سطح مبنى في كوراليخو يسرّب الماء إلى ثلاث شقق منذ العاصفة الأخيرة. الرئيس، الذي يسكن في الطابق الأرضي، يجيب بأن الأمر سيُدرج في جدول أعمال الجمعية السنوية، في مارس. الملّاك الذين تحت السطح لا يريدون الانتظار خمسة أشهر، وقانون الملكية الأفقية لا يلزمهم بذلك: فمجموعة من الملّاك تستطيع أن تفرض انعقاد الجمعية. وما لم يقله القانون بوضوح هو الكيفية، وفي 2 يونيو 2025 قالتها المحكمة العليا مرتين في يوم واحد. ففي إشبيلية وفي لاس بالماس دي غران كناريا، دعا ملّاك يملكون حصصاً أكثر من كافية إلى جمعيات بأنفسهم من دون أن يطلبوا ذلك من الرئيس أولاً، وفي الحالتين حكمت المحكمة ضد الجمعية. تبيّن هذه المقالة من يستطيع أن يطلب، وكيف يطلب، وما الذي يحدث حين يرفض الرئيس أو لا يقول شيئاً، وكيف يُكتب جدول أعمال يصمد أمام الطعن. الاقتباسات بالإسبانية مع قراءتها بالعربية.
من يستطيع أن يطلب
يقول القانون إن جمعية الملّاك تنعقد مرة في السنة للميزانية والحسابات، وفي سائر المناسبات التي يراها الرئيس مناسبة o lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación، أي أو حين يطلبها ربع الملّاك، أو عدد منهم يمثل 25 في المئة على الأقل من حصص المشاركة (Ley 49/1960، المادة 16). والمعياران بديلان. ففي مبنى من أربعين شقة يكفي عشرة ملّاك أياً كانت حصصهم؛ ويكفي أيضاً ثلاثة ملّاك لوحدات كبيرة إذا بلغ مجموع حصصهم ربع المجموع.
وكل جمعية غير الجمعية السنوية هي جمعية استثنائية، ولها أن تفعل كل ما تفعله أي جمعية: إقرار الأعمال والمساهمات اللازمة لدفعها، أو تغيير المدير، أو تغيير الرئيس. وبشأن المناصب يحدد القانون الطريق نفسه: Los designados podrán ser removidos de su cargo antes de la expiración del mandato por acuerdo de la Junta de propietarios, convocada en sesión extraordinaria، أي يجوز عزل المعيَّنين من مناصبهم قبل انتهاء مدتهم بقرار من جمعية الملّاك المدعوّة إلى جلسة استثنائية (المادة 13).
الطلب أولاً: المحكمة العليا في يونيو 2025
ظلت المحاكم الإقليمية سنوات مختلفة في ما إذا كان الملّاك الذين يبلغون العتبة المطلوبة يستطيعون إرسال الدعوة بأنفسهم. وقد حسمت المحكمة العليا المسألة في حكمين مؤرخين في 2 يونيو 2025، رقم 867/2025 ورقم 868/2025. ونقطة انطلاقها هي الفعل الذي يستعمله القانون: El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva، أي أن الفعل المستعمل، «طلب»، يدل على التماس لا على عمل تنفيذي. والالتماس يحتاج إلى من يتلقاه، وهو الرئيس. ولذلك la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente، أي أن صفة أصحاب المبادرة في الدعوة ليست مباشرة، بل مشروطة بتقاعس الرئيس مسبقاً.
ولم تكن أيٌّ من القضيتين مسألة شكلية. ففي إشبيلية، عزلت جمعية عُقدت في 5 سبتمبر 2016 الرئيسة بـ 15 صوتاً مقابل 8؛ وكان الملّاك الذين دعوا إليها يملكون العدد اللازم، ولم يطلبوا ذلك من الرئيسة أولاً، فأُبطلت القرارات. وفي لاس بالماس دي غران كناريا، دعا ملّاك يملكون 29.23 في المئة من الحصص إلى جمعيتين مباشرة، ورأت المحاكم الأدنى أنهما صحيحتان، ونقضت المحكمة العليا ذلك. وفي القضيتين قيل إن الطلب كان سيكون بلا جدوى، لأن الرئيس هو بالذات الشخص الذي تدور الجمعية حوله. فأجابت المحكمة بأن القانون يعالج هذا الخطر أصلاً: الملّاك يطلبون، وSi este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria، أي إذا لم يفعل ذلك، من دون مبرر، في مهلة معقولة، انفتحت الصفة الاحتياطية لأصحاب المبادرة في أن يوجّهوا الدعوة مباشرة. وبعبارة المحكمة، la pasividad del presidente no puede bloquear indefinidamente la celebración de la Junta، أي أن سلبية الرئيس لا يمكن أن تعطّل انعقاد الجمعية إلى ما لا نهاية.
الطلب
لا شيء في القانون يفرض شكلاً معيّناً، والحكمان يبيّنان لماذا يهمّ الشكل: فبعد سنوات سيكون على أحدهم أن يثبت أن الرئيس طُلب منه، ومتى. والطلب الذي يؤدي وظيفته فيه أربعة أمور.
- من يطلب. اسم كل مالك موقّع وشقته أو وحدته وحصته، ليتمكن أي شخص من التحقق من ربع الملّاك أو ربع الحصص.
- لأي غرض. البنود التي على الجمعية أن تقرر فيها، مصوغة كما ينبغي أن ترد في جدول الأعمال.
- إلى متى. تاريخ يُطلب من الرئيس أن يرسل الدعوة قبله. والمحكمة تتحدث عن مهلة معقولة ولا تعطي رقماً؛ والطلب الذي يحدد تاريخه بنفسه يترك مجالاً أقل للجدل.
- الإثبات. رسالة burofax بمحتوى مصدَّق إلى الرئيس، مع نسخة إلى المدير، تُثبت ما طُلب وفي أي يوم.
وللمالك الواحد حق أصغر. Cualquier propietario podrá pedir que la Junta de propietarios estudie y se pronuncie sobre cualquier tema de interés para la comunidad، أي لأي مالك أن يطلب أن تدرس جمعية الملّاك أي موضوع يهمّ الاتحاد وأن تبتّ فيه، بكتاب إلى الرئيس، الذي عليه أن يدرجه في جدول أعمال الجمعية التالية التي تنعقد (المادة 16). هذا لا يقدّم موعد أي جمعية. لكنه يضمن ألا يُستبعد الموضوع من الجمعية المقبلة.
والرسالة نفسها يمكن أن تكون قصيرة. بالإسبانية، لأنها اللغة التي ستُقرأ بها: «Los abajo firmantes, propietarios que representamos más de la cuarta parte de las cuotas de participación, pedimos al presidente, conforme al artículo dieciséis de la Ley de Propiedad Horizontal, que convoque Junta extraordinaria en el plazo de quince días con el siguiente orden del día». أي: «نحن الموقّعين أدناه، الملّاك الذين نمثل أكثر من ربع حصص المشاركة، نطلب من الرئيس، وفقاً للمادة السادسة عشرة من قانون الملكية الأفقية، أن يدعو إلى جمعية استثنائية خلال خمسة عشر يوماً بجدول الأعمال التالي». ثم يأتي جدول الأعمال، ثم التواقيع.
حين يرفض الرئيس، أو لا يقول شيئاً
عندئذ، وعندئذ فقط، يحلّ الملّاك الذين طلبوا محلّ الرئيس: La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión، أي أن الدعوة إلى الجمعيات يوجّهها الرئيس، وإن لم يفعل فأصحاب المبادرة إلى الاجتماع. والحلول محلّه يعني فعل كل ما كان عليه أن يفعله. فالدعوة تُرسل con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria، أي مع بيان المسائل التي ستُبحث ومكان الانعقاد ويومه وساعته في الدعوة الأولى أو، عند الاقتضاء، في الثانية. وتُرسل إلى كل مالك، لا إلى الموافقين وحدهم، على العنوان الذي أبلغه كلٌّ منهم إلى أمين السر: فالقانون يتحدث عن el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones، أي العنوان في إسبانيا لأغراض الاستدعاءات والتبليغات، ويعتدّ بالشقة نفسها إن لم يُبلَّغ عنوان (المادة 9).
وهناك تفصيلان يتعثر بهما أصحاب المبادرة. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad، أي يجب أن تتضمن الدعوة قائمة بالملّاك غير المسدِّدين لديونهم المستحقة لاتحاد الملّاك، مع التنبيه إلى أنهم لن يصوّتوا؛ والقائمة في يد المدير، فينبغي أن يطلبها الطلب. وعلى المحضر أن يذكر El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido، أي من وجّه الدعوة، وعند الاقتضاء الملّاك الذين بادروا إليها (المادة 19). احتفظ مع المحضر بالطلب وإثبات التسليم وجواب الرئيس، أو ما يثبت أنه لم يُجب.
جدول الأعمال هو الجمعية
من حيث المبدأ، لا تقرر الجمعية إلا ما أعلنه جدول أعمالها. وفي 7 مايو 2026 أعادت المحكمة العليا تأكيد اجتهادها في الحكم رقم 700/2026: No servirán a este fin las enunciaciones vagas، أي أن العبارات الغامضة لا تفي بهذا الغرض، وضربت أمثلة بـ«أعمال» و«مساهمات إضافية» و«مسألة تهمّ الاتحاد»؛ ولا يجوز كذلك استعمال بند «ما يستجد من أعمال» غطاءً للبتّ في مسألة جديدة كانت تستحق سطراً خاصاً بها. والمعيار هو أن el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta que se someterá a debate y, en su caso, a votación، أي يجب أن يقدّم جدول الأعمال البيانات الكافية ليتمكن الملّاك من أن يحددوا، بلا صعوبة وبلا عناء في التفسير، المسألة المحددة التي ستُعرض للنقاش، وعند الاقتضاء للتصويت.
وبالنسبة إلى المبنى ذي السطح المسرِّب، ليست كلمة «السقف» بنداً في جدول الأعمال. أما «إصلاح السطح فوق الشقق 3A و3B و3C: إقرار عرض سعر ومساهمة استثنائية لدفعه» فهو بند. والمالك المقيم في مانشستر الذي يقرأ هذا السطر يعرف هل يرسل توكيلاً أم لا.
المهلة والنصاب والأغلبية
| الخطوة |
القاعدة |
| من يستطيع أن يطلب الجمعية |
ربع الملّاك، أو ملّاك يملكون ربع الحصص |
| من يرسل الدعوة |
الرئيس؛ وأصحاب المبادرة فقط إذا لم يتحرك |
| مهلة الجمعية السنوية |
ستة أيام على الأقل |
| مهلة الجمعية الاستثنائية |
ما يكفي لتصل الدعوة إلى كل مالك |
| الدعوة الثانية |
في اليوم نفسه، بعد نصف ساعة، إذا نصّت الدعوة على ذلك |
| النصاب |
الدعوة الأولى: أغلبية الملّاك وأغلبية الحصص. الثانية: لا نصاب |
| معظم القرارات |
الدعوة الأولى: أغلبية جميع الملّاك والحصص. الثانية: أغلبية الحاضرين وحصصهم |
| الطعن في قرار |
ثلاثة أشهر؛ وسنة إذا كان مخالفاً للقانون أو للنظام الأساسي |
وللجمعية الاستثنائية لا يحدد القانون عدداً من الأيام: فالاستدعاء يُوجَّه con la que sea posible para que pueda llegar a conocimiento de todos los interesados، أي بالمهلة الممكنة ليصل إلى علم جميع المعنيين (المادة 16). وفي مبنى يقيم نصف ملّاكه في الخارج، هذه حجة لأسبوعين لا ليومين. ويمكن أن تنعقد الجمعية بالدعوة الثانية في اليوم نفسه، pudiendo celebrarse el mismo día si hubiese transcurrido media hora desde la anterior، أي إذا مضت نصف ساعة على الأولى، وفي الدعوة الثانية serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes، أي تصحّ القرارات التي تتخذها أغلبية الحاضرين، بشرط أن تمثل هذه بدورها أكثر من نصف قيمة حصص الحاضرين (المادة 17). وعزل رئيس أو مدير لا يحتاج إلى أكثر من ذلك.
والملّاك المتأخرون عن السداد وزنهم أقل مما يظنون. فهم podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto، أي يستطيعون المشاركة في المداولات لكن لا حق لهم في التصويت، وحصصهم لا تدخل في الحساب (المادة 15).
الملّاك في الخارج
لا الطلب ولا التصويت يستلزمان أن يسافر أحد. ففي الجمعية يكون الحضور شخصياً أو بالنيابة، bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario، أي يكفي لإثباتها كتاب موقّع من المالك (المادة 15)؛ والقانون لا يطلب أكثر من ذلك، ولا كاتب عدل. وفي الطلب يستطيع كل مالك أن يوقّع ورقته الخاصة، باسمه ووحدته وحصته، وأن يرسلها إلى من يجمعها. وما لا ينص عليه القانون هو الحضور بالفيديو: مقالتنا عن الجمعيات بالفيديو تشرح ما يمكن فعله في الأثناء، ومقالتنا عن الجمعية السنوية للملّاك في الخارج تشرح كيف يعمل عنوان التبليغ والتوكيل عملياً.
إذا كانت الجمعية عن الرئيس أو المدير
وهذا كثير. يجب أن يقول البند ذلك صراحة: «عزل الرئيس وانتخاب رئيس جديد»، «إنهاء تعيين المدير وتعيين مدير جديد». والرئيس الذي يُطلب منه أن يدعو إلى جمعية عن عزله هو نفسه في الوضع الذي كان أمام المحكمة العليا، والجواب واحد: يُطلب منه، وإن لم يتحرك تحرّك أصحاب المبادرة. وما ينطوي عليه تغيير المدير تجده في مقالتنا عن تغيير مدير اتحاد الملّاك، وما يحمله منصب الرئيس، للمالك المقيم في الخارج كما للمقيم في الطابق الأعلى، في مقالتنا عن واجبات الرئيس.
ما نفعله في اتحادات الملّاك التي نديرها
نعمل أمين سر ومديراً لاتحادات ملّاك في فويرتيفنتورا، وجمعياتها، السنوية والاستثنائية، تُدعى وتُرأس وتُحرَّر محاضرها بالإسبانية والإنجليزية. وحين يريد الملّاك جمعية نفضّل أن نعلم مبكراً: فالطلب الذي يصل إلى الرئيس بالتواقيع الصحيحة وبجدول أعمال واضح يسهل كثيراً الردّ عليه بدعوة لا بنزاع. الخدمة موصوفة في صفحتنا عن إدارة اتحادات الملّاك، والاتحاد الذي يريد المقارنة يستطيع أن يطلب عرض سعر.
أسئلة شائعة
كم مالكاً يجب أن يوقّع؟
ربع الملّاك، أو ملّاك يبلغ مجموع حصصهم ربع المجموع. يكفي أيٌّ من المعيارين، وينبغي أن يذكر الطلب الأسماء والوحدات والحصص ليمكن التحقق من الرقم.
هل نستطيع أن نرسل الدعوة بأنفسنا إذا كانت لدينا التواقيع؟
ليس فوراً. فمنذ يونيو 2025 تشترط المحكمة العليا أن يطلب الملّاك من الرئيس أولاً؛ ولا يجوز لهم أن يدعوا بأنفسهم إلا إذا لم يفعل في مهلة معقولة. والجمعية المدعوّ إليها مباشرة يمكن أن تُبطل مع كل ما قررته.
كم علينا أن ننتظر الرئيس؟
القانون لا يعطي رقماً، والمحكمة لا تتحدث إلا عن مهلة معقولة. والطلب الذي يحدد تاريخه بنفسه، مع إثبات يوم تسليمه، هو أفضل دليل على أن الانتظار كان معقولاً.
هل تستطيع جمعية استثنائية أن تعزل الرئيس؟
نعم. فالقانون ينص على العزل قبل نهاية المدة بجمعية تُدعى إلى جلسة استثنائية، وتكفي الأغلبية العادية. ويجب أن يرد العزل في جدول الأعمال صراحة.
