد شرحنا ذلك الرسم وما ينبغي أن تتضمنه بوليصة الاتحاد السكني في دليلنا إلى تأمين الاتحاد السكني. ويغطي الـ Consorcio عندئذ ما يلي: los mismos bienes o personas, así como las mismas sumas aseguradas que se hayan establecido en las pólizas de seguro، أي الأموال نفسها ومبالغ التأمين نفسها التي تحددها البوليصة. وهو بذاته لا يؤمّن شيئاً: لا بوليصة، لا Consorcio.

يحسن تبديد خرافتين قبل الدخول في التفاصيل. الأولى أن على الحكومة أن تعلن كارثة. والـ Consorcio يقول العكس بكلماته هو: Es posible que el siniestro afecte sólo a un asegurado, teniendo pleno derecho a la indemnización، أي أن الحادث قد يصيب مؤمَّناً واحداً فقط، وله كامل الحق في التعويض، ولا حاجة إلى أي إعلان رسمي لمنطقة منكوبة. والثانية أن العاصفة دائماً من شأن الـ Consorcio. ومعظمها ليس كذلك: الريح الشتوية العادية والمطر الغزير العادي يبقيان عند شركة تأمين الاتحاد السكني، أو عند لا أحد.

ما الذي يُعدّ غير عادي: 120 كم/س، والفيضان، والبحر

تعدّد اللائحة الظواهر الطبيعية التي يغطيها الـ Consorcio: الزلازل وأمواج المدّ الزلزالي، والفيضانات غير العادية، والثورانات البركانية، والعاصفة الإعصارية غير النمطية، وسقوط النيازك. ولمبنى في فويرتيفنتورا تهمّ ثلاث منها.

الريح لا تكون غير عادية إلا عند سرعة محددة. تعرّف اللائحة الرياح غير العادية بهذا النص: Vientos extraordinarios, definidos como aquellos que presenten rachas que superen los 120 km por hora، أي الرياح التي تتجاوز هبّاتها 120 كم في الساعة، وتعرّف الهبّة بهذا النص: el mayor valor de la velocidad del viento, sostenida durante un intervalo de tres segundos، أي أعلى قيمة لسرعة الريح تستمر مدة ثلاث ثوانٍ. كان الرقم 135 حتى أكتوبر 2011، وربما ما زال كتيّب بوليصة قديم يطبعه؛ والساري هو 120. ولا يُطلب من المالك أن يثبت الريح: فالـ Consorcio يحصل على البيانات من الوكالة الحكومية للأرصاد الجوية، التي ترسم المنطقة المتضررة بلديةً بلدية.

والفيضان يكون غير عادي حين تكون الأرض نفسها تحت الماء: غمر الأرض بالمطر، أو بذوبان الثلوج، أو بالأنهار ومجاري المياه الطبيعية التي تخرج عن مجاريها. ويضيف التعريف نفسه البحر بهذا النص: así como los embates de mar en las costas، أي وكذلك ضربات البحر على السواحل، وتذهب إرشادات الـ Consorcio أبعد من ذلك: Asimismo se incluye el embate de mar en la costa, aunque no haya anegamiento، أي أن ضربة البحر على الساحل مشمولة حتى إن لم يحدث غمر. ولمجمّعات الصف الأول على البحر في هذه الجزيرة، هذه الجملة أثمن سطر في اللائحة.

وما يستبعده التعريف دقيق بالقدر نفسه. فليس فيضاناً ما يصفه هذا النص: ni la lluvia caída directamente sobre el riesgo asegurado, o la recogida por su cubierta o azotea, su red de desagüe o sus patios، أي المطر الذي يسقط مباشرة على المبنى المؤمَّن، أو الذي يجمعه سقفه أو سطحه أو شبكة تصريفه أو أفنيته. فالماء الذي يدخل من فوق ليس فيضاناً عند الـ Consorcio، مهما اشتد المطر.

ما لا يدفعه الـ Consorcio

قائمة الاستثناءات في اللائحة قصيرة، واثنان منها يحسمان معظم حالات الرفض في الاتحاد السكني. لا يدفع الـ Consorcio الأضرار التي يصفها هذا النص: Los debidos a vicio o defecto propio de la cosa asegurada, o a su manifiesta falta de mantenimiento، أي الناشئة عن عيب أو خلل في الشيء المؤمَّن نفسه أو عن نقص ظاهر في صيانته، ولا الأضرار الناشئة عن مجرد مرور الزمن. وتحوّل إرشاداته للمطالبين ذلك إلى قائمة بسيطة بما يبقى خارجاً: الريح من دون هبّات تفوق 120 كم/س، والبَرَد، والثلج، ثم: Goteras, filtraciones o humedades، أي التقطير والتسرّبات والرطوبة.

وثلاثة شروط تتعلق بالبوليصة لا بالطقس. يجب أن تكون البوليصة سارية ومدفوعة: يعوّض الـ Consorcio وفق هذا النص: siempre que la póliza esté vigente en el momento de producirse los daños y el asegurado se encuentre al corriente del pago de la prima، أي بشرط أن تكون البوليصة سارية وقت وقوع الأضرار وأن يكون المؤمَّن مسدداً للقسط. والبوليصة الجديدة يجب أن يكون قد مضى عليها سبعة أيام قبل الحدث الطبيعي، وهي فترة انتظار لا تسري حين تحلّ بوليصة محل أخرى من دون انقطاع. والمبنى المؤمَّن بأقل من قيمته يُدفع له بالتناسب، تماماً كما كانت ستدفع له شركة تأمينه.

تحت الخط: ما تغطيه بوليصة الاتحاد السكني نفسه

تحت 120 كم/س يكون الجواب في بوليصة الاتحاد السكني، والبوالص لا تتفق فيما بينها. قرأنا شروط بوليصتين منشورتين للمباني السكنية. إحداهما تعمل بالأرقام: تغطي الريح والمطر والبَرَد والثلج بهذا الشرط: siempre que se registre una precipitación superior a 40 litros por metro cuadrado y hora، أي بشرط تسجيل هطول يفوق 40 لتراً للمتر المربع في الساعة، وللريح بهذا الشرط: velocidades superiores a 90 km/hora، أي سرعات تفوق 90 كم في الساعة، تُثبت بشهادة من الوكالة الحكومية للأرصاد الجوية أو من أقرب مقياس رسمي. والأخرى لا تحدد رقماً: تغطي المطر والريح والبَرَد حين ينطبق هذا النص: se produzcan de forma anormal para el tiempo y lugar del que se trate، أي حين تقع على نحو غير طبيعي بالنسبة إلى الزمان والمكان، ويُثبت ذلك بتقارير رسمية، أو عند غيابها بأدلة مثل تضرر مبانٍ مجاورة متينة من الظاهرة نفسها.

كلا النموذجين يترك فجوة، وفي هذه الفجوة يقع معظم النزاع: ريح بسرعة 70 كم/س ترفع مظلة، أو مطر متواصل بمعدل 25 لتراً في الساعة يجد شقاً. هذا الضرر ليس غير عادي، ولا هو مغطى في بوليصة الأرقام. والوكالة الحكومية للأرصاد الجوية تساعد على تثبيت الوقائع قبل أن يبدأ الجدال: فهي تنشر، مقاطعةً مقاطعة وشهراً شهراً، المحطات التي ينطبق عليها هذا الوصف لشدة الهطول أو لأقصى هبّة: han superado los umbrales que se utilizan frecuentemente en la cobertura de seguros، أي تجاوزت العتبات الشائعة الاستعمال في التغطية التأمينية، وتصدر عند الطلب شهادات عن الطقس الماضي.

غبار الصحراء، أي الـ calima، ليس في أيٍّ من القائمتين: أحداث الـ Consorcio لا تشمله، وأحد نصَّي الشروط اللذين قرأناهما يستثني صراحةً الرمل أو الغبار الذي يدخل من فتحات تُركت غير مغلقة. إنه تنظيف، والتنظيف من نفقات المبنى.

والمطر الذي يدخل من السطح فصل قائم بذاته، لأن البوليصة التي تغطي الضرر في الداخل قلّما تغطي السطح الذي سمح له بالدخول. من يدفع الإصلاح شرحناه في عزل السطح بوصفه عملاً من أعمال الاتحاد السكني، ومن يدفع الضرر شرحناه في التسرّبات بين الشقق ومن العناصر المشتركة.

الأيام السبعة الأولى: من يفعل ماذا

القانون يعطي الخطوة الأولى لمدير المبنى. فقانون الملكية الأفقية يكلّفه برعاية صيانة الدار وفق هذا النص: disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los propietarios، أي بأن يأمر بالإصلاحات والتدابير العاجلة ويبلّغ بها الرئيس فوراً، أو الملّاك عند الاقتضاء. لا حاجة إلى اجتماع لشفط الماء من غرفة المعدات أو لتسييج حاجز سطح سقط، وجمعية الملّاك تُبلَّغ بعد ذلك: فيجب، بنص القانون، ser informada de las medidas urgentes adoptadas por el administrador، أي أن تُحاط علماً بالتدابير العاجلة التي اتخذها المدير. والمالك الذي يرى الضرر أولاً عليه واجبه الخاص: si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador، أي أن من يلاحظ الحاجة إلى إصلاحات عاجلة عليه أن يبلغ المدير بلا إبطاء.

• التأمين ومنع تفاقم الضرر. يقول قانون عقد التأمين إن المؤمَّن أو حامل البوليصة ملزمان بما يلي: deberán emplear los medios a su alcance para aminorar las consecuencias del siniestro، أي أن يستعملا الوسائل المتاحة لهما لتخفيف عواقب الحادث، ويحمّل المؤمِّنَ الكلفة المعقولة لذلك.
• التصوير قبل تحريك أي شيء. يطلب الـ Consorcio ما يلي: se conservarán los restos de los bienes dañados a disposición del perito، أي أن تُحفظ بقايا الأموال المتضررة تحت تصرف خبيره، وأن تُلتقط صور حيث يتعذر ذلك.
• الاحتفاظ بكل فاتورة لأعمال الطوارئ. فهي جزء من المطالبة.
• الإبلاغ خلال سبعة أيام. يمنح القانون المؤمَّن هذه المهلة: dentro del plazo máximo de siete días de haberlo conocido، أي سبعة أيام على الأكثر من علمه بالحادث. ويوصي الـ Consorcio بالأيام السبعة نفسها، مع هذا الاستدراك: aunque el Consorcio aceptará igualmente su solicitud si se presentara después del mencionado plazo، أي أنه سيقبل الطلب كذلك إن قُدّم بعد تلك المهلة.
• إرسال كل مطالبة إلى بابها الصحيح. الفيضان والبحر يذهبان إلى الـ Consorcio، بالهاتف على 900 222 665، أو على +34 952 367 042 من الخارج، بالإسبانية أو الإنجليزية أو الفرنسية، أو عبر موقعه. والريح تذهب إلى شركة تأمين الاتحاد السكني أياً كانت سرعتها: ولأن تقرير وكالة الأرصاد يستغرق أسابيع، فقد جرى الاتفاق الآتي: el Consorcio y las entidades aseguradoras han convenido que el asegurado dirija su solicitud a su entidad aseguradora, que se hará cargo de la tramitación y de la oportuna indemnización، أي أن الـ Consorcio وشركات التأمين اتفقت على أن يوجّه المؤمَّن طلبه إلى شركته، فتتولى المعاملة والتعويض، ثم تتحاسب مع الـ Consorcio.

والمالك المقيم في الخارج يضيف اتصالاً واحداً إلى تلك القائمة: الاتصال بشركة تأمين منزله هو، من أجل الأثاث والأغراض داخل الشقة، التي لا تغطيها بوليصة الاتحاد السكني. ومقالتنا عن ترك الشقة خالية تشرح من ينبغي أن تكون المفاتيح بيده حين يلزم إجراء ذلك الاتصال من بلد آخر.

كيف تسير المطالبة: الخبير، ولا مبلغ تحمّل، ومن يستلم المال

يقدّر الـ Consorcio الضرر بخبيره هو، وفق هذا النص: sin que éste quede vinculado por las valoraciones que, en su caso, hubiese realizado la entidad aseguradora que cubriese los riesgos ordinarios، أي من دون أن يتقيد بالتقديرات التي قد تكون أجرتها شركة تأمين المخاطر العادية. والاتحاد السكني الذي لا يوافق يستطيع أن يعيّن خبيره، على نفقته، وعندئذ يعمل الخبيران معاً.

لا يوجد مبلغ تحمّل. فالأمر الوزاري الذي يحدد مبلغ تحمّل الـ Consorcio بـ 7 % من الضرر يضيف ما يلي: no se efectuará deducción alguna por franquicia a los daños que afecten a viviendas, a comunidades de propietarios de viviendas، أي أنه لا يُخصم أي مبلغ تحمّل من الأضرار التي تصيب المساكن أو اتحادات ملّاك المساكن. والتنظيف مدفوع أيضاً، ضمن حدّ: فإزالة الوحل والهدم ورفع الأنقاض ونقلها تُحتسب ضرراً للمبنى، وبهذا النص: La indemnización conjunta por gastos complementarios quedará limitada al 4 por ciento de la suma asegurada، أي أن التعويض الإجمالي عن هذه المصاريف التكميلية محدود بـ 4 % من مبلغ التأمين.

وحين تغطي البوليصة العناصر المشتركة والعناصر الثابتة الخاصة بالشقق معاً، يصل المال في دفعة واحدة. يقدّر خبير الـ Consorcio كل شيء، ثم يسري هذا النص: el CCS paga el importe total a la propia Comunidad asegurada، أي أن الـ Consorcio يدفع المبلغ الإجمالي إلى الاتحاد السكني المؤمَّن نفسه، وبالتالي: ha de ser la Comunidad quien determine el reparto de la indemnización entre los copropietarios، أي أن على الاتحاد السكني أن يحدد توزيع التعويض بين الملّاك المشتركين. وهذا قرار لجمعية الملّاك، وتفصيل الخبير على الطاولة.

ومع شركة تأمين الاتحاد السكني نفسه، المواعيد هي المواعيد العادية. على الشركة أن تدفع على الأقل الحدّ الأدنى مما قد تدين به ضمن هذه المهلة: dentro de los cuarenta días, a partir de la recepción de la declaración del siniestro، أي خلال أربعين يوماً من استلام بلاغ الحادث؛ وبعد ثلاثة أشهر من دون دفع تستحق عليها فوائد؛ ودعوى الاتحاد السكني ضدها تتقادم بهذا النص: en el término de dos años si se trata de seguro de daños، أي في سنتين إذا كان التأمين تأمين أضرار.

من فويرتيفنتورا: عاصفة واحدة، ثلاثة أسباب، ثلاثة دافعين

مجمّع من 48 شقة في الصف الأول على البحر في كاليتا دي فوستي، مبناه مؤمَّن بـ 6,000,000 يورو، تضربه عاصفة شتوية ليلة الثلاثاء 10 نوفمبر 2026. تسجّل أقرب محطة رسمية هبّة قصوى قدرها 104 كم/س. في الصباح كانت قد وقعت ثلاثة أمور. اقتلعت الريح أسقف العرائش ورفعت قطعة من غطاء حاجز السطح: 18,400 يورو. وتخطّى البحر الكورنيش ودخل الحديقة السفلى وملأ غرفة معدات المسبح بماء البحر والوحل: 41,700 يورو أضراراً و6,300 يورو لإزالة الوحل والأنقاض. ودخل المطر، من مصرف شرفة سدّته الأوراق، إلى شقتين في الطابق الأرضي: 3,900 يورو.

يأمر المدير في ذلك الصباح بالشفط والتسييج وغطاء مشمّع، بـ 2,150 يورو، ويبلّغ الرئيس، ويصوّر كل شيء قبل أن يُمسّ الوحل. وتُقدَّم المطالبتان يوم الخميس 12 نوفمبر، ضمن الأيام السبعة.

الريح، عند 104 كم/س، تحت الخط: هي على شركة التأمين، بموجب شرط ريح يبدأ من 90 كم/س، ناقص مبلغ التحمّل الخاص بالبوليصة وقدره 300 يورو، أي 18,100 يورو. والبحر على الـ Consorcio: 41,700 يورو زائد 6,300 يورو، أي 48,000 يورو في المجموع، من دون مبلغ تحمّل، والتنظيف بعيد عن حدّ الـ 4 %، الذي يساوي في هذه البوليصة 240,000 يورو. والأعمال العاجلة بـ 2,150 يورو تدخل في المطالبتين بوصفها كلفة الحدّ من الضرر. والمصرف ليس على أحد سوى الاتحاد السكني: فالمطر الذي تجمعه شرفة خارج فيضان الـ Consorcio، وريح بسرعة 104 كم/س لم تسدّ المصرف، والـ 3,900 يورو تُدفع من أموال الاتحاد السكني للمالكَين اللذين تضررت شقتاهما.

ولو كانت الهبّة 126 كم/س، لكانت العرائش أيضاً على الـ Consorcio، ولقدّم الاتحاد السكني تلك المطالبة مع ذلك إلى شركة تأمينه.

ما نفعله في الاتحادات السكنية التي نديرها

في المباني التي نديرها في كوراليخو وكاليتا دي فوستي والجنوب، تحذير العاصفة يطلق إجراءً معتاداً لا اجتماعاً. نكلّف من يفحص المصارف ومزاريب السطح قبل الموسم، لأن المصرف المسدود هو السبب الوحيد الذي لا تدفعه أي شركة تأمين. وبعد العاصفة نأمر بالتدابير العاجلة التي يكلّف القانون بها المدير، ونفتح البلاغ بالصور حتى يرى الملّاك المقيمون في الخارج ما حدث لمبناهم، ونقدّم كل مطالبة إلى الدافع الصحيح ضمن الأيام السبعة، مع البوليصة وإيصال القسط وفواتير أعمال الطوارئ. وفي جمعية الملّاك التالية يُبلَّغ عن التدابير، ويُعرض تفصيل الخبير، ويُطرح توزيع التعويض للتصويت. والملّاك الذين يريدون ذلك لمبناهم يمكنهم قراءة ما تشمله إدارتنا للاتحادات السكنية وطلب عرض سعر مع ذكر عدد المساكن واسم شركة التأمين الحالية.

أسئلة شائعة

أنا في الخارج والعاصفة أضرّت بشقتي. بمن أتصل؟

باثنين. بالمدير، بلا إبطاء، لأن قانون الملكية الأفقية يلزم كل مالك بالإبلاغ عن الحاجة إلى إصلاحات عاجلة، ولأن مطالبة الاتحاد السكني عن المبنى تبدأ من هناك. وبشركة تأمين منزلك أنت، من أجل المحتويات وكل ما تغطيه بوليصتك سوى ذلك. وإذا كان السبب فيضاناً أو البحر، فمركز اتصال الـ Consorcio يستقبل المطالبة بالإنجليزية أو الفرنسية على +34 952 367 042، ويطلب البوليصة والمال المتضرر وحساباً مصرفياً للتحويل.

هل يجب أن تعلن الحكومة منطقة منكوبة حتى يدفع الـ Consorcio؟

لا. تغطية الـ Consorcio تلقائية متى وقع أحد الأحداث المذكورة في القائمة، وإرشاداته نفسها تقول إن الحادث قد يصيب مؤمَّناً واحداً فقط، وله كامل الحق في التعويض، من دون أي إعلان رسمي. ما يلزم فعلاً هو بوليصة سارية، قسطها مدفوع، مضى عليها سبعة أيام على الأقل.

اتحادنا السكني بلا تأمين. هل يدفع الـ Consorcio عن المبنى مع ذلك؟

لا. الـ Consorcio يعوّض بشروط بوليصة، وحيث توجد بوليصة فقط، فالمبنى غير المؤمَّن لا مطالبة له عليه، أياً كانت سرعة الريح. والإصلاح عندئذ عمل صيانة إلزامي يدفعه الملّاك بحسب حصصهم عبر مساهمة استثنائية. ولا القانون الوطني ولا القانون الكناري يلزمان اتحاداً سكنياً هنا بتأمين المبنى، ولهذا بالذات يجب طرح السؤال قبل العاصفة.

شركة التأمين تقول إن الريح لم تبلغ السرعة المذكورة في البوليصة. ماذا يستطيع الاتحاد السكني أن يفعل؟

أن يتحقق من الواقعة قبل أن يجادل في الشرط. فالوكالة الحكومية للأرصاد الجوية تنشر المحطات التي تجاوزت فيها الهبّة العتبات المستعملة في التأمين، وتشهد عند الطلب على الطقس الماضي؛ والبوليصة التي تتحدث عن طقس غير طبيعي لا عن رقم يمكن استيفاؤها أيضاً بأدلة مثل الأضرار في مبانٍ مجاورة متينة. وإذا كان الخلاف على المبلغ، فقانون عقد التأمين يعطي كل طرف خبيراً، وعند عدم الاتفاق خبيراً ثالثاً. وأمام الاتحاد السكني سنتان لرفع دعواه.